查封农村土地使用权但地上物属他人所有

① 已经转让的土地使用权尚未办理过户登记可否查封和强制

被执行人已于被查封前办理完毕房屋所有权变更登记，但尚未办理土地使用权变更登记（第三人的土地进行过初始登记）。现被执行人要求将该房屋的土地使用权从第三人处过户到自己名下。请问：法院查封的土地，被申请人是否可以办理土地使用权变更登记手续，将该房屋使用范围内的土地使用权变更到被执行人的名下？读者 张峰 答：该案主要涉及以下三个方面的问题：首先，被执行人是否取得了其购买房屋所使用范围内的土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。因此，被执行人从第三人处购买了房屋的所有权，那么该房屋使用范围内的土地使用权随之转让给被执行人。其次，房屋使用范围内的土地使用权是否也被查封。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院可以查封被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。因此，被执行人的房屋被查封，同时该房屋使用范围内的土地使用权已转至被执行人名下，查封的效力应及于其土地使用权。最后，被执行人已被查封的土地使用权能否申请变更登记至其名下。根据《土地登记规则》第37条的规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书、变更后的房屋所有权证书等申请变更登记。被执行人通过买卖房屋取得该房屋使用范围内的土地使用权，应当依照规定及时办理变更登记。《土地登记规则》第67条则规定，有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：（一）土地权属争议尚未解决的；（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；（三）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；（四）法律、法规规定暂缓登记的其他事项。笔者理解，该条规定的法院查封地上建筑物而限制土地权利时要暂缓登记，是指将被查封人的土地使用权变更登记至第三人名下的情形，但被申请人是否可以在法院查封后申请土地使用权变更登记至自己名下，法律法规没有明确规定。笔者认为，查封是为了保护民事纠纷中债权人的利益。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。查封登记的前提是该土地使用权登记在被执行人名下。也就是说，该土地使用权变更登记至被执行人名下是对查封这一强制措施的保护。

② 民诉法关于查封扣押规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：

为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。
采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三条作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。
第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。
第五条人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；
（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
第八条查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。
第九条查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
第十一条扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。
第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。
由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。
第十三条查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。
第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
第十五条对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。
对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。
第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。
第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第二十条查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：
（一）执行措施开始及完成的时间；
（二）财产的所在地、种类、数量；
（三）财产的保管人；
（四）其他应当记明的事项。
执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。
第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
第二十二条查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
第二十四条查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。
第二十五条查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
第二十七条人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。
第二十八条对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：
（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；
（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；
（四）债务已经清偿的；
（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
第三十二条财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。
第三十三条本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

③ 土地使用权被政府收回而地上建筑物被法院查封如何处置

土地使用权被政府收回，地上建筑物被法院查封，如果法院属于财产保全，申请人可以依据生效法院判决申请强制执行，一般进行买卖处理。

④ 最高人民法院关于查封扣押冻结的规定失效了吗

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定没有废止，现行有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

二○○四年十一月四日

为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

第五条人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：

（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；

（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；

（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；

（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；

（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；

（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

第八条查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。

第九条查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

第十一条扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。

第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。

由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。

第十三条查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。

第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

第十五条对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十条查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：
（一）执行措施开始及完成的时间；

（二）财产的所在地、种类、数量；
（三）财产的保管人；
（四）其他应当记明的事项。

执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。

第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

第二十二条查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。

第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

第二十四条查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

第二十五条查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。

查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。

第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

第二十七条人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。

第二十八条对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。

其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。

其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。


第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。

申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：

（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；

（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；
（四）债务已经清偿的；

（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。

第三十二条财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。

第三十三条本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

⑤ 法院能只拍卖地上建筑物而不拍卖土地使用权么

可以拍卖土地使用权。

国有土地使用权作为被执行人的财产应当能够强制执行：

1、国有划拨土地使用权仍然是被执行人的财产。划拨土地使用权和出让土地使用权人一样，对划拨土地享有占有、使用、收益、处分（尽管这种处分权受到了限制，要经过有关政府批准）的基本权能，具有独立的财产价值和财产属性。

2、国有划拨土地使用权不能强制执行损害了债权人的依赖利益。目前，仍然大量存在国有企业以划拨方式占用的国有土地，这些划拨的土地也都登记在使用人名下。

3、国有划拨土地使用权不能作为被执行人财产进行执行将造成更多的权利分离情形。按照最高法院相关司法解释和土地管理部门的规定的处置程序，划拨土地使用权不属于债务人财产，但是债务人对其上的建筑物却扔有所有权。

4、将划拨土地作为被执行人财产进行执行不会损害国家的利益。

法律已经规定了国家对划拨土地所应收取的出让金享有优先权，在拍卖被执行人的划拨土地使用权时要首先缴纳土地出让金，在裁定划拨土地使用权以物抵债时，承受的债权人也要缴纳相应的土地出让金。划拨土地出让金优先权制度保证了国家在土地上的经济收益。

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1、及时有效的查封。

不论土地使用权被抵押与否，在法院依法处置前，都应进行查封，这是执行的基础。所谓及时，是指在债务人尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。只要没有进行诉前保全或诉讼保全，那么，在执行程序开始就应该对已经掌握的土地使用权进行查封。

2、合法的评估。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定，在对土地使用权进行拍卖前，“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。

3、公正的拍卖。

委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《拍卖法》第11条、第12条的规定，对受托企业进行审查，只有符合法定条件的拍卖企业，才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。

⑥ 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第二十八条 对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。
其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。

⑦ 农村土地使用权纠纷处理怎么做

农村承包土地互换是指承包方之间为方便耕作或其他需要，对承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权的民事法律行为。目前，农村土地承包户之间互换土地的现象较为常见，而且引发纠纷者不少。在审判实践中，此类纠纷涉及一些具体问题致使土地互换合同的效力难以认定，给案件处理带来困难。由于农民普遍法律意识不强，对互换土地的后果缺乏预见性，因而，土地互换双方未签订书面合同、土地互换未报发包方备案、土地互换期限约定不明、不属同一集体经济组织成员进行土地互换等情况都比较常见。在处理此类纠纷时，应根据《农村土地承包法》、最高法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定及其立法精神，参照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，结合农村善良风俗，分别作出如下处理：
1、对于属同一集体经济组织（以下2、3同）的互换当事人，虽有口头约定，但未签订书面合同而产生纠纷的处理。 按照《农村土地承包法》第37条规定，土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。但现实中，承包土地互换很少签订书面合同，双方当事人大多以口头约定形式互换土地。在这种情况下，一方当事人要求收回互换土地，就涉及口头约定该如何认定的问题。对此，实践中有不同的认识，有的认为双方当事人未依法签订书面合同，其互换关系依法不成立或认定口头约定无效。按照农村习俗，互换往往以口头方式约定，且以相互交付互换物作为互换关系成立的标志。如果双方当事人对当初的口头约定不持异议，且互换事实已实际发生，则互换关系即告成立，只要土地互换是双方当事人真实意思表示，且不损害他人利益，其口头约定应当认定为合法有效。
2、关于发包方或互换一方当事人仅以土地互换未报备案为由，请求确认合同无效的处理。《农村土地承包法》第37条规定，采取互换方式流转土地承包经营权的，应当报发包方备案。但现实中，由于农村土地承包人法律知识相对欠缺，加之受农村习惯的影响，农村承包土地互换往往未报发包方备案。备案与批准或同意具有不同的性质，其法律意义自然不同。根据《农村土地承包法》的规定，在4种常见土地经营权流转方式中，除转让须经发包方同意外，互换、转包和出租并不要求经发包方同意，只报备案即可。由此可见，承包土地互换完全由双方当事人自主决定，备案是为了便于土地经营权流转管理，起着告知、登记和备查的作用。根据《农村土地承包纠纷解释》第13条、第14条的规定，采取转让方式流转土地承包经营权，未经发包方同意的，转让合同无效。但采取互换等方式流转承包土地经营权的，未报发包方同意的，不影响合同的效力。因此，在审判实践中，发包方或互换一方当事人仅以土地互换未报备案为由，请求判决确认合同无效，应当不予支持。
3、关于土地互换期限约定不明而产生纠纷的处理。在农村承包土地互换纠纷中，有的土地互换未约定期限，在这种情况下，一方当事人要求解除互换合同，就涉及对合同期限的认定问题。审判实践中对此也有不同的认识，有的认为应按《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第232条的规定处理，即当事人可以随时要求解除合同;有的认为应按农村土地承包合同期限确定互换合同的期限，在农村土地承包合同期内，当事人不得主张解除互换合同。要准确认定此问题，首先要正确分析土地互换的性质。根据《农村土地承包法》第40条规定的精神，参照《土地流转管理办法》第17条、第35条的规定，土地互换是经营权权利主体发生变更的土地经营权流转，土地互换后，双方对互换土地原享有的权利义务也随之互换，当事人还可以办理土地承包经营权变更登记，也就是说，原土地承包经营权人已丧失了对原承包土地的经营权，对新换得的土地取得了经营权。土地互换有别于土地转包、土地出租等方式的土地经营权流转，后两者并不发生土地承包经营权权利主体变更的法律关系。其次，按农村习俗讲，互换关系从双方相互交付标的物时即告成立，双方未约定期限，则视为永久性互换。对农村承包土地互换而言，其互换期限即为农村承包合同的期限。正是基于以上原因，《农村土地承包纠纷案件解释》第17条的规定，仅对承包土地转包、出租未约定流转期限的，可参照《合同法》第232条规定处理;对土地互换未约定期限的，未作相应规定，即不能参照《合同法》第232条规定处理。据此，在审判实践中，未约定流转期限的土地互换，当事人一方在农村土地承包合同期内主张解除互换合同的，一般不予支持。
4、关于对不同一集体经济组织成员间互换土地而产生纠纷的处理。《农村土地承包法》第40条规定，承包方之间可以对属于同一集体经济组织的土地的承包经营权进行互换。据此，不属同一集体经济组织的承包方之间则不得以互换方式流转土地经营权，如以互换方式流转土地承包经营权的，其行为当属无效。但现实中，有不属同一集体经济组织的承包方之间互换承包土地的情形，而且互换土地后，有的对所换土地重新进行治理，有的还在所换土地上从事建房、葬坟等永久性建设。此类纠纷在实践中处理难度较大。按照法律规定，互换合同无效，双方应互相返还土地，但返还土地必然涉及土地上的房屋、坟墓等建筑设施的处理问题。建设房屋一般已经过相关部门的审批，同时，按农村习俗，坟墓不能随便迁移，所以，拆除房屋、迁移坟墓等将面临很多尴尬和困难。因此，从维护农村社会和谐稳定及减少涉诉信访情况发生等目的出发，处理此类案件应当着重进行协调和调解，使两个不同集体经济组织之间就涉案土地所有权进行协商处理，从而尽可能维持土地互换现状。

⑧ 农村集体土地使用权和拥有权应该归谁所有

农村集体土地拥有权属于农民集体所有。

根据《土地管理法》第十回条

1、国家征地发放补答偿款应该给土地所有者和使用者。

2、农民的宅基地归集体所有，个人只有使用权，不能转让。

3、国有土地使用权可以依法转让。

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集体土地使用证查询

国有土地使用证由国家土地管理局统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。

其主要内容包括：

①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。

②城镇土地使用中用地面积，其中建筑占地，共有使用权面积，其中分摊面积，土地等级;农村土地中土地总面积，其中地类面积。

③备注。

④变更记事。

⑤附图以及证书的编号等。

1、到当地国土部门查询,要注意看证书是否办理出让.现在的出让金标准较高。国土资源部发过一个文，自然人可是凭自己的身份证查询土地宗地的登记情况。

2、系国有土地使用证上载明的土地使用权人，本人持有效身份证件当地国土资源部门办证中心，申请调阅国有土地使用权证上相关内容即可。

⑨ 刑事诉讼中人民法院对查封，扣押，冻结财产如何处理

第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

第五条人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：

(一)被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品;

(二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定;

(三)被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品;

(四)未公开的发明或者未发表的著作;

(五)被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品;

(六)被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品;

(七)根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产;

(八)法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十条查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：

(一)执行措施开始及完成的时间;

(二)财产的所在地、种类、数量;

(三)财产的保管人;

(四)其他应当记明的事项。

执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。

第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

第二十二条查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。

第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

参考资料来源：网络-最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定