江西省土地使用权网上交易网平台

1. 农民的土地可以买卖吗

不可以买卖农民土地，这是违法行为。但土地使用权可以买卖，可以将该土地进行转让取得收益。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;

违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

同时《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条还规定，依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的50%以下。

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遏制土地违法转让现象亟待严肃追责

《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

但是，在一些地方，村干部私自非法卖地情况比较严重。

江西省横峰县公安局破获的系列非法转让土地使用权案和非国家工作人员受贿案中，多名涉案村干部不仅擅自出卖村小组集体土地，还侵吞卖地款，主动索贿。

甚至还不知自己的行为已经涉嫌犯罪。援引办案民警的话说，涉案村干部“起初根本没有意识到自己非法转让土地使用权和索贿的行为涉嫌违法”。

此外，据报道，福建省闽侯县某村委会未经有关机关批准，擅自占用该村耕地32.17亩进行填土平整。

然后将上述32.17亩土地中的28亩土地使用权，分别以每平方米20元、200元、500元的价格卖给该村58户村民用于房屋建设，并以暂收土地补偿款、厝地款的名义开具收款票据。

非法交易款额达3373800元。闽侯县国土资源局介入调查，认为该村委会涉嫌非法转让、倒卖土地使用权，并将有关证据材料移送县公安局，县公安局已经立案侦查。

村干部违法卖地、非法占地的情况，已经引起地方有关部门的重视。

比如，邓州市穰东镇人民政府2015年4月24日发布的《关于严格落实村组干部打击非法占地建设和信访工作责任制的通知》中说，按照‘守土有责、属地管理、谁主管谁负责’的原则。

各村（社区）党支部书记、主任是第一责任人，要强化责任意识，认真履行职责，切实把非法占地违规建设行为和信访问题解决在萌芽状态。

上述通知内容在邓州市政府的官方网站上被公开。

该通知指出，村组干部存在有非法占地违规建设行为的，实行“三停一立案”即：先停止职务、停止岗位工作、停发工资，再做处理，符合立案条件的一律由执法执纪部门立案查处。

邓州市穰东镇人民政府下发通知打击村组干部非法占地的力度不可谓不大，然而穰东镇人民政府自己却被指涉嫌违法卖地。

城市房地产管理法第11条规定：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案。

按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县民政府土地管理部门实施。北京圣运律师事务所合伙人律师吴子君认为，根据这一规定，乡（镇）政府无权出让土地。

土地管理法第78条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的。

不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效。

参考资料来源：人民网-遏制土地违法转让现象亟待严肃追责

2. 土地使用权网上交易有哪些环节容易出问题

其实在招标活动的来整个流程当中源任何一个环节都可能出现这样那样的问题，比如因项目本身、政策变化，人员行为、法律法规、财务、技术、不可抗力等各种因素变化都可能影响招标投标活动的继续进行。都会造成影响招标投标活动的问题产生。

3. 浙江土地使用权网上交易模拟得挂牌后才能模拟吗

这项土地使用权网络交易模拟推牌发之后是可以模拟。

4. 怎么在网上查土地使用权

现在土地使用权证一般是由县级国土资源局颁发的，由于许多原回因还不能做到上网答查询，因为要投入很大一笔资金，才能建成土地使用权证登记查询系统，现在一般的县级财政没有这个财力。

拓展资料：

在农业委员会或者是国土资源局上可以查询，但是一般情况下没有申请或者一些证明，普通人不能查询土地性质。

现在土地使用权证是由县级国土资源局颁发的，由于许多原因还不能做到上网查询，因为要投入很大一笔资金，才能建成土地使用权证登记查询系统。

如果你有了查询资格，可以按下面三个方法查询：

到当地国土部门土地登记机关查询，自然人可凭自己的身份证查询土地宗地的登记情况。

系国有土地使用证上载明的土地使用权人，本人持有效身份证件当地国土资源部门办理证件中心，申请调阅国有土地使用权证上相关内容即可。

律师、三法机关可以凭借资格证及单位介绍信查找咨询相关案件当事人的土地证情土地性质又称用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所规定的用途。居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

5. 川府函(2014)58号文

川府发〔2014〕58号

各市（州）、县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，有关单位：

为巩固党的群众路线教育实践活动成果，深入贯彻省委《关于建立健全作风建设长效机制的意见》和《关于认真贯彻“三严三实”要求进一步加强党员干部教育管理监督的意见》，进一步加强我省土地出让管理，规范土地出让行为，健全土地出让管理长效机制，从源头上防治腐败，省政府制定了《关于进一步加强土地出让管理的规定》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

四川省人民政府

2014年10月16日

关于进一步加强土地出让管理的规定

为进一步加强土地出让管理，规范土地出让行为，特制定如下规定。

一、规范土地出让前期工作

（一）坚持规划先行。各地要加快实现拟出让地块控制性详细规划全覆盖，在控制性详细规划未覆盖区域，不得出让房地产开发用地。市、县城市规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，明确并向社会公开拟出让地块的空间范围、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件，涉及兼容一种以上用途的，必须明确各用途范围和比例。

（二）坚持“净地”出让。拟出让地块必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。

（三）周密编制土地出让方案。土地出让方案应包括拟出让地块的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、出让时间、土地使用条件、出让起始价、起叫价、底价确定原则等内容。经营性用地必须以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用者和土地价格。商品住宅及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式公开出让，不得以任何理由和名义予以规避。市、县级国土资源管理部门必须组织拟出让宗地的地价评估，评估机构应独立出具土地估价报告并严格履行电子备案程序。土地出让方案报市、县人民政府批准前应书面征求城市规划等相关部门意见，各部门的书面意见同土地出让方案一并报送。

二、坚持土地出让集体决策

（四）严格土地出让方案审批。土地出让方案审批必须采取集体会审方式。以会议方式集体决策的，主要领导末位表态，以无记名投票方式确定。商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地出让，不得违法违规设定准入许可、竞买人资质限定等影响公平、公正竞争的限制性条件。市、县人民政府及相关部门招商引资项目的投资协议或招商协议不得与土地出让的相关内容挂钩，严禁以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据量身定制土地出让方案，倒置土地出让决策程序。

（五）严格土地出让底价确定。土地出让底价应在招标拍卖挂牌出让活动前1个小时内，由当地政府组织专门决策小组，按照土地出让方案确定的原则集体确定，并在招标拍卖挂牌活动结束前严格保密。严禁泄露竞买人信息和出让底价。拍卖出让可采取无底价方式，其起叫价即为土地出让底价。对底价确定的过程及结果，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。

三、完善土地出让交易制度

（六）规范土地出让信息发布和报名环节。土地出让公告必须于招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，土地出让结果必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内公布。招标拍卖挂牌出让土地公告及土地出让结果除在当地土地有形市场或指定的场所、地方或省级主流媒体上公开发布外，必须在中国土地市场网、四川土地矿权交易信息网和四川省公共资源交易信息网上公开。对土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人一视同仁，不允许以任何理由阻碍报名。在公告报名有效工作时间内，必须有专人值班受理。

（七）推进土地出让交易环节改革。各地要结合实际，采取土地交易机构进场交易、公共资源交易机构受委托组织交易等多种方式，将土地出让交易环节纳入公共资源交易平台实施。各县（市、区）除工业用地外的土地出让，原则上进入所在市（州）公共资源交易平台；情况特殊的，由所在市（州）人民政府研究确定并报省人民政府备案。

（八）完善土地出让合同内容。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，受让人逾期不签订合同的，出让人应终止供地、不退还定金。土地出让合同应严格约定交地时间、开竣工时间、容积率等规划条件、价款及缴纳方式、违约责任等内容。出让价款缴纳期限不得超过1年，可一次性付款或分期付款；分期付款的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月。对工业用地改变用途的，必须明确约定由政府收回土地使用权，重新按规定程序出让。

（九）开展土地出让网上交易试点。各地应积极稳妥开展土地网上交易试点，探索在公共资源交易等平台上进行网上土地招标拍卖挂牌竞买申请、资格审查、报价、竞价、成交确认等环节的信息技术和方法，制定网上交易规范，建立网络运行安全和风险防范机制。

四、强化土地出让监管

（十）规范土地用途、容积率等规划条件调整。土地出让后，原则上不允许调整既定规划条件，确需调整土地用途、容积率指标的，必须符合法律法规政策规定并经政府常务会议审议决定。调整前和调整后的内容必须在批准调整后5日内向社会公示，公示时间不得少于20日。

（十一）严格实行土地出让收入“收支两条线”管理。各地要建立土地出让价款缴纳提醒、备案制度。除因不可抗力未及时缴纳的外，要严格按照合同约定收取违约金。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款及违约金的，不得办理《国有土地使用证》，也不得按出让价款缴纳比例分割办理《国有土地使用证》。土地出让收入全额缴入地方国库，通过地方基金预算安排支出。任何地区、部门和单位不得以任何名义减免土地出让价款，也不得以土地换项目、先征后返、奖励补贴等形式变相减免土地出让价款,更不得以任何方式让企业参与土地出让收益分成。

（十二）健全土地利用动态巡查制度。各地要采取建设项目用地信息公示、项目开竣工申报、现场核查、竣工验收、土地开发利用履约保证金、定期通报、建立诚信档案等方式，切实加强出让土地开发利用的全程监管，督促用地者严格按照合同约定开发利用土地。对竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定及时开竣工、未按合同约定用途或开发利用条件建设的，要按照相关法律法规进行处理，向社会公示，并纳入企业不诚信档案。

（十三）坚决查处违纪违法出让土地行为。全省各级国土资源、住房城乡建设、财政、监察等部门，要按照职能职责加强监督检查，以规范土地出让行为为重心，针对土地用途、容积率等规划条件的确定及其执行情况、竞买条件的设置、出让方式的选择、出让底价的确定、土地出让收入管理等重点和关键环节，及时发现、坚决制止并依法严肃查处违纪违法行为。对违纪违法问题多发高发地区，要对主要领导严格实行问责。

(5)江西省土地使用权网上交易网平台扩展阅读

一、四川省人民政府是中华人民共和国四川省的一级国家行政机关，是四川省人民代表大会的执行机关，对四川省人民代表大会和中华人民共和国国务院负责并报告工作，在四川省人民代表大会闭幕期间，对四川省人民代表大会常务委员会负责并报告工作，接受中国共产党四川省委员会领导。

二、历史沿革

1、1949年，四川省人民政府成立。

2、1950年1月，中央人民政府决定撤销四川省，分别成立川东、川南、川西、川北4个行署区。

3、1952年8月7日，中央人民政府决定撤销4个行署区行政公署，合并成立为四川省人民政府。

4、1955年1月，改称四川省人民委员会；同年7月，西康省并入。

5、1968年5月，成立四川省革命委员会。

6、1979年12月，四川省革命委员会撤销，恢复成立四川省人民政府。

6. 土地使用权和矿业权网上交易系统怎么查看有没有过期

70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。 国家规定，回城镇建设用地土地实行国有，个答人和企业可以有偿使用以及交易使用权。 住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。 而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。

7. 关于契税的核算

不是很了解 找到一篇文章 也不想仔细研究 提供给你希望对你有帮助

契税政策指南
http://www.gfxd.com/new_page_311.htm

契 税 政 策 指 南

1、什么是契税?

契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，由征收机关代表国家依法向承受权属的单位和个人征收的一种行为税。它除了具有强制性、固定性和无偿性三个基本特点外，还有一个显著的特点，就是土地、房屋权属每转移一次，就要向承受人征收-次契税。

2、契税的纳税人有哪些?

根据《华人民共和国契税暂行条例》，凡在我国境内转移土地使用权、房屋所有权，承受权属的单位和个人均为契税的纳税人。包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体和其他组织(含 外国驻华机构)以及个体经营者和其他个人(包括中国公民和外籍公民)。

3、哪些行为应当承担契税纳税义务?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》，下列行为的承受人应当承担契税纳税义务，即

a、国有土地使用权出让；

b、土地使用权转让(包括出售、赠与、交换等)；

c、房屋买卖；

d、房屋赠与；

e、房屋交换；

e、以土地、房屋权属作价投资、入股；

g、以土地、房屋权属抵债；

h、以获奖方式承受土地、房屋权属；

i、以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属此外，特别需要强调两点：

(1)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者按补缴的土地使用权出让金或土地收益补缴契税(目前我市按评估价的40％计税)，同时， 受让人应当按契税条例有关规定照章纳税。

(2)经征收机关依法批准减、免契税的纳税人改变土地、房屋用途，且不再属于税法规定的减税或免税范围的．应当补缴原已减征或免征的契税。

4、契税的计税价格有何规定?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税的计税价格包括成交价格、由征收机关参照市场价核定的价格和交换差价三种，其中：

a、国有土地使用权的出让、土地使用权的出售、房屋买卖以及在税法上视同土地使用权出售、房屋买卖行为，如以房地产权属作价投资、入股，以房地产权属抵债以及以预购或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，原则上按成交价格计税。成交价格包括承受人为承受土地、房屋权属而支付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。

b、土地使用权赠与、房屋赠与以及税法上视同土地、房屋赠与如以获奖方式承受土地、房屋权属的，其计税价格由征收机关参照市场价核定，一般按房地产专业评估机构的评估价格确定。

c、土地使用权交换、房屋所有权交换以及土地使用权与房屋所有权之间的交换，按交换差价确定并由支付差价的一方纳税。

特别需要强调的是，为了保护国家的税收权益不被侵害，对成交价格明显低于市场价且无正当理由或者交换差价明显不合理且无正当理由的，应由征收机关依照市场价格确定。

5、契税的计税税率有何规定?

a、土地使用权转移的，自1997年10月1日始我省一律为4％；

b、房屋所有权在1999年8月1日前转移的，承受人不论单位和个人，也不论其用途均为4％。

c、房屋所有权在1999年8月1日后转移的．有三种情况：

①单位承受的，均为4％；

②个人承受的商业用房和个人承受的高档住房，如别墅、度假村、高级公寓的为4％。

③个人承受的普通型住房，暂减半按2％征税。

6、契税纳税义务发生时间是如何确定的?

《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》规定：

a、纳税人承受土地、房屋权属的，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者为纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；

b、纳税人改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，为纳税人改变土地、房屋用途的当天。

7、纳税人应当如何申报缴纳契税?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法规，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，依法向土地、房屋所在地的契税征收机构办理纳税申报，填报纳税申报表，并在征收机构核定的时间内(土地、现房权属转移的，为义务发生之日起30日内，期房权 属转移的，为房屋交付使用之日起20日内)缴纳全部的契税。纳税人在申报纳税时还必须向征收机构报送下列材料：

a、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖合同或赠与、交换协议的原件和复印件(原件退回)；

b、根据征收机关的要求提供的房地产评估报告原件和复印件(原件退回)；

c、有关发票、单据的原件和复印件(原件退还)；

d、属政府征用拆迁重新安置的，要提供政府征用拆迁协议和重新安置协议；

e、属二手房、地转让的，除提供转让合同、协议、单据外，还需提供原土地、房屋权属证件的复印件和原契证的原件(原件必须交征收机构收回统一销毁)。还是应提供而未提供原契证的，一律视同白契补征契税。

f、有公证或法院裁定书的，要提供公证书或法院裁定书的原件和复印件(原件退回)。

g、征收机关根据需要要求提供的其他证明材料。

8、商品房交易如何缴纳契税?

商品房交易包括预售商品房交易(期房交易)和现售商品房交易(现房交易)。

a、期房交易：根据建设部《城市商品房预售管理办法》商品房预售(期房)是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出让给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为．商品房预售应出示预售许可证．商品房预售应签订商品房预售合同并在30日内到房屋、土管部门登记备案．

承购人应在签订预售合同之日起10日内到契税征收机关办理纳税申报，并在房屋交付使用之日起20日内缴纳契税。购房人凭契征和其他证明材料(合同，身份证)到房屋、土管部门办理有关房屋，土地的权属转移登记．

b、现房交易：根据建设部《商品房销售管理办法》，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为．

现房销售的，购房人应在签约之日起10日内持购房合同及税务发票向契税征收机关办理纳税申报并缴纳有关契税。

9、在二级市场购买的房产应如何缴纳契税?

在二级市场购买的房产包括购买他人的自建私房、他人转让的二手或多手商品房以及他人上市的房改房。

购买他人的自建私房，应向他人索要自建房的证明材料(如原用地许可证或土地使用权证等)， 查验他人的房产证，在交易所签订存量房交易合同，并如实申报成交价格。购房人应在签约之日起10日内持原用地许可证或土地使用权证、原房产证的复印件、购房合同及原产权人的身份证复印件到契税征收机关办理申报纳税手续，领取房屋契证。凡未提供原用地许可证或土地使用证等自建私房证明材料的，视同非自建私房并追缴原房屋契税。

购买他人转让的二手或多手商品房的，应向他人索要原房屋契证，并查验是否与原房产证相符，双方应在交易所签订存量房交易合同并如实申报成交价格。购买人在签约之日起10日内持有关合同，原契证、原房产证复印件，原产权人的身份证复印件到契税征收机关申报纳税，重新换领契证。凡未提供原契证的，视同原产权人未缴契税并追缴原契税方可办理新的契证．

购买他人上市的房改房，买卖双方应在交易所签订已购公有住房买卖合同并办理鉴证手续。购房人应在签约之日起10日内持已购公有住房买卖合同鉴证书和原房改房产权证的复印件到契税征收机关办理申报纳税，领取契证．

10、哪些房地产交易需要办理价格评估?

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席29号令)，我国房地产交易实行成交价格申报制度和房地产价格评估制度。

《城市房地产转让管理规定》(建设部45号令)第十四条规定，“房地产转让应以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：

a、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

b、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定;

c、用权交换、房屋交换，为所换土地使用权价格、房屋价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所换土使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

对于房地产市场价格如何确定的问题，国家税务总局《契税法规解释》明确为"房地产市场价格的确定，必须通过房地产评估实现”。

根据上述法规，目前我市下列房地产交易计税价格确定原则如下:

土地出让，按出让地价与评估价孰高原则计税；

土地转让，按转让价与评估价孰高原则计税(拍卖按拍卖价确定计税)；

商品房出售、土地交易、房屋交换，其成交价或交换差价明显低于正常市场价的，由征收机关比照同类房地产市场价格计税；无参照价的，按评估价计税；

房屋赠与，按评估价计税；

二级市场房屋买卖，住宅二次交易间隔三年以上，非住宅二次交易间隔一年以上的，按评估价与成交价孰高原则确定计税；住宅二次交易间隔三年以内，非住宅二次交易间隔一年以内的，按成交价与原房屋计税价孰高原则确定计税．

11、契税的减免范围有哪些?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其相关法规、文件，符合下列条件的纳税人可以申请减、免契税：

a、国家机关、按《事业单位财务规则》进行核算的事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属，直接用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

b、城镇职工经县以上人民政府批准，按房改政策在国家规定的标准面积内首次购买公有住房的，免征契税；超标准面积的部分，应照章纳税。公有住房包括公有存量房、公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房和由公有制单位购买的普通商品住房。

c、因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可酌情准予减征或免征。

d、财政部规定的其他减征、免征项目，目前包括：

(1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或免征。据此，江西省财政厅规定，对拆迁安置房面积高于原拆迁面积的，仅对其面积差额按新房价征收契税，拆迁安置面积小于或等于原拆迁面积的，免征契税。

(2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

(3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

(4)根据财政部、国家税务总局财税字[1999)210号、 [2001]44号及[2001394号文件，①1998年6月30B前竣工验收，且在1999年8月1日前尚未售出的积压空置商品住房，高档型的在2000年底前免征契税，普通型的在2002年底前免征契税；(~1998年6月30日前竣工验收，且在2001年1月1日前尚未售出的商业用房、写字楼在2002年底前免征契税。① 1999年8月1日后个人购买的非积压空置商品住房(普通型)，暂减半按2％征收。

(5)根据财政部、国家税务总局财税字[1998]123号文，中国农业发展银行各级机构1998年8月1日后购买房屋用于办公的，在2000年12月31日前免征契税。

(6)根据财政部、国家税务总局财税[2001]156号文，从 2001年10月1日起，对县以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准，并核发(社会办学许可证)，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

(7)根据财政部、国家税务总局财税[2001)10号文，对中国信达、华融、长械、东方资产管理公司在接受相关国有银行(建行、工商行、农行和中行)的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征契税。

(8)根据财政部、国家税务局财税[2001]161号文，从2001年11月1日起对企业改革转制重组中有关契税政策的规定如下：

①在公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对独家发起、募集设立股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

②在企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，免征契税。

③在企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

④在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不再发生转移的，免征契税。

⑤在企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

除上述税法规定的范围外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》，地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人擅自作出的减、免税决定无效，税务机关不得执行，并向上级税务机关报告。对因错误决定造成税收应征未征的，除依法撤销其错误决定，补征应征未征税敦外，还应由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

12、符合减征或免征契税条件的纳税人是否也应办理契税手续?

根据《中华人民共和国税收征收管理法》，税收的减、免审查批准权在征收机关。纳税人是否符合契税的减、免规定，应有一个审查认定和批准的程序，只有经征收机关审查认定符合契税减、免规定，并正式下达减、免批准书的，纳税人才可以享受契税减、免优惠政策。因此， 《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》规定，符合契税减、免条件的纳税人应当在土地、房屋权属转移合同或取得具有合同性质的凭证之日起 10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减怔或免征契税的手续，填报减、免契税申请表，经当地征收机关审核后，报县级以上契税征收机关审批(九江市区的契税减、免由市契税所审校报市财政局审批)。对批准减、免契税的，契税征收机关应向纳税人出具契税减、免批准文书，并发证备案。对未批准减、免契税的，征收机关应及时通过纳税人缴纳税款。纳税人凭征收机关出具的契税减、免批准书或契税完税凭证向土地、房产管理部门办理权属变更登记手续，纳税人未出具契税完税凭证或契税减、免批准文书的。土地、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。因此，符合契税减、免税规定的纳税人也应办理有关契税手续。

目前，我市仍然存在一部分符合减、免规定而未向征收机关办理契税的现象，这在拆迁还房当中尤其突出。这样会带来两个问题：一是存在纳税人逃避征收机关审查和发证机关避开征收机关发证的问题，这是违法的；二是对二手房、地产交易，征收机关要收回销毁原手房地产权属的契证，如果符合减、免税的纳税人不办理契税手续，就会在二次转让时无法提供原手契证．按照有关追缴白契的规定，对二手交易中无法提供原首契证的，征收机关视为白契追缴。因此，纳税人符合减、免税规定的，也应及时办理契税手续，否则，会给纳税人转让房地产和接受契税检查带来不必要的麻烦。

13、契税的纳税地点是如何规定的?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江西省契税实施办法》，契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。我省为财政机关。

根据《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》、 《江西省房地产交易管理暂行办法》、《江西省城市房屋产权产籍实施细则》等文件精神，九江市区的契税征收机关是九江市财政局。九江市契税征收管理所是九江市财政局所属负责市区契税征收管理的专门机构。为方便纳税人纳税，九江市契税征收管理所在浔阳中路市商业银行湓浦支行)设立了纳税服务厅，并在市商业银行开发区支行、庐山区综合办证厅(区财政局一楼)和九江县地税局驻市分局(北司路109号)设立了征收站，分别负责对浔阳区、开发区、庐山区和九江县市区县辖地的契税征收工作。

14、契税的纳税环节是如何规定的?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法规，纳税人应当持契税完税凭证(或契税减、免批准文书)和有关文件材料，依法向土地、房产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证(或契税减、免税批准文书)的，土地、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更登记手续。因此，契税的纳税环节是在纳税人申请办理土地、房屋权属变更登记手续之前。未税先征是一种违法行为。

15、对国有土地使用权出让如何计征契税?

国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

这里所说的土地使用权出让金，根据财政部《关于国有土地使用权有偿收入征收管理的暂行办法》（[财综字（1992）]第172号），是指各级政府土管部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(土地出让的交易总额)。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》的规定，土地使用权出让的计税价格是成交价格，即承受人为获得土地使用权而应支出的货币、实物、无形资产或其他经济利益，包括出让金、补偿费和安置费等，合称土地使用权出让费用。

国有土地使用者应在与土管部门签订出让合同之日起10日内向征收机关办理纳税申报，并在30日内在办理土地权属变更登记手续之前向征收机关缴纳全部的契税。

16、划拨土地使用权转让应如何计征契税?

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付其使用的行为。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当按规定签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，方能向当地人民政府申请其土地使用权的转让。人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。因此．以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，转让方和受让方均要计征契税。其中：(1)转让方按补缴的土地出让金或土地收益计征。目前，我市按评估地价的 40％计征契税；(2)受让方，按土地使用权出让费(包括出让金、拆迁补偿费和安置费等)计征。目前，我市将划拨土地使用权转让过程中两个不同环节的出让手续一并操作，故对转让方的契税和受让方的契税我市也是采取一并计征的办法。因此，批准转让后的受让人应当注意，根据财政部有关白契(未缴契税的契约)可以向上追缴一手的规定，如果转让人的契税不补缴，就会直接影响到受让人正常契税的缴纳和土地使用权的变更登记及土地权证的发放。

17、以土地与他人“联合开发”房地产应如何计征契税?

以土地与他人“联合开发”房地产是指土地使用人将其土地使用权提供给开发企业，开发企业在该土地上从事房地产开发并按协议分成部分房产给原土地使用人的行为。这是一种不规范的房地产转让行为，其实质是土地使用人转让房地产给开发企业，开发企业以房产补偿房地产转让费的行为。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其相关法规，应对上述两种行为分别征收契税。

(一)土地使用权转让契税

a、开发商：土地使用人将其土地使用权提供给开发商，不管是否依法办理了过户手续，开发商均应按其为取得该宗土地事实上的开发权所支付的全部代价(视同成交价格)计税，一般可以按照四个组成部分来确定，即：

①地价，按评估价来确定。

②拆迁户的过渡补助费，按协议确定或按每平方米3元／月测定。

③生产、经营人员的停业补助费，按协议确定或按《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》规定的标准测定。

④拆迁补偿成本，按协议确定或按《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》测定。

b、土地转让人：如果土地转让人的土地是以划拨方式取得，则转让人应补缴出让金契税，其计税价格按土地评估价的并在房屋交付使用之日起20日内持正式(商品房买卖合同)和有关发票单据到契税征收机关缴纳全部的契税。

18、分期支付成交价款应如何计征契税?

分期支付土地、房屋成交价款，应按合同规定的总支付金额一次性交纳契税。因为：(1)权属转移行为在合同生效的同时已经发生，与付款方式无关。(2)契税以转移行为为征收对象，发生一次权属转移即应征收一次契税。采取分期付款方式，无论付款行为多少期次，都是一次权属转移，故应在合同生效时一次性征收契税。

19、以按揭、抵押贷款方式购房应如何计征契税?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》和国家税务总局国税函[1999]613号文规定，购房人以按揭、抵押贷敦方式购买房屋，当其与售房人签订购房合同并从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生。因此，购房人应自签订购房合同之日起10日内向契税征收机关办理纳税申报，并在30日内向征收机关缴纳全部的契税。

20、赠与与继承有何区别，对赠与应如何计征契税?

土地、房屋赠与是指土地使用权人和房屋所有人将其土地、房屋权属无偿转给受赠者的行为。法律要求土地、房屋赠与必须签订书面合同(契约)，并到房地产管理机关办理登记过户手续。

土地、房屋继承是指公民依法接受死者遗留下来的土地使用权或房屋所有权的行为。土地、房屋继承的取得必须依据法律规定或有效的遗嘱指定。继承人只能是公民，法人和组织只能是受赠人，不能作继承人。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，土地、房屋权属赠与应对受赠人按评估价格征收契税。以获奖方式承受土地、房屋权属视同受赠征收契税。非继承人承受遗赠土地、房屋权 属的 ，应按赠与行为征收契税。继承则不属于契税征收范围，故不征收契税。

21，土地转移与房屋转移有联带关系如何计征契税?

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法规，在房地产交易中，房屋所有权转移时，土地使用权会随之同时转移，土地使用权转移时，土地上附属的房屋所有权也随之转移，在这种情况下，土地使用权转移和房屋权转移同时发生，均为契税的征收对象。

为了简便计征，在实际工作中，以房屋所有权转移为主，联带土地使用权转移的，按照房厦所有权转移计征契税；以土地使用权转移为主，联带房屋所有权转移的，按土地使用权转移计征契税。

22、契税纳税人同征收机关在纳税上发生争议时应该如何处理?

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条规定，纳税人同征收机关在纳税上发生争议时，必须先依照征收机关的纳税决定缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法向其主管机关申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

纳税人对征收机关的处罚决定、强制执行措施或税收保全措施不服的可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院起诉。

纳税人对征收机关的处罚决定逾期既不申请行政复议，也不向人民法院起诉．又不履行的，征收机关可以采取强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。

8. 福建省土地使用权出让管理系统网上交易模块

福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法

（试行）

第一章 总 则

第
一条 为规范土地出让行为，加强监督管理，防范廉政风险，省国土资源厅组织研发了“福建省土地使用权出让管理系统”（内网办公模块）（以下简称“土地出让
管理系统”），并制定了《福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法（试行）》。各市、县（区）国土资源管理部门通过“土地出让管理系统”办理土地出让各
类具体业务，应遵守本办法。

第二条 办理土地出让业务,应遵循依法行政、公正公平、便民高效的原则，符合权力运行“业务公开、过程受控、全程在案、永久追溯”的基本要求。

第三条 在办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更（包括改变土地用途、规划条件、开竣工期限、出让金缴纳期限等，下同）业务时，必须一律通过“土地出让管理系统”按照统一流程和格式表单进行在线办理，不得采取体外循环的做法逃避监管。

第四条 办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更业务时，“土地出让管理系统”将自动生成宗地流程号、公告流程号。没有取得宗地流程号、公告流程号的土地使用权出让合同为无效合同。

第五条 “土地出让管理系统”的格式表单中已将项目名称、土地用途、出让面积、基准地价等重要数据及关键字段设置为必录项，必录项以＊号及红色框表示。未录入必录项的，所办理的文档将无法保存，办文也无法进入下一环节进行办理。

第六条 业务经办人员将办文发送下一环节，并在下一环节签收后，该项办文不可撤回，也无法修改。办文流程结束后，各环节经办人员签署的办理意见将作为历史资料永久保存，不可更改或者撤回。

第七条 在确定出让地
块、拟定出让方案、发布出让公告、实施出让活动、公示出让结果、签订出让合同等各个办文环节，“土地出让管理系统”相关业务模块中的各类信息录入的格式表
单均设有附件（如招商协议、会议纪要、立项文件、用地批文、规划指标函、土地估价备案表……等等）上传功能。各类附件是办理宗地出让手续的重要依据和必备
要件，是审查宗地出让是否符合政策法规的主要对象。上传附件必须符合下列要求：

（一）与出让宗地有关的附件，均应原件扫描或其他规定格式上传“土地出让管理系统”作为历史档案进行永久保存，不得缺漏；

（二）附件页数较多、扫描上传工作量较大的，可选择性地扫描上传公文首页、尾页和涉及出让宗地重要事项的相关页面（如：土地估价报告中的“土地估价报告备案表”）；

（三）选择性扫描上传的附件，应包含并如实体现发文单位、文号、发文日期、主送抄送单位等基本要素。属于会议纪要类的，应含有会议主持人和列席会议人员名单；属于协议（合同）类的，应含有签约双方单位名称及代表人姓名。

经检查发现有3个或3个以上出让宗地附件缺漏或不符合要求的，上级国土资源管理部门应予以通报批评，并责令限期补录、上传；发现10个出让宗地附件缺漏或不符合要求且未及时整改到位的，由省国土资源厅冻结办理宗地出让手续。

第八条 各级国土资源管理部门应建立常态化的公告审核、违规预警、督办整改等各项工作制度，确定办理内部业务主办处（科、股）室、参与会审的处（科、股）室，以及具体的责任人员和经办人员，明确各自的职责分工，防止出现渎职失职和相互推诿现象。

第九条 各市、县（区）
国土资源管理部门的业务处（科、股）室及经办人员要及时办理各类土地出让业务，审核土地使用权招标、拍卖、挂牌出让竞买申请人资格的办理时限不得超过3个
工作日；审核土地使用权出让方案、出让公告及出让文件、协议出让用地申请、出让合同变更申请等出让业务的办理时限不得超过5个工作日。以上办理时限均不包
括国土资源管理部门以外的政府及相关部门的审核、审批或会审时间。

第十条 出让宗地交易结束后，必须在出让公告规定的交易截止日之后3个工作日内录入宗地的交易结果信息，未按要求录入交易结果信息的，自出让公告规定的交易截止日之后第4日起，该宗地将被系统自动列入预警，并进行效能督办。

第十一条 宗地的出让公
告、事前公示、成交公示、出让合同签订、变更合同、宗地撤销等数据信息，原先在“福建省土地市场动态监测与监管系统”录入并上报备案，自土地出让管理系统
启用后，改为在出让系统录入保存后，再同步到“福建省土地市场动态监测与监管系统”，并通过该监管系统点击上报到国土资源部“土地市场动态监测与监管系
统”备案。

第十二条 第十一条所列数据信息如有错误，应返回到土地出让管理系统更正后，再按照该条所述的操作办法重新上报。

第二章 供地计划

第十三条 各市、县（区）国土资源管理部门要根据国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号）的要求，从每年11月开始编制下一年度国有建设用地供应计划和住房用地供应计划，由本级政府于次年3月31日前批准公布。

第十四条 各市、县
（区）应在年度供地计划批准公布之日起3日内，将《年度国有建设用地供应计划文本》、《年度国有建设用地供应计划表》等有关数据，通过“土地出让管理系
统”中的“供地计划”模块录入、上传，由国土资源部、省国土资源厅分别将有关信息导入国土资源部门户网站（中国土地市场网页）、“福建省土地使用权出让管
理系统”（网上交易模块）、省国土资源厅门户网站等相关媒体，向社会公开发布。

第十五条 年度国有建设用地供应计划若发生调整变化，应按照第十四条规定，将调整后的计划重新向社会公布。

第三章 出让办文

第十六条 出让办文分为公开出让（根据竞买申请情况确定具体出让方式，下同）、招标出让、拍卖出让、挂牌出让、新增项目协议出让、划拨用地补办出让和出让合同变更等七种业务模块分别办理，各类具体的土地出让业务均应按照相应业务模块中统一的办文流程和格式表单进行办理。

第十七条 公开出让、招
标出让、拍卖出让、挂牌出让等四种出让办文流程依次为：确定出让地块→拟定出让方案→发布出让公告→实施出让活动→公示出让结果→签订出让合同；新增项目
协议出让和划拨用地补办出让手续的办文流程依次为：受理项目用地申请→拟订出让方案→出让合同内容事前公示→签订出让合同；出让合同变更的办文流程依第三
十七条之规定。

第十八条 宗地出让办文
时，“土地出让管理系统”自动生成17位宗地流程号，宗地流程号编码规则为：“Z+行政区代码（6位）+年份（4位）+类型（2位）+序号（4位）”，其
中：类型01代表招标出让、02代表拍卖出让、03代表挂牌出让、04代表新增项目协议出让、05代表划拨补办协议出让、06代表公开出让。

第十九条 同一宗地出让公告内容，在土地出让管理系统内网办公模块与外网交易模块上必须保持一致。一个出让公告中包含多个出让宗地时，每个出让宗地的报名竞买起止时间、挂牌交易起止时间、缴纳竞卖保证金起止时间等必须保持一致。

第二十条 各类土地出让
业务均应按照设定的工作流程，从最初确定拟供地项目到最后核发建设用地批准书和立卷归档，每个环节按先后顺序依次在线办理，并与实际工作运转保持同步，不
得将需要经过数月甚至更长时间才能办结的若干个环节事务缩并到数日或数个小时内在线办结，不得在事后跨越多个环节将之前各环节的数据信息一次性补录系统。
对网络办文流程与实际工作状态不同步、不一致的，将予以通报批评并责令限期整改。

第二十一条 每个出让宗地办文全部结束并在纸介质文件资料立卷归档后，应将档案号、目录号、归档时间和经办人等信息录入土地出让管理系统“宗地档案资料”信息保存备查。

第二十二条 有关竞买资格确认书、成交确认书、出让合同、建设用地批准书等各类格式文书，应统一从土地出让管理系统中导出打印，系统将自动配发宗地流程号和“福建省土地出让管理系统”的水印。上述格式文书若无宗地流程号和水印的，为无效文书。

第四章 公告审核

第二十三条 出让公告办
文时，“土地出让管理系统”自动生成15位公告流程号，公告流程号编码规则为：“G+行政区代码（6位）+年份（4位）+类型（2位）+序号（2位）”，
其中，类型01代表招标公告、02代表拍卖公告、03代表挂牌出让公告、04代表公开出让公告、05代表协议出让事前公示、06代表出让合同变更事前公
示。

第二十四条 各市、县（区）国土资源管理部门应建立出让公告审查制度，明确主办处（科、股、室），对出让公告方案及相关出让文件进
行合规性审查。主要审核内容包括：是否违规设定竞买前置条件；是否符合产业政策和供地政策；是否列入最新年本的《限制用地项目目录》或《禁止用地项目目
录》；工业用地是否符合工业用地出让最低价标准；约定的出让金缴纳期限，项目交地、开工、竣工期限是否符合规定；土地利用条件是否符合行业用地定额标准和
规划控制指标等。

第二十五条 经营性房地
产用地挂牌出让公告方案，应当通过土地出让管理系统发送上一级国土资源管理部门审查：县（市、区）的出让公告方案由设区市国土资源管理部门负责审查；各设
区市和平潭综合实验区的出让公告方案，由省国土资源厅负责审查。上一级国土资源管理部门应当自系统接收出让公告方案审查报件之日起5个工作日内，应通过系
统在线办理审查手续并反馈审查意见；出让公告方案审查未通过、退回修改后再次上报审查的，上一级国土资源管理部门应当在3个工作日内重新审查并反馈审查意
见。逾期未审查并反馈审查意见的，视为同意。

第二十六条 土地使用权出让公告方案及相关出让文件未经合规性审查或审查不通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。

第五章 预警督办

第二十七条 土地出让管理系统“预警督办”模块设置两类违规预警：

（一）提醒性预警。是指
“土地出让管理系统”预设以往较为常见的土地违规出让情形，设计关键字段，由计算机进行智能判断，若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段，系统自
动亮起黄灯并显示违规预警信息，是否真正构成违规，还需由人工进行审核判断。具体包括：出让公告内容涉嫌违规设置前置条件的预警；二是供地项目涉嫌违反最
新年本的《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》等产业供地政策的预警；三是工业用地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警。

（二）约束性预警。是指
“土地出让管理系统”将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、基准地价、工业用地出让最低价标准、出让金缴纳期限、项目开竣工期
限等具有量化数据及定性规定作为硬性约束条件，在宗地出让办文过程中，凡出现与硬性约束条件规定不符的，系统自动判断违规并提醒整改，在整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第二十八条 土地出让管
理系统以绿、红、黄、蓝、橙五种不同信号灯标识违规预警的状态，并在系统“预警督办”模块中列表显示出让宗地项目清单。绿灯表示宗地出让办文符合规定；宗
地出让公告经上级国土资源管理部门审核未通过的、宗地被上级督办或挂起的，以红灯提醒；系统自动检测判断宗地出让涉嫌违规的，以黄灯提示；宗地出让被省电
子监察平台预警违规的，以橙灯提示；宗地被违规预警后已整改合格，或者经人工核实确认符合规定的，以蓝灯提示。

第二十九条 上级国土资源管理部门依据政策法规，确认宗地出让违反规定的，经办人应在线填录《督办单》，经本单位主管领导审签后，将违规出让宗地项目提取归入“督办件”进行督办。被督办的出让宗地，“土地出让管理系统”以红灯提醒所在市、县（区）进行整改，在整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第三十条 宗地被督办后，“土地出让管理系统”自动生成10位督办流程号，督办流程号编码规则为：“DB+年份（4位）+序号（4位）”。

第三十一条 在日常监管
中发现宗地出让某个环节出现疑似违规问题，或者因司法机关办案、上级主管部门调查或投诉举报等原因，需要暂停办理或者需要进行调查核实后再决定是否继续办
理的，经办人应填录《挂起单》，经本单位主管领导审签后，将该宗地出让手续挂起暂停，以红灯提醒所在市、县（区）进行核实或整改。在核实、整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第三十二条 宗地出让手续被挂起后，“土地出让管理系统”自动生成10位挂起流程号，挂起流程号编码规则为：“GQ+年份（4位）+序号（4位）”。

第三十三条 宗地出让手续被督办或挂起，《督办单》、《挂起单》经本单位主管领导签署同意意见，由经办人员点击发送后即时生效。

第三十四条 宗地出让手续被督办或挂起后，该项目用地的办文流程中止，系统暂停计算办文时限。自解除督办或解除挂起后，系统恢复计算该项目用地的办文时限。

第三十五 条宗地出让手续被督办或挂起的，相关市、县（区）应当在1个月之内完成整改。在1个月之内整改确有困难的，经上级国土资源管理部门同意后，可适当延长整改期限。

第六章 合同变更

第三十六条 宗地出让合同签订后，受让人申请变更容积率、土地用途、土地面积、受让人名称、交地时间、开工时间或竣工时间等合同内容的，应通过“土地出让管理系统” “合同变更”模块办理手续，不得撤回原宗地出让合同更改后重新上报。

第三十七条 出让合同变更根据不同类型按不同流程进行办理：

（一）改变土地用途、调
整出让用地面积、调整容积率等主要规划条件，或者其他涉及出让合同内容重大变更的，办文流程为：“提出出让合同变更申请→受理审核→组织地价评估→草拟出
让合同变更协议→国土部门业务会审→本级政府审批变更协议、确定补交出让价款→出让合同变更协议内容事前公示（不少于5日）→签订出让合同变更协议”。

（二）变更受让人名称、
交地时间、开工或竣工时间、土地出让金缴纳期限与方式、延期交地违约金比例、延期开工或竣工违约金比例等事项的，办文流程为：“提出出让合同变更申请→受
理审核→草拟出让合同变更协议→国土部门业务审定→出让合同变更协议内容事前公示（不少于5日）→签订出让合同变更协议”。

（三）出让合同变更包含上述（一）、（二）所列类型的，按照第（一）项规定的办文流程进行办理。

第三十八条 出让合同签订后，市、县（区）国土资源管理部门发现原出让合同内容录入有误的，可通过“日常工作”模块中的“合同更正”菜单办理更正手续。

第三十九条 办理出让合同变更或更正时，“土地出让管理系统”将自动对变更或更正的次数进行记录，在原出让宗地流程号的基础上进行重新编码，编码规则为：原宗地流程号加上“-N”，其中，变更或更正一次，N为1；变更或更正二次，N为2；以此类推。

第七章 地价管理

第四十条 基
准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。市、县（区）政府批准公布基准地价后，本级国土资源管理部门应当在公布之日起3日内，将基准地
价文本、基准地价表和基准地价图等数据信息，通过“土地出让管理系统”中的“地价查询”模块录入和上传备案，由省国土资源厅统一通过门户网站、“福建省土
地使用权出让管理系统”(外网交易模块)和“福建省地价一张图查询系统”等媒体上向社会公开公布。

第四十一条 出让宗地办
文时，每个宗地均应填写宗地所处地段的基准地价，其中：商服用地、住宅用地需填写所处地段的基准地价（以楼面地价形式表示）；其他土地用途需填写所处地段
的基准地价（以地面土地单价形式表示）。各类用途的出让宗地若无基准地价覆盖的，需填写说明；若属于工业用地的，直接选填国土资源部公布的该市、县区工业
用地出让最低价标准。

第四十二条 宗地出让的起始价、成交价、保留价、加价幅度等应以人民币万元为单位，保留一位小数。

第四十三条 经营性用地出让成交后，“土地出让管理系统”自动生成已出让宗地的项目名称、受让人、土地面积、土地用途、规划条件、起始价、成交价和出让年限等基本信息，并定时同步推送到“福建省地价一张图查询系统”上以图例注记点的方式进行显示，接受社会公众查询和监督。

第八章 电子监察

第四十四条 省国土资源
厅对5种土地出让方式和出让合同变更的权力运行关键节点进行梳理，共梳理了34个监察点（廉政风险点）（具体详见《出让工作监察节点和监察规则》），包括
项目用地前期决策情况、地价评估备案、出让方案、出让公告、竞买人资格、出让活动实施过程和出让结果公示等方面的内容。

第四十五条 土地出让权力运行关键节点均通过数据交互的方式推送到“福建省权力运行网上公开平台”，接受实时的电子监察。电子监察的内容包括：

（一）对办件超期、关键数据未报送或延时报送，以及其他监察点内容出现涉嫌违规的信息进行预警反馈并提醒整改；

（二）采取定期统计分析、业务巡视和综合查询等方式，对宗地出让办文过程中适用法律法规的准确性、操作行为的规范性和合理性进行监控，对宗地出让行为涉嫌违规或不当的进行预警并提醒核实是否构成违规。

第四十六条 土地出让管
理系统对所有监察点均设置了“监”字标识。各市、县（区）国土资源管理部门负有监察职责的人员应对照《出让工作监察节点和监察规则》中的监察项目和监察规
则，加强日常业务巡视和监督，对发现的各种违规出让土地行为，应将其列为督办件，督促业务主办处（科、股）室进行整改。

第九章 办文撤销

第四十七条 宗地出让出现下列情形之一的，可通过土地出让管理系统“日常工作”模块中的“宗地办文撤销”菜单，撤销该宗地出让手续：

（一） 宗地出让手续在办理过程中（出让成交之前）由

于各种原因需终止办理的；

（二） 宗地出让成交后，由于政府规划调整，受让人放

弃项目投资，以及其他原因需要取消出让结果或解除出让合同的；

（三） 因宗地出让涉嫌违规被叫停或责令解除出让合同的。

第四十八条 撤销宗地出让手续按以下流程办理：选择拟撤销宗地→经办人填写撤销原因和依据→业务处（科、股）室负责人提出审核意见→国土资源管理部门主管领导签署审批意见。

撤销宗地出让手续经国土资源管理部门主管领导签署同意意见后即时生效。

第四十九条 宗地出让手续撤销后，该宗地关联的农用地转用与土地征收报件、供地数据等随之撤销，但土地出让管理系统将永久保存该宗地出让办文过程中所形成的各类历史数据信息。

第十章 附 则

第五十条 本办法解释权属于省国土资源厅。

第五十一条 本办法自发布于“福建省土地使用权出让管理系统”网页时即时生效。本办法如有修改，在修改后并重新发布于该系统网页时即时生效。

附件4

福建省土地使用权出让管理系统

违规预警信息库

福建省土地使用权出让管理系统根据现行的土地政策法规设置违规预警功能，分为提示性预警和约束性预警两种预警类型。

一、提示性的预警

事先具体罗列较为常见的违规设置条件的情形，设计关键字段，由系统进行智能判断，若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段，系统自动亮起黄灯并显示违规预警信息，是否真正构成违规，还需由人工进行审核判断。具体分为三类：

（一）出让公告涉嫌违规设置竞买条件的预警，如：

《福布斯》、《财富》杂
志、《胡润》杂志、加盟连锁店、本地企业、国有企业、上市公司、央企、世界500强（五百强）、百强企业、排名、前…名、中国连锁经营协会、已建设项目的
建筑总面积在……万平方米以上、单个（体）建筑在……万平方米以上、有建过……米以上高度的建筑、经营过……个城市综合体、行业排名在前……名、已建成或
经营项目的营业额（单店营业额）日均（月均、年营业额）达到……万元（亿元）以上、企业在香港或……上市、中国驰名商品（福建省知名、著名商标）、提
交……企业（公司、……品牌）愿意入驻的意向书（协议书、证明文件）、行业协会（商会）资质（资格）确认书（证明文件）；沃尔玛、家乐福、麦德龙；香格里
拉、希尔顿、阿曼、洲际（皇冠、假日）、万豪国际、JW万豪、凯宾斯基、喜来登（威斯汀）、凯悦、半岛、铂尔曼、四季、索菲特、丽兹卡尔顿、华尔道夫、四
季、瑞吉、柏悦；引进不少于…个国际一线品牌、国际顶级品牌；纳税额达到……多少万元以上、纳税额排在前……名、曾捐赠（捐献）……万元以上……等等。

（二）供地项目涉嫌违反产业政策的预警

土地出让项目的产业类型若属于国土部、国家发改委《限制用地目录（2012年本）》、《禁止用地目录（2012年本）》范围内的，如：

1．列入《限制用地目录（2012年本）》的项目：

党政机关新建办公楼；

城市主干道路项目，用地红线宽度（包括绿化带）不得超过下列标准：小城市和建制镇40米，中等城市55米，大城市70米。200万人口以上特大城市主干道路确需超过70米的，城市总体规划中应有专项说明；
城市游憩集会广场项目，用地面积不得超过下列标准：小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷；

农林业项目、黄金项目；

机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目；大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目；大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）；赛车场项目；公墓项目；机动车训练场项目，不得占用耕地。

2．列入《禁止用地项目目录（2012年本）的项目：

农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品；

别墅类房地产开发项目；高尔夫球场项目；赛马场项目；党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目；未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目；未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。

（三）宗地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警

工业项目用地的宗地面积若超过全省工业用地同行业平均用
地面积，进行预警提示“*****（如金属制造业）的全省前5年平均项目用地面积为**亩，该宗地面积超过全省同行业平均用地面积**亩，请根据国家发布
的同行业用地定额和省工业项目用地规划控制指标核减用地面积，如未作核减，请做出说明”。

全省前5年同行业的平均用地面积，根据“福建省土地市场动态监测监管系统”的统计数据每年更新一次。

二、约束性的预警（七大类）

将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、出让金缴纳期限、开竣工期限等作为硬性约束条件，在土地出让办文过程中，凡出现上述有关量化数据与规定不符的，系统自动判断违规并提示整改，在整改之前，办文无法转入下一流程。硬性约束条件包括以下7类：

（一）住宅项目用地的建筑容积率必须大于1.0。

（二）住宅用地一次性出让面积不得超过以下限额：大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。

（三）工业用地出让金不低于国土资源部国土资发[2006]307号文公布的《全国工业用地出让最低价标准》，其中：属于我省鼓励发展、列入产业调整振兴规划的重大项目和省重点建设项目，按《福建省人民政府办公厅关于建立地价调节机制促进海峡西岸经济区产业结构调整的通知》（闽政办[2009]135号），在确定土地使用权出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行；凡
列入《限制用地项目目录》的项目，以及皮革毛皮加工、电石、铁合金、印染、拆船、焦炭、化学制浆造纸，金、银、铁、锰、铬等金属冶炼和中小型钢铁型冶炼，
煤矿及金属矿山开发、石板材开采加工项目，其土地出让底价在所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的基础上提高20%。

（四）教育项目用地规划指标（包括容积率、建筑密度、建筑系数、绿地率等）必须符合《福建省教育用地控制指标》的规定。

（五）工业项目用地规划指标与投资强度必须达到《福建省工业项目用地控制指标（2013年本）》规定的标准。

（六）约定的出让金缴纳期限必须符合以下规定：第一期必须在合同签订日起1个月内缴纳，且缴纳数额不少于总额的50％；全部出让金的缴纳期限最迟必须在合同签订日起1年内缴清。

（七）约定的项目开工竣工时间必须符合以下规定：开工期限为交地之日起1年之内；竣工期限为开工之日起3年之内。