土地使用权转让须所有权人同意

1. 土地使用权是否必须与房屋所有权同时转让

不可以同时转让，详细原因：
土地在公民手中只有使用权利，没有买卖的权利，同时也没有转让的权利；
所以土地的使用权可以转让，但是不可以用于买卖，在转让房屋的同时，房屋的状态必须符合房屋的转让条件，才可以申请同时转让。

2. 土地使用权，转让时必须取得政府同意吗

不是政府同意，是政府多后者审批一遍，审批结果如果是批准，不叫批准，换了一个说法叫转让土地使用权，本质上还是批准

3. 根据物权法，土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，如果有人恶意分别转让怎么办

楼主反映的是房地产方面的问题，我是学土地的，从房地产方面解答一下楼主的问题吧

住宅用地分为集体土地和国有土地，集体土地（即农民的宅基地）法律规定是不允许转让的，如果是集体土地住宅转让那就不受法律保护；楼主说的应该是国有土地上住宅的转让。

对于国有土地住宅，其实在物权法出台之前，我国的房地产方面法律就规定房地不可分割，必须同时转让。

A将房屋转让给B，根据法律规定，房屋价格中就包含了土地价格；像市场上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地价格在内的房地产的售价。同时A又将土地转让给C，进行土地使用权转让时必须明确地上建筑物残值是否包含在内；如果买方只买土地使用权，则原房主应拆除房屋后转让土地或声明房屋不要钱了；否则土地价格就是包含了房屋残值在内的价格。总之一句话，地不离房，房不离地，房地产不可分割，必须同时转让。

案例中A却将房地产分割开来，涉嫌将房屋和土地卖出两次，应属于诈骗行为。如B、C都不知情，则都属于受害者，可以要求法院追究A的诈骗罪，讨回自己的损失。

关于应保护B、C中谁的利益，如果不是同一天，则应保护先买的那个；但案中是同一天时间不分先后，法律应没有这方面的规定，具体要看法院协调吧

4. 土地的使用权可以依照法律的规定转让吗

按现行法律规定，土地属于国家或者集体所有，土地所有权不能转让。但对于土地使用权，可以在使用期限内转让。

5. 将已经取得使用权的土地再行转让给他人的行为是否合法

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让的形式包括出售专、交换和赠与。属土地使用权转让必须具备一定的条件方可转让。这些条件是：(1)必须是经国家出让的土地使用权，才能进行转让；(2)除地价款外，投入开发建设的资金须占投资总额的一定的百分比而且必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用；(3)土地使用权转让应签订转让合同；(4)土地使用权转让必须办理过户登记。土地使用权转让的法律特征是：(1)土地使用权转让时，土地使用权出让合同中规定的和各登记文件中所载明的权利和义务随之转移。(2)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。(3)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应依照规定办理过户登记手续。

6. 土地使用权转让和房产所有权一样吗

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠版送。未按权土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

7. 我们已经取得土地使用权，但城市总体规划在未取得土地所有权人的同意改变土地用途是否合法，该如何处理

我国，土地所有权是国家和集体所有，其他人都是使用权。

原则上，政府出让专土地使用权，首先属必须符合城市规划，如果政府修编城市规划，目前的国情下，一般是向好的方面修改，即工业用地改为商住用地（所谓退二进三），土地价格高了很多，个人可取得的补偿也多。

至于是否合法，城市规划修编也是政府的职责，并不需要征得土地使用权人同意。

一般的处理方法是：土地改变用途后，不能直接变更给原土地使用者，必须政府收回重新出让。有的地方是可以通过补地价差的方式取得新的土地使用权。不过，如果自己只善于做工业，改变为商业用途后，补地价差一般小于市场价，再转让有利可图。

倒霉的，如果改为公共设施用地，只能交土地给政府，取得补偿款。
一般开始土地出让合同都有注明政府回收的处理办法。

8. 为什么房产转让时，房屋的所有权及土地使用权必须同时

物权法 第一复百五十二条宅基地使用权制人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
首先需要弄清楚使用土地是什么意思，建设建筑物不过是使用土地的开始，以后利用建筑物才是真正使用土地。没有土地使用权的人没资格利用建筑物，必须获批土地使用权，批准不了就要放弃建筑物。后者在转让的时候需要先弄清楚自己是否能够被批准土地使用权，批准不了就不要转让。宅基地房子不能转让，否则认定是转让宅基地，这是违法行为

9. 土地使用权转让需要办理哪些手续

1、用地申请

2、土抄地使用证（原件）袭

3、原出让合同，批复文件（涉及招、拍、挂的提供成交确认书）

4、双方转让协议

5、如改变规划的提供规划部门意见

6、土地评估报告

7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件

政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理办法》

2、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》

3、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规定》

拓展资料

由转让双方当事人提出书面申请—利用股受理审查是否符合转让条件—现场勘测—地价评估—填写转让申请审批表—利用股审核—报局批准—签定国有土地使用权转让合同。

土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人；出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

10. 土地使用权转让的法律

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
《大连市国有土地使用权转让租赁管理办法》
第一条为合理开发、利用、经营土地，维护国有土地使用权转让、租赁秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条本办法适用于大连市行政区域内国有土地使用权的转让、租赁等交易行为。
第三条大连市土地行政主管部门统一负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地使用权转让、租赁的管理工作。
金州区、旅顺口区以及各县(市)土地行政主管部门负责所辖区域国有土地使用权转让、租赁的管理工作。
第四条国有土地使用者在出让合同有效期内，可以采取出售、交换、赠与的方式转让国有土地使用权，也可以租赁国有土地使用权。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用国有土地的，其使用权不得转让、租赁。
第五条国有土地使用权转让、租赁应签订合同，原出让合同规定的权利、义务必须履行。
国有土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物随之转让。
第六条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的国有土地使用权。
国有土地使用者转让、租赁地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的国有土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第七条土地使用权和地上建筑物及其他附着物转让、租赁，应按有关规定办理登记。
土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权分割转让的，须经土地、房产行政主管部门批准，并依照规定办理过户登记。
第八条国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物出售、租赁等价格明显低于市场价格时，市、县(市)区人民政府有权优先购买、承租。