土地使用权市场比较法评估报告

㈠ 资产评估作业 用成本法对项目中房产及土地进行评估计算与过程撰写 会的留言 有酬谢

（一）固定资产—房屋建筑物
一般而言，房屋建筑物的评估方法主要有成本法、市场比较法、收益法等几
种方法。对于建造在工业用地上的房屋建筑物及构筑物，从已取得的资料看，我
们无法取得类似房屋的交易案例，所以无法采用市场比较法进行评估；其收益情
况难以测算，不宜采用收益法进行评估，故我们采用成本法进行评估。
成本法是以开发或建设委评对象建筑物或类似建筑物所需要的各项必须费用
之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，最后扣除建筑物的各项贬值，来得
出评估资产价值的一种评估方法。本次评估的房屋建筑物不存在经济性贬值和功
能性贬值。计算公式为：
评估市场价值=重置成本×综合成新率。
重置成本=建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本。
成新率的确定：房屋建筑物采用使用年限法和完损等级打分法相结合的方法，
经加权计算确定，得出综合成新率。构筑物采用使用年限法确定其综合成新率。
计算公式：综合成新率＝使用年限法成新率×权重40% + 完损等级打分法成
新率×权重60%。
（二）无形资产—土地使用权
土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基
准地价系数修正法等。
委评宗地位于常州市钟楼区长江中路308号，评估人员在对委评宗地进行实
地勘察和类似工业用地调查后，在同一供需圈内相邻地区或类似区域内能搜集到
不少与委评宗地用途相同、土地利用条件基本一致的近期正常交易案例，故可采
用市场比较法对其进行评估。
市场比较法，是根据替代原则，将委评土地与在评估基准日较近时期内已经
发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土
地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出委评土地评估基准日
地价的方法。其评估公式为：
PD=PB×A×B×D×E
式中，PD—委评宗地价格；
PB—比较案例宗地交易价格；
A—交易情况修正系数，为委评宗地交易情况指数与比较案例交易情况指数之
比；
B—交易日期修正系数，为委评宗地评估基准日地价指数与比较案例交易日期
地价指数之比；
D—区域因素修正系数，为委评宗地区域因素条件指数与比较案例区域因素条
件指数之比；
E—个别因素修正系数，为委评宗地区域个别条件指数与比较案例个别因素
条件指数之比。

㈡ 土地评估市场比较法中的交易日期怎莫修正

依据中国城市地价动态监测数据

根据吉林市地价动态监测指标测算结专果表，以2008年地价指数为100，则属估价对象与比较案例交易期日地价指数均为104.3（341÷327×100%）。

你把近几年的地价指数都找出来，就是这样修正就行。

不明白，再问我。

㈢ 土地评估报告怎么写

有国家标准的，关键是技术路线的选择和计算，不是写文章，文体只是个载体。

㈣ 如何用市场法评估土地使用权

经济主体在市场的复一切交易行制为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。市场比较法就是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其计算公式为：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地价格；
VB----比较实例价格；
A----待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B----待估宗地评估基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D----待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E----待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。

㈤ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

㈥ 土地评估在市场比较法中 不同的土地用途可以用来修正比较吗

现有一宗空着的综合用地要评估
小地方 成本法的话很多数据都收集不到
基准地价专也是老属的
空地不适合收益法吧
只有剩余法和市场比较法了比较法的话区域内找不到综合用地的案例
就是把委估宗地作为住宅用地计算再修正
比如综合用地一般是住宅用地地价的1.3倍
就把结果乘以1.3
还有就是使用年限修正
不同用途使用年限不一样
综合50住宅70年
委估宗地用了7年剩下43年
就相当于住宅用地70年用了10年剩60年重庆土地法务

㈦ 土地评估报告必须用市场比较法吗

那要看评估对象与评估方法的适应性。比如评估对象是商业土地，周边有较多相似版的土地市场成交案例权，那肯定首选市场比较法了；如果土地市场成交案例缺乏，则可用剩余法评估；还可用成本逼近法评估；甚至可对当地基准地价进行修正评估。因此，土地评估报告并不是必须用市场比较法，要看土地市场成交案例是否缺乏来定。

㈧ 运用市场比较法和成本法对房地产进行评估的房地产评估报告详细过程

市场比较法：假设你周边与评估个案相似的有一个或几个可比实例，通过一定【价格专影响因素的属修正】对比计算出被评估房地产价格（值）。比如你旁边一个楼盘卖1万/平米，你这个楼盘比它综合修正系数为1.05，那么你的价格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

㈨ 谁有 土地使用权(商业用地)市场比较法评估测算表.xls 给传一份 不胜感激

给你朋友