集体建设用地使用权怎么交易

A. 集体建设用地使用权流转需满足哪些条件

农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享回有与城镇国有土地使答用权同等的权益：
（1）经依法批准使用或取得的建设用地。
（2）符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。
（3）依法办理土地登记，领取土地权属证书。
（4）界址清楚，没有权属纠纷。
依法应当进入土地交易机构公开交易的，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转。

B. 集体建设用地使用权的集体建设用地使用权的流转

中共来十八届三中全会审议通过的《中源共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价 。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。 在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

C. 集体土地使用权如何转让

依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让内。《土地管理容法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地一般的转让仅限于本村村民之间的自由转让的,是不能转让其它个人的。如果集体以外的单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用集体土地，就必须把集体土地性质转为国家所有权性质，并以兴办企业依法申请立项，经批准取得使用权。

这里必须说一下，土地使用权所指的不包括土地经营权，依据《土地承包法》第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十四条 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

根据《土地承包法》的上述规定，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

D. 该集体建设用地使用权能否流转

问：A企业是乡镇企业，经批准取得某集体建设用地使用权。2014年，A企业因融资想把该地转让给B企业，双方签订了转让协议。B企业支付了相应款项后未实际占用该地块，也未实施建设。B企业能否取得该地块的建设用地使用权？

答：（1）集体建设用地有特定的使用范围。集体建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型：乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公益事业用地。此外，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这就从法律上明确了集体建设用地使用权原则上不允许出租、出让或者转让，只有在企业发生破产、兼并或资产转移的情形下才可以转移集体建设用地使用权。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）也明确严格控制集体所有建设用地使用权流转范围。本案中，A企业并未破产、兼并，不能将建设用地使用权转让给B企业。B企业无法取得该地块的建设用地使用权。

（2）本案中转让合同属成立但未生效的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第五十九条规定，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。据此，集体建设用地使用权须经县级或县级以上人民政府审批登记、核发证书后方能取得。B企业若是在A企业破产、兼并的情形下取得该地块，也应履行相应的审批手续才能取得建设用地使用权。本案中A企业与B企业仅签订了转让协议，并未进行审批登记，不发生集体建设用地使用权转移的效力。

至于转让协议的效力问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。据此可知该协议虽经双方达成意思表示的一致，但仍属于成立但未生效的合同。双方还要承担合同可能最终无法获得审批登记而归于无效的风险。

（3）试点地区的集体建设用地使用权可依相关规定流转。2015年2月27日第十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于集体经营性建设用地入市的有关规定。因此，该决定实施后，在试点地区进行的流转可按照试点地区集体经营性建设用地入市的相关规定进行认定。

E. 集体土地建设用地使用证可以过户吗

一、集体土地使用证原则上是可以过户的，但过户对象一定是农村本村本组的村专民，农村户籍，无住房属，符合一户一宅，非城镇居民迁户籍到农村买房的。
二、集体土地使用证过户所需要提供的材料：
1、转让方的原土地使用证原件；
2、已过户后买受人的房产证原件及复印件；
3、买卖双方身份证原件及复印件；
4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)。

拓展资料

集体土地建设用地使用权一般是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利。法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。

参考资料

网络-集体土地建设用地使用权

F. 集体土地使用权可以转让吗

集体土地只能转来让给集体成员自并且需要用于农业。
根据《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

G. 集体建设用地使用权出让出租有哪些规定

集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有版土地使用权权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料），按规定向市、县人民政府国土资源管理部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府国土资源管理部门应依法给予办理。
集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

H. 如何买卖农村集体建设用地

1、首先你是非农业户口的话，你是没有资格购买农村集体土地建宅基地的。即使签了协议，进行买卖，也是不合法，应认定为无效合同。2、如果你是该集体组织成员，依然是农业户口的，可以向当地政府国土部门申请宅基地。我提供以下资料，仅供参考：1）宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。2）农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。3）农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县（市）土地行政主管部门拟定农用地转用方案，依法办理农用地转用审批手续。还提供一篇论文给你：本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性，主体具有特定身份性，权利行使具有受限性。同时，对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让，认为按现有农村实际和现有法律规定，应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让，扩大交易主体和交易范围，拓宽农民融资渠道，保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度，认为，我国人多地少，农村社会保障体系尚未形成，应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地，否则会与我国现有的土地制度相冲突，不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押，本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押，并且围绕能否实现抵押权，尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用，促进农村经济发展。宅基地使用权的转让与抵押问题，在《物权法》颁布实施以前，理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条，在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。一、宅基地使用权的法律特征(一)、用益物权属性。所谓宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。(二)、主体具有特定身份性基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此，宅基地使用权具有福利性，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。(三)、权利行使受限性。《担保法》第三十七条规定：不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外，宅基地使用权的取得也需履行相应的程序，从我国现行法律的规定看，宅基地使用权的采取审批的方式，大致包括以下三个步骤，即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。《民法物权草案》第一百六十六条规定：宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。因此，宅基地使用权权利行使受到限制，有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。二、宅基地使用权的转让随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民作为重要的劳动力大量向城市转移，有的农民在城市选择长期居住后，便要卖掉农村的房屋，宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。(一)、同村村民之间宅基地转让问题关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让，单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见，但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为，同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定，依据法无规定不禁止的原则,同村村民之间的宅基地不应加以限制。另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:(1)目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民，分配宅基地多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房，因此村镇建设规划难以执行，土地浪费较大。(2)用地指标少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不够，因此千方百计扩大宅基地，出现了借离婚扩大宅基地的现象，甚至不惜受罚也要多占宅基地。(3)因为继承、流转、分家等原因，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。对于上述两种观点，笔者认为，第二种观点符合我国法律规定和现有国情，第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地，却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制，会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格，在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地，按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者，即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面，会成为单一的买方市场，不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件，即将第三项限制条件受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处，突破现有的土地管理法的规定，在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时，促进有限的宅基地资源合理的配置，鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源，保护出让人的有限的财产权。另外,第一项的限制条件即转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地),也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人，无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体，用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情，阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来，也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。希望我的回答对你有所帮助。

I. 权利类型为集体建设用地使用权/房屋所有权，请问这种情况可以买卖吗可以办按揭吗可以办抵押贷款吗

根据土地管理法的规定，集体土地使用权不得转让。但是符合土地利用总体规版划并依法取得建设用权地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
据《担保法》第三十七条的规定，下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。
另，集体土地使用权以及房屋的转让仅限于集体组织内部成员之间。
因此，不可以抵押、按揭。

J. 集体建设用地能买卖吗

农村集体土地所有权是归国家的，农村集体土地买卖是违法的，集体土地不可以买卖。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以，非集体组织成员只能租赁。