土地使用权出让金如何管理

⑴ 土地使用权出让金

只有国家才可以合法出让土地，个人是无法合法出让合同的。

你实际上是没有土回地证的，只答有土地使用权，所以更谈不上收取所谓的土地使用权出让金。

私下可以交易，但是这事不能见官，呵呵。建议学习土地法七十六条的相关对于非法买卖土地的解释。最多除了罚款收回土地还可判刑的，兄弟。

而且正规经过政府出让的商业与工业用地，超过1年就要收土地闲置费，2年就要强行收回。

⑵ 何为土地出让金国家规定是怎样缴的

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。

(2)土地使用权出让金如何管理扩展阅读：

计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

⑶ 土地出让金缴纳给哪个部门哪些法律规定提出过具体要求

如果开发商不补缴土地出让金，土地仍然是划拨土地使用权，不能补办出让土地使版用权。
这种情况下，权如果要办理房产证，假如是房改房，经市政府批准，还是可以申请办理房产证的，可是这种房产证以及土地证不能转让，如果转让则需要补缴土地出让金。
如果不是房改房，就基本不可能办理房产证。

⑷ 土地出让金的最新管理办法是怎么规定的

各地土地出让金管理办法是不同的！你可以在当地的政府网站查找相关信息，．

国土部门收取土地出让金的具体标准

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60％，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40％，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40％”作为衡量低价出让国有土地的标准

什么是土地使用权出让金

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即"地租 "，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2．38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50％～70％左右。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

买什么房要缴土地出让金

对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金；而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。

但是，购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出，土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。

如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。

⑸ 土地出让金是什么意思 土巴兔带你了解土地出让金管理办法

谈到土地出让金，很多人都会感到陌生。其实这个概念与我们的生活息息相关，每年两会中不少代表也都有相关方面的议案，那土地出让金究竟是什么意思呢，国家针对土地出让金又有哪些法律方面的要求呢，下面土巴兔就来带大家了解一下土地出让金管理办法。

土地出让金是什么意思

在介绍土地出让金管理办法之前，小兔首先为大家介绍一下土地出让金是什么意思。土地出让金也就是我们平时常说的“地价”，专业来讲，就是指各级政府按照规定向土地受让人收取的土地价款，或者是在土地使用权到期之后，土地使用者如需继续使用土地的话需要向当地土地管理部门缴纳续期的土地出让价款。另外，如果土地使用权的获得是通过政府划拨所得，那么当受让人将土地转让权有偿转让、抵押、出租等，也需要按照相关规定补交土地出让价款。如今，地方政府预算外主要收入即来自于土地出让金。

土地出让金管理办法实施细则

2006年12月17日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，进一步对国有土地使用权出让收支提出了具体的管理办法，下面小兔为大家摘录了其中比较重要的几个方面：

1、土地出让金管理办法明确了国有土地使用权出让的收入范围，主要包括：政府以招标、协议、挂牌、拍卖等方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;转让划拨国有土地使用权所应当补交的土地价款;转让房改房、经适房等应当补交的土地价款;更改国有土地使用权的土地用途等土地使用条件应当补交的土地价款。

2、土地出让金管理办法规范了土地出让金的使用范围，主要包括城市建设支出、支农支出、土地开发支出、征地和拆迁补偿支出以及其他支出，例如土地出让业务费、计提国有土地收益基金等等。

另外土地出让金管理办法还对被拆迁居民的利益、国有土地储备管理等方面有详细的规定。另外，小兔提醒各位，各省各地市也都会根据自身的实际情况推出有当地的土地出让金管理办法，大家可以根据自己实际情况进行查找了解。

⑹ 《土地出让金管理办法》

各地土地出让金管理办法是不同的！你可以在当地的政府网站查找相关信息，．

国土部门收取土地出让金的具体标准

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60％，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40％，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40％”作为衡量低价出让国有土地的标准

什么是土地使用权出让金

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即"地租 "，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2．38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50％～70％左右。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

买什么房要缴土地出让金

对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金；而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。

但是，购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出，土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。

如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。

⑺ 如何更好地管理土地出让金

第一，严格按照财政部和国土管理部门的指导意见办事。
第二，运用信息版技术做好管理工作。运用土权地出让金管理软件构建公共财政框架之下的规范的政府土地收益制度与管理体系。
最后，推荐您了解一下环球软件公司的土地出让金管理系统。但愿能帮到您大忙。

⑻ 土地使用权出让金的存在问题

我国土地出让金管理存在的主要问题
自1987年我国出现国有土地使用权出让金（以下简称出让金）这一新的土地使用收费方式以来，土地出让金制度逐渐确立，盘活了全国的土地资源，给我国的经济社会发展带来了深远的影响。与此同时，随着出让金收入规模的日益增大，及其在地方政府预算外收入中所占比重的增加，出让金存在的问题也越发凸现出来。
1.出让金带来的丰厚财政收入，诱发了地方政府的短期行为
大量卖地和圈地，一次性收取40－70年的出让金，为地方政府充实财政收入提供了机会，现届地方政府就可能运用各种手段扩大土地批租量，获得短期高额收益，这将使以后各届政府无法实现收益共享。这种“寅吃卯粮”的做法，既有悖于“代际公平性”，又有损于土地资源使用的有效性。
2.出让金收益分配机制不合理，影响土地出让整体效益
用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，既诱发了地方政府批地卖地的冲动，又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分被开发商和地方政府所获取，而被征地农民只能得到低额的补偿费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方政府因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发，出让金分配向城市倾斜，城市的工业化、城市化飞速发展，而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民,农村建设也严重缺乏资金投入。在工业化和城市化过程中，农民并没有充分分享经济发展带来的成果，城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。
3.土地出让金制度不完善，易引发出让金流失和官员寻租
土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理，导致一些地方政府违法违规出让土地，擅自减免出让金等，使出让金大量流失。与之相对应的是官员寻租和腐败现象频频出现。现有的土地出让金制度为政府官员的寻租活动提供了巨大利益空间和权力发挥作用的活动空间，涉及土地的腐败案件数量多，涉及金额大，涉案人员职务高，而且容易发生窝案、串案。

⑼ 土地出让金怎样分配

一、国有企业的土地使用权问题

国有企业享有使用权的土地，依其来源可以区分为三种：以出让方式取得使用权的土地、以划拨方式取得使用权的土地、以承租方式取得使用权的土地 。以出让方式取得的土地使用权和以划拨方式取得的土地使用权，为设定于国家所有的土地上的用益物权；以承租方式取得的土地的使用权，为基于合同而使用他人土地的权利，非用益物权。国有企业得依照上述方式取得具有用益物权性质的土地使用权。

《城市房地产管理法》第7条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"第19条规定："国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。"依照我国现行法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而取得之土地使用权不受限制地成为交易标的，当属独立的财产权利。国有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。

《城市房地产管理法》第22条规定："土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。"《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反而规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因划拨而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的土地使用权收回。现实的状况应当是，国有土地一旦划拨，土地使用权人原则上永久使用。 同样需要说明的是，我国法律和行政法规并没有规定，对国有企业因划拨而取得之土地使用权，国家在国有企业破产时可以收回，因此国家不得以国有企业破产为由收回划拨的土地使用权。

依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。 所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其取得方式有所不同，却没有性质上的差异。我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，也并不否定国有企业对划拨土地使用权所享有的处分权能。例如，《城市房地产管理法》第50条规定："设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。"依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以设定抵押以实现对土地使用权的交换价值的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同的用益物权，均为国有企业的责任财产。

为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院在《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发[1994]59号）第2条规定：企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。依照国发[1994]59号通知的规定，属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产分配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，国发[1994]59号通知的精神，承认了破产时的国有企业的土地使用权属于国有企业的责任财产，只是对于土地使用权的变价分配，仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用权变价金优先用以满足破产企业的职工安置费用。出于社会公共利益的考虑，国发[1994]59号通知所为规定并非不妥。

但十分遗憾的是，我国司法实务所持立场却背离了国发[1994]59号通知的精神，直接否认国有企业因划拨取得之土地使用权属于国有企业的责任财产。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）第1条规定：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。解读最高法院法释[2003]6号批复的立场，以下结论值得思虑：（1）纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应当依法变价首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一进行破产分配。在这一点上，最高法院继承了国发[1994]59号通知所为规定的立场，若是基于社会公共利益的考虑，应当予以肯定。 没有纳入国家兼并破产计划的国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业之责任财产。在这一点上，最高法院并没有真正领会国发[1994]59号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的不当解释；划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与《城市房地产管理法》允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。同时从客观上对国有企业进行了区别对待，损害了 哪些没有纳入国家兼并破产计划的且只有划拨土地的国有企业职工的权益。

（2）有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国家收回国有企业因划拨取得至土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解释授权有关的人民政府在国有企业破产时可以收回划拨的土地使用权，是没有任何法律依据的。 再者，有关的人民政府可以收回划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异于在说划拨的土地使用权已经因国家收回而消灭，政府想怎么处置都可以。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有极大的任意性，并没有给出一个让实践可以充分把握的标准。

笔者认为，国有企业的土地使用权，虽有划拨和出让两种不同的取得方式，但其作为用益物权的性质相同，国有企业自其取得土地使用权时起，土地使用权即构成国有企业的责任财产。原则上，在国有企业破产时，土地使用权不论其因划拨还是因出让而取得，均应当列入破产财产，并通过变价进行破产分配。对于划拨的土地使用权，国有企业破产时亦应当予以变价，并参照《城市房地产管理法》第50条的规定处理，土地使用权变价后所得的价款应当优先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，列入破产财产以备分配。

二、已经抵押的国有企业的土地使用权问题

属于破产企业所有的财产，为破产财产。破产企业已经设定抵押的财产，理论上应当属于有负担的破产财产；在除去负担之前，该破产财产应当优先用以满足因负担而取得之担保物权人的利益。 国有企业的土地使用权已经设定抵押的，依照我国《企业破产法（试行）》第28条和《民事诉讼法》第203条的规定，不属于破产财产的范围；但土地使用权的价值超过被担保债务数额的部分，应当作为破产财产。依照我国现行法律的有关规定，国有企业的土地使用权设定抵押的，除非抵押无效，抵押权人在国有企业破产时，得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权。但是，若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案予以分配。上述法律规定本应无条件地适用于已经设定抵押的国有企业的土地使用权。

但是最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，依法办理抵押登记手续，并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，抵押有效；抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分可享有优先受偿权。这里的问题并不是抵押权人应否优先受偿的问题，因为抵押权人对已经抵押的划拨土地使用权的优先受偿权已被《城市房地产管理法》和《担保法》所明文规定，抵押权人对于划拨的土地使用权变价金有优先受偿权，不存在疑问。存在疑问的是，抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后，若土地使用权的变价金还有剩余的，是否属于破产财产？依照最高法院法释[2003]6号批复第1条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。显然，国有企业以划拨方式取得之土地使用权，原本不属于破产财产，即便设定抵押而抵押权人对之行使抵押权，在解释上仍不能认为其变化为破产财产，故抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后的余额，仍不属于破产财产。这里存在着明显的矛盾。

最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，依据国务院有关文件规定办理。但这样的规定，似乎也与国务院的有关文件规定不吻合。最高法院仅仅规定以划拨方式取得的土地使用权设定抵押的，按照国务院有关文件规定办理；言外之意是否表明，以出让方式取得的土地使用权设定抵押的，就可以不按照国务院的有关文件规定办理？国务院的有关文件对于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产时的土地使用权的特别规定，实际上并不以划拨的土地使用权为限。国发[1994]59号通知规定，国有企业破产时，其依法取得的土地使用权（不论以出让还是划拨方式取得），变价所得应当首先用于破产企业职工的安置。国家经济贸易委员会、中国人民银行征得国务院同意，于1996年07月25日发布的《关于试行国有企业兼并破产中若干问题的通知》第5条规定："在实施企业破产中，首先要妥善安置破产企业职工，保持社会稳定。企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利；处置土地使用权所得不足以安置职工的，不足部分依次从处置无抵押财产、其他抵押财产所得中拨付。抵押权人未优先受偿部分，参加一般债权的清偿分配。"并且，国务院1997年发布《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，"安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工，不足以支付的，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。破产企业财产拍卖所得安置职工仍不足的，按照企业隶属关系，由同级人民政府负担。"很显然，国务院的有关文件实际上使得破产企业的职工安置费用优先于对（不论因划拨还是出让而取得的）土地使用权享有求偿权的所有权利。在立法和司法实务上，涉及纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权时，所要解决的问题并不是土地使用权上设定的抵押权可否行使的问题，而是抵押权人的利益是否优先于破产企业的职工安置费用 ，最高法院法释[2003]6号批复并没有解决这个具有实践价值的问题。

义最高法院的司法解释之所以存在上述的缺陷，原因可能有两个：（1）对国有企业的土地使用权的性质认识不清。人为的将国有企业的土地使用权化分为二种性质不同的权利：因划拨取得之土地使用权和因出让取得之土地使用权不同，前者不构成国有企业的责任财产，后者构成国有企业的责任财产。国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业的责任财产，其有无抵押与破产财产的清算和分配不发生关系，国家有关部门可以收回或者变价用于支付破产企业的职工安置费用。前已言之，将国有企业的土地使用权人为划分为两种不同性质的权利，没有法律上的任何依据。（2）对国务院的有关文件精神把握不准。前文已经说过，国务院有关文件精神，并不否认破产时的国有企业之土地使用权属于国有企业的责任财产，只不过在变价分配时，优先考虑了土地使用权变价金用以满足破产企业的职工安置费用。国务院的有关文件使得破产企业的职工安置费用成为优先于对（不论因划拨还是出让取得的）土地使用权享有的担保权和普通债权。但最高法院法释[2003]6号批复的精神却缩减了国务院有关文件的适用范围。

国发[1994]59号通知第5条对于纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权所为规定，使得土地使用权的抵押权人的优先受偿利益，不得对抗破产企业的职工安置费用。抵押权的意义在于担保抵押物所担保的债权的受偿；在国有企业破产时，抵押权人的债权直接面临受偿不能的危险，正是需要抵押权发挥作用的时候，抵押权人的担保利益在国有企业破产时不应当消弱。在国有企业破产时，否认抵押权对破产企业的财产（土地使用权）的优先受偿效力，是对社会信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以获得补救的其他措施。相反，应当注意到，国有企业破产时的职工安置费用，政府财政或者社会保障制度对之应当发挥作用，不能将企业破产的社会负担转嫁由抵押权人来承担。同时考虑到，破产企业的职工安置费用优先于破产企业的土地使用权抵押权，但仅限于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产的场合，客观上给了其他破产的国有企业及其职工不平等的待遇。

所以，窃以为妥当而且符合法律的做法应当是，国有企业破产时，其土地使用权设定抵押的，抵押权人得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权；若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案进行分配，但对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，则在优先支付破产企业的职工安置费用后尚有剩余的，按照破产财产分配方案进行分配。若职工安置职工尚有不足的，则应当由政府财政及社保资金补足。
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⑽ 土地使用权出让金的收取标准是什么

1、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

2、已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

3、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：

（1）被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。

（2）被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

4、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

(10)土地使用权出让金如何管理扩展阅读

一、具体范围

1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；

2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；

3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；

4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；

5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

6、按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。

7、国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

二、使用范围

1、征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

2、土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

3、支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

4、城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

5、其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

6、土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。

7、土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。

8、土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。

9、为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。