物流仓储用地使用权年限

『壹』 商业用地与综合用地的区别

一、1楼是全是门市，2楼以上都是住房，这种情况属于综合用地。

商业用地：指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。

综合用地：指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

三、土地使用权年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

2、土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。

而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。

但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。

3土地使用年限缩水的原因多

对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

(1)物流仓储用地使用权年限扩展阅读

用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所规定的用途。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，包括居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

而常用的用地性质实际上是指其中一小类——R11。

『贰』 工业用地和物流仓储用地的区别，两者转换需要什么手续

工业用地和物流仓储用地的区别：

一、用途不同：工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

二、规划要求不同：

城市的工业用地多沿公路、铁路、通航河流进行布置；工业用地应避开以下地区：军事用地、水力枢纽、大桥等战略目标；有用的矿物蕴藏地区和采空区；文物古迹埋藏地区以及生态保护与风景旅游区；埋有地下设备的地区。

物流仓储用地应集中地布置在城市的边缘，靠近铁路车站、公路或河流，便于城乡集散运输。要防止将这些占地大的仓库放在市区，造成城市布局的不合理及使用的不便。在河道较多的小城镇，城乡物资交流大多利用河流水运，仓库也多沿河设置。

三、决定因素不同：工业用地的数量、规模、布局与城市的产业发展结构、产业发展水平密切相关。而物流工业用地的规模、布局主要考虑企业经济因素和城市交通因素。

工业用地转物流仓储用地的手续：

（一）土地登记申请书。

（二）身份证明材料：

1、自然人提供：身份证明或户籍证明，委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明；

2、单位提供：营业执照及机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人和代理人身份证明。

（三）土地权属来源证明：

1、土地勘测定界报告书、变更地籍调查表原件（限宗地界址发生变化的提供）；

2、原《国有土地使用证》原件；

3、土地使用权招标、拍卖、挂牌转让成交确认书复印件（限招标、拍卖、挂牌转让土地变更登记提供）；

4、土地使用权出让合同或出让合同变更协议原件、出让红线图原件、土地出让金缴付凭据复印件（限出让合同变更或划拨转出让的土地变更登记提供）；

5、土地转让合同原件、人民法院民事裁定书复印件、协助执行通知书原件（根据不同情况区别提供）。

（四）规划建设材料：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、选址意见书、规划红线图等复印件（限在建工程整体转让的提供）。

（五）地上建筑物（附着物）证明材料（根据不同情况区别提供）：

1、房屋所有权证复印件（需查验原件）；

2、商品房买卖合同、房地产转让合同、拆迁还房协议、继承公证书、房改房售（购）房合同等复印件；

（六）企业改制的相关文件、土地资产处置的批准文件、项目投资估价报告书、土地转让审批文件、土地使用者名称变更材料、土地座落变更证明材料等（根据不同情况区别提供）。

（七）完税凭证或缓、免税材料、《土地登记纳税鉴定信息交换表》（单套房屋交易不需要提供）。

（八）特殊情况经审查认为应当提供的其他必要材料。

单位申请人提供的材料复印件（除身份证外）均需注明“与原件核对无误，原件存我单位”，并加盖存放单位的鲜章。

网络-仓储用地

网络-工业用地

『叁』 仓储用地是否可以建工厂

可以建生产车间，也不用转为工业用地，根据国家土地管理相关规定，工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质。
但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。
一般说来，应该是工业用地，使用期限应该为50年；但如果是综合用地，使用期限只有40年（相当于商业用地）。你不妨查看一下你的土地证，如果使用期限是50年，肯定是工业用地。

(3)物流仓储用地使用权年限扩展阅读：
工业用地的价格计算
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。
具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。
该区域商业用地基准地价为900元/平方米，居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下：
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.
总建筑面积=20000×1.5=30000（平方米）
商业用地分摊土地面积=（4500/30000）×20000=3000（平方米）
居住用地分摊土地面积=[（30000-4500）/30000]×20000=17000（平方米）
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.
商业用地总价=900×1.3×3000=351（万元）
居住用地总价=600×1.1×17000=1122（万元）估价结果
商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元/平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元/平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。字串1
同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5（元/平方米），估价结果为：
土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元/平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）
参考资料来源：搜狗网络--工业用地
参考资料来源：搜狗网络--综合用地

『肆』 仓储用地能转为商业用地吗

要看情况，如果长期规划是仓储用地，就很难改，规划发展综合用地，就有协调的机会。

因为各地方政府的做法有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。

在城市规划中，仓储用地是城市用地组成部分之一，它与城市其他功能部分，如工业、对外交通、城市道路、生活居住等有着非常密切的联系，是保障城市良性运转的物质条件之一。

(4)物流仓储用地使用权年限扩展阅读：

物流项目用地由仓储/配送用地、加工/配送用地、物流商业用地、物流运输装卸用地及物流公共设施用地等五部分构成，其中物资储备用地、加工用地及物流运输装卸用地为工业生产性用地，物流商业用地及物流公共设施用地为经营性用地。

小城市宜设置独立的地区来布置各种性质的仓库。特别是县镇，用地范围不大，但由于它们是城乡物资交流集散地，需要各类仓库及堆场，而且一般储备量较多，占地较大，因此宜较集中地布置在城市的边缘，靠近铁路车站、公路或河流，便于城乡集散运输。

要防止将这些占地大的仓库放在市区，造成城市布局的不合理及使用的不便。在河道较多的小城镇，城乡物资交流大多利用河流水运，仓库也多沿河设置。大、中城市仓储区的分布应采用集中与分散相结合的方式。

『伍』 仓储用土地摊销的年限是多长

根据【国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例】第十二条的规定，土地使用回权出答让最高年限是；
1居住用地七十年
2工业用地五十年
3教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年
4商业 旅游 娱乐用地四十年
5综合或者其他用地五十年

作为房屋建筑物载体的土地 存在明确的最高年限 因此房屋建筑物的折旧摊销年限不应该超过土地的使用年限

『陆』 如何确定一个物流仓库的使用年限啊这样的，租用了一个物流仓库，如何在使用之前就能确定其最优使用时间

如果说最优，来当然是新建的，消防自、照明、网络等合格、完备的仓库最好。
但从实际使用来说，只要建筑体稳固、楼顶坚固不漏雨、地板平整、墙面不掉灰等，就完全可以满足需求了。（冷库等因为涉及保温材料的使用寿命，要求会更严格）。
一般来说，通常10年以内的仓库，使用都没问题。
时间久远一点的，可能就要业主更换电线、查一下消防水管老化情况等。
30年以内的仓库，如果测试过条件好，都可以用。

『柒』 做现代化的物流仓储土地有什么政策

供地政策
仓储物流用地
2004年12月31日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。

2006年12月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式。

2007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率；发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。

2006年11月7日财政部国土资源部中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；

2006年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——2007年1月1日起，城镇土地使用税的税额标准在1988年暂行条例规定的基础上将提高两倍；

2007年12月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额；

1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

http://ke.cfnet.org.cn/index.php?doc-view-22761

『捌』 仓储用地是工业用地还是商业用地如何将仓储用地转化成住宅用地呢

仓储用地是商业用地。

工业用地要转变性质，变成商业或住宅用地，要看当地国土局是否批准，可能要补交一定的土地出让金。

此外，不管你现在是工业或商业用地，如果想变成住宅用地，一定要去政府土管部门和规划部门办理相关用地手续。主要的手续有：变更用地性质，交纳土地差额金。

规划部门查看该地块现有规划是否为住宅用地，不是，还要规划部门调整规划；办理好以后，作为住宅项目，还要办理项目规划，如：规划建筑总面积、绿化率、道路预留区等等很多事项。

总之，一定要与政府及相关部门沟通与交流，符合政府的法定要求，并办理相关手续。各地办理的步骤是不一样的，具体可以去当地土管与规划部门打听。

(8)物流仓储用地使用权年限扩展阅读：

《中华人民共和国土地管理法》对土地用地性质转换的规定：

第五十二条：建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

第五十三条：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

第五十五条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

第五十六条：确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

『玖』 土地性质为仓储用地，能不能建生产车间

可以建生产车间，也不用转为工业用地，根据国家土地管理相关规定，工业用地回包括仓储用地，所以，答仓储用地肯定是工业用地性质。
但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。
一般说来，应该是工业用地，使用期限应该为50年；但如果是综合用地，使用期限只有40年（相当于商业用地）。查看一下你的土地证，如果使用期限是50年，肯定是工业用地。