❶ 担保能力分析
担保能力公式：
可担保能力=总资产-总负债-已抵、质押资产-已提供担保的资产
担保方式一般分为保证、抵押、质押三种，不同的担保方式，担保能力的分析描述也不同。
三种担保方式描述要点如下（没有固定的格式）：
一、保证担保方式下担保能力的分析说明
1、保证人的基本情况：包括成立时间、注册资本、目前股东情况及历史股东变化情况、实际控制人、主营业务范围、关联企业等内容。
2、保证人的经营情况：
一是主营业务及经营时间，是否符合营业执照经营范围；
二是业务经营模式：对生产企业，说明主要产品、产品用途、生产技术、生产过程、产品市场供求关系、产品或销售上的优势、贸易优势；同时要说明企业的经营优势，是否具备可持续经营能力；
三是上下游客户及结算方式及期限；
四是主营业务经营业绩：主要说明保证人主营近三年的收入情况，说明主营的市场占有情况及品牌建设情况。
3、保证人的财务情况：说明近三年的财务报表审计情况，是否存在保留意见；说明保证人主营业务收入变化趋势及变化原因，盈利能力变化趋势及变化原因；说明主体主营业务获取现金的能力。
4、保证人的担保能力测算：根据担保测算公式，结合保证人的信用评级，测算出担保能力，对担保上限作出肯定。
此外还要说明保证人与申请人存在何种关系，一般来讲，避免提及本集团公司内部成员单位担保、集团公司内部成员单位之间担保以及其他保证人之间相互担保的事项，避免提及关联担保，特别是民营关联企业间的担保一般不要说明，这是银行非常关注的。
二、抵押担保方式下担保能力的分析说明
抵押担保的分析说明要点在于抵押物的评估价格是否合理以及变现能力如何，处置时是否存在法律障碍等。重点说明：
（1）房产与土地是否要求一起抵押。
（2）土地性质是否为国有，因为集体土地不得单独抵押。
（3）以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的国有土地使用权，连同在建工程的投入资产是否同时抵押，并说明建设工程承包人的工程价款付款程度。
（4）对抵押人的权利机构或主管机构出具同意抵押的书面文件的说明。
（5）各类抵押物提供权属证明资料、是否完整真实有效的说明。
（6）对抵押物的评估价值是否为专业机构评定的说明。
三、质押担保方式下担保能力的分析说明
质押分为动产质押和权利质押，动产质押的说明如同抵押说明，动产质押说明的重点是质物是否易保管、易变现、易保值。
权利质押的说明重点是质物的真实性和可变现性，而对于专利权质押、商标权质押、著作中的财产权质押等担保方式，说明的重点是这些权利的合法性、商标的知名度、专利的盈利能力和发展前景等。
❷ 海域使用权 评估
海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方：
一是，它跟土地使用权的性质一样，只是一定期间内的使用权，所以，有关权益问题的年限就非常有必要搞清的，这种权益未必与企业经营期限相对应，但可能与权利的承继有关联，有必要阅读权益文件和相关的协议；
二是，清查比较困难，也就是范围方面的，但这个问题可以以权证为依据；
三是，海域使用权目前估计交易或购买的案例不多，运用市场比较法评估可能不合适，同时，其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西，不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准，所以，很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选择问题：
海域使用权的基本估价方法通常可选择采用市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。但必须考虑根据委估具体对象的权属特征、开发状况、资料取得等因素选择最适合的估算方法。
1、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与委估对象加以对照比较，在两者之间就影响该海域使用权的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取委估使用权在评估基准日表现的价格的方法。但就委估对象而言，一是可能存在类似交易案例的缺乏或者面积等差异过大而缺乏可比性，二是可能存在较长时期的不可撤消的投资协议约定的交易制约影响以及海域使用权的面积、开发程度等因素的差异较大，修正的参数的准确确定有一定难度。我个人感觉，不适宜采用该种方法。
2、剩余法又称假设开发法，是将待估海域使用权及其范围内的相关设施销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该海域使用权价格的一种估价方法。我们知道，减号后面的可能比较容易取得，但海域使用权及其上的相关设施的销售价格可能还存在着市场信息不足的情况，所以这种方法可能难以适用。
3、成本法的基本思路是把对海域使用权的所有投资，包括最初的取得费和相关围拦等基本设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成海域使用权价格的基础部分。并同时根据国家对海域所有权在经济上得到实现的需要，加上海域所有权应得收益（即类似于出让金），从而求得海域使用权价格。但该种方法使用的前提条件――类似的出让金之类的资料可能未必能够取得。
4、收益法，也称权益性资产的资本化法，是在考虑海域使用权还原率的基础上，将其在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取委估资产价格的方法。根据本次委估目的看，在长期合同约定下，其产生的收益与业务经营内容和相关产品市场存在着对应的关系，其收益的估算需要考虑一些假设的条件，比如相关产品的市场走势，经营实体本身经营方向和战略上不存在重大变动、不可抗力的因素（如海蟹、台风等）、从该评估目的为银行抵押贷款之目的看，银行最为关注的恐怕是收益及其归还能力吧。在具体评估中，可能还需要借助有关海产品养殖专家的意见，比如了解每公顷的投入产出经验性数据，海产品的苗和产品的价格等等，另外，在折现率的选取方面，可能需要针对其较大的风险因素而作就高不就低考虑。
❸ 海域使用权抵押贷款价格评估师资格与机构资格
现在还没有专门的资质，我们做了很多海域权评估
❹ 如何分析企业的变现能力
要有流动比率、速动比率、现金比率、资本周转率、清算价值比率和利息支付倍数等。
1、流动比率
流动比率，表示每1元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证。它反映公司流动资产对流动负债的保障程度。
公式：流动比率=流动资产合计÷流动负债合计
一般情况下，该指标越大，表明公司短期偿债能力强。通常，该指标在200%左右较好。98年，沪深两市该指标平均值为200.20%。在运用该指标分析公司短期偿债能力时，还应结合存货的规模大小，周转速度、变现能力和变现价值等指标进行综合分析。如果某一公司虽然流动比率很高，但其存货规模大，周转速度慢，有可能造成存货变现能力弱，变现价值低，那么，该公司的实际短期偿债能力就要比指标反映的弱。
例如，中国七砂(0851)流动比率达207.98%，反映了较强的偿债能力，但该公司存货期末余额高达1.06亿元，存货周转率为1.33次，这表明了该公司存货周转速度慢，变现能力相对较弱，会影响其变现价值，导致公司的实际短期偿债能力变弱，偿债风险增大。
2、速动比率
速动比率表示每1元流动负债有多少速动资产作为偿还的保证，进一步反映流动负债的保障程度。
公式：速动比率＝(流动资产合计－存货净额)÷流动负债合计
一般情况下，该指标越大，表明公司短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好。98年沪深两市该指标平均值为153.54%。
在运用该指标分析公司短期偿债能力时，应结合应收帐款的规模、周转速度和其他应收款的规模，以及它们的变现能力进行综合分析。如果某公司速动比率虽然很高，但应收帐款周转速度慢，且它与其他应收款的规模大，变现能力差，那么该公司较为真实的短期偿债能力要比该指标反映的差。
由于预付帐款、待摊费用、其他流动资产等指标的变现能力差或无法变现，所以，如果这些指标规模过大，那么在运用流动比率和速动比率分析公司短期偿债能力时，还应扣除这些项目的影响。
3、现金比率
现金比率，表示每1元流动负债有多少现金及现金等价物作为偿还的保证，反映公司可用现金及变现方式清偿流动负债的能力。
公式：现金比率＝(货币资金＋短期投资)÷流动负债合计
该指标能真实地反映公司实际的短期偿债能力，该指标值越大，反映公司的短期偿债能力越强。98年沪深两市该指标平均值为56.47%。
例如，彩虹股份(600707)现金比率为24.24%，不算很好。但流动比率和速动比率分别为176.79%和173.27%，且应收帐款周转率和存货周转率分别为11.94次和10.07次，说明该公司流动资产变现性较好，总体的短期偿债能力较强。
4、资本周转率
资本周转率，表示可变现的流动资产与长期负债的比例，反映公司清偿长期债务的能力。
公式：资本周转率＝(货币资金＋短期投资＋应收票据)÷长期负债合计
一般情况下，该指标值越大，表明公司近期的长期偿债能力越强，债权的安全性越好。由于长期负债的偿还期限长，所以，在运用该指标分析公司的长期偿债能力时，还应充分考虑公司未来的现金流入量，经营获利能力和盈利规模的大小。如果公司的资本周转率很高，但未来的发展前景不乐观，即未来可能的现金流入量少，经营获利能力弱，且盈利规模小，那么，公司实际的长期偿债能力将变弱。
例如，龙电股份(600726)资本周转率为48.80%，与98年沪深两市平均水平10504.01%比较，指标值很小，而且该公司长期负债期末余额达到47700万元，规模较大，说明该公司长期偿债压力较大，但是该公司资产周转情况良好，连续三年总资产周转率达30%以上，而且获利能力和积累能力较强，连续三年净资产增长率为10.85%以上，连续三年的净利润增长率和总资产利润率分别达17.42%以上和10.82%以上，从而在一定程度减轻了长期偿债压力。
5、清算价值比率
清算价值比率，表示企业有形资产与负债的比例，反映公司清偿全部债务的能力。
公式：清算价值比率＝(资产总计－无形及递延资产合计)÷负债合计
一般情况下，该指标值越大，表明公司的综合偿债能力越强。98年沪深两市该指标平均值为309.76%%。由于有形资产的变现能力和变现价值受外部环境的影响较大且很难确定，所以运用该指标分析公司的综合偿债能力时，还需充分考虑有形资产的质量及市场需求情况。如果公司有形资产的变现能力差，变现价值低，那么公司的综合偿债能力就会受到影响。
6、利息支付能力
利息支付能力，表示息税前收益对利息费用的倍数，反映公司负债经营的财务风险程度。
公式：利息支付能力＝(利润总额+财务费用)÷财务费用
一般情况下，该指标值越大，表明公司偿付借款利息的能力越强，负债经营的财务风险就小。98年沪深两市该指标平均值为36.57%。由于财务费用包括利息收支、汇兑损益、手续费等项目，且还存在资本化利息，所以在运用该指标分析利息偿付能力时，最好将财务费用调整为真实的利息净支出，这样反映公司的偿付利息能力最准确。
❺ 海域使用权评估
需要找抄我
申请抵押登记资料清单
1、海域使用权抵押登记申请书一式两份（抵押双方签注印章）；
2、抵押双方当事人证明材料（委托他人办理抵押登记的，应同时提交本条第3、4项材料）；
1）抵押双方法定代表人资格证明书和身份证明；
2）抵押双方企业营业执照或机构代码证；
3）抵押双方海域使用权登记委托书；
4）抵押双方委托代理人身份证明。
3、借款合同
4、海域使用权抵押合同；
5、海域使用权证(正副本)；
6、海域使用权抵押价值评估报告；
7、海域使用金缴纳凭证；
8、属于为他人担保抵押的，应提交抵押人、抵押权人和第三人三方签订的抵押合同和担保合同；
9、企业股东会决议、公司章程；
10、金融机构金融许可证；
11、其他有关抵押海域使用权价值的文件与证明等。
❻ 抵押物取变现能力的费用
贷款到期后如果不能偿还，银行先向法院提起民事诉讼，然后申请处置版抵押物。权如果房产是住宅的话比较容易变现，根据市场价值确定基本价值，再以能够足额偿还贷款本息以及相关拍卖出售。涉及的处置费用包括诉讼费、和房屋买卖的相关税费。
变现能力的分析一般是贷款审查的时候进行的。
变现能力通常是指:一项非现金资产转换为现金资产的可能性.
可能性大的称为变现能力强.比如:持有的畅销商品\流通的短期债券\绩优股票等.否则为变现能力弱.
变现能力的强弱和资产的价值没有相关性.
❼ 海域使用权用什么方法评估
评估人员按照统一的海域使用权价值评估标准，采用科学的评估方法，对关内系评估海域容及其定着物的各项因素进行综合分析评价和估算后，作出书面评估报告。
需要找我
申请抵押登记资料清单
1、海域使用权抵押登记申请书一式两份（抵押双方签注印章）；
2、抵押双方当事人证明材料（委托他人办理抵押登记的，应同时提交本条第3、4项材料）；
1）抵押双方法定代表人资格证明书和身份证明；
2）抵押双方企业营业执照或机构代码证；
3）抵押双方海域使用权登记委托书；
4）抵押双方委托代理人身份证明。
3、借款合同
4、海域使用权抵押合同；
5、海域使用权证(正副本)；
6、海域使用权抵押价值评估报告；
7、海域使用金缴纳凭证；
8、属于为他人担保抵押的，应提交抵押人、抵押权人和第三人三方签订的抵押合同和担保合同；
9、企业股东会决议、公司章程；
10、金融机构金融许可证；
11、其他有关抵押海域使用权价值的文件与证明等。
❽ 如何写房地产抵押报告中的变现能力分析
按要求 按题目 写作。
❾ 如何核算一个企业的担保能力
担保能力计算公式： 可担保能力=总资产-总负债-已抵(质)押资产-已提供担保的资产
担保方式一般分为保证、抵押、质押三种，不同的担保方式，担保能力的分析描述也不同。
三种担保方式描述要点如下（没有固定的格式）：
一、保证担保方式下担保能力的分析说明
1、保证人的基本情况：包括成立时间、注册资本、目前股东情况及历史股东变化情况、实际控制人、主营业务范围、关联企业等内容。
2、保证人的经营情况：
一是主营业务及经营时间，是否符合营业执照经营范围；
二是业务经营模式：对生产企业，说明主要产品、产品用途、生产技术、生产过程、产品市场供求关系、产品或销售上的优势、贸易优势；同时要说明企业的经营优势，是否具备可持续经营能力；
三是上下游客户及结算方式及期限；
四是主营业务经营业绩：主要说明保证人主营近三年的收入情况，说明主营的市场占有情况及品牌建设情况。
3、保证人的财务情况：说明近三年的财务报表审计情况，是否存在保留意见；说明保证人主营业务收入变化趋势及变化原因，盈利能力变化趋势及变化原因；说明主体主营业务获取现金的能力。
4、保证人的担保能力测算：根据担保测算公式，结合保证人的信用评级，测算出担保能力，对担保上限作出肯定。
此外还要说明保证人与申请人存在何种关系，一般来讲，避免提及本集团公司内部成员单位担保、集团公司内部成员单位之间担保以及其他保证人之间相互担保的事项，避免提及关联担保，特别是民营关联企业间的担保一般不要说明，这是银行非常关注的。
二、抵押担保方式下担保能力的分析说明
抵押担保的分析说明要点在于抵押物的评估价格是否合理以及变现能力如何，处置时是否存在法律障碍等。重点说明：
（1）房产与土地是否要求一起抵押。
（2）土地性质是否为国有，因为集体土地不得单独抵押。
（3）以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的国有土地使用权，连同在建工程的投入资产是否同时抵押，并说明建设工程承包人的工程价款付款程度。
（4）对抵押人的权利机构或主管机构出具同意抵押的书面文件的说明。
（5）各类抵押物提供权属证明资料、是否完整真实有效的说明。
（6）对抵押物的评估价值是否为专业机构评定的说明。
三、质押担保方式下担保能力的分析说明
质押分为动产质押和权利质押，动产质押的说明如同抵押说明，动产质押说明的重点是质物是否易保管、易变现、易保值。
权利质押的说明重点是质物的真实性和可变现性，而对于专利权质押、商标权质押、著作中的财产权质押等担保方式，说明的重点是这些权利的合法性、商标的知名度、专利的盈利能力和发展前景等。
❿ 海域使用权抵押贷款不能还款怎么处理
抵押贷款的来贷款条件：
有合法源的身份；
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
有合法有效的购房合同；
以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
能够提供贷款行认可的有效担保；
贷款行规定的其他条件。