非法买卖宅基地使用权如何认定

⑴ 什么是非法买卖宅基地

买卖宅基地是违抄法的。《宪法》袭第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
当前，相当一部分人认为自己申请被批准的宅基地或者在其上盖起的房屋理所当然为自己所有，可以任意处分，这种认识是不对的。农村的土地归集体所有，分配给村民的宅基地，村民没有所有权，只有使用权，是不准买卖和擅自转让的。
例如某村民张某向村委会申请宅基地，获得批准。可张某将宅基地以5000元的价格卖给了王某某，随后张某又以同样的方式在另外一个地方获批了一块宅基地。本案中，张某买卖宅基地从中渔利，属于严重的违法行为。按照国家有关规定，对张某的所得应予以没收。对于张某在出卖了宅基地后，再重新批准其宅基地也是违法的，对政府相关人员应进行相应的处分，并收回多批的宅基地。

⑵ 农村宅基地使用权转让的相关法律规定

从受来让的主体上，可以分为向本集源体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

《宪法》第十条

宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

《合同法》第五十一条

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

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农村宅基地的使用权可以进行转让的条件

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。

2、转让人与受让人同为本村村民。

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。

5、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

⑶ 宅基地使用权能否买卖

宅基地既不能买卖，也不能继承。

根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的有关规定：

1、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

2、农村村民超越省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的，多占的土地以非法占地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。

3、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。

4、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由农村农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。

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宅基地和房屋的区别

1、土地性质：

宅基地证是农村集体土地，而传统的房产证特指拥有买卖权的国有土地。

2、土地的获取方式：

农村宅基地土地一般都没有交钱，直接按人头分配，按照30年土地分配原则，最迟2027年将到期。而又极少一部分是10多年前交钱获得的图责任土地，房产证的土地是通过国家公开拍卖拿到的，所以必须交钱。

3、土地的发证机关不一样：

宅基地的证件由乡镇确认，房产证的地至少县级以上的国家土地局来核发的。

有关2016年的规定《土地管理法》中对宅基地有这样的规定：

1、农村村民一户只能拥有一处宅基地；

2、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。

4、拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。

5、房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。

6、户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

参考资料：网络-宅基地

⑷ 对非法买卖宅基地的人员如何处罚

根据《土地管理法来》第七十源三条的规定，非法买卖宅基地或者以其他形式非法转让宅基地的，采取下列处罚措施：

1、由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法买卖宅基地的人员的违法所得；

2、由县级以上人民政府土地行政主管部门对非法买卖宅基地的人员并处罚款；

3、对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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案例;违法见证买卖宅基地，一律所被判担责！

外地居民王先生想买一块宅基地建房，跟东莞市沙田镇跟一家村民签订了转让土地使用权协议书，还找了一家律师事务所来做见证。没想到报建手续办不下来，部分转让款未能退回。王先生遂将这家村民及律师事务所告上法庭。

2018年6月，东莞市第二人民法院审结此案，判令黄阿婆家向王先生退还转让款10万元及其利息;支付占用土地转让费128万元期间的利息;上述律师事务所对黄阿婆家的上述债务承担补充清偿责任。

判决下达后，各方均无上诉。日前，该判决已生效。

⑸ 非法买卖宅基地对卖方怎么处罚，和买方签订的合同有效吗

你这里讲的合同受不受法律保护应该有两个意思，一是是否成立并生效，二是是否发生内物权转让的效力。对于第一容层意思，只要你们签署的这个买卖合同不违反相关法律强制性规定即成立并有效;比如“城里人不能在乡下购买房地”等的规定。对于第二层意思，是不是发生物权转让的效果，关键看你们是否办理了法律规定必须履行的手续。买卖农村房屋的，宅基地使用权随房一并转让，根据物权法第155条的规定，如果原先宅基地使用权登记的，转让时就必须履行变更手续，否则宅基地使用权不发生转让效力，宅基地不发生转让，那房屋也就失去了存在的根本。所以你这个个案中，还得看这座房子依附的土地使用权原先是否有登记。另外，农村房屋没有产权证，房屋一般不涉及变更手续。

⑹ 买别人的宅基地需要办理什么手续才算合法

农村房屋的买卖可以分为三大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与非本集体经济成员之间的农村房屋买卖。

一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。

二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。

三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止，只是规定，一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：

(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;

(2)转让行为须征得集体经济组织同意;

(3)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

(4)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。

依据如下：

《土地管理法》(2004年修订)第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号 )规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

如果符合以上第3种情况，才能买卖。

⑺ 宅基地使用权纠纷的鉴定是否具有效力

伴随着我国的社会经济在逐渐上升，人们的生活水平在逐渐的提高，同时城市化的进程也在逐渐加快，城市化后期的一些表现也就出现了，农村也就成为城市建设的重点项目了，所以农民的宅基地也就越来越有价值了，这就引发了很多由宅基地而来的纠纷，因此对于宅基地的使用权在法律范围内是否具有效力，小编在这里座椅个简单的描述，希望农民可以正确的处理宅基地使用权纠纷。

一、宅基地使用权转让纠纷：

根据有关法律的规定农村的村民每户只能拥有一处的宅基地，而这处的宅基地是经过法律的有关部门鉴定的，如果出现宅基地的出售，有关单位是不允许其再起申请宅基地的，而农村的集体土地也是不能能够进行买卖交易的，也就是说在以上法律的限制下，我们对于宅基地的使用权要慎重了，但是宅基地的使用权可以向集体经济内部的成员转让，一但转让就不可在进行宅基地的申请了，所以，不符合以上的法律规定的，任何合同都是无效的。

二、宅基地抵押纠纷：

根据相关的法律规定，宅基地以及宅基地的使用权是不可进行抵押的，所以抵押合同是不被法律认同的。

三、宅基地房屋买卖上的纠纷：

1、城市居民购买农民的宅基地上的房屋：更具有关法律的规定，宅基地不等向城市居民出售，也不得让城市居民占用建设，相关的部门也不能为违法的部门发放相关的证书，否则这样的房产证是无效的。

2、外地村民购买本地的村民的宅基地：相关的法律规定宅基地的转让只限于一个经济集体的内部进行，否则被视为无效。

3、经济机体内部成员的宅基地的纠纷：这类转让一般是符合国家的法律规定的，因此具有法律效力。

四、农村合建房屋纠纷：

1、宅基地使用权人与本村村民共同建房：相关法律认为，虽然集体经济内部的转让时允许的，但是每家每户只能拥有一个宅基地，所以这种宅基地的使用权还需当地的有关部门认定，方能视为有效，否则的话以无效处理。

2、宅基地使用权人与外村村民共同建设房屋：根据有关法律规定，不等行城市居民和外村居民进行宅基地的买卖交易，因此，这来合同没有法律效力。

五、宅基地使用权发生争议如何处理

案情

原告秦某、被告向某系邻居，原告的西面与被告的东面相邻。原、被告都持有宅基地使用权证。原告持有的土地使用证载明：东与财经所相邻、借财经所列;西与向某共列;南与彭某相邻自列;北邻街道。

被告持有的建房土地使用证载明：东全列;西全列;南全列;北全列。2009年2月，原告翻修新房，在翻修过程中，被告以原告建房侵占了自己的宅基地面积为由，与原告发生纠纷。故原告诉请法院判决二被告停止侵害、排除妨碍。

判决

法院审理后认为，原、被告东西相邻，均对各自的宅基地使用权持有合法的依据，双方所发生的争议源于宅基地使用权证的东西界线不清，原告以侵权行为提起诉讼，实质是宅基地使用权纠纷，应依法由人民政府处理，在调解无效后，遂作出裁定驳回秦某的起诉。

评析

人民法院受理民事案件有一定的主管范围，超出主管范围，人民法院即没有审判权。《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(四)项规定，起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案原告是以被告侵权为由而向人民法院提起诉讼的，人民法院受理后在审理过程中，发现本案实质是宅基地使用权纠纷，不属于人民法院主管范围，原告在程序意义上没有诉权，所以人民法院不能行使审判权，驳回原告起诉并告诉由人民政府处理是正确的。

人民法院在受理该类案件时，首先必须划清宅基地侵权与宅基地确权的界线，否则会导致受理上的错误。宅基地确权是指人民政府对于公民因宅基地使用权争议所作出的处理决定，宅基地侵权是指不享有宅基地使用权的人侵犯享有宅基地使用权的行为。

对当事人之间因宅基地而引发的纠纷，只要一方当事人提出异议，双方宅基地使用证存在着界线不明确或界线重合或双方均无宅基地使用证的情形，就属于权属不清，双方协商不成，必须由人民政府处理，由人民政府作出确权决定。

我国为了农村和谐，以便更好的发展，因此出台很多法律法规，所以村民们一定要仔细阅读此文，以防出现宅基地使用权纠纷，利用法律的手段去解决，切不可出现暴力解决的方案。

⑻ 关于非法转让、倒卖土地使用权罪中的违法所得的认定

所谓倒卖来土地使用权，源是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。
非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的等等。
司法实践中一帮将土地上附着物及建筑违法收益所得列为其非法所得。

⑼ 农村宅基地买卖的效力法院如何认定

宅基地本身就是集体土地，也就是说是归集体所有的。村民只是基于村民资回格而分到答宅基地，并且对于宅基地有使用权。既然是使用权，那么就不包括所有权，就不能够处分。
而且根据法律规定，农村的宅基地也是不允许流转和转让的。所以在此前提下，如果买卖了交易了，还签了合同的话，这个合同一般来讲是无效的。
但是如果是同村之间的这种使用权的转让，签了协议之后，村里面也同意了，而且买方也符合本身要申请宅基地的条件，这个使用权的转让就是有效的。如果说本身也是同村村民之间的交易，但是突破了这个一户一宅的规则的话，也是无效的。
所以说在认定的时候，那首先要看双方的身份，其次要看这个交易的的大环境和具体情形来综合判断。

⑽ 宅基地使用权如何转让才合法

宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织或者个人不得侵占、损毁宅基回地。宅基地使用权有效转让，必须答满足下列条件：
第一，转让行为应征的本集体经济组织同意；
第二，受让人为同一集体经济组织内部成员；
第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。