A. 企业在办理土地使用权证时缴纳了契税。对土地使用权采用市场法进行评估，是否应计算契税
按照《城镇土地估价规程》，土地使用权价值的内涵中不包括办理土地使用权证所交的契税，因为企业价值评估时土地使用权就不应考虑企业所交契税。探讨这个问题要根据评估目的，如果进行转让目的的单项资产评估
B. 上缴土地契税是依据平估价还是出让金价
你好，为你解答，望采纳
房地产企业通过司法部门裁决拍卖取得一项土地使用权，并按拍卖成交价支付购地款。但在办理产权过户缴纳契税时，征收机关认为企业购买土地使用权成交价款，低于征收机关确定的评估参考价，要求纳税人按评估参考价缴纳契税。那么，契税的计税依据到底是实际成交价，还是征收机关的评估参考价呢？另外，房地产企业受让土地使用权后，在开发土地过程中支付的拆迁补偿支出等费用，是否还要缴纳契税呢？
《契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据为：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第九条规定，条例所称成交价格，指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
此外，《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第一项及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
根据上述规定，企业购得土地使用权缴纳契税，应按实际成交价款作为计税依据，如价格偏低且无正当理由，才由征收机关参照市场价格核定。纳税人通过我国司法部门裁决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等方式取得土地使用权，且成交价款也是按规定的程序、方法作价，其成交价款合理合法，即使与征收机关确定的评估价相比偏低，也是有非常充分的正当理由，只需按成交价款缴纳契税，无需按评估价核定征税。
那么，房地产企业受让土地使用权后，发生的拆迁补偿费用是否需要缴纳契税呢？依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）关于“明确国有土地使用权出让收入范围”的规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
可见，房地产企业受让土地使用权支付的地价款中，应包含了土地征用和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的土地价款的具体范围也就是总成交价款，应以此为契税计税依据。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。如以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
有的地方政府出让土地使用权时，地面建筑物及其附着物没有及时进行拆迁或尚未拆迁完毕，但土地出让成交价款中包含了各项拆迁、安置补偿费等。房地产企业受让土地后，也应按土地出让成交价缴纳契税。但企业随后自己在拆迁补偿、安置补偿、开发过程中发生的费用，不应再作为计税金额缴纳契税。
C. 购买土地使用权中发生的费用交契税吗
您好，《中华人民共和国契税暂行条例》：
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；.
第三条 契税税率为3-5％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，契税的计税依据为：“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。”
不同方式取得的土地使用权，其契税计税依据应区分不同情况处理。
（一）国有土地使用权出让
财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）进一步明确了不同情况国有土地使用权出让的契税计税价格问题。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
“市政建设配套费”是指规划、建设等部门收取的用地配套费、城市道路、桥涵、公共交通设施等市政公用设施工程配套费、城市环境卫生和园林绿化费、城市排水工程建设费、消防设施建设费、人防设施易地建设费、新型墙体材料专项基金、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等，同时还包括公共电力建设配套费、城市自来水建设使用费、供热工程建设费、管道燃气设施安装费等，也就是通常所称的"大配套费用".
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
（2）土地基准地价：在没有评估价格的情况下，参照县以上人民政府公示的土地基准地价，计算契税计税价格。具体计算方法为：以总征用面积而非出让面积与单位基准地价相乘，得出契税计税价格。因为总征用面积含部分预留道路面积，如果所征用土地紧靠道路，其相同出让面积的正常价值通常高于非靠道路的情形。
2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，“一般”应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。对竞价方式，有三点须特别引起注意：
一是征收机关在确认计税依据时应根据拍卖成交确认书所列示的成交价款所包括的具体项目具体分析。如有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖，成交价格中包含政府所有应收的费用，而有的则仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等。竞价的计税依据主要是：土地出让金+土地补偿费、安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+拆迁补偿费等+市政建设配套费+其他经营服务性费用（主要包括拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等费用）。
二是如何正确理解“一般”的含义。大凡竞价出让，首先需要对该宗土地使用权参照当地基准地价结合系数修正等进行技术性评估，然后再行拍卖，起拍价是在评估价格的基础上，正常拍卖价不会低于评估价，因此确定为竞价的成交价格。但是对于比较偏远乡镇、村原零星国有土地使用权另行处置，如果采用公开竞价的方式进行处理，有时竞价可能远低于基准地价，甚至低于协议出让的价格。这时如果也采用竞价的成交价计税，显然有违税收的公平原则，（如上述按协议出让方式则按不低于基准地价计税）因此不能按照竞价的成交价计税，应按照评估价或基准地价计税。
三是对于以其他公开竞价方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用权，契税计税价格一般应为拍卖价格（也要看具体拍卖成交确认书的金额项目构成，进行适当调整）加土地承受者支付原土地使用权单位或土地实际使用者的费用，再另加其他相关经营服务性费用。
（二）国有、集体土地使用权转让
契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。
2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价。在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。
3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让，其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。目前，税收征收机关尚没有建立委托评估机制，不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估，况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定，实行委托评估不现实。而土地使用权具有一定的使用年限，其价值随使用年限的减少逐渐降低，在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。
（三）先以划拨方式取得土地使用权又改为出让的计税依据
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用，也就是本次办理土地使用权手续，应向国土资源部门所交纳的所有费用之和。其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等。
（四）以其他方式承受土地使用权
1、土地使用权交换。契税计税价格为所交换的土地使用权价格的差额，由多交付货币、实物或者无形资产、其他经济利益的一方缴纳契税。当然也适用成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关采用评估价格、基准地价或者正常的市场价格核定征收的规定。
2、土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形。《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定，以土地权属作价投资、入股；以土地权属抵债；以获奖方式承受土地权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移，应按照规定依法缴纳契税。征收机关采用查账征收征收，或者采用合同价格，或参照土地使用权出售的市场价格、评估价格或基准地价、土地剩余使用年限的摊余基准地价等方式确定契税计税价格核定征收。
望采纳谢谢
D. 土地使用权契税怎么算
根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;
2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下;
3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准。
一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3%～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。当计税依据确定以后，应纳税额的计算就会比较简单。
E. 出让国有土地使用权，契税计税价格如何确定
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财版税权〔2004〕134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”
F. 交土地契税是否需要进行土地评估
根据情况复。契税暂行条例
第四条制契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
G. 土地出让契税是按土地出让金算，还是按评估价算……
应该按土地评估价的百分之四缴纳契税。
H. 受让国有土地使用权发生的土地评估费、测绘费、契税和出让金应分别计入什么科目
土地评估费、测绘费计入管理费用；契税和出让金计入无形资产
I. 土地使用权的评估价值若不加契税，有没有什么好的理由
我近日也遇到此类问题，很是困惑，如果按基准地价修正评估，根据基准地价内内涵，没有容契税一说，可是，单位账面值中包含了契税、耕地占用税等，往往造成评估减值，主要原因是没有考虑契税，到底应怎样做，行业也没统一的惯例，我觉得，还是结合一下价值类型和评估目的，和委托方商议一下为妥！