划拨土地使用权转让合同无效

Ⅰ 划拨土地能否转让

来源： 作者： 时间：2010/10/22 推荐合同法律师： 最高人民法院民一庭经研究认为，以内划拨方式取得的国有土容地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土 最高人民法院民一庭经研究认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让的，合同无效。根据补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，民事诉讼法。补交土地出让金，或者由划拨土地使用权的受让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办必须在一审起诉前进行。

Ⅱ 为什么以出租房屋为名出租划拨土地，合同无效

我准备开办一家汽车出租公司，需要租赁一块土地建停车场。某单位有一块很大的空地，上面只建有三间简易平房。该单位负责人有意将土地出租给我，但告诉我这块地是划拨土地，办土地出租手续很麻烦。他提出与我订立房屋租赁合同，对外称将三间平房出租给我，实际上将土地出租给我使用，这样也符合法律规定。对他的说法，我有些不放心。请问，如果签订这样的房屋租赁合同会产生什么后果?读者 周勇

答：你的提问涉及到以出租房屋为名出租划拨土地使用权的房屋租赁合同是否有效的问题。原国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；四是依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府缴付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。

建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

但是实践中常有不符合划拨土地使用权出租条件的人，借出租土地上有限的房屋为名，行土地租赁之实，谋取高昂的地租，损害了国家和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以及损害社会公共利益的合同均为无效合同。因此，以出租房屋为名出租划拨土地使用权是规避法律的行为，如签订这样的房屋租赁合同应确认为无效，同时还要根据《中华人民共和国民法通则》的规定对这种违法行为予以制裁，以维护法律的严肃性。

江苏省海安县人民法院 秦晓东

Ⅲ 以划拨方式取得的土地使用权能否转让

以划拨方抄式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

Ⅳ 国有划拨土地转让被法院判决合同无效现在买方又起诉房子买卖有效请求

划拨土地的房子可抄以买卖袭,过户，需要缴纳土地出让金，出让性质土地证，就可以了。所以，该住房可以被查封，《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的部门审批。有批准权的部门准予转让的，应当由受让方土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的部门按照国家规定决定可以不土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

Ⅳ 在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效

涉及到土地就涉及批准土地使用权，那样买卖房子极有可能是买卖土地，买卖土地是违法行为，合同也就不是合同了

Ⅵ 未经批准的划拨土地转让有效吗

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”

Ⅶ 划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效

〈城市房地产转让管理规定〉第六条下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得专土地使用权但不属符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 根据法律规定，合同无效。

Ⅷ 关于国有土地使用权转让合同纠纷几个法律问题

一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

Ⅸ 国有划拨土地转让合同是否有效

一、所述的土地买卖应是土地使用权买卖。
有审批权的人民政府的批准许可，转让后受让人依法对土地出让金的缴纳
二、如案件中的土地使用权买卖是已经经有审批权的人民政府的批准许可，受让人依法对土地缴纳出让金，可适用物权的不动产善意取得制度，第三取得该土地使用权，理由如下：
1、乙方为国家一部门，其土地应为划拨方式取得。
国土法 第五十四条
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
2、法律规定转让划拨土地使用权须经过法定机关批准，且缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，甲是基于有与该国家部门的有效合同占有该土地，虽未办理登记手续，但该土地已不具有民法上限制流通物的法律属性，所以甲处分该土地时可适用民法上相关的法律规定。
3、所以甲与第三的人土地使用权买卖合同并没有违反法律强制性规定，土地已不具有民法上限制流通物，适用物权法上的不动产善意取得制度。
附部分相关法律依据：
国土法 第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴...一、所述的土地买卖应是土地使用权买卖。
有审批权的人民政府的批准许可，转让后受让人依法对土地出让金的缴纳
二、如案件中的土地使用权买卖是已经经有审批权的人民政府的批准许可，受让人依法对土地缴纳出让金，可适用物权的不动产善意取得制度，第三取得该土地使用权，理由如下：
1、乙方为国家一部门，其土地应为划拨方式取得。
国土法 第五十四条
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
2、法律规定转让划拨土地使用权须经过法定机关批准，且缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，甲是基于有与该国家部门的有效合同占有该土地，虽未办理登记手续，但该土地已不具有民法上限制流通物的法律属性，所以甲处分该土地时可适用民法上相关的法律规定。
3、所以甲与第三的人土地使用权买卖合同并没有违反法律强制性规定，土地已不具有民法上限制流通物，适用物权法上的不动产善意取得制度。
附部分相关法律依据：
国土法 第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第二十五条第二款土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准

Ⅹ 未经批准转让划拨土地上的房屋是否有效

城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房内地产时，应当按照容国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批”。可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是，在司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过效力补正。此种情形，符合合同效力补正原则。