土地使用权的评审

① 买二手房契税是按评估价还是按原来发票

购买二手房缴纳契税，是按地税部门给出的市场评估价，具体如下：
营业税5.5%已经“营改增”改专为增属值税。
二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：
90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；
增值税约4.76%，证过2年可减免；
个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；
以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。

② 土地增值税扣除条例中关于旧房和建筑物评估

这条规定主要是针对二手房转让而制定的。
由于二手房转让也涉及到土地增内值税的征收，容在计算增值额时，旧房或建筑物的价值是可以扣除的。但这个价值必须按照此条规定所计算的评估价，而不能是交易双方自定的价格，否则当此价格过高时，就会造成少征、漏征土地增值税。

③ 国有企业改制是否必须对土地使用权评估

(一)国有企业改制必须对企业进行清产核资和评估，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，认真核实和界定国有产权，严禁隐匿国有资产。企业法定代表人和财务负责人对提交的清产核资的范围、资产及其财务会计报表的完整性、真实性、准确性出具承诺书，并对其结果负责。在前一次清产核资有效期内的，经市国资委同意，可不再进行清产核资。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行经济责任审计。(二)国有企业改制中清理出来的不良资产，经中介机构经济鉴证后，按规定程序和要求向企业主管部门申报，经企业主管部门提出初审意见报市国资委审批。按照审批权限，对申报核销不良资产在200万元(含200万元)以内的，由市国资委审批。200万元以上，由市国资委审核后报市政府批准。在批准核销后，企业需建立“账销案存”管理制度，对“账销案存”收回的款项可给予一定的奖励。(三)国有企业改制，必须在清产核资和经济责任审计的基础上，依照《企业国有资产评估管理暂行法》（国务院国资委第12号令）聘请中介机构进行资产和土地使用权评估。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。经济责任审计和资产评估不得委托同一家中介机构进行。企业经济责任审计和资产评估结果在出具正式报告前，必须由其国有产权持有单位或主管部门组织在改制企业内部进行公示，公示时间不少于7个工作日。资产评估结果经主管部门初审后，报市国资委核准或备案。涉及国有土地资产处置的，其评估结果应报市国土资源局确认。重大评估项目由市国资委组织专家评审。（四）国有企业改制，由市国资委选聘和委托中介机构对改制企业实施清产核资、经济责任审计和资产评估。(五)企业改制涉及资产剥离的按有关规定执行。

④ 旧房评估费用可否在计征土地增值税时予以扣除

个人认为不可以扣除：

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
（一）对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额，具体包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（主要是契税）
2.房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
3.房地产开发费用，不按实际发生扣除，计算扣除，具体规定：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
【提示】超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额和加息、罚息不能作为开发费用扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）
（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。
5.财政部规定的其他扣除项目（只有适用房地产开发企业）
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
（二）对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（与上面的规定是一样）

3.转让环节缴纳的税金（注意营业税）
营业税、印花税、城建税、教育费附加

⑤ 小产权房屋的补偿标准是怎么规定的

一、补偿范围

虽然小产权房所占土地是集体建设用地，但是具有很多商品房的特点，因此其拆迁补偿应当做到两个面：一方面是应该根据其市场价格和区位差价，采用城市房屋拆迁评估办法计算总体补偿范围；

另一方面应当考虑土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况，参考当地农民住宅拆迁办法，对其补偿范围请求给予一定限制，将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给小产权房所有权人，剩余项分给售房农民。

二、补偿标准

对于小产权房的拆迁补偿标准，应当实行公平补偿标准，区分房屋用途是住宅用途还是商业用途，参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格，以市场比较法确定相应的补偿标准。

三、补偿方式

根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权置换以及二者的结合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有权人进行选择。

(5)土地使用权的评审扩展阅读：

房屋拆迁补偿标准相关知识--农村房屋拆迁补偿标准

(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积，被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

小产权房-网络

⑥ 管理费用包括哪些费用

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括的具体项目有:企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费、

工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等

具体项目：公司经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费、财务报告审计费、筹建期间发生的开办费以及其他管理费用。

1、公司经费

总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、董事会会费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费；

2、劳动保险费

指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；

3、董事会会费

是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。

4、其它费用

现税法规定：该实施条例中第四十三条明确规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。销售（营业）收入包括主营业务收入和其他业务收入。

(6)土地使用权的评审扩展阅读

销售费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括企业在销售商品过程中发生的保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等

以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点，售后服务网点等) 的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出也属于销售费用。

销售费用的主要账务处理

1、企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。

2、企业发生的为销售本企业商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。

期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

⑦ 售车4S店怎么加盟,大概需要多少钱

一、申请程序
1．申请单位下载“申请书”，填写完成并装订成册后寄至厂家汽车销售渠道开发部。
2 ．厂家渠道开发部按照内部进度，将随时通知通过材料筛选的申请单位具体的实地考察时间，或邀请申请单位进行考察。
3．在确定意向合作单位后进行进一步的接触洽谈。
4．经过厂家内部评审后，确定最终入选单位，落选单位退还建店基金。
5．最终入选单位主要经营团队来面试，合格者签订厂家建店协议。

二、申请单位基本资质
1．了解并认同品牌的经营理念及销售模式。
2．须具有独立的法人资格和合法经营凭证。
3．具有资金实力及较强的融资能力。
4．拥有或能够拥有用于特约店建设的土地使用权并有足够的场地面积。
5．拟建店场地须位于本城市人流、车流量大的主干道旁，适用于轿车的销售。

三、关于4S店
1、投资：由经营者100%出资建设4S店
2、4S店布局：按厂家标准进行建设，“四位一体”式即“前店后厂”。
3、专营专修：只能销售、服务厂家产品，配套设施齐全
4、厂家给予4S店的：
A、协助申报品牌轿车销售资格
B、区域特许销售权
C、区域特许维修权限
D、对4S店建店投资的适当支援
四、投资与回报
1．特约店由申请者全额投资。
2．申请者应本着既方便用户，又考虑到成本的双重原则去挑选位于主干道两侧，易于发现，便于进出的场地来建4S店（即汽车商圈条件好）。所选场地必须产权明晰，符合城市规划及环保等要求。一旦申请成功，能立即展开报建施工。
大概资金1500w—2500w (不同品牌要求不一，具体按厂家统一要求）

⑧ 开办报废车拆解公司需要什么手续

开办报废车拆解公司需要办理营业执照和报废汽车回收许可证。

根据《报废汽车回收管理办法》第七条 报废汽车回收企业除应当符合有关法律、行政法规规定的设立企业的条件外，还应当具备下列条件：

(一)注册资本不低于50万元人民币，依照税法规定为一般纳税人；

(二)拆解场地面积不低于5000平方米；

(三)具备必要的拆解设备和消防设施；

(四)年回收拆解能力不低于500辆；

(五)正式从业人员不少于20人，其中专业技术人员不少于5人；

(六)没有出售报废汽车、报废"五大总成"、拼装车等违法经营行为记录；

(七)符合国家规定的环境保护标准。

设立报废汽车回收企业，还应当符合国家经济贸易委员会关于报废汽车回收行业统一规划、合理布局的要求。

(8)土地使用权的评审扩展阅读：

《报废汽车回收管理办法》第十二条 报废汽车拥有单位或者个人应当及时将报废汽车交售给报废汽车回收企业。任何单位或者个人不得将报废汽车出售、赠予或者以其他方式转让给非报废汽车回收企业的单位或者个人；不得自行拆解报废汽车。

第十三条 报废汽车回收企业对回收的报废汽车应当逐车登记；发现回收的报废汽车有盗窃、抢劫或者其他犯罪嫌疑的，应当及时向公安机关报告。报废汽车回收企业不得拆解、改装、拼装、倒卖有犯罪嫌疑的汽车及其"五大总成"和其他零配件。