物权管理

① 什么物业管理的基本内容

物业管理的基本内容有：

1，常规性的公共服务。

这是指物业管理中的的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。

主要包括以下8项：

(1)房屋建筑主体的管理;

(2)房屋设备、设施的管理;

(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;

(5)保安管理;

(6)消防管理

(7)车辆道路管理;

(8)公众代办性质的服务。

(1)物权管理扩展阅读：

物业管理中产生的相关费用：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、法定税费。

10、经业主同意的其它费用等。

参考资料来源：网络-物业管理包含的内容

参考资料来源：网络-物业管理费

② 物权法与国土资源管理之三：规范土地登记 严格产权管理

土地登记制度是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》确立的一项重要法律制度，是不动产登记制度的核心和重要组成部分。2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度。为贯彻落实《物权法》关于不动产登记的有关规定，国土资源部对《土地登记规则》进行了修改，出台了《土地登记办法》（国土资源部令第40号），并于2008年2月1日起正式实施。

一、《土地登记办法》出台的背景

（一）土地登记制度的历史沿革

我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时已有“平水土、划九州、辨土质、定田等、制赋则”的记载，开创了清理地籍订定赋则之先河。秦朝时期改革家商鞅在秦国推行了包括土地制度在内的改革，提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”是对土地进行全面的调查核算，“定分”是用法律形式确认土地所有权，这些实际上都是土地登记的内容。北宋的王安石在变法中规定：①以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界；②每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证；③以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这种做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。明代时国家已建立了较为完整的地籍图册——鱼鳞图册。

辛亥革命完成后，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”，1922年颁布“不动产登记条例”，1927年开始开展土地测量和登记，1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权；土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。

中国共产党成立后，一直把土地登记工作放在重要位置。1931年，中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权”。1931年11月27日，中央土地人民委员会在瑞金成立，并设立 “调查登记局”。新中国成立后，1950年，国家颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系。1953年6月，中央人民政府委员会通过了《土地改革法》。1982年5月，农业部下设土地管理局，开始开展土地调查、土地登记、土地统计等试点工作。1986年6月25日，国家颁布《土地管理法》，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证。1989年11月18日，为规范土地登记工作，原国家土地管理局颁布《土地登记规则》并于1995年进行了修订。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议修订通过《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。

（二）《土地登记办法》出台的背景

《土地登记规则》（以下简称《规则》）是我国开展土地登记工作的重要依据，在保护土地资产、保障权利人合法权益、加强土地管理和社会经济发展等方面发挥了重要的作用，促进了我国土地登记制度的建立和完善。经过多年努力，我国土地登记工作已经建立了较完整的制度和技术规程，健全了土地登记机构，土地登记覆盖率大幅度提高。据统计，我国目前国有土地使用权登记率已达86%，集体土地所有权登记率已达53%，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73%。但是，随着我国土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化，现行《规则》已不能适应土地登记工作的需要。一是《规则》部分条款已不能适应当前土地登记工作的需要，需要进一步修改完善。特别是《物权法》确立了不动产统一登记制度，并在更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记申请人自我举证、登记收费等方面对现行登记制度进行了改革创新，要求土地登记的内容必须进行相应的调整。二是《规则》是原国家土地管理局公布的规范性文件，法律效力层级较低，随着经济社会的发展对土地财产权益的保护要求越来越高，有必要提高《规则》的法律层级，从而进一步增强土地产权保护的作用。2007年3月，国土资源部开始着手《土地登记办法》（以下简称《办法》）的起草工作。

二、《办法》的主要内容

《办法》是根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》制定的。《办法》共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。

（一）关于土地登记的分类

《办法》根据土地登记的特点，将土地登记分为 “总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。相对于《规则》，新增加了“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”等。

除调整了土地登记类型外，《办法》还重新界定了登记类型的含义。 根据《规则》的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《办法》将土地总登记与初始登记区别开来。土地总登记是指一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。在《规则》中，变更土地登记是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。《办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。《规则》没有对注销登记作出明确定义，《办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，实质含义与《规则》注销登记的含义相同。

《办法》对更正登记进行了细化，将启动更正登记的情形分为两类：一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，情况属实的，办理更正登记；二是土地登记机关发现有明显的登记错误，如果是审查疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权和相关事实证据，按照原登记报批程序，进行更正登记。

所谓异议登记，是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是限制土地登记簿上的权利人的权利，避免存在争议的土地权利为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。预告登记是指为保全一项请求权而进行的登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权行为的处分无效，以保障将来该登记的实现。

《办法》还吸收了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的有关内容，规定了查封登记制度。查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。

（二）关于土地登记的效力

《办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。这一规定对土地登记的内涵进行了明确，即土地登记是一种土地物权公示行为，这意味着土地登记主要是物权公示的手段，淡化了土地登记的行政管理色彩，使土地登记保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力的民事功能得到强化。

《办法》专章规定了土地权利保护，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。为了保持登记结果资料的连续性，对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，《办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或者抵押权登记。

（三）关于登记的土地权利范围

《办法》涉及的土地权利既有《物权法》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也有土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与《物权法》和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，《办法》使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，《土地登记办法》根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。

（四）关于宗地的范围

《规则》第五条第一款规定土地登记以宗地为基本单元，但对于宗地的概念没有作出明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。

《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，第一百三十八条中规定建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。根据这一规定，可以设立立体的空间的土地权利。因此《办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，是一个三维立体的空间概念。《办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间范围。

（五）关于土地登记的程序

按照《规则》的规定，土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。其中地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，由国土资源行政主管部门完成。《办法》规定，除登记机关依职权进行的登记外，土地登记应当依照申请进行；当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料；并且明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这样，土地登记（土地总登记除外）的程序简化为申请→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。土地登记必需的相关资料由当事人提供。

三、登记工作中应当注意的几个问题

（一）关于证书查验问题

土地登记是土地权利的公示行为，在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。土地登记主要是物权公示的手段，登记机关进行登记是一种行政确认，不是行政许可。《办法》根据《物权法》的规定，删除了《规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，使土地登记民事功能得到强化。

（二）关于土地债权的登记问题

土地登记是一种物权公示行为，《办法》只是规定了物权登记的几种情形，而对土地使用权出租等土地债权的登记未作出规定。笔者认为，土地使用权是群众的重要财产权利，为规范土地市场的良性发展，保护承租人的合法权益，如果出租人或承租人申请登记，土地登记机关应当予以办理。

（三）关于自我举证问题

土地登记自我举证是土地登记申请时由土地权利人自我提交登记资料和宗地调查成果资料的一项制度，是转变政府职能、提高土地登记效率和社会化服务水平的重要措施。为便于当事人自行提供地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等材料，2003年3月4日，国土资源部办公厅发布了《关于在浙江、广东两省开展土地登记自我举证试点工作的复函》（国土资厅函[2003]52号），在浙江、广东开展土地登记自我举证制度试点。《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。明确要求不动产登记实行自我举证制度。根据《物权法》的规定，以及我国土地登记自我举证、地籍调查前置的试点经验，《办法》对土地登记的程序进行了新的规定。明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查等事务工作，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。

③ 《物权法》中共同管理权力的内容和表决规则有哪些

《物权法》抄第七十六条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

④ 论：“物权法”对物业管理的影响！

物权法 物业法的提出对建筑业的影响:
一、物权法规定了建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则

1、建筑物区分所有权

物权法第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

2、建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属确定规则

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

但是，物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权，只是规定了归属原则和规则：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”

上述制度的规定，一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定，区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，尽管没有对这个概念进行详细解释，但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念，更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解，将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立；如果按照物权法文意理解，建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务；对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然，如何具体实施，还需要具体的法律解释来规范。
二、确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权

《物权法》第七十六条规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

共同决定是一种共同行为，该行为区别于单方行为（如遗嘱）和协议行为（如合同）。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示，而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定，《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。

物权法共同决定权的设立，方便了业主对共同管理权的行使，将有利于保护业主权利，与此同时，物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。

三、物权法赋予业主的物业管理方式的选择权

《物权法》第八十一条明确规定“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地,

因为物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。
四、物权法规定了业主对物业管理人的选择权

物权法第八十二条规定：“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”“ 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 这样，物权法明确规定了业主对物业管理人的选择权以及相关的更换权即解聘权。根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，业主选择物业管理方式以及选聘物业管理企业和解聘物业管理企业不再受他人干预。

随着物权法实施，业主更换物业管理企业可能会形成一个高潮，物业管理企业应当早有准备，更重要的是改善服务，赢得业主的信任。

五、业主违反法律以及管理规约的救济权归业主、业主大会和业主委员会

物权法第八十三条规定：“ 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” “业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 ”

该条规定，确认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼期需求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。物权法的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。这样规定，在一定程度上减轻了物业管理企业的责任，但与此同时物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。

物权法的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。现在，物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，物权法的颁布，对物业管理具有正本清源的作用。物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式，为物业管理制度的完善提供了法律基础。

物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，这样可能会带来物业管理制度的重构。物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的利益格局将发生改变，物业管理企业对此应当给与足够的重视。物业管理企业应当调整企业战略和服务思路，通过改善管理和提高服务质量赢得业主的信任。

⑤ 新《物业管理条例》与《物权法》之间的关系

2007年我国出台了《物权法》，与《物业管理条例》关系密切的是第六章业主的建筑物内区分所有权的核心思想容是：
业主是管理物业管理区域的主体但是业主也必须承担相应的义务，国务院2003年出台的《物业管理条例》随即根据《物权法》76条也进行了修改，强化了业主自治的物业管理模式。
物业管理企业变成物业服务企业，强调物业公司以服务业主的职能，在业主大会的授权下实施物业管理。
《物权法》是国家法律，《物业管理条例》是政府规章，《物权法》的法律效力比《物业管理条例》强，从此我国有了物业管理的专门法律。

⑥ 物权法与国土资源管理之一：物权法对国土资源管理工作产生重大影响

关于物权，在我国的《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》中均作了规定，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度，规范社会主义市场经济秩序，2007年3月16日，十届人大五次会议通过了《物权法》，并于2007年10月1日起施行。

一、《物权法》产生的背景和对国土资源管理工作的影响

《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。《物权法》调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、个人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》的起草是新中国历史上进行的第四次民法典起草过程中的重要步骤。

第一次民法典的起草是在1954～1956年，当时立法机关曾经试图进行新中国历史上第一次民法典的起草工作，参考1922年的苏俄民法典完成了一个民法典的建议草案。但由于整风运动和反右斗争等大规模政治运动的展开，丧失了这部法律出台的政治环境和社会环境，最终没有能够得以完成。第二次民法典的起草是在1962～1964年，当时毛泽东同志指出：“民法要、刑法要，无法无天不行。”所以当时有关国家机关根据毛泽东同志的要求进行了新中国历史上的第二次民法典的起草工作。但当时的政治环境不允许学习西方甚至苏联经验，只能独立自主地进行，效果并不好。1964年以后，四清运动开始了，文化大革命紧接着也开始了，所以这次民法典的起草同样由于政治环境而没能完成。第三次民法典的起草是在1979～1982年，在彭真同志的主持下进行的。 当时是在改革开放的初期，大家担心出台的法典会不会成为一个束缚改革开放的法典，担心出现今天出台、明天又弃之不用的情况。 于是彭真同志将一步到位的想法转变为成熟一个制定一个。所以以此为契机，在1981年出台了《企业合同法》，1986年出台了《中华人民共和国民法通则》。第四次民法典的起草是在1993年，全国人大常委会对制定《物权法》高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。本届全国人大常委会把制定《物权法》列入重要议程，为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将《物权法》草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对草案进行了六次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。

国土资源是最重要和最有价值的 “物”，规定地权、矿权行使和管理的基本原则，是《物权法》的重要内容之一。《物权法》与国土资源管理密切相关，《物权法》的颁布实施对国土资源管理工作有着重要意义，主要体现在：①《物权法》是保护资源的新武器。《物权法》中保护资源的规定与《宪法》、《土地管理法》、《矿产资源法》的规定是完全一致的。《物权法》遵循权利法定的原则和“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的原则，并规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量；明确探矿权采矿权的用益物权性质，规定 “用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定”，这些都为继续实行世界上最严格的土地管理制度，严把土地 “闸门”，严格控制建设用地规模，严格保护耕地特别是基本农田，切实保护好土地、矿产资源提供了有力的武器。②《物权法》是保障发展的新动力。《物权法》本着发挥物的效用的宗旨，创新性地规定了土地的空间权，并且规定了公开竞价方式配置工业用地和经营性用地的原则，为更好地发挥资源性资产的作用，更好地促进经济社会发展提供了保障。《物权法》的颁布实施将继续推进节约集约用地新机制的建立，正确处理保护资源和保障发展的关系，为发展开辟新的空间，使保障发展更加持续有力。③《物权法》是维护权益的新手段。《物权法》以平等保护国家、集体和私人的财产权为首要原则，在维护权益方面作出了多项规定。《物权法》规定：征收集体所有的土地，应当保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。④《物权法》是服务社会的新契机。《物权法》规定：国家对不动产实行统一登记制度，并要求在申请登记时由当事人自我举证；明确要求取消年检制度，土地登记收费要实行按件收取。《物权法》的出台，要求国土资源管理部门进一步转变观念，增强服务意识，进一步规范国土资源管理工作。

二、《物权法》中关于国土资源管理的主要内容

《物权法》中关于土地权利和矿权的规定，既有对现行法律制度和政策措施的肯定和继承，更有许多创新和突破。

（一）《物权法》肯定了国土资源管理已经取得的经验

（1）进一步明确土地征收法定补偿范围，肯定了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）文件中关于土地征收的内容。土地征收补偿制度，关系广大人民群众的切身利益，关系社会稳定，关系和谐社会建设。《物权法》依据《宪法》，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对征地补偿制度予以完善。①明确了土地征收必须以保护耕地为前提。《物权法》第四十三条明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”②明确了土地征收必须具备法定条件。《物权法》第四十二条规定，土地征收的法定条件：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿。只有同时具备这三个条件，土地征收才具有法律效力。③明确了土地征收的法定补偿范围。根据《物权法》第四十二条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当支付的法定补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。这一规定对维护被征地农民的合法权益、保障被征地农民的生活具有重要意义。

（2）进一步明确集体土地的产权代表。《物权法》规定，属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

（3）进一步明确建设用地使用权的设立方式，肯定了国务院31号文件中关于建设用地使用权设立方式的内容。《物权法》规定，建设用地使用权，可以通过出让或者划拨的方式设立。采取划拨方式设立建设用地使用权的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。同时，《物权法》还明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《物权法》的这一规定，改变了《城市房地产管理法》的相关规定，对于促进土地资源的市场化配置，遏制工业用地低成本盲目扩张具有重要意义。

（二）《物权法》关于国土资源管理的创新规定

（1）确立了不动产统一登记制度。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。 在《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中，且这些规定主要是关于登记机关和登记证书的规定，有关登记规则、登记效力的规定则严重缺乏，致使不动产登记实践中出现了许多问题，难以依法有效解决。《物权法》在建立和完善不动产登记制度方面取得了重大突破。《物权法》第十条规定：国家对不动产实行统一登记制度，同时确立了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记的基本规则。这些重要的制度创新既体现了我国在完善社会主义法律体系过程中，对国外先进法律文化和法律制度的移植，又对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在的地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对规范社会主义市场经济体制下的财产归属关系，促进物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意义。

（2）明确了建设用地使用权的空间范围。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立。《物权法》的这一规定弥补了法律空白，为规范土地的空间利用奠定了坚实的法律基础，有利于促进土地资源的集约和高效利用。

（3）明确了建设用地使用权期满续期和地上建筑物的归属问题。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。还规定：建设用地使用权期间届满后，对土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律或者行政法规的规定办理。

（4）明确了探矿权、采矿权的用益物权性质。《物权法》规定：依法取得的探矿权、采矿权受法律保护。这是重大的法律制度创新，它表明《物权法》认可探矿权、采矿权的物权性质，对于保护探矿权人、采矿权人的合法权益具有重要意义。

三、贯彻落实《物权法》应当注意的几个问题

（一）关于分层出让

《物权法》创新地规定建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立，从而拉开了建设用地使用权分层出让的序幕。这一规定为国土资源管理部门带来新的挑战，如何分层出让成为当前国土资源管理部门面临的一项新课题。为落实《物权法》的这一规定，国土资源部在新修改的《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》中规定了出让土地和划拨土地的空间范围，这就要求市、县国土资源管理部门在今后的国有建设用地供应中，要严格执行《物权法》的规定，明确每宗地的空间范围，并按照这一空间范围设定建设用地使用权。

（二）关于不动产统一登记

“不动产统一登记”是《物权法》规定的一项重要内容，它指明了不动产登记的发展方向。 当前，对于国土资源管理部门来说，应当首先做好土地登记工作，争取早日实现土地登记的全覆盖，同时要取消年检制度，土地登记实行按件收费；其次，应当加快对不动产统一登记的研究工作。

（三）关于配套立法

《物权法》关于国土资源管理工作的创新性规定，要求国土资源管理部门尽快对当前与《物权法》不相适应的法律法规的有关条款进行修改，推进配套立法工作，对当前法律缺失的内容作出规定，比如对自动续期、空间权等作出具体规定。截至2007年底，为贯彻落实《物权法》，国土资源部已出台两部部门规章：一是2007年9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），根据《物权法》对建设用地使用权权利名称的规定、土地招标拍卖挂牌范围的规定、建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立等内容的规定，对11号令进行了相应的修改；二是2007年11月28日出台的《土地登记办法》（国土资源部令第40号），根据《物权法》中有关不动产登记的规定，对《土地登记规则》进行了补充、修改和完善。

⑦ 深圳银控供应链的双物权管理具体是什么

深圳银控供应复链为了降制低银行处理不良的成本，在风险管理上运用了双物权管理的方式，即涉及到货物质押监管业务时，在中小企业还款赎货前，货物所有权归银行所有，处置权归属于银控供应链，这样能够有效解决贷款发生不良时货物处置时的物权纠纷。