国有土地使用权收回决定模板

A. 国土资源主管部门有权做出闲置地收回决定吗

问：1998年，某单位受让1宗国有土地用于房地产开发，但至今未进行开发建设。县国土资源局经过调查、认定、听证、公示等程序后，向地方人民政府请示收回，政府作出同意收回批复。之后，县国土资源局向该单位下达了《收回建设用地使用权决定书》，该单位不服，提起诉讼。

一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条明确规定，有权作出收回决定的机关为县级以上人民政府。《闲置土地处置办法》属部门规章，而根据《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定，部门规章无权改变法律。因此，县国土资源局根据《闲置土地处置办法》第十四条的规定收回闲置土地使用权，属于超越职权，故判决撤销县国土资源局的收回决定。目前，县国土资源局已提出上诉。

一审法院的这种理解正确吗？谁有权做出闲置地的收回决定？

答：从以上反映事实来看，一审法院判决存在认定事实不清，适用法律不当的问题。该问题争议的焦点是收回闲置土地的权力主体问题，可从以下方面具体分析。

收回闲置国有土地使用权的决定权主体是县级以上人民政府。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等法律法规规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，国有建设用地使用权的用地批准权主体是县级以上人民政府。根据权力行使前后一致原则，收回闲置的国有建设用地使用权的权力主体也应是县级以上人民政府。如《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。

政府批准收回闲置的国有建设用地使用权后，国土资源主管部门依法拥有组织实施的权力。

本案中，法院依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款规定做出判决，属于认定事实和适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。该款规范的是“办理审批手续的非农业建设占用耕地”的情形，而该条第二款规定，在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。本案所涉闲置土地系国有土地出让取得的，且用于房地产开发，应当依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第二款引致条款，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定。因此，法院依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款规定做出判决，属于认定事实和适用法律错误。

关于以出让方式取得的房地产开发用地闲置问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。该条仅对闲置土地的处理方式做出规定，并未对无偿收回土地使用权的行政主体做出明确规定。为便于法律实施，细化法律操作程序，国土资源部在《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第四条和第十四条中做出细化规定，由市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。因此，市、县国土资源主管部门行使的是闲置土地处置的组织实施权，而非处置决定权。法院认为《闲置土地处置办法》改变了法律对闲置土地处置权限的规定，是对《闲置土地处置办法》有关条款的误解误读，属于法律解释错误。

市、县国土资源主管部门经政府批准后做出下达《收回国有建设用地使用权决定书》的行为，与闲置土地收回的政府批准权并不矛盾。

从以上分析可以看出，对闲置国有建设用地的收回，决定权主体是县级以上人民政府，组织实施主体是市、县国土资源主管部门，两者权限分工不同，不能混淆。从程序上看，市、县国土资源主管部门做出下达《收回国有建设用地使用权决定书》的决定前，首先要向地方人民政府请示收回，政府经审查后作出是否同意收回的批复，这一程序环节体现了闲置土地收回的政府决定权。政府作出批准收回的批复后，国土资源主管部门依据政府批复，向有关单位下达《收回国有建设用地使用权决定书》，这是对政府批准的收回闲置土地这一事项的具体组织实施，体现了政府决定权和部门实施权的统一，因而是依法行使法定职权的行为，并非超越职权收回土地使用权。当然，如果国土资源主管部门在下达《收回国有建设用地使用权决定书》之前，没有报经有批准权的人民政府审批，则属于超越法定职权的非法行政行为。

此外，为充分体现依法行政原则和政务公开原则，防止引起误解，国土资源主管部门经政府批准后做出的闲置土地收回等类似批后实施行为，应在对行政管理相对人发出的行政文书中注明经“政府批准”字样，并写明政府批准文号。

B. 什么是国有土地使用权收回制度

1990 年5月国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条和1995年1月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条对出让和划拨土地的收回作了原则性的规定，认定国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限、开发土地的实际情况、建筑物等给予相应的补偿。
国家通过授权政府主管部门将国有土地以出让、划拨及其他方式确定给土地使用者后，由于法定事由发生，要重新收回国有土地使用权称之为国有土地使用权的收回。
《中华人民共和国土地管理法》（下称土地管理法）第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”
以上五种法定事由，是收回土地使用权的法定要件。符合上述实质条件之一的，政府可以依法收回土地使用权。而上述第一、第二种事由，是国家应给予适当补偿的事由。
同时，为防止公共权力的滥用，维护公共利益和土地使用者的合法权益，收回土地使用权必须依法定程序进行。
一、国有土地使用权依法收回的主体
国有土地使用权依法收回的主体，即谁（哪一级或哪一个政府）有权决定收回。依照现行法律规定，原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府有权决定收回，即市、县人民政府有权收回。
1998 年修正以前的《土地管理法》对收回土地使用权的批准权限授予县级以上人民政府，并由土地管理部门提出申请。由于土地批准权限在新法中的变动，1998 年8月经修正的《土地管理法》第58条将收回土地使用权的批准权限由县级以上人民政府更改为原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准。
二、国有土地使用权依法收回的程序
新土地管理法虽对收回土地使用权的批准权限作了规定，但还是没有针对收回土地使用权的法律程序诸如公告、提出收回方案和补偿方案等进行规定。这个立法的空白在操作实践中只能通过地方立法填补。笔者认为应当经过以下程序。
1.国土地部门拟定收回方案，送达预收回土地告知书
市、县国土部门根据市县政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产企业（或上级主管部门）的申请或者国土部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
2.听证
土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用通知后的一定期限内向市、县政府土管部门提出，土管部门接到听证申请后，应当在《国土资源听证规定》规定的期限内组织听证。
3.报批
国土部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市、县政府审批
4.下达收回决定书
根据市、县政府批准的收回国有土地使用权方案，土管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回土地使用权决定不服的，可以在接到收回土地使用权决定书后一定时限内（《行政复议法》规定一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。
5.注销登记
土管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关注销土地登记，收回国有土地使用权证。并发布收回国有土地使用权公告。
对于原来为出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续
6.补偿
因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。
对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。采用货币补偿的，其补偿标准由市或县政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。
来源找法网：http://china.findlaw.cn/

C. 关于国有土地使用权的回收及补偿问题

一、收回划拨国有土地使用权

(一)无偿收回划拨国有土地使用权

无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：

1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；

3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；

4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。

5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：

收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。

而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。

第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。

(二)有偿收回划拨国有土地使用权

有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：

1、为了供利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。

D. 收回国有土地使用权的行政行为被撤销，是否影响

可以申请来行政复议。

国土管理自部门或者县市人民政府作出的收回国有土地使用权的决定，是具体的行政行为。根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，公民或者法人对决定不服，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

《行政复议法》
第六条有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：
（三）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；
（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；

《行政诉讼法》
第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：
（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；

E. 国有土地使用权收回决定书应由哪个机关发文，是县级人民政府还是土地行政主管部门

是由县级以上人民政府机关发文。
当征地的对象属于基本农专田、基本农田以外的耕属地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。
（一）征地的批准程序
1、建设项目依法经国务院或省政府批准。
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。
3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。
4、经市、县政府同意后逐级上报。
5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。
（二）征地的实施程序
1、发布征地公告
（1）发布机关：市县政府。
（2）发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。
（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。
（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

F. 征收土地和收回国有土地使用权的区别

1、批准主体不同：

由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、补偿范围不同：

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

为公共利益需要使用土地的，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

3、目的不同：

土地征收以公益性为目的。收回国有土地使用权的情形包括：

1、为公共利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的

4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

参考资料来源：网络-中华人民共和国土地管理法

参考资料来源：网络-土地征收

G. 求《国有土地使用权回收方案》

收回国有土地使用权的条件和程序2010-7-6 16:43:34收回国有土地使用权涉及到国家利益以及土地使用者的合法权益。目前，我国的法律法规对收回国有土地的条件做出了明确规定，但对于收回程序则无专门的规定。国土资源部《闲置土地处置办法》中对因闲置土地收回国有土地使用权的程序作了一些规定，但由于收回土地的情形十分复杂，笔者结合管理实践经验提出一些自己的看法。
收回国有土地的条件
综合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，收回国有土地的法定条件包括以下5种情形：符合《土地管理法》第五十八条、《城市房地产法》第十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，为公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要使用土地的；符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地；
土地使用者违反《土地管理法》第三十七条第一款、《城市房地产管理法》第二十条闲置土地的；土地使用者违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的；符合《城市房地产管理法》第二十五条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权使用期限届满的。
收回国有土地的审批权限
对因公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要收回土地使用权的，应当由新的建设项目单位向原批准用地的市或县级人民政府土地行政主管部门提出调整用地申请，由市或者县级人民政府决定。
对无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，由拟迁移、解散、撤销、破产的企业或者其上级主管部门向原批准划拨土地的县级以上人民政府土地主管部门提出申请，由市或者县级人民政府决定。
对土地使用权使用期限届满的，或者未按照出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，以及闲置土地的，由市或者县级人民政府土地管理部门提出处理意见，报市或者县级人民政府决定。
收回国有土地的程序收
回国有土地需要经过以下几个方面的程序：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。
拟订收回方案。土地行政主管部门根据市或县级人民政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产的企业（或其上级主管部门）的申请或者土地管理部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。
下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内（按照《行政复议法》规定，一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。
注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续。
原土地使用权人或者抵押权人对收回国有土地使用权决定提出异议的，不影响收回国有土地使用权行政行为的执行。
补偿。因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。
对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。
采用货币补偿的，其补偿标准由市或者县级人民政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。收回土地使用权涉及地上物处理的，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。

有偿收回国有土地使用权，由市国土资源局拟订收回国有土地使用权方案。收回方案应包括以下内容：
1.收回土地的位置、范围、面积、权利状况；
2.建设项目规划设计条件；
3.土地利用现状调查表及调查报告；
4.详细的土地补偿标准和金额；
5.收回国有土地使用权的法律依据。
基本上围绕上面5个方面来组织文本就行了，具体的图件要看报批部门的要求。

H. 能否以公告的形式收回国有土地使用权

就本案而言，如果此宗地确为闲置用地，根据《土地管理法》、版《行政处罚法》以权及国土资源部5号令《闲置土地管理办法》的相关规定，国土资源行政主管部门应报经原批准用地的人民政府批准后，制作行政处罚决定书即《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，收回土地使用权。但本案涉及两个问题：一个是行政相对人ABC公司已经被工商局吊销营业执照，是否还能成为行政处罚的对象？如果不能，行政处罚的对象是谁？另外一个问题是行政相对人ABC公司的法人代表自一九九六年以来失去音信，无法联系，存在着《收回国有土地使用权决定书》如何送达的问题。