土地使用权拍卖办法

1. 哪些国有土地使用权禁止采取拍卖方式出让

没有法律依据的国有土地使用权禁止采取拍卖方式出让。
国有土地使用权，指依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。
国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
《房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2. 查封的国有土地使用权拍卖价款如何处置

□陈战杰
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的货款，D市法院裁定查封债务人的货场土地，并要求B市国土资源局协助执行。但B市国土资源局因市政府城区改造需要出让了该货场土地使用权。D市法院遂裁定由B市国土资源局赔偿D市建材公司债务88万元。
随着市场经济体制的不断完善，企业因债务纠纷而被裁决破产还债的案件不断增加。市场经济是法制经济，其所遵循的原则是，与已有法律法规相衔接，维护市场主体的合法权益，使不遵守市场经济规则者不得利。按照《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条规定，处置的原则应该是，属于企业所有的财产，拍卖价款归企业所有，属于国家所有的财产，拍卖价款归国家所有。
此案应该属于法院拍卖债务人国有划拨土地使用权用于还债，从法律上讲并无不当，但关键是该国有划拨土地使用权是不是属于企业的财产。如果是债务人的财产，法院可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令时需要依法转变；如果不是债务人的财产，法院也可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令无须依法转变。因此该案的焦点是债务人国有土地使用权取得的方式，取得的方式不同则处置方式也不同。由于类似本案的情况普遍存在，笔者就不同权属土地使用权的处置方式进行分析：
第一种情况，该国有土地使用权是划拨方式取得的，未办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第一条规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。第三条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
根据该规定，如果该国有划拨土地使用权是划拨方式取得的，债务人的国有划拨土地使用权仍然属于国家所有，法院查封、扣押、冻结没有意义，也不能拍卖；B市国土资源局出让该国有土地使用权与法院不产生矛盾，无需转变。土地出让金不纳入企业还债程序，由B市国土资源局按照国家规定处理。
第二种情况。该国有土地使用权是划拨方式取得的，已经办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第二条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
《最高人民法院关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传〔2004〕22号）和国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
根据上述规定，如果该国有划拨土地使用权曾经进行过抵押登记，符合法律规定，那么，法院查封、扣押、冻结就有意义，也能拍卖了。B市国土资源局出让该国有土地使用权，处置出让金时，就需要转变，与法院裁决保持一致了。转变的方法是，将该土地进行评估，评估额作为出让金金额，拍卖价款与评估额之差作为该企业财产，纳入还债程序，由法院依法处置，抵押权人可以优先受偿。土地出让金由B市国土资源局按照国家有关规定处理。
第三种情况，该国有土地使用权是以招标拍卖挂牌协议出让等方式有偿取得的。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第三条第二款规定，如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
这种情况中，国有土地使用权是企业的财产，可以抵押，法院可以予以拍卖处置，拍卖价款全部纳入还债程序。如果抵押的，拍卖价款抵押权人优先受偿。如果未抵押的，债权人都有权受偿。如果拍卖价款足够偿付债务的，各债权人全额受偿，拍卖价款不足以偿付债务的，各债权人按比例受偿。
B市国土资源局对该国有土地使用权也可以拍卖，但应当与法院协调，拍卖价款也全部纳入还债程序。
《关于依法规范人民法院民事执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定，国土资源管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕5号）第一条规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣压、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。根据该规定，B市国土资源局应做好协助执行工作。但同时，B市国土资源局又按照市政府的城市改造决定出让了这块土地，也属于奉命行事。法院判决与市政府决定并不矛盾，只要做好协调工作，就不会出现两部门之间打官司的情况。

3. 以拍卖方式出让土地使用权，如何确定竞得人

组织拍卖会，由拍卖师主持现场竞价，价高者得。

4. 法院拍卖房产,土地使用权不是被执行人的怎么办

所以我去的拍卖的房子最好不要买，你买下来里面的人不搬了多麻烦

5. 国土资源部依据什么拍卖土地

土地招标拍卖挂牌出让的依据和范围
一、法律政策依据
通过土地招标拍卖挂牌活动，土地权利发生的出让和转让等移转行为，是土地产权设定和完善的基本方式，体现了土地资源市场化配置的基本特征。国家法律法规政策、部门规章以及规范性文件对土地招标拍卖挂牌进行了明确规定，成为从事土地招标拍卖挂牌工作的法律政策依据。
（一）法律和行政法规
1．《中华人民共和国物权法》
2．《中华人民共和国土地管理法》
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》
4．《中华人民共和国城乡规划法》
5．《中华人民共和国行政许可法》
6．《中华人民共和国合同法》
7．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
8．地方性法规
（二）国务院和中央纪委文件
1．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）
2．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
3．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）
4．《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）
5．《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发〔2004〕3号）
6．《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令15号）
（三）部门规章和规范性文件
1．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
2．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）
3．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）
4．《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）
5．《国土资源部财政部解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号）
6．地方出台的规范性文件
二、土地招标拍卖挂牌需要遵循的标准和文件
土地招标拍卖挂牌是一项程序性、技术性较强的工作，在操作中需要使用大量的技术标准和规范。目前，已经公布、并在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中适用的标准和规范主要有：
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）
（2）《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）
（3）《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发〔2008〕86号）
（4）《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）
（5）《全国土地分类》（国土资发〔2001〕255号）
（6）《工业建设项目用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）》
由于所有标准和文件都会被修订，也会增加新的标准，因此，在土地招标拍卖挂牌工作中，应当应用届时有效的标准和文件。
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的基本原则
土地招标拍卖挂牌，必须坚持公开、公平、公正和诚实信用原则，简称“三公一诚”原则。在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的相关政策中，对该原则进行了明确规定。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》提出：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对这一原则再次作了重申：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
（一）公开原则
公开原则，是指国有建设用地使用权招标拍卖挂牌活动应当公开进行，整个过程要公开、透明。在公开、公平、公正三个原则中，公开原则是首要的、第一位的，如果没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。就国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动来说，体现公开原则，就是要实行公开出让计划、公开宗地信息、公开出让程序、公开集体决策、公开竞价、公开出让结果等“六公开”。
（二）公平原则
公平原则，是指在招标拍卖挂牌出让活动中，各方当事人之间的法律关系平等，即出让方与受让方、委托方与受托方、竞买（投）人与招标拍卖挂牌主持人等招标拍卖挂牌活动中的各方当事人，在招标拍卖挂牌出让活动中民事权利义务平等，民事法律关系平等，保证招标拍卖挂牌活动自始至终公平进行。就国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动来说，坚持公平原则，就是要制定平等的竞买、竞投规则，公平对待所有参加土地招标拍卖挂牌出让活动的竞买人。
（三）公正原则
公正原则，是指在招标拍卖挂牌活动中，各方当事人应当依据公正、正义的观念，行为公正，保证招标拍卖挂牌活动自始至终公正进行。在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动中，坚持公正原则，就要求作为出让方的国土资源管理部门，公正对待所有竞买人，不得袒护一方，损害他方；不得滥用行政权力，损害国家利益和当事人利益。在招标拍卖挂牌活动中，当事人提供虚假文件、隐瞒事实、行贿、恶意串通等行为，都属于影响公正原则的违法违规行为。
（四）诚实信用原则
诚实信用原则是民事法律的基本原则。运用于土地招标拍卖挂牌活动中，该原则是指参与招标拍卖挂牌活动的所有当事人，在整个招标拍卖挂牌活动中，都要诚实，讲信用，以诚实、善意的方式行使权利，以自觉、守信的方式履行义务。
四、招标拍卖挂牌出让范围的确定原则
建设用地使用权有不同的类型和不同的转让形式。政府供应国有建设用地、原划拨土地使用权改变用途、原划拨使用权转让、出让土地使用权改变用途等，均有可能涉及到土地招标拍卖挂牌问题，因此，国有建设用地的使用和管理十分复杂。各地在开展国有建设用地使用权出让活动中，要依据相应的法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。

6. “出让方式取得土地使用权”是什么意思

1、出让方式取得土地使用权的意思是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土内地使用者，由土容地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。

以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(6)土地使用权拍卖办法扩展阅读：

土地使用权出让最高年限按用途分别如下：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。