最高法房屋买卖宅基地使用权

A. 宅基地使用权能否买卖

宅基地既不能买卖，也不能继承。

根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的有关规定：

1、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

2、农村村民超越省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的，多占的土地以非法占地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。

3、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。

4、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由农村农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。

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宅基地和房屋的区别

1、土地性质：

宅基地证是农村集体土地，而传统的房产证特指拥有买卖权的国有土地。

2、土地的获取方式：

农村宅基地土地一般都没有交钱，直接按人头分配，按照30年土地分配原则，最迟2027年将到期。而又极少一部分是10多年前交钱获得的图责任土地，房产证的土地是通过国家公开拍卖拿到的，所以必须交钱。

3、土地的发证机关不一样：

宅基地的证件由乡镇确认，房产证的地至少县级以上的国家土地局来核发的。

有关2016年的规定《土地管理法》中对宅基地有这样的规定：

1、农村村民一户只能拥有一处宅基地；

2、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。

4、拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。

5、房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。

6、户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

参考资料：网络-宅基地

B. 农村宅基地房屋能买卖吗

不能进行买卖，抄因为农村的房袭屋宅基地是属于村集体经济组织所有的，只有本村经济组织成员之间才可以使用，本村经济组织成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体。也就是说，只有本村村民之间的购买协议才是有效的，其他都因违反法律规定而无效。

C. 宅基地可以在同村人之间转让,是哪条法律规定的请具体说明一下的是什么法第几条谢谢

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定： 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
由此可见，对于宅基地，个人只拥有使用权，没有所有权。
宅基地使用权不同于一般用益权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能。宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
具体法律条款如下：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条规定： 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

D. 城镇居民买卖宅基地受不受法律保护

《土地管理法》规定宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。村民只有使用权，没有所有权。因此，宅基地是不能买卖的！卖宅基地的买卖合同不受法律保护。
但宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的转让；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的转让；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的转让。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

E. 农村房屋宅基地可以买卖吗

买卖协议部分有效，即房子可以买卖，地基不能买卖。

你爸爸可得到卖房价款，但是以后不能再在村里申请宅基地盖房。同村买房的农民可以获得房屋的使用权，但是假若该买卖房屋灭失后，他不能依此灭失房屋重新申请宅基地，而只能依照村里一户一房的原则申请一套房屋。

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农村宅基地的特点

农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：

第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。

第二，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。

第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。

因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。

F. 农村宅基地的使用权能否随房子的买卖转让而发生转移

《土地管理法》第二条第四款明确规定，国有土地和集体土地的专使用权可以依法属转让，具体办法由国务院规定。集体土地使用权转让仅限于本乡镇的企业、公益事业和村民。在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房屋转移，无需办理批准手续；自该条例实施之后，宅基地使用权需经申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖也属无效，但房主可以将房屋拆走。

《土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”根据这一规定，农村居民买卖房屋之后，应到相应土地管理机关办理土地使用权变更手续。

G. 宅基地上房屋买卖合同是否有效

宅基地的转让是否有效，应分情况来看待。

一、有效的：

1、对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。

虽然禁止农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也没有禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。所以对这类的农村房屋买卖合同，只要其是符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定其为有效合同。

2、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

购买者具有房屋所在地集体经济组织成员的身份，这就排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同的要件，就应当认定买卖合同是有效的。

农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。

二、无效的：

1、侵犯优先购买权，合同是无效的。房屋的所有人出卖共有房屋时，在同等的条件下，共有人拥有优先购买权。房屋的所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人，承租人是享有以同等条件优先购买的权利，房屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的共有人、承租人是可以请求法院宣告该房屋买卖无效的。

2、非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地的使用权；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3、产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离的特性，因此，房屋的所有权通过买卖而出售转让时，该房屋占用范围内的土地的使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地的使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地的使用权，买受人是可以提出这种买卖合同无效的。

4、主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有人。非所有人出卖他人房屋的，其买卖行为视为无效。房屋的产权为数人共同拥有的，必须征得共有人的同意才能出卖。

(7)最高法房屋买卖宅基地使用权扩展阅读：

农村私有房屋买卖合同效力认定上的具体问题：

（1）法律、法规、部门规章和政策；

（2）卖房人的现有居住条件；

（3）该房产项下的土地使用权性质；

（4）房产交付的实际情况；

（5）房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑，对于认定为无效的合同应该严格限制，即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件：

(1)不是同一个集体经济组织的成员；

(2)没有办理任何的审批手续，包括房产证和土地使用权证中的任何一样；

(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有，土地的性质没有任何的改变；

(4)卖方没有自己的住处，如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。