在资产评估中土地使用权

A. 土地评估资质A级和一级有啥区别

土地估价机构资质为：A（全国范围执业）、（本省区范围）、C（本地级市地区房地产估价机构资质：一级（全国范围执业）、二级（本省区范围）、三级（本地级市地区）

准A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及估价额在1亿元的宗地价格评估，具体业务范围如下：

1、出让或国家收回土地的评估；

2、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估；

3、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

4、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；

5、司法仲裁中涉及的土地评估；

6、征收土地税费涉及的土地评估；

7、其他依照法律、法规需要进行土地评估。

(1)在资产评估中土地使用权扩展阅读：

程序：

土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。

评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。

评估前的准备工作包括：

1.收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。

2.现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。

3.分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

B. 资产评估：土地使用权评估计算题

1. 设计最佳开发方案：(1)由于覆盖率为≤50%，房屋建筑物一版层面积为1000*50%=500平方米；(2)由于容积率为6，房屋建筑物总面权积1000*6=6000平方米;(3)房屋建筑物层数为6000/500=12层。最佳开发方案为商业用房1-4层2000平方米，住宅5-12层4000平方米。

2. 楼价现值见下表：

希望能够帮助到您！

C. 资产评估一个选择题：在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60%，

如果以第0年为基抄期（基准日），则关键看如何假设资金投入，如：
1、假设资金均匀投入，即每年的建筑费用是在一年当中均匀发生的，则：
总建筑费=100*60%/(1+10%)^0.5+100*40%/(1+10%)^1.5
=91.88万元
2、假设资金在每年年末发生，即每年的建筑费用是在一年的最后一天支付，则：
总建筑费=100*60%/(1+10%)^1+100*40%/(1+10%)^2
=87.60万元

D. 资产评估：根据资料计算土地使用权价格

(1)选定方法 收益法
(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)计算总费用
①年管理费=486,000*3.5%=17,010
②年维修费=2500*900*1.5%=33,750
③年税金 =20*900=18,000
④年保险费=2500*900*0.2%=4500
年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486,000-73,260=412,740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益
=412,740-165,000=247,470
(7)计算土地使用权价值
首先剩余的使用年期为50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

E. 资产评估土地使用权的市场法,收益法,成本法的案例分析题（一个例题包含三种算法便于比较）

太狠了吧，这是什么方法

F. 资产评估师可以评估土地使用权吗

资产评估师，不可以评估土地使用权。

土地使用权是依法在土地局登记确认的，不是资产评估师可以改变的。

G. 国有土地使用权的评估可以由资产评估师完成吗

单项的土地使用权评估，一般由土地估价师来完成。
如果企业股权评估包含的土地使用权，可以由资产评估师完成，也可以引用土地估价师结果，这个要看委托方的要求。

H. 资产评估中土地使用年限 系数是什么意思

土地使用权年限是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。

土地使用权年限的长短，直接回影响可答利用土地并获相应土地收益的年限，如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高，因此，通过土地使用权年限修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

(8)在资产评估中土地使用权扩展阅读：

评估土地注意事项：

1、在获取一宗估价业务时，要与委托方进行协商，明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等，进而签订评估委托协议，约定双方的权利和义务，以免产生争议。

2、确定拟采用的估价技术路线和估价方法。

3、针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等，确定需搜集的估价资料及其来源渠道。

4、预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况，确定由哪些估价师及人员来参加，看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助。

5、估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排，以便控制进度、协调合作。

参考资料来源：网络-土地使用权评估

参考资料来源：网络-土地使用年限

参考资料来源：网络-资产评估

I. 资产评估时，土地使用权已出让，可以评估吗

谁出让给谁？如果是政府出让给你们，那可以评估。如果是你们出让给其他人了，再纳入你们的资产评估范围内那就违法了。

J. 土地使用权评估增值需要做账吗，如何做

不需要做账。

企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定版资产评估权经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

(10)在资产评估中土地使用权扩展阅读：

注意事项：

根据宁地税发[2000]293 号、国税发[2000]84号文的规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资本的成本 是指这部分资产的增值或损失已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。否则一律按资产的历史成本价入账。