开发商超建使用权房子

㈠ 开发商取得国有建设用地使用权的拆迁安置房属于大产权吗这类房子和普通商品房是否有区别

是70年产权住宅。
区别几乎没有，就是安置房5年内不得上市

㈡ 开发商什么时候可以取得商品房预售许可证

开发商在已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并且已经取得开工和建设许可的，才可以办理取得商品房预售许可证。只要有了商品房预售许可证，在房屋没有完全建成之前，是可以销售的。

根据《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(2)开发商超建使用权房子扩展阅读：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

㈢ 房地产开发商在建楼盘的土地使用权已抵押，对购房者是否有风险

开发商利用土地使用权以及在建工程抵押取得银行或者金融机构的融资资金专是房地产行属业的惯例。对购房者来说，只要项目建设进度、后续销售进度情况正常，开发商的资金链是不会有问题的。此外，在办理相关抵押登记时，办证机关会要求抵押权人出具承诺，房屋一旦销售时销售部分抵押权人承诺解押，以维护购房者合法的权益。

㈣ 商品房出卖后的建设用地使用权是归开放商还是住户

开发商取得建设用地使用权建设商品房时，产权归开发商，一旦开发商将商品房出售之后那么建设用地的使用权则归各个用户所有！不再属于开发商

㈤ 获得土地使用权后,开放商一般多长时间建成一套房子,1-3年。会在何时开始对外销售

拿地开始两年内不开发 土地国家就要收回的
一般项目的开发周期 差不多是版 3-5年 如果不是很权大的项目的话
从拿地开始到达到预售标准 一般至少要1年半左右的时间 这已经是快的了
达到预售标准就可以销售了 住宅的话 按国家规定 高层建到总层数的2/3可以 多层出地面就差不多了 但各地的具体规定都不一样 北京就必须封顶才能卖 有的地方 建个2-3层也能拿预售 拿到预售也不表示开发商就一定会卖 这要看 开发商的操盘情况而定

㈥ 商品房的土地使用权为70年,但开发商修建的房屋使用权为50年,存在欺诈行为嘛

开发商并没有对你欺诈，是你不大了解所谓的商品房土地使用权70年的含义。土地使用年限里面，城镇住宅用地一般为七十年，商业用地一般为四十年，还有其他的科教文卫体用地等等，不同用途的使用年限也不尽相同，你说的商品房并不是单指住宅用地，商业用地或者说一般的商铺使用年限也只有四十年，但是小区住宅可以是七十年。所以说商品房不单独指住宅，只有住宅才有70年使用权。
其二，土地使用年限不是从盖好“商品房”那年开始计算的，而是开发商最早取得这块地，缴纳土地出让金的那一年开始，比如这个开发商20年前从政府那里拿的地，如果他今年盖好的小区住宅不可能是70年使用权，而是剩下50年。如果开发商20年拿的地，转让给另外一个开发商，那另外那个开发商不管盖不盖房，这块地的使用年限到现在也是剩下50年。也就是说，土地的使用年限其实得看最早这块地的土地证上面标注的使用用途来决定的，最早是住宅用地使用权70年，出土地证那一天就开始算这70年了，不管盖没盖住宅，从拿到土地证那天开始计算70年就到期了，不是等盖好房才开始计算70年。
第三，开发商修建房屋剩余使用权为50年，不代表人家欺诈，你可以在开发商的售楼部找到五证之一的土地使用证，上面明确标注了土地使用期限是哪一年开始哪一年结束。地还是70年的地，只是开发商20年后才开发而已，如果开发商打广告或者你有证据证明开发商给你说过你买的房是70年“产权”的，你可以起诉开发商。
第四，房屋其实是没有使用年限的，不存在房屋只能使用70年的说法，房屋只要一天没塌，就都归你所有。到期的只可能是土地，也就是说是土地最高可以使用70年而不是房屋使用70年。

㈦ 开发商以划拨形式取得国有土地使用权，土地用途：住宅。这样建的房子目前只有“购房底单”怎么办大产权

是的，来要办房产证，首源先要有土地证。
划拨的土地，要首先缴纳土地出让金，才能转成出让土地，办理出让的土地使用证。
土地出让金就应该是让开发商缴纳，是一笔挺大的钱，所以开发商不想交。不行就大家一起向相关部门询问、反映一下。这也不是你自己家办不了。

什么叫没有政策，就是敷衍你。所有的国有土地都只有使用权，都是国家的，谁都不可能把国有土地办为私人的。你可以参考一下《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，和你们地方的划拨土地管理办法，都有很明确的规定的。开发商是不想交土地出让金，所以跟你说没政策。用法律来说话还是比较有力的，而且国家规定，划拨的土地不能用来盈利。（《中华人民共和国土地管理法》第五十四条有可以划拨的土地，还可以参考国家出台的划拨土地名录）

㈧ 开发商参与建设的人防工程使用权应该归谁所有

业主主张人防车库的所有权，主要理由是人防建设成本进入了房价。这个理由无论在法律上还是情理上，都是不能成立的。
1、 成本与所有权无关。成本是经济学概念，只是用来计算收益的。是否支付成本，与是否取得所有权没有必然联系。（比如一栋三层楼房的成本是10万元，我只出5万元，相当于成本的一半，但产权人同意转让给我，我就取得了这栋楼的全部所有权；反之，如果产权人一层楼就要价20万，我同意成交了，也就只能取得一层楼的产权，不能说我已经支付了你整栋楼的成本，你整栋楼都要归我。）另外现行商品房定价实行市场认知定价模式，商品房销售价格与成本无必然联系。
2、 业主是消费者不是投资者，将消费直接等同于投资，这根本就是基本逻辑关系错误。消费跟投资可以说是经济行为的两面，投资是为了生产产品以满足消费并赚取利润，如果将消费等同于投资那整个经济社会都会因为逻辑关系错误而不存在。就本案来说如果业主作为消费者购买房屋后因房屋价格内包含某项（人防工程）成本，使得业主变为该项成本（人防工程）的投资者，享有收益权。如果观点成立，那业主购买的房屋本身的建造成本也包含在房屋价格内，按照上述观点推断业主是该建造成本的投资人应对其所创造利润享有收益权，就是说开发商开发产品过程中承担了所有风险，最终利润应由业主享受，业主才是真正投资人，开发商应将房屋成本以外的利润部分还给业主。如果将这种逻辑关系进一步放大到生活中的所有行业那结果将不敢想象。因此这种逻辑关系显然是错误的。
3、 从建筑物区分所有权角度来分析，业主的共有部分只能来源于三个方面：一是法定共有；二是天然共有；三是约定共有。除此之外没有其它来源。 从这三个方面来具体分析：第一，法律没有像规定物业管理用房那样，规定车位车库或者人防设施为业主共有，因此这部分不属于法定共有；第二，作为具有独立使用价值和可区分的物，车位车库可以单独作为所有权的标的，它不是民法上的从物，也就不属于天然共有的部分；第三，只要建设单位在销售房屋时，没有作出人防车位属于全体业主的允诺，就排除了约定共有。一一排除了法定共有、天然共有和约定共有之后，就可以确定人防车位不是共有的，而属于专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。且本案小区公用面积内也并未计入人防工程面积，因此业主所购房屋面积内并未包含人防工程部分。
4、 《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，建造建筑物的行为成就，即产生所有权，建设单位是原始所有权人；消费者购买房屋后所购房屋的所有权由开发商转移至消费者，但消费者未购买部分（如人防工程）不发生转移。《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物，属于建设用地使用权人，有相反证据证明的除外；《物权法》第七十四条则规定得最为具体：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此对规划用于停放机动车的车位、车库，建设单位有权处分，包括出售、出租和附赠。

㈨ 房地产开发商说住建局批下来的土地使用权只有40年，所以我们的商品房实际只有35年的产权，这是合法

如果是复40年，一般是商业、制旅游、娱乐用地，具体土地用途可以看开发商的国有土地使用权证。如果是工业用地或者教育、科技、文化、卫生、体育用地或者其他用地，业主到时很可能办不下来自己的房屋所有权证。居住用地满70年自动续期，但应该支付相应的土地出让金，其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，但是房屋所有权还是业主的，国家收回房屋，应该按照市场价给予合理的补偿。35年之后人家需要更改续约，所以要有五年空白期这是属于合法的

㈩ 建设用地使用权属于谁 开发商还是住户

2楼正解！还有，购买商品房后，即使业主没有办理土地使用权证，但只专要拥有房产证，就已经属在法律上拥有了相应的土地使用权。但上述一切的前提是，开发商在销售商品房之前，以获得土地使用权证。现在很多开发商在各种手续和证照未全的情况下就出售商品房，造成房屋产权尤其是土地使用权纠纷。所以绝大部分物业专家和律师都会提醒购房者，在签署合同签一定要查看开发商的相关证照是否齐全。