A. 以土地使用权作价入股是否缴纳营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税
[2002]191 号）文件规定回：
（1）以无形资产、不动产投资答入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资
风险的行为，不征收营业税。
（2）股权转让不征收营业税。
因此，对于以土地使用权作价入股的投资方不用缴纳营业税，对股权投资再
转让的情况也不用缴纳营业税。
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B. 土地出租方应该如何缴纳营业税和房产税
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。 因此，本案中甲以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业----租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入每年作为经营收入。对于乙，应按照销售不动产税目征营业税。 关于房产税，按照房产税由产权人缴纳的规定，由于在十年中房屋产权属于乙，应由乙按照房产原值即800万元缴纳房产税，十年后，甲取得房屋产权，其应当按照计入固定资产的房产价值和土地使用权价值缴纳房产税。
C. 营改增之后土地使用权交增值税还是营业税
一、营改增之后土地使用权交增值税。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、无形资产、不动产注释
1、销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
技术，包括专利技术和非专利技术。
自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
2、销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
D. 计算转让土地使用权时应缴纳的营业税
纳税人转让其抵债或受让所得的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的抵债作价版金额或受让原价权后的余额为营业额。受让的土地使用权原价，除了纳税人在土地二级市场上购买土地使用权支付的价款外，还包括纳税人以招拍挂和协议出让方式从政府取得土地使用权支付的土地出让合同载明的土地出让综合价金。转让以招拍挂和协议出让方式取得土地使用权，以开具的财政票据为差额征税扣除凭证。可见，支付的相关税费6万元不能扣除。
E. 纳税人转让其受让的土地使用权如何缴纳营业税
正确。
土地使用权的转让没有特殊规定，所以按常规由出让方缴纳税款；
而其他无形资产：专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉，规定由受让者为扣缴义务人。
F. 土地使用权转让怎么缴纳营业税
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条有规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”注意：这里销售的不动产是原来“购置的”，不是自建的；转让的土地使用权是“受让的”，“购置或受让原价”由此产生。同时，该文中第二条有规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”结合这两项规定，我们就会发现：1、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“尚未进入施工阶段的”，那么可按“转让土地使用权”项目征收营业税，即：可以“以全部收入减去…土地使用权的…受让原价后的余额为营业额”。2、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“已进入建筑物施工阶段”，那么应按“销售不动产”税目征收营业税，即它没有不动产的购置原价，不可能“以全部收入减去不动产…的购置…原价后的余额为营业额”。必须全额征收营业税。企业转让土地使用权是差额交纳营业税，还是全额交纳营业税，其关键在于是否“已进入建筑物施工阶段”。
G. 营业税如何缴纳
一、营业税的含义：
营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。
二、征税范围：
营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
1、在中华人民共和国境内是指：
（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；
（2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；
（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
（4）所销售或出租的不动产在境内。
2、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。
3、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。
三、营业税的交纳办法：
按照营业税有关规定，纳税人申报缴纳营业税税款的地点。一般是纳税人应税劳务的发生地、土地和不动产的所在地。具体规定为：
1、纳税人提供应税劳务，应向劳务发生地的主管税务机关申报缴税;纳税人提供的应税劳务发生在外县(市)的，应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报的，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征。自2009年起，营业税纳税人提供应税劳务的纳税地点按劳务发生地原则确定调整为按机构所在地或者居住地原则确定。这一规定可以解决在实际执行中一些应税劳务的发生地难以确定的问题。
2、纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。但中央铁路运营业收人的纳税地点在铁道部机构所在地。
3、纳税人承包的工程跨省(自治区、直辖市)的，向其机构所在地税务机关申报纳税。
4、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，应当向该土地或不动产的所在地税务机关申报纳税。
5、纳税人转让除土地使用权以外的其他无形资产，应当向其机构所在地税务机关纳税。
6、代扣代缴营业税的地点为扣缴义务人机构所在地。但国家开发银行委托中国建设银行的贷款业务，由国家开发银行集中在其机构所在地缴纳;中国农业发展银行在其省级以下机构建立前，其委托中国农业银行的贷款业务，由中国农业发展银行的省级分行集中于其机构所在地缴纳。
H. 关于出售土地使用权，营业税缴纳问题及会计处理问题
首先出售土地使用权，怎么和应付职工薪酬有关系？这点很难理解
单纯从出售土地使用权来专说，分录编属制如下：
1、确认其他业务收入
借：银行存款
主营业务税金及附加
管理费用（印花税）
贷：其他业务收入
应交税费—营业税
应交税费—堤围费、教育附加等等
应交税费—印花税
2、结成其他业务成本
借:其他业务成本
累计摊销
无形资产减值准备
贷：无形资产
I. 纳税人转让其受让的土地使用权如何缴纳营业税
1、纳税人转让其抵债或受让所得的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的抵债作价金额或受让原价后的余额为营业额。受让的土地使用权原价，除了纳税人在土地二级市场上购买土地使用权支付的价款外，还包括纳税人以招拍挂和协议出让方式从政府取得土地使用权支付的土地出让合同载明的土地出让综合价金。转让以招拍挂和协议出让方式取得土地使用权，以开具的财政票据为差额征税扣除凭证。
2、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。
一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。
一是根据财税【2016】47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二是纳税人发生除财税【2016】47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。