小产权房的物权

1. 物权法适用与小产权房吗.小产权房不受法律保

小产权房在法律上的地位
“小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。
到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的 解释归纳起来主要有三种解释。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。

2. 请问小产权房和商品房有啥区别

一、小产权房：1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权。专2、个人想要转属让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。二、大产权房：1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

3. 小产权房受物权法保护吗

所谓的小抄产权，即城市人在袭农村购置的房产，目前法律是禁止此类交易的，因此你的权利不会得到保护。但是由于这是我国目前特有的土地制度形成的现实，实践中解决方式较多，应该向当地律师咨询沟通。
由于此类房产无法办理产权登记，而物权法实际规定的是不动产登记制度，故无法办理登记的房产是不能得到法律保护的。

4. 物权法的小产权房

学习《物权法》的心得体会
-------关于小产权房
学习了一个学期的物权法，从最初的懵懂迷茫到现在可以顺着老师的思路并结合现实生活来分析物权法的部分内容，我觉得我的进步也是有的。我家在农村，所以对老师所讲过的物权法中“小产权房”这一概念印象深刻，且十分感兴趣。因为在我的家乡，就存在着这种现象。所以我在课余时间结合老师所讲查了一些资料，并打电话给我村里的一些人了解现实情况，对这一方面做了了解。
首先我明确了“小产权房”的概念以及国家的一些政策。“小产权房”其实是相对于“大产权房”而言的，国家发产权证的叫“大产权房”，当然国家不发产权证的就叫“小产权房”。通俗点说“小产权房”就是一些村集体组织或者开发商借着新农村建设的口号，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这种房子国家不予承认，甚至颁布多种法令禁止其建造、买卖、交易，但“小产权房”仍然持续热销。
购买“小产权房”有种种的不便和风险：1、没有房产证。这类住房是建在集体土地上的，根据《土地管理法》不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。2、拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。4、遗赠麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。但很多人仍顶风冒险的购买这类“小产权房”,其实最根本的原因是“小产权房”很便宜。
据我村里的人介绍，在我家乡的城里买一套商品房要三十万，加上各类装修十多万或二十万，一套房子要花掉将近五十万，当然我们是小县城，其房价自然不能跟大城市相比，但这个价钱对大多数人也是天文数字了。许多人因为买个房而用尽一生积蓄，或者有的人根本连想望的念头都不敢有。但“小产权房”这种和商品房规格相似的“商品房”价格却低廉，在我们那里一套也就十万左右，更好一点的就十五万足够了。试问四十万的差价，谁不认为这是好事呢？至于产权不产权，人们会在差价面前忘记也不为过吧。但“小产权房”的存在显然是为一些利益集团所不能容忍的，甚至有开发商主张拆除甚至炸毁“小产权房”，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，坚决取缔。我觉得这种做法是不妥当且残暴的。我认为“小产权房“有其存在的意义和理由。不谈“小产权房”能平抑房价，减轻政府调控房价的压力，也不谈“小产权房”会促进新农村建设，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐，更不谈“小产权房”可以缓解政府社会保障性住房的压力，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。我只想以最现实的一面来谈一下“小产权房”的存在。首先农民建房出售，肯定会把土地几年甚至几十年的收入计算在内。一亩地差不多等于600平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。即使是卖地给开发商，这一次性的收入也超过土地几十年的收益。其次，一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去，然后以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有产权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了“小产权房”。他们既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度帮助农民解决了的建房资金难题。农民其实也获得了最实在的利益。
可能我站的角度比较感性，比较不客观，但事实上“法无外乎人情”，给“小产权房”一个真正的名分，也给中低收入的人一个住房的机会，何乐而不为？至于应该怎样具体的做，涉及的问题太多太多，我也想不出，也解决不了，只希望国家在这件事情上态度和做法更加成熟。我也会一直关注有关“小产权房”政策的发展。也许这就是学习物权法的意义所在：了解社会现象，明确自己的权利，关注现实，解决问题。

5. 小产权房的买卖协议能进行公证吗

小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的，任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

小产权房的分类

1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第1和第2种分类的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易)，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房

《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。

到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。

6. 没有房产证的小产权房，村里盖的，买了以后开什么证明是自己的

1、首先要有买卖合同
2、再就是将户口落到村里
3、村里盖的房子正常不可以对本回村外的答人销售，因此买这种房子还是有风险，核心问题是把户口落到村里，想办法解决。只要你是本村村民就合法合情合理。如果以后拆迁，你也能得到同等的补偿

7. 小产权房能够继承吗继承合法吗

下面第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

属于第一种和第二种解释的可以办理房产证，是可以合法继承的。

按产权解释分析，小产权能不能是继承是分情况的：

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

小产权，所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。

通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

(7)小产权房的物权扩展阅读：

《继承法》第二十二条规定了无效遗嘱的情形，同时《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十八条规定：“遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。”

国家、集体财产的内容散见于各个法律，比如城市市区的土地、农村和城市郊区的土地、水流、矿藏等。很显然，小产权房不是国家的，不是集体的，更不是他人的。没有物权的财产被写进遗嘱里，

最多导致权利无法实现，但不当然致使遗嘱本身效力欠缺。因为遗嘱是单方行为，它不需要其他人认可或接受。

《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”

也就是说，继承开始了，房子得到了，但是只能住着不能卖不能送。一旦因继承人的处分，致使相关权益人受到侵害，那么只能照价赔偿。

参考资料：网络-小产权

8. 小产权房到期后怎么办

按照《物权法》规定，房屋产权年限是指住宅土地的使用年限。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。
关于土地使用年限，有一点要注意了，土地使用期限是从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。现在很多开发商有的是由于建设资金不到位，或者建设手续不全、拆迁补偿等原因，导致项目建设周期较长，这样一来，不可避免的使土地使用年限缩短了若干年。
有一点物权法是可以保障的：就是住宅土地使用期届满会自动续期。从目前的情况来看，虽说按照规定来讲住宅类的房子产权70年，但是都不到70年您的房子就可能已经动迁了，也到不到70年。如果产权到期没遇到拆迁的情况，那么根据规定，咱们土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，也就是补交土地出让金。土地使用年限期满后交纳出让金，一般是谁使用谁交钱的原则，到期后，需向国土部门提交一份申请，他们会组织评估机构对土地价格进行评估确定需要交纳的出让金数额。
既然《物权法》规定了住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也可以说,住宅类的房子,房屋产权已经没有使用年限了.只要房屋使用不危害到你的居住安全,房子都会归你继续使用。土地使用权有70年期限，但到现在为止还很少出现土地到期的情况。因为我国最早的商品房也是出现在20世纪80年代，也就是1980年那时候，离现在也只有30多年，可以说目前房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较遥远可少见。
如果您的房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能：1.可以续期，需补交土地使用权出让金;2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿;3.不可续期，无偿收回土地使用权。
刚刚提到的小产权房，而就是只有部分产权(比如只有使用权而无处分的权利)或无产权(建盖时未办任何手续的违章建筑)，小产权房在法律上通常没有任何的保障。它并不真正构成严格法律意义上的产权。
在产权上，购房者还有一点要注意：
如今许多开发商为了追求利益，这就出现了一些楼盘在建设时改变土地性质，有的在工业用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商业物业等等，这些做法都会牵扯到土地使用年限及土地出让金的问题。从现实情况分析，一般都是购买者的权益受不到保护。而国家的法律又没有明确的规定，所以由于开发商这些行为损失的土地使用年限，往往会转嫁到咱们购房者的头上。所以在购房时，我们一定要仔细看清楚购房合同，咱们购房的房子使用年限到底是多少。