A. 什么是土地私有制
土地私有制就是土地的所有权归私人所有；
在我国不存在土地买卖的问题，只专存在土地使用权出让的问属题；个人拥有的只是一定时间内的土地使用权；我国土地所有权有两种形式，一种是全民所有（国有）另一种是农村的集体所有；
世界上施行土地私有制的国家又很多，在这些国家中虽然土地归私人所有，但是国家也会征收名目繁多的税或费；
您问“土地公有制是不是某块土地用到某一期限,只有交一定的钱才能接着使用??否则国家将收回土地??”，我想应该是这样，国家出让给使用人使用土地的时间是有限的，这在双方的合同中有明确规定，所以合同到期就需要重签，否则国家就会收回土地。
附宪法有关章节：
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
B. 土地产权制度特性
土地产权制度是土地管理制度的基础和依据。我国土地产权制度与土地管理制度和土地管理实践中出现的问题存在着密切的关系，甚至是决定性的原因。从解决土地管理的根本问题出发，就必须从产权问题入手，抛开意识形态的羁绊，研究在现阶段，在工业化和城镇化过程中，采取既能提高效率又能实现公平的土地产权制度，继而解决土地管理过程中存在的种种问题。
一、现行土地制度存在的深层次矛盾与问题
根据《中华人民共和国宪法》，我国实行的是社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市土地归国家所有即全民所有，农村土地归农村集体经济组织所有。和人口分为城市人和农村人一样，土地也分为城市土地和农村土地，因此，理论上将此称为二元结构。这种二元结构在管理实践中出现了很多令人费解而又在现有制度框架中难以解决的问题。
（一）现行农村土地集体所有制的制度缺陷
农村土地集体所有制起源于20世纪50年代的人民公社制度。人民公社成立后，我国彻底摒弃了延续几千年的土地私有制度，实行劳动群众集体所有制。生产资料归集体所有；集体经济组织的成员共同劳动；劳动成果共同分配是集体经济的三大特征。劳动决定成果的分配，而生产资料不再作为分配的要素，集体成员脱离集体经济组织，不再参与集体活动，其权益相应消失。从集体所有制的特征来看，有点像国际上流行的合作制组织。上世纪80年代人民公社解体之后，除极少数农村如江苏省的华西村、河南省的南街村等仍保留集体经济组织之外，其他绝大多数都分田到户了。人民公社是政社合一的机构，解体后公社一级机构摇身一变成为乡级人民政府，生产犬队改为村民自治组织，生产队改为民小组。生产资料或集体财产分配给集体成员，土地由农户承包经营口很多地方已难以找到集体经济的影子，国或只留下集体经济组织的外壳。对已经不存在的事物或只留下一个外壳的东西仍作为法律主体，尤其是历次宪法修改过程中法律制订者都视而不见，对此只能表示深深的遗憾。但由此引发的种种问题和后果难以想象。
宪法规定农村土地归集体所有，由于已不存在集体经济组织，因此从性质上已转化为集体成员共同所有，即由公有制转化为“共有制”。后者和前者的重大区别在于集体成员只对某项财产共同享有所有权，而不需共同劳动，共同分配。就如居住在一幢高层建筑上的城市居民对电梯等公共设施享有其有权一样。共有权不需要人格化代表，只需要成员多数人的意志表示即可。这种“土地共有制”，在全世界已很少存在，据说，美国印第安部落仍实行这种制度，但已由美国联邦政府替印第安人托管。
农村集体土地既归乡（镇）所有，也归村和村民小组所有，在土地被征用或被征购过程中，对土地补偿费的分割使这三级都成为受益者，而承包土地的农民虽失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，并不是法定的谈判对象，因此没有多少话语权，只能得到些许补偿费。除非一个村庄更多的人失去土地，且利益受到严重损害，才会上访或聚众闹事，多数情况下，理性的选择是被动接受。省县两级政府从经济发展考虑，往往选择“睁一只眼闭一只眼”而不予深究。所带来的直接后果是作为集体土地的所有者或所有者代表更愿意土地被大量征用或征购，这和国家所推行的最严格的土地政策大相径庭。因此这项政策的实施效果从长期来看是值得怀疑的。利益受到损害的农民的上访是获取土地占用信息的主要渠道，但政府并不提倡，因此中央政府很难得到土地利用的真实信息，只能被动接受土地被大量占用的事实和结果。
综上所述，土地集体所有的制度已没有存在的价值，继续存在下去，有百害而无一利。我们认为已到对其进行根本性改革的时候。
（二）二元土地制度形成的深层次矛盾
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。这就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基础上又形成了二元土地管理制度。这种二元土地制度造成了许多难以解决的问题和矛盾。
1.低补偿高出让，地方政府成为损害农民利益的始作俑者
根据《土地管理法》，国有土地须缴纳土地出让金取得土地使用权后，才能使用土地。而使用集体土地，须办理土地征用手续，并进行补偿，将农用地转为非农用地后，才能使用土地。而乡镇企业和小城镇建设则不需办理土地转用手续。由于有此差别，很多地方政府便打起了农地的主意，假借办开发区和工业园区，把大量农地转化为城市建设用地，通过“低补偿”、“高出让”，积累建设资金，建起了“超豪华”城市，还美其名曰“经营城市”。“弱势”的农民在“强大”的政府面前只能默默承受。不能承受的农民或采取上访或聚众闹事造成社会不稳定。
2.城乡二元土地市场正在形成 考试大论坛
农用地转用手续繁琐，而乡镇建设和乡镇企业用地手续就简单得多，在各地政府大力发展民营经济的形势下，很多土地转用甚至不需要办理任何手续。在东部沿海地区，农民在自己的耕地上建起了住宅和工厂，城镇规模也不断扩大，在加速经济发展的同时，对土地的占用也令人触目惊心。在城市郊区，很多建设项目采取和乡村合资的方式即通过土地入股获得建设用地，而不再通过土地转用的形式。随着城市的扩大，在城市内部也将出现二元土地市场。城市土地使用权有法定的年限，而农村宅基地和建设用地却未规定使用年限，所以城里有很多人到农村去建设别墅或休闲场所。 来源：www.examda.com
3.城市土地国有化将受到严峻挑战
城市土地由国家所有，一般指现有的被民政部批准确定的600多座城市和一部分县城，很多建制镇使用的多是集体土地。这些建制镇的规模不断扩大，如浙江省温州市下属的龙岗镇、鳌江镇，江苏省的同里镇、周庄镇等，其规模已相当于中小城市，城镇建设用地属于集体性质，要不要办理土地转用手续？使用城市土地的单位和个人，要不要缴纳土地出让金？遍布全国各个城市的城中村问题之所以难以解决，就是因为牵涉到土地“变性”问题。土地不变性，政府难以进行基础设施投资，而要变性，谁来支付土地补偿费？土地变性后，谁来支付土地出让金？城市中集体土地变性，成为一个谁也解不开的结。而打这个结的人就是我们自己，因为土地本无性，是我们给强加上去的。
4.土地粗放利用的问题越来越严重
土地二元制度的不合理性决定了其不可持续性，也注定了其必然改变的结果。很多人尤其是投资者和企业家不仅把土地当作生产资料，也把其当成投资的工具，在兴办实业时，尽可能多地占用土地。农民宅基地的占用也是越大越好，有的一户占用几份宅基地。这是他们最理性的选择。
二、土地私有化思潮辨析 采集者退散
世界上有三种土地所有制度：国有制、私有制和集体所有制。集体所有制有很多弊端，故改革之声不绝于耳。有人主张国有化，另有一些人虽然没有公开自己的观点，但主张私有化的大有人在，甚至存在一种私有化思潮。很多人认为，这个问题很复杂，可以存而不论，但此问题又是土地管理制度的前提，是绕不开躲不过的问题。不理清楚这一问题，土地管理制度便找不到方向和基础。
（一）资本主义国家土地私有化的教训
目前世界多数国家实行的都是土地私有制，中国几千年的封建社会实行的也是私有制（是没有得到法律保障的土地制度）。按照西方经济学理论，私有产权的边界清晰，权益得到国家法律的有效保护，可有效防止外部性所带来的效率损失，故私有制的效率高于公有制。
资本主义国家无一例外实行的是土地私有制度。多数资本主义国家经济比较发达，但不能得出这样的结论：即因为其实行土地私有制，才导致今天如此发达。应该看到实行土地私有制的国家有很多还非常贫穷。因此，也不能认为只要实行了土地私有制，经济就会发达起来。相反，实行土地私有制的国家，在工业化、城市化过程中有许多教训。
上世纪60至80年代，日本的工业化、城市化过程加快，对土地产生了巨大需求。但持有土地的农民不愿意转让手中的土地，政府和工商业者不得不出高价购买，由此提高了政府和企业的投资成本。国家基础设施建设付出了高昂的代价，如在道路建设中，用地费占总投资的比重曾达到90%。农民通过转让土地获得了巨大收益，并用于购买房产和企业的股票，推动了房地产市场和股票市场的上扬，形成了巨大的经济泡沫。在房地产市场和股票市场不断上扬的同时，企业的成本也在节节上升，国际竞争力下降。上世纪80年代后期，日本经济泡沫破裂，许多银行和企业破产倒闭，导致日本经济不景气长达十几年时间。 来源：www.examda.com
韩国也实行土地私有制。在工业化和城镇化过程中，土地问题成为一大制约因素。其首要问题是土地的集中。根据韩国土地公概念研究委员会1989年发表的研究报告，前5%的大土地所有者拥有的土地，占全国个人所有土地的 65.2%。韩国土地所有制构成是：私有地为66.1%，国有地为24.3%，法人所有地为4.1%，其他5.5%。土地问题还集中表现在1960年以后持续的周期性土地投机和不断升高的地价上。在地价急速上升的状况下，个人和企业的很多资金都投入到不动产投机中，形成了地价持续上升的恶性循环，从而使韩国的土地问题日益严重。地价上升、土地集中、不动产投机构成恶性循环的三个环节，并使土地问题引发出诸多社会政治问题。第一，土地价格的上涨直接引起住宅价格的上涨，使普通公民的住宅购买力日益减弱。在大城市居民中，无私人住宅或土地而租房的家庭数达到总数的70%。第二，地价上升增加了道路、供电等基础设施建设的用地补偿费，增加了建设成本，阻碍了基础设施建设的进度。在道路建设中，用地费所占比重的平均值由1979年的6% 上升到1987年的35%，甚至达到55.4%以上。第三，土地集中把地价持续上升所带来的利润以大量的非劳动所得的形态集中在大土地所有者手中。非农民的农村土地所有问题成了阻碍农村经济自立发展的最大制约因素。针对土地方面存在的突出问题，上世纪80年代末期，韩国提出了“土地公概念”理论，出台了一系列限制土地所有权的法律，如：《有关宅基地所有上限的法律》、《国土利用管理法》、《城市规划法》、《土地区划整理事业法》等等，对土地私有权进行直接限制和间接限制。 来源：考试大
（二）中国实行土地私有化将带来的后果
总结历史的经验，“耕者有其田”是容易做到的，但“耕者保其田”是难以做到的。因为兼并者在虎视眈眈，时刻准备将农民的土地收归囊中。建国初期，实行合作制的初衷就是防止土地兼并，防止农民的土地得而复失，事实上，当时已有土地兼并的苗头。
实行土地承包制后，土地转让仍然受到严格限制，尤其是不允许村民以外的人购买土地。如实行土地私有制，自由转让或曰自由买卖当属应有之义。城市中一批完成资本原始积累的人正在到处寻找投资机会，他们不会看不到土地种植虽然价值不高，但一旦改变用途，其增长潜力将是“无限”的。农村的土地将是他们下一轮投资的“富矿”。中国农民虽然有“恋土”情结，但种粮比较效益低，进城打工的吸引力远远大于耕种土地的拉力，一旦投资者给出合适的价格，他们会毫不犹豫地将土地转让出去。为了治疗疾病，子女求学，进城创业等原因也会迫使他们出卖土地。在没有解决社会保障之前，失地农民一旦不能顺利在城市就业，势将沦落为流民，这是我们所不愿意看到的。 来源：考试大
毫无疑问，在我国目前的生产力水平下，一旦恢复土地私有和自由买卖势必会造成土地的大量兼并。尽管兼并和集中是土地规模经营的基础，但是，落后的农村生产力状况以及大量廉价农村劳动力的存在，会使劳动力对资本进行大量替代，从而土地集中经营成本可能会高于分散经营的成本。土地兼并的结果不是大农场的出现，而是佃农的出现。土地所有者收取地租，并寄希望于土地价值的自然增值。另一方面，即便能形成一部分土地的适度规模经营，但将有大量的农业劳动力被挤出。从土地上脱离出来的农民，由于自身技能和其他外在因素的影响，不可能在短期内全部被非农产业吸纳，加之农村社会保障制度的缺失，将会造成众多失地又失业的农民流离失所、无计维生，从而引发社会混乱。如此一来，非但不能解决三农问题，反而会使问题进一步恶化。
我国正处在工业化和城镇化的过程中，无论采取何种土地管理方式，占用土地进行工业和城市建设都是不可避免的。如果实行土地私有制，在土地需求不断扩大的情况下，持有土地的农民会和日本的农民一样对土地待价而沽。对土地的投机也会乘势而起，使真正的土地需求者难以购得土地。工业化和城镇化的成本将加倍上升，不仅会延误工业化和城镇化的进程，我国实现现代化的目标也将成为泡影。
三、化土地二元产权制度为一元产权制度
（一）土地国有化是土地产权制度改革的必然 来源：考试大的美女编辑们
从最新颁布的《中华人民共和国土地承包法》来看，农村集体的权利已剥夺殆尽。农村集体除按照《土地承包法》将土地如数承包给集体组织成员以外，看不到集体所有权的任何权能。法律本身也出现了矛盾。城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。但城市和农村并没有天然的界限，尤其是城市郊区的农村很多已经变为城市。随着城市化速度的加快，今天的农村在不久的将来可能变为城市。乡镇企业的兴起，农民们在集体的土地上建起了工厂和公寓，就地实现了城市化。全国有19000多个建制镇，已经或正在成为城市或城市的一部分，但他们用于城镇建设的土地基本上都属于集体土地，如果不转化为国有土地，将明显违反宪法。如果转化为国有土地，由谁来支付这笔数额巨大的“变性”资金？不仅如此，“城中村”的集体土地如何“变性”为国有土地？现实一再使神圣的法律陷入困境。在浙江温州等地，广东南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。因此，土地制度并轨势在必行。土地制度并轨的方向理所当然是国有化而不是集体化，更不是私有化。因此，我们建议：改革土地二元所有制度为一元所有制度，即废除土地集体所有制，代之以土地国有制。在此基础上，根据土地用途，确定土地使用权等不同土地权能，在合适的时机修改宪法，并相应修改有关法律。
（二）土地使用权长期化 来源：考试大
土地使用权是土地产权的一种权能。产权是在既定的生产关系内部，由所有制实现形式所决定并反映生产关系，以财产所有权为基础形成的，反映不同经济主体对一定财产的不同方面、不同内容的权利及相应义务的法律形式。使用权是所有权派生的，是受到所有权制约的一种权利。但使用权也是一种物权，是受到保护的民事权利。 来源：考试大的美女编辑们
当国家掌握了土地所有权以后，就可以通过法律或授权政府将土地使用权直接授予承包土地的农户。农户在国家法律规定范围内，具有使用、经营等权利，即可以转让、租赁、抵押和继承。既不受村委会的非法干预，也不受县乡政府的非法干预。农民的土地使用权就可以得到有效保护，同时，农业用地尤其是基本农田才能够有效保护。当农民需要改变土地用途时，必须得到政府的许可，当农民进行土地转让而又不符合国家对农地转让的条件时，村委会和乡县政府就可以依法进行干预。无论是公共利益或是一般城市建设用地，都应按照土地使用权交易市场的价格标准对农民进行补偿，村委会或乡县政府无权对农民转让土地的资金进行分割，但对因转让土地而失去土地的农民应强制缴纳各种社会保障资金，将其纳入城市社会保障体系。 来源：考试大的美女编辑们
在集体土地统一并轨为国有土地时，并将土地使用权授予农民时，国家不需支付也不应向农民收取任何费用；以往的土地收益，仍然谁使用、谁出租，为谁所有。国家在道路交通设施、水利等建设、城市规划改造、国防用地等等特别情况下，保留对所有土地占有权、使用权和处置权的强制收回权力。但对收回的土地要根据土地使用权交易市场价格给予补偿。来源：考试大的美女编辑们
取得耕地使用权的农户如举家迁往城市和城镇（户口已迁入城市或在城市有住房、有固定工作，已建立社会保障基金账户者）可允许土地使用权转让，也可不转让土地使用权，但不得将土地撂荒（土地一年以上元人耕种）。国家对撂荒土地将无偿收回并对其拍卖。 www.Examda.CoM考试就到考试大
举家去城市务工或家中无劳动力的农户，可允许将土地出租，租赁期限和租金由租赁双方确定；出租方若需自行耕种，承租方应予同意。
土地使用权应允许继承。全家俱已亡故的农户可由指定继承人继承，没有指定的可由法定继承人继承。继承人不愿继承的可由国家收回并拍卖。
家庭分裂允许通过协商对土地使用权进行分割，土地管理部门应重新核发土地使用权证书。夫妇离婚如一方放弃耕种可将土地使用权折价。如双方难以达成协议，可诉诸法律。
土地使用权可设定抵押，但以不影响抵押者基本生活为前提。
宅基地和耕地一样由土地管理部门核发使用权证书，享有和耕地同样的权利，但有遵守城市规划、城镇规划和新农村规划的义务。
（三）土地产权制度并轨的重大意义
土地产权制度并轨，即农村土地国有化，赋予农户土地使用权，同时也取消城市土地使用权的期限，对正在处于工业化和城镇化过程中的我国来说，具有革命性的意义。
1.土地国有化是我国实行社会主义制度的重要特征，是实现“耕者有其田”的基础和条件
历朝历代的统治者都以“均田”作为施政纲领，但都有始无终，因其不代表广大农民的利益，且没有抑制土地兼并的手段。中国共产党代表最大多数人民的利益，实现共同富裕是经济发展的目标，不允许损害农民利益的现象发生。国家掌握了土地所有权，就能从根本上抑制对土地的兼并和垄断，制约个人或利益集团利用土地牟取暴利的情况发生。国家通过所有权可对土地利用、土地市场、土地收益进行掌控，使之成为促进经济社会发展的载体和手段。
2.土地使用权长期化可为建立完善的社会主义市场经济体制奠定基础
土地具有天然性和不可转移性，因此，它不是一般的商品。但土地具有排他性和有用性，因此，又具有商品的特性。为了有效地利用土地，使其优化合理地配置，按照市场原则，通过市场交易决定土地利用，较之于通过行政手段进行配置，实践证明是更为正确的选择。赋予利用者长期使用权，便使根据价值规律进行流转成为可能，有利于提高土地的利用效率，使单位土地有更大的产出。由于通过土地使用权对利用者的权益给予法律上的有效保护，可以鼓励利用者增加对土地的投入，从而改善土地的质量和环境。 考试大论坛
中国在计划经济时期，土地通过行政手段配置。一旦项目获得批准，就可以通过无偿划拨方式取得土地。一方面，虽具有降低投资成本继而降低产品成本的作用，但土地价值却没有在产品价值中得到体现。另一方面，由于土地无偿取得，土地占用最大化便成为理性的选择，土地的粗放利用便不可避免。土地不可思转让或只允许无偿转让，使大量土地占而不用，造成极大浪费，城市土地国有制演变成单位所有制。改革开放后，虽允许土地使用权有偿转让，但由于法律设定了最长70年的期限，致使土地的未来收益与成本的不确定性增加，不同程度地抑制了土地的流转和使用权价格的形成。实行土地使用权永久化，可消除未来土地成本的不确定性，土地市场就能够很快形成，其使用权价格将趋向合理化。 来源：考试大
3. 赋予农户长期土地使用权将对农民利益起到 根本保护作用
农户取得长期土地使用权不仅使用地农民的用地权受到法律的保护，使农民吃了一颗定心丸，也使土地使用权成为农户既可以使用卫转让，又可以继承和抵押的资产，并可有效地制约地方政府和村级组织及村干部滥用权力。土地管理部门和地方政府只能依法对土地利用行使监督的权力，而不再有配置的权力。地方政府及村级组织再无资格参与对土地收益的分割，土地被征用后的补偿也将全额归农民所有
C. 集体土地使用权转让存在的法律问题
当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项目在不断增加，如果在集体土地使用权转让中不分层次，不分对象，一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活，特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体土地使用权转让的问题上，确有一个政府引导问题。
在集体建设用地转让中，可以不直接办理变更登记而应当鼓励征为国有后再办理变更登记的大约只有两种情况：一是在城市规划区内的所有集体非农建设用地的转让；二是所有在农村的宅基地转让（房屋连带土地）给城市居民的。处于现代社会中的政府面对瞬息万变的社会现象，任何一级政府都不可能坐等国家出台法规后才开始着手管理某件事物，这就要求处理问题必须要有前瞻性、主动性，这是政府和法院的根本区别！我认为，最近温州市土地局出台的《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》，其政府主导型的大方向非常明确，也是符合城市化总体要求的，对各类集体建设用地的转让行为及政府应在其中扮演怎样的角色，均考虑得较为周详，如能按此运作，政府将掌握主动权，行为也较规范。那种将集体建设用地的转让简单地套用国务院第55号令的规定进行办理的做法，既缺乏法律依据，又易造成政府与民争利的假象，而且，政府将因小失大，给今后为公益事业征地带来一定程度的后患。当然，《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》也非十全十美，其中的某些措词也有值得商榷的地方。如该《办法》中规定，凡城市（镇）规划区内的集体建设用地使用权转让的，办理转让手续时，其土地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。我认为，一律征为国有一是法律依据不足；二是偏离了集体建设用地转让的本来含义。但政府在具体操作中可采取鼓励方式要求征为国有。
总之，各类集体建设用地的转让是一个比较复杂的问题，正因为如此，目前各地只能根据本地区的实际自行试点。这个问题的彻底解决，有赖于国务院出台正式的配套法规后才有可能。
D. 论述我国现在土地市场的特点及存在的问题如题 谢谢了
在我国，土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合。我国土地市场有以下几个特点： 土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规的规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权，所以在我国土地市场交易的只是国有土地使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途分为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的土地使用权具有期限性，所以，同一地块由于使用期限不同，造成出让价格也不相同。另外，由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准，所以，同一块土地因为用途不同，其地价也不同。由于我国土地市场分为土地使用权出让市场和土地使用权转让市场两个层次，而且这两个层次的市场在运行上各有特点，所以不能以一种市场模式对我国土地市场作出评价。土地使用权出让市场是完全垄断市场，在这个市场中，卖方只有一个，即国有土地使用权的出让方———国家。这个市场的运行分为两个过程，第一个过程是政府征用农村集体土地和收回国有土地使用权。第二个过程是政府将其掌握的国有土地使用权出让给土地使用者。 中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程，表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径。近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下： １．农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖，也导致土地储备制度功能异化；由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。 ２．管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。 中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全。在我国宪法中表明政府为了“公共利益”有权征用土地，但在《土地管理法》中对“公共利益”没有进行明确的阐述和界定，也没有对其具体范围进行严格限定。这类限制的缺乏，为政府垄断土地一级市场提供了便利。在此框架下，政府既作为土地的惟一供给者参与市场，同时又是市场的仲裁者，政府角色的双重性导致强制性征地范围过于宽泛；其次在土地补偿方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位置来确定的，它与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。 总之，我国土地方面的法律法规在一些重要的活动领域缺乏明确、适当的规则，缺乏规制土地储备的框架，缺乏规制土地收益权质押贷款的政策，等等。
E. 我国农村集体土地使用权存在的问题
农村土地使用权流转，是我国农村生产力发展过程中的新事物、新课题，对问题与探讨，是理论和实践的要求。
一、农村土地使用权流转中的问题
1．认识不，政策不
实践证明，认识问题是制约农村土地使用权流转的首要问题。一，农民很强的恋地情结。长期的对土地的依附性，农民想将承包土地的使用权流转而又心有疑虑，害怕彻底失去土地，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，甚至干脆撂荒，也不愿意放弃土地使用权，让其流转，农民把土地在行业混不下去时的退路。另一，干部对土地使用权流转的必要性认识，不支持，不，无所，听其自然；规范工作性、超前性，必要的行政。政策法规不健全，不、不配套，无章可循，地方政策违规。地方所谓的招商引资，置党和的承包土地30年不变的政策不顾，擅自延长承包期，耕地租包期长达 50年、70年，甚至地非耕地包租期长达120年，作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。
2．机制不健全，土地使用权流转中自发性和强制性
农村土地使用权流转已农村经济发展中的，但土地流转有形无形市场都尚未，转出、转入之间足够的信息，阻碍着土地流转在更大的范围和更高的层次上。转包费、租赁费科学依据，也市场机理，在许多地方都还与土地使用权流转联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，监督管理机构不健全，体制不顺。政策和法规赋予了农业主管对农村集体土地的管理职能，但职责并不，无法地行使监督管理职责。，土地本身涉及到国土、农业、林业、水利等众多职能，而又各有各的法律和政策，使得土地流转之间法律、政策制约、互相掣肘再所难免。土地、荒山、水面、林地等的流转包租，需要哪些审批，办理何种手续才合法性、权威性，承包者和包租者都不清楚。机制不健全，管理不顺，了土地使用权流转实践中的自发性和强制性并存。工作位，乏力，乡和村社集体经济组织对土地流转听之任之，放任自流，完全自发状态，流转主要在农户之间自发地。与此相反，地方乡和村社集体经济组织，出于产业结构，生产规模而急于求成，不尊重农民的意愿，随意收回农民的承包地，重新发包，出租或集体经营，乡和村社集体经济组织扮演了土地流转的主导者角色，强制性土地流转。地方使土地连片，在农户不情愿的情况下服从多数的办法强行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科学，流转不规范，业主经营的盲目性
农村土地使用权流转合同不科学，不的，合同内容和规范。据调查，地方农村土地流转无约定或口头约定合同的占到了60％，签订合同但并未经合同管理机构审查监证的占1/4，也说，法律的无效合同几乎占到土地流转合同的近90％。还有地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都的规定，也无违约责任和保障条款，流转期限与土地轮承包期不，也考虑今后市场的因素。合同业主的生产费的负担主体和业主所的临时建筑物将来复耕费用的负担主体，合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。并且，大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、税费等重大问题上都长远考虑，留下了许多隐患。与之联，农村土地流转也不规范。一是流转的程序不规范。不村社集体经济组织确认便私自转包租赁土地者有之，不村民大会或村民代表大会便将集体的“四荒地”与机动地转出去的村集体经济组织亦有之。另一是流转的主体不规范。在地方，业主与农村集体经济组织、农户等农村土地经营者、使用权拥有者签订协议，而是与乡镇或县级某签订协议，与农村土地集体所有制及的法律、政策相违背。业主并不熟悉农业生产过程，在项目选择上并未的市场调查，在品种选择上科学性，既不经引种试验，又不经当地农技推广认可，盲目的从外地，从差异甚大的不同气候类型区引进并大面积种植，必要的技术。此外，还业主管理低，项目选择不准，科技含量不高，产业趋同，品种单一，了种植失败、经营亏损，投资无法收回，租赁费无法兑现。经营盲目性、项目无利可图，使得业主撕毁合同撒手而去，给农民丢下了烂摊子。
4．农民的合法权益保障，着土地农业用途的
农民了土地使用权，拥有对承包土地自主经营的权利及其利益。而现实是，外来企业不愿与村社及众多农产打交道，乡镇急于招商引资，不经农户同意擅自与业主签订土地包租合同，并代企业先行垫付土地租金；还有村社以集体的名义随意终止承包合同，无偿收回或强迫农民转让、出租承包地，从而使承包农户的土地经营权、使用权无形中被基层剥夺了。，农民的经济利益也保障。如外来业主开发、租赁农民和集体的土地，出于自身经济利益的预期，对农户和集体土地收益的补偿绝大多数都一年一给付的办法，农业的自然风险是市场风险，业主一旦经营失利，多数情况下是逃之夭夭，合同义务，无法兑现农民的承包和补偿费用。并且，许多地方在转让、租赁土地时价格偏低，而且一订20年、30年、50年，农民眼前了实惠，但从长远看，在业主经营收益大幅度增长时，农民的土地租金却只能维持原来的，农民的长远利益。的是，业主成片租赁土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，甚至干脆租用耕地办厂，从上了土地的农业用途。
二、农村土地使用权流转的对策措施
1．认识，，把农村土地流转纳入各级党和的工作日程
土地使用权流转，已在事实上我国农村经济发展新的增长点，，认识，是农村土地使用权健康流转的前提。各级党和应“”的要求，把农村土地使用权流转到农村家庭联产承包制的发展和，改造传统农业、现代农业，农业结构，产业化经营，土地，农民收入的，摆上农村工作的日程。抓住有利时机，以开拓创新的精神，放活农村土地使用权的途径。的主要要过问，分管直接抓，农业主管抓，抓，典型的带动和示范效应，为土地流转必要的外部环境和条件，农业增效、农民增收和农村生产力发展。
2．制定政策和法律，规范、农村土地使用权流转
农村土地使用权流转已农村经济发展的，而且势必农村生产力的发展，政策扶持、法律规范和已是当务之急。在调查的基础上，有性地制定出与土地使用权流转相的政策措施，土地使用权、健康、迅速流转。在平等协商、自愿有偿，保护农民的承包权和流转利益，不土地集体所有性质和农地用途，流转期限不超过承包期限，受让人具备经营农业的能力等原则的基础上，任何企业和个人，不受地域和所有制限制，都可以到农村合法的途径土地使用权，开发农业项目。“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，到农村土地使用权的、组织、个人农业开发的投资与收益受法律保护；在合同期内，土地使用权可以继承、参股，经发包方同意的前提下可以再转让；合同到期后同等条件下有优先延租权。土地使用权流转后，遇到征占或退耕还林，其土地补偿费或退耕还林补偿归原承包户，土地上附着物补偿归经营业主。获农村土地使用权开发经营耕地或“四荒”地，前3年免征农林特产税。业主在使用权的土地修建直接用于生产和管理服务，且与使用年限相同的非永久性建筑物及设施，占地不视为建设用地，免去手续和费用。对到农村经营土地的业主，各的收费能减的要减，能免的要免。金融要政策对经营土地的业主尽的信贷支持。对撂荒土地，集体应收回使用权重新发包与流转。《农业法》、《土地管理法》、《农业承包合同管理条例》等法律修改时，农村土地使用权流转及其内容纳入。条件成熟时应考虑制定《农村土地使用权流转条例》等法律，把土地使用权流转的原则、方针、程序、合同规范、监督管理、双方的责权利及法律责任等用法律的固定下来，有法必依，农村土地使用权流转有序、、健康、地。
3．把土地使用权流转与转移安置农村劳动力有机起来
农村土地使用权流转为农业劳动力转移了条件，，农业劳动力了稳定、大规模的转移，才能农村土地使用权流转进程，土地适度、规模经营。农村劳动力新的非农就业岗位，即使有可以维持生活的土地流转收益，无所事事的农村劳动人口过多农村社会不稳定的隐患，而且很整个社会不稳定的因素。，城市(镇)发展进程，努力发展二、三产业，农业非农化、农村城市(镇)化，着力解决农村劳动力的非农就业问题。大规模地农民，是农村土地使用权大规模流转的基础。各级都应机构，和组织农村劳务输出，劳动力需求的市场调查，市场需求对劳动力就业培训。劳动力转移的组织工作，把有组织、成建制的劳务输出与农民自发性转移输出起来，依法保护外出务工人员的合法权益。发展二、三产业，着力抓好中、小城市，是建制镇和农村集镇建设，为农村劳动力就地、就近转移条件。城乡通开，允许、鼓励在城市有谋生手段和能力的农民进城落户，城乡一体化发展。
4．营造外部环境，业主开发，土地流转
实践表明，业主已农村土地使用权流转的途径，营造业主开发的外部环境和条件，业主农村土地使用权流转意义。，安排好农业项目资金，业主投资硬环境。调查表明，农业基础设施好，硬环境好的地区，业主的性就高，土地流转的步伐就快。相反，自然条件和基础设施较差的地方，土地流转就且缓慢。调动业主经营土地、开发农业项目的性，应各地的搞好农村经济发展区域规划，选好支柱产业，把农业综合开发资金、扶贫和以工代赈资金区域规划内的基础设施建设上，注重项目资金的投资效益，农业的综合生产能力。要加大对农村交通、水利、电力、通讯等的投入，路通、水通、电通、电话通，为业主开发的硬环境。，服务工作，为业主开发的软环境。在业主证照办理，协议(合同)公证，鉴证、资产评估等要简化办事程序，一站式服务，只收工本费。用税收优惠鼓励和支持符合产业化经营的土地流转。把业主私营企业主对待，挂牌保护，依法打击破坏业主合法经营的犯罪。把业主经营土地的水利灌溉、中低产田地改造等设施纳入扶持的范畴。金融要对符合贷款条件的业主的信贷支持。农民的思想教育和管理工作，尊重双方的权利和义务，业主的正当权益。，土地权属，业主投资权益。凡所有权属于村社集体经济的非耕地流转应征得农民同意。
5．尊重农民意愿，保护农民的合法权益
土地是农民的命根子，不农民最的生产资料，农民最的生活保障和社会保障，是农民最大的利益所在，农村最大的稳定因素。，尊重农村生产力自身发展规律，尊重土地流转的内在规律，尊重农民的意愿，从各地的条件，因地制宜，稳妥，任何和个人，都强迫命令，一刀切、刮风式地强制性土地流转。土地流转的价格机制，农民持续增收。的土地流转价格体系，才能统筹兼顾、科学地土地流转，进而从整体上土地的使用效益。流转土地的价格，应合同双方协商议定，兼顾双方利益的公平原则，为防止因农产品涨价而损害农民利益，可考虑以谷物量为计价。土地流转的价格机制，土地流转价格测评工作，农业可持续发展思想，以经济效益、生态效益、社会效益相和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，不同的土地类型、区位条件，使土地的价值较为客观的体现。市场供求、经济运行状况和受让方的投资收益情况，的收益分配办法，不但要的反映投资成本，而且要农民收益稳定增长，使农民和长远都能增收。业主投资金。农业是周期长，投资风险大的产业，一旦经营失败，业主的投资无法收回，而且农民的土地租金也会落空，基础设施将给农民收回土地后复耕带来不便。为防止业主经营失败对农民利益的伤害，建议向业主收取每年每亩的风险金，从而使农民的利益损失补偿和农民承包地复耕保障。
6．、健全农村土地使用权流转的机制，强化管理与服务
、健全机制，强化管理，是合同管理，服务与质量，是农村土地使用权流转步伐的关键环节。，应当农村土地使用权流转管理机构。农业主管为土地流转的管理主体，并设置机构，的关系，土地流转管理、业主开发和招商引资的中介服务工作，合同(协议)的监督和管理工作。、健全土地流转市场及其联的信息、咨询、评估系统，土地流转和业主开发的规范化、有序化。，合同管理。土地流转按法律程序合同手续，在流转主体双方协商的基础上，经集体经济组织同意后签订流转合同，报乡镇农业合同管理鉴证备案后生效。应以县(区)为，制定的流转合同文本和土地流转证书，土地流转合同的签订、鉴证的程序，搞好造册登记工作，搞好调查，调解合同纠纷，合同严肃性。，服务与质量。农业、林业、水利、国土及其，通力合作，协助农业主管为土地流转服好务，与监督，帮助土地经营开发者解决问题与，严禁任何和在土地流转中借机乱收费和乱摊派。
F. 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议
农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。
G. 天津市蓟县县城 平房 自建 宅基地 无房产证 土地使用证 父亲年龄大 房子以后怎么办
你好，你的这个问题是目前中国存在的普遍问题，
随着我国城市住房制度改革的不断完善，经营性国有土地使用权的市场化工作基本完成，无论是商品房还是房改房，其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让，进行自由交易。但是，受现有法律、法规的约束，我国农村宅基地使用权(以下简称农村宅基地)交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开转让，不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡，缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。
一、现行农村宅基地管理制度存在的主要问题
根据现行法律、法规，农村宅基地由村集体组织按各省(自治区、直辖市)规定的每户标准，从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用，村民对宅基地只能自用，不能进入土地市场进行公开转让，也不能用于抵押或出租。随着我国市场经济体制的建立和不断完善，现行的农村宅基地管理中有关不允许农村宅基地上市流转的相关规定，已经引发了许多问题。
1、人均宅基地面积严重超标
《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超标准占用宅基地建房；未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房；建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。笔者所在的浙江省嘉兴市，据市国土资源管理局提供的统计资料显示，截止到2003年底，全市共有农村宅基地57.62万亩，按全市农业人口231.66万人计算，人均宅基地达到166平方米，超过省级标准66平方米，造成了土地资源的极大浪费。
2、市郊农村出现大量“空心村”
长期以来，我国农村宅基地一直采用无偿、无期限的使用制度，村集体组织按大户、中户、小户的标准无偿将集体土地划拨给本村村民作为建房的宅基地。近年来，随着我国经济的不断发展以及许多城市户籍制度的改革，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民。他们留在农村的宅基地，受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕导致市郊农村出现大量“空心村”。
3、村、镇建设规划难以落实
沿海经济发达的许多省份，近年来虽然多次制定过中心村、镇建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题，中心村、镇建设规划落实的效果并不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量很差。
4、宅基地交易纠纷不断
农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。
5、集体土地资产流失严重
随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。
6、农村金融事业发展缓慢
目前，越来越多的农村家庭正在从事非农产业的生产，许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金短缺这一问题，迫切需要金融机构给予信贷支持，但按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样，一方面限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，另一方面也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。
二、农村宅基地使用权流转模式探讨
针对当前农村宅基地管理制度上存在的问题，各地对农村宅基地的流转进行了积极的探索，就浙江省范围内，主要出现了以下二种农村宅基地流转模式：
1、温州模式
凡城市(镇)规划区内的农民房屋转让的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。凡城市(镇)规划区外的农民房屋转让的，如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县(市、区)，而且受让方在该县(市、区)原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的，可保留集体所有权性质不变，办理宅基地转让手续；如转让双方不符合上述条件的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。
2、义乌模式
城区型农村的宅基地，对流转对象、流转条件、流转方式等不加任何限制，只要取得产权证的都可以任何方式流转；城郊型农村的宅基地，中央[1997]11号文件下发后未建过房子的只要权属合法并取得产权证的都可以流转，建过房子的只允许经登记的宅基地流转；纯农村的宅基地只能以抵押方式流转。一旦实现抵押权后，农村集体经济组织按规定继续给农民以基本居住权。对于具体的流转管理，采取将流转的集体土地先依法征为国有土地，按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理有关手续。
对上述“温州模式”、“义乌模式”深入分析研究后，笔者认为这二种模式其实质都是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转，并没有真正解决农村宅基地的商品属性，只是在“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的现行政策框架下，解决了城郊结合部农村宅基地的流转问题，并没有解决远郊农民的宅基地流转问题。这二种流转模式既对远郊农民存在明显的不公平，也不符合市场经济发展的要求。为了从根本上解决宅基地流转这一问题，我们必须对现行的政策有所突破，取消限制农村宅基地流转的相关规定，允许农村宅基地进入土地交易市场，公开交易，自由流转。
目前，我国城市居民购买商品住宅后，房屋属于个人财产，土地为国家所有，房屋所有人拥有土地使用权；农民在自己宅基地上建房，房屋也属于个人财产，土地为集体所有，房屋所有人也对宅基地拥有使用权，对房屋的所有者而言，城市、农村并无多少区别。但是，现行政策却规定，城市住宅包括其占用的土地使用权可以自由买卖，农民住宅的转让就受到限制，宅基地不能自由转让，这无论从理论上还是逻辑上都存在不合理性。
为了使农民与市民享有同等的土地使用权，在农村宅基地流转方式上，笔者通过大量调研，提出“保持集体所有、允许上市转让”这一全新的农村宅基地流转模式。所谓“保持集体所有、允许上市转让”，其实质就是在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法上市转让。
农村宅基地流转的主要目的就是赋予土地商品属性，允许农村宅基地进入土地交易市场，就可以通过公开、公平、公正的市场行为，使土地资源的价值得到真正体现，最大限度地增加农民收入、提高他们进城的经济承受能力，加快我国城市化进程的步伐。
三、农村宅基地流转新模式需要配套的政策措施
农村宅基地“保持集体所有，允许上市转让”将是一个非常复杂的系统工程，为了保证这一工程的推行和实施，政府必须制定相应的配套政策。
1、做好现有宅基地普查登记工作
农村宅基地一旦允许上市转让，农民家庭宅基地的多与少将直接给农民带来巨大的差别收益，为了防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须对农村现有宅基地使用情况进行全面清查，对于手续齐备、符合法律规定的则给予登记造册，对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地则不予登记。宅基地普查工作量大面广，在允许宅基地上市转让前期，可以先对准备上市转让的宅基地进行调查核实登记，以便争取时间。
2、制定宅基地转让“三放开”政策
为了真正体现土地的市场价值，农村宅基地上市转让必须实行购买对象放开、购买区域放开、购买价格放开的“三放开”政策。
允许农村宅基地上市转让，其核心应该是允许农村宅基地向社会各类购买对象放开，而不是局限于原有的本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员。如果说允许农村宅基地上市转让是一种制度创新，那么购买对象的放开则是制度创新的一个突破口。
购买区域放开是指农村宅基地无论是在规划中心村、镇范围内还是在规划外，都应允许上市转让，不能因为农村宅基地所处的位置不同而在上市转让过程中受到限制，造成农村宅基地转让的不平等。
购买价格放开是指农村宅基地转让价格由买卖双方协商确定，完全由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场接轨。政府或者集体经济组织不应该定价或者对转让价格作出某些限制性规定。
3、鼓励农民向中心村、镇集中
虽然所有的农村宅基地都可以自由上市转让，但是为了加快各地城乡一体化建设步伐，农村宅基地流转必须与中心村、镇建设相结合，各地政府应出台相应的优惠政策，鼓励分散居住的农户进入中心村、镇建房。在政策上首先可以考虑，对由于历史上各种原因形成的旧宅基地面积超过现有标准的，如果该农民自愿搬迁到中心村、镇的，可以按一定比例补给宅基地或资金；其次，对农民搬迁后遗留下来的旧房进行一定的补偿，其补偿标准可以按其建造成本结合成新来评估。补偿资金既可由政府财政提供，也可来自农村宅基地复耕奖励基金。
4、防止村民突击转让宅基地
农村宅基地其性质是农村集体所有的土地，按照现行法律规定，政府根据社会公共利益的需要，可以对其进行征用。为了防止农民在征地前突击转让，政府必须出台一些限制性措施，规定宅基地转让后，因政府征用需要拆除住宅的，用地单位只给予宅基地受让人被拆除房屋的货币补偿，不享受被征地农民依法应当得到的土地补偿、安置等政策。这一规定将起到两方面的作用：一是告示各购买人，购买农村宅基地必须谨慎；二是用地单位的征地成本不但没有增加，反而有所降低。
对于处在旅游规划区、水源保护区等特定位置的宅基地，不允许农民自由转让宅基地，如果这些区域的宅基地需要转让，政府应有优先购买权以保证规划的实施。
5、规定使用年限、规范购买者建房行为
购买人通过土地市场取得农村宅基地后，同样面临使用年限问题，为了与城镇国有土地使用权年限相接轨，政府可以规定其使用年限也为70年，到期后，由村集体组织收回其使用权，也可以允许受让人重新向村集体组织租赁。农村宅基地受让人可以在原宅基地上重新建房，但其建房规模、户型等必须经过规划部门审批，以达到规范其建房行为。
6、成立相应的办事机构
农村宅基地公开上市流转作为现行农村宅基地管理制度的一项突破，涉及到政府、农村集体、农民等方方面面的利益，需要进行各个层次、各个环节的大量工作，政府必须成立一个专门的机构负责和协调各方面的关系，针对农村宅基地流转过程中出现的各种各样问题，及时总结成功的经验，将“保持集体所有、允许上市转让”这一改革模式日趋完善。
H. 农村建设用地使用权存在哪些问题
目前，我国涉及农村集体土地的性质与使用权流转有关的法律主要有《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》，但是这些有关农村集体土地流转的法律仍然无法解决现实中建设用地流转存在的问题：
(一)现行法律制约问题
1、现实中集体建设用地使用权流转与现行法律规定冲突。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外” 同时，该法第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。按照前述规定，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让、出租，因此集体建设用地使用权流转在法律上是被禁止的，农村集体建设用地使用权流转的现实情况与现行法律的规定发生明显冲突。
2、法律上虽规定了集体建设用地使用权流转的特殊情形，但缺乏相应的规定。如《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”既然允许这部分集体建设用地使用权抵押，那么一旦抵押权实现，就会出现集体建设用地使用权发生转移的现象。但对于因实现抵押权而发生转移的建设用地使用权应如何处置、受让主体是否有限制等法律并没有明确。同时针对《土地管理法》第63条的规定，实践中没有任何关于此情形下建设用地使用权发生转移时的具体操作性规定。
(二)产权制度上的问题
城乡分割的二元土地制度及农地产权的界定不清，极大限制了农村建设用地的流转，并导致了一系列违背法律与政策初衷的社会经济后果。我国现行的土地法律制度来看，实行的是城市土地国家所有和农村土地集体所有的二元土地制度。长期以来，我国《宪法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法规对这两种土地所有权是作了不同规定的，尤其是在两种土地使用权方面，国家土地使用权和集体土地使用权存在很大的区别。按照《土地管理法》规定，国有土地使用权可以出让、转让、出租、抵押，即法律按不动产用益物权的模式设计运作;但对集体建设用地使用权来说，则不能享有用益物权的处分权能，权利人只有在出资、入股、联营等特定情况下才能发生权利转让，原则上集体建设用地使用权不能出让、转让、出租和抵押。同时，现行农地制度还存在产权模糊、所有权主体虚位的问题。现行的农村土地制度，虽然明确规定土地归集体所有，即集体拥有产权，但是集体指向不明确，究竟谁是农村集体土地所有权的代表模糊不清。乡镇政府、村委会、村民小组及农民个人都享有土地的某一方面权能，但都不是所有权主体。有的地方为解决土地产权主体不明确或权属来源不清、权属界限不明的问题时，为方便组织管理将村民小组集体或乡镇农民集体所有的土地所有权确定为村农民集体所有，从而造成了土地产权关系的混乱。
(三)相关利益冲突问题
目前农村建设用地流转中最突出的问题是农民、集体和地方政府三者围绕土地增值所引发的利益冲突。随着农村建设用地的流转，由于土地的功能已经从传统的“生产”功能向“资产”功能转变，工业化城市化进程中的土地需求，把农民集体土地产权和农民利益的矛盾在制度层面上凸现出来。
1、地方政府凭借“公共权力”获取了农村建设用地流转增值的大部分。由于中央政府严格的土地管制、审批程序、土地监管和财税政策约束，地方政府土地征用成本的增加客观上推动了集体建设用地的流转。对于开发商即土地使用者而言，征地预批和报批手续繁琐且时间成本大，迫使他们愿意直接从集体手中取得土地。集体建设用地使用权流转可以回避征地的复杂程序、不受“用地指标”的约束，很大程度上已经是对土地征用制度的一种替代，地方政府凭借“公共权力”在农村建设用地流转中直接参与土地流转收益的分配。因此，农村建设用地流转的最大收益主体是地方政府。
2、农民在农村建设用地流转中的收益和其拥有的土地权利不对称。作为土地所有者和土地使用者双重身份的农民，其权益在农村建设用地流转中并没有完全实现。无论是作为所有者的村农民集体还是范围更小的村民小组农民集体，都缺乏对管理者的有效约束机制。因此农民作为农民集体的成员，难以保障从集体建设用地使用权流转中获得相应的收益。
3、农村集体组织的“管理者”作为分利集团获取了农村建设用地流转的巨大收益。经营管理农村土地的基层组织在土地增值的驱使下，已经成为农村集体建设用地使用权流转的主要推动者和既得利益者。最终农村土地流动的利益主体和集体土地流转的最终受益者是“乡、村”级基层组织。他们既是“集体所有权”的代表者，又是联系地方政府掌握上级政策的信息优势方，最终成为农村建设用地流转的主体。作为集体土地所有权的管理者掌握着集体土地所有者所享有的大部分增值。