『壹』 企业取得的土地使用权计入无形资产,请问企业在计算缴纳房产税时是否还需将此部分计入房产原值计税
国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
三、宗地容积率低于0.5的确定房产原值
宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。一般来讲建筑物越高，宗地容积率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑；多层建筑的容积率高于别墅、平房。按照财税[2010]121号规定，宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。根据这一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地资源的一种惩罚。
例，某公司执行《企业会计准则》，2009年支付1000万元取得22万平方米土地使用权，新建厂房建筑面积10万平方米，工程造价2000万元，至2010年12月22日工程完工并通过验收。在不考虑其他相关税费的情况下，该公司如何进行该工程房产税税收处理？
根据税法规定，该工程应从2011年1月开始计算征收房产税，按年计算，分期缴纳。由于宗地容积率是0.45（100000÷220000），低于0.5，所以在计算缴纳房产税时，纳税人必须按房产建筑面积的2倍计算土地使用权价值并据此确定应征税的房产原值。因而该房产的房产税计税依据为29090000元[（2×100000÷220000×10000000）+20000000]。
回答：南京千佰汇财税咨询有限公司
『贰』 房产税的计税依据中是否包括土地的价值
不包括
（一）计税依据
房产税的计税依据，有从价计征和从租计征两种。所谓“从价计征”，是指按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；所谓“从租计征”，是指以房产租金收入计算缴纳。
在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：
1、对投资联营的房产的规定
对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
2、对融资租赁房屋的规定
对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（二）税率
我国现行房产税采用的是比例税率，主要有两种税率：一是实行从价计征的，税率为1.2%；二是实行从租计征的，税率为12%。
四、应纳税额的计算
（一）从价计征的计算
从价计征的计算，是指按照房产的原值减除一定比例后的余额来计算征收房产税。其计算公式为：应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（二）从租计征的计算
从租计征的计算，是指按房产出租的租金收入来计算征收房产税。其计算公式为：应纳税额=租金收入×12%
『叁』 征收房产税应注意的几个问题
地价款并入房产原值征收房产税应注意的几个问题
一、 没有以宗地为单位分别计算容积率。
一个企业如果存在多宗土地，在计算土地价款并入房产原值征
收房产税时，应以每一宗土地为单位分别计算容积率，不能将该单位所有房产面积和所有土地面积求和，统一计算出一个容积率，进而计算需要并入房产价值的土地价款金额。
案例1：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元（已含相关税费、下同）。地上房屋建筑面积合计6000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。
该企业的处理方式是这样的：
土地面积10000+10000=20000平方米
建筑面积6000+3000=9000平方米
容积率9000/20000=0.45，容积率低于0.5，将土地价值按2倍建筑面积进行计算并入房产价值征收房产税。
土地价值1000+1000=2000万元
计征房产税土地价值2000*9000/20000*2=1800万元
企业房产税计税价值1200+600+1800=3600万元
年应纳房产税3600*（1-30%）*1.2%=30.24万元
正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率，并确定房产税计税值。
1甲宗地容积率6000/10000=0.6，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。
甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
2、乙宗地容积率3000/10000=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产价值征收房产税。
乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元
乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元
企业多交税款30.24-28.56=1.68万元
案例2：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。
该企业的处理方式是这样的：
土地面积10000+10000=20000平方米
建筑面积8000+3000=11000平方米
容积率11000/20000=0.55，容积率大于0.5，土地价值全额并入房产价值征收房产税
计征房产税土地价值1000+1000=2000万元
企业房产税计税价值2000+600+1800=4400万元
年应纳房产税4400*（1-30%）*1.2%=36.96万元
正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率。
1甲宗地容积率8000/10000=0.8，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。
甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
2、乙宗地容积率3000/10000=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产原值征收房产税。
乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元
乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元
企业多交税款36.96-28.56=8.40万元
二、 容积率是动态的数据，没有对其进行动态管理。
取得一宗土地后，有的企业对地上房屋一次建成，有的分期建设，跨年或跨越多年建成。如果首次建成时容积率超过0.5，在以后新增房屋时对计征房产税时影响不大，只对新增房产价值计税即可。如果首次建成时容积率低于0.5，企业再有新建房产时，应及时对容积率进行重新计算，确定计征房产税的土地价值，避免出现纳税风险。
三、 零地价取得土地账务处理不正确
近十几年来，各地政府为发展经济，大搞招商引资，大规模建
设工业园区。为吸引企业、个人投资，搞以地招商，零地价出让土地。这种情况下房产税应如何计算？
例3：某企业通过出让方式取得一宗土地，该宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金（含相关税金等、下同）1000万元。由于该企业投资额符合当地规定招商引资优惠标准，当地政府决定对该企业采取奖励政策，对企业已支付的土地出让金全额返还给企业。在企业上交土地出让金的次月就通过当地财政部门以奖励名义将1000万款项全额划拨到企业账户。该企业基建完成后，地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；该企业的相关账务是这样处理的，
1、 支付土地出让金
借：无形资产-土地使用权 1000万元
贷：银行存款 1000万元
2、 收到财政奖励款
借：银行存款 1000万元
贷：无形资产-土地使用权 1000万元
上述账务处理后企业取得的“无形资产-土地使用权”科目账面
价值为零，这样征收房产税时计税价值就没有土地价值。只就房屋价值征收房产税。
企业计算应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元
企业正确的处理方式是：
1、支付土地出让金
借：无形资产-土地使用权 1000万元
贷：银行存款 1000万元
4、收到财政奖励款
借：银行存款 1000万元
贷：营业外收入-补贴收入 1000万元
3、该宗地的容积率8000/10000=0.8，大于0.5，地价款全额并入房产价值计征房产税
4、该宗地房产税计税值1000+1200=2200万元
5、该宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元
企业少交税款18.48-10.08=8.40万元
四、 取得土地时缴纳的契税、耕地占用税没有计入土地使用权
价值
土地使用权价值除包括土地出让金外，还包括缴纳的契税；如果取得的土地是耕地，土地使用权价值中还应该包括向税务机关缴纳的耕地占用税。取得土地缴纳的契税、耕地占用税都应该并入“无形资产-土地使用权”科目，资本化处理。这样才能避免减少税基，少纳税款的风险。
五、 账务处理方面：
执行新会计准则的企业，土地使用权应作为“无形资产-土地使用权”单独入账。由于出台土地价值并入房产原值征收房产税政策，存在个别财务人员将土地使用权金额转入“固定资产-房屋”科目的情况，如果企业确定的房屋的折旧年限和土地使用权的摊销年限一致，则影响不是太大；否则在计算所得税时纳税调整比较繁琐。建议土地使用权还是单独核算，只要在计算房产税时能够准确确定计税值即可，毕竟房屋原值和房产税计税值是两个含义。（转载）
『肆』 土地使用权需要缴纳房产税吗
财税〔2010〕121号 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无专论会计上属如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于05的，按房产建筑面积的2倍计土地使用权需要缴纳房产税吗
『伍』 只有使用权没有产权的房屋也要交房产税吗
仅有使用权没有产权的房屋是否要交房产税？【解答】《中华人民共和专国房产属税暂行条例 》（国发[1986]90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 根据上述文件规定，房产税由产权所有人缴纳，贵公司仅有使用权没有产权的房屋若属于产权未确定及租典纠纷未解决的，由贵公司作为房产代管人或者使用人缴纳。
『陆』 使用权房征收房产税税费吗
契税符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政下的契税：普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%！住宅暂时免征。
2购买购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5.5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
新政下的营业税：营业税：普宅：五年内：全额的5.6%（5.4%）五年外：免非普宅：五年内：全额的5.5%（5.4%）五年外：差额的5.5%（5.4%）
城建税。营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
个人所得税，普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
部分地区（如广州），二手房交易的个人所得税有两种征收方式：据实征收和核定征收。核定征收:如果不能提供购房发票的二手房交易，个人所得税按照:总房价X1%征收；据实征收:如果能够提供购房合同和当初购买发票的，个人所得税按照：买卖差额X20%征收。[2]
土地出让金：成本价: 城八区内：15.6元/平米城八区外：12.9元/平米。经转商：10% 按经管理 3%（按成交价）
『柒』 使用权房房产税怎么交的
一、房产税的计算有两种：从价计征和从租计征。
1.从价计征的房产税应纳税额的计算：专
应纳税额=应税房属产原值×（1-扣除比例）×1.2%
2.从租计征的房产税应纳税额的计算：
应纳税额=租金收入×12%
二、综上，你单位没有出租使用房的房产税，应该按照从价计征的方法计算缴纳房产税。
『捌』 土地使用权需要缴纳房产税吗
财税〔2010〕121号来
三、关于将地价计自入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。
财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财税〔2008〕152号
一、关于房产原值如何确定的问题
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十五条同时废止。
『玖』 土地使用税和房产税是由所有权人交纳还是使用人交纳
这两税的纳税人都要分情况而定的:
土地使用税纳税义务人:
(一)土地使用税由拥有回土地使用权答的单位或个人缴纳;
(二)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；
(三)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
(四)土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
房产税纳税义务人:
(一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（二）产权出典的，由承典人纳税。
（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税
(四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。