土地使用权到期后如何处理

Ⅰ 土地使用权到期后房子怎么办

今年年初，在哈尔滨工作了5年的杨国光通过公积金贷款买了一套商品房，50平方米的房子虽然面积不大，却让他感到满足。当时，他还没有考虑过70年以后房子的命运。

4月，温州住宅建设用地使用权年限到期一事引起了全国关注，杨国光也不例外。温州一位市民购买了一套二手房，办理房产证时却发现，所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示，这套房子的土地使用期限只有20年，且土地使用证已经过期。一时，房子土地使用权到期后如何续期、要不要补缴地价款等，成为人们讨论的焦点。

“不管20年还是70年，一旦到期，买下的房子会如何，又该做点啥？”想到这里，杨国光心里有些不踏实。他向律师请教后了解到，我国土地使用权出让最高年限是居住用地70年，待期满后土地收归国有，地上建筑物仍属于业主。

温州的情况并非个例，在国内，深圳、青岛、重庆等地都存在类似问题。在青岛，一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年，其中部分土地使用年限已到期。

一些网友认为，土地使用权到期关系到千家万户的切身利益，应引起有关方面的重视，并回到法律的源头妥善解决。

研究续期法律细则，是给群众的“定心丸”

对多数人来说，房子是家庭最重要的财产。但土地在使用期满后该如何续期，却一直是法律上的一个“模糊点”。

黑龙江省闻明律师事务所主任王文明说，早在物权法立法的时候，对土地70年大限后的处理就引发过广泛争论。最终物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但由于法律条文缺乏细则，对续期方式、补缴标准等未明确，公众对永久拥有住宅的预期存在不确定性。

针对土地使用权到期，部分城市进行了地方政府层面的探索，但缺乏顶层设计。

中国政法大学终身教授江平表示，物权法涉及的自动续期是一个重大问题，应在全国范围内有统一的法律解释。这个问题不能由地方政府来做，否则各地出现不同的规定，容易引发更多问题。

不少专家和网民对此次保护产权的意见持正面看法，认为是对民意的尊重和回应。作为我国首次以中央名义出台的产权保护顶层设计，意见中明确提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，有恒产者有恒心，物权法明确了“自动续期”，而意见提出对土地使用权续期的法律安排开展研究，并强调良好和稳定的预期。尽管没有出台具体内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

制定细则还需“以民为本”

业内专家建议，土地使用权续期问题无法回避，需慎重对待。一方面，借助保护产权的意见出台契机，对续期的细则解释尽早提上日程，给出具体的法律注脚，消除“模糊空间”。另一方面，以“以民为本”为基本原则做好顶层设计，增强公众对国家相关制度的信心。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，土地使用权续期的关键是缴费问题。如何续期？有偿还是无偿？有两个办法：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

“应把利益免费让给业主。”黑龙江大学政府管理学院教授曲文勇认为，购房者买房时房款已包含为取得土地使用权而付出的合理部分，即获得了相当于永久性使用权。从这个角度看，应让利于民，也符合意见“对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”要求。

网友呼吁，立法部门应该尽快就土地使用权到期后如何续期做出详细司法解释，建议原则是自动免费续期，如果一定要收费，也应合理。

多位专家表示，把一次性缴纳土地使用权费用改为定期缴纳低额税收模式，也是自动续期的一种探索方式。

（以上回答发布于2016-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅱ 土地使用权到期后,地上房屋及建筑物应如何处理

土地使用权到期后,地上房屋及建筑物由国家无偿取得。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十条：

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

因此，在没有约定的情况下，土地使用权期限届满，其上的房屋所有权根据现行规定由国家无偿取得。

(2)土地使用权到期后如何处理扩展阅读

《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。

因而，使用期届限满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。

当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。

国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。

Ⅲ 土地使用权到期后如何处理

我国商品房的土地使用权有七十年，因此，七十年后的使用权确实值得购房者关注。《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”但是，新修正的《房地产管理法》第二十二条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”该规定并没有对住宅用地和非住宅用地进行区分。 根据《物权法》的规定，住宅的土地使用权期限届满，房屋所有权人可以继续使用土地，无须另外申请。而依据《房地产管理法》的规定，房屋所有权人必须另外申请，否则丧失土地使用权。但无论是按照哪一个法律规定，房屋所有权人继续使用土地，都应当另行缴纳土地出让金。《物权法》中的“自动续期”，应当理解为期限届满后，按原土地出让合同约定的出让金价格缴纳地价，而《房地产管理法》中的“依照规定支付土地使用权出让金”，则赋予了政府调整出让金的权利。两个法律之间的差异还需要立法部门予以解释，在新的解释尚未出台之前，《房地产管理法》将优先适用。因此，从现行法律规定，尚不能判断你所购买的房屋，在七十年使用期限届满后，还需要投入多少资金才能继续使用。