城镇国有土地使用权制度改革

㈠ 城市土地使用制度改革的主要内容是什么

1、城市土地国有化

中国城市土地属于国家所有，中央政府行使国有土地所有权代表职能。这使得政府对经济进行调控时，除了运用财税、金融手段，还可以从土地管理的角度加以配合。

例如，用土地利用规划和土地供应计划，对经济结构和经济发展加以控制；用地租、地价政策对市场主体加以引导。

2、有偿用地制度

国有土地的所有权可以在经济上得到实现。随着改革的深人，政府的土地收益大幅度增加，2007年一年就高达1 .2万亿元，土地收益属于政府财政预算外的收人。

中央财政从土地收益中提取一小部分，大部分留给地方财政，对缓解地方困难起了重要作用。最近10年中国各地的城市建设发展迅猛，土地收益是十分重要的资金来源。

(1)城镇国有土地使用权制度改革扩展阅读：

目前，我国新型城镇化面临的一个重要问题是高房价，而政府过分依赖卖地收入，在一定程度上推高了房价，严重阻碍了城镇化的进一步推进。

此外，我国有比较严格的土地管理制度。当前土地管理制度是高度计划的，其目的是确保粮食安全，所以我国有最严格的耕地保护制度，即通过计划手段保护18亿亩耕地红线。

在建设用地供给方式上也采取计划管理，即通过土地征收制度，政府从农村直接征收土地，而征收土地后，实行土地出让招拍挂制度。

㈡ 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例没有修改吗

您好！《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》没有修改。全文如下：

第一章
总 则
第一条
为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
折叠第二条
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。
第三条
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条
依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。
第五条
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
第六条
县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第七条
土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。 登记文件可以公开查阅。
第二章
土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式:
(一)协议;
(二)招标;
(三)拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章
土地使用权转让
第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
第四章
土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
第五章
土地使用权抵押
第三十二条 土地使用权可以抵押。
第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。
第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
第六章
土地使用权终止
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第七章
划拨土地使用权
第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第八章
附 则
第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。
第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。
第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。
第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释;实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第五十四条 本条例自发布之日起施行。

㈢ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》现在还生效吗

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还在生效。回
《中华人民共和国城镇答国有土地使用权出让和转让暂行条例》是1990年5月19日由国务院令第55号发布，自发布之日起施行。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。全文共八章五十四条。

㈣ 把土地使用制度改革进行到底

中国土地学会常务理事刘允洲

社会主义中国大改革大开放大发展的30年，也是土地使用制度改革波澜壮阔前行的年。在改革开放这场伟大革命中，我国打破了靠计划和行政指令配置土地，土地无偿、无期限、无流动使用的旧体制，创建了主要靠市场配置土地，土地有偿、有期限、有流动使用的新体制，并初步形成了土地市场的基本制度和政府调控管理体系。积30年之艰辛，我们已经走出一条中国特色社会主义土地市场制度发展的宽阔道路。

当前，我国正处在改革发展的关键阶段。我们要科学总结30年改革的成功经验，以农村土地使用制度为重心，把土地使用制度改革坚定不移地进行到底。

一、土地使用制度改革的历史进程

在历时30年的土地使用制度改革中，贯穿始终的一条鲜明主线，就是引入现代市场制度，不断拓展市场在土地资源配置中的基础性作用。而从改革的目标、中心任务和实际进展来看，改革经历了大体10年1个分期的3个不同阶段。

（一）第一个10年（1979～1988年）：有偿、有期限、有流动的土地使用新制度从酝酿到诞生

改革前夕，我国农村土地由集体统一经营，国有土地由计划配置、行政划拨，无偿、无期限、无流动使用。土地无偿取得，用地不受制约，导致多占少用、好地劣用、占而不用的行为普遍发生，大量土地资源低效利用，严重浪费。与此同时，无偿划拨的土地却成了相当多用地单位随意转让、出租的生财资本，大规模的隐形土地市场事实上长期存在。

对无偿用地制度的最早挑战，是1979年《中华人民共和国中外合资经营企业法》对合营企业征收土地使用费的规定。虽然收费标准很低，却给旧制度撕开了第一个口子。1982年起，深圳、广州、抚顺等城市先后制定办法征收城镇土地使用费。到20世纪80年代末，全国有上百个城市以不同形式收取土地使用费，但是，这种做法并没有触及制度的根本，土地还不能进入市场流通。真正具有突破性意义的变革，发生于1987年前后3年。1986年原国家土地管理局成立后，很快着手启动土地使用制度改革，部署了深圳、上海等城市的试点工作。1987年9月到12月，深圳市先后以协议、公开招标、拍卖3种不同方式，分别出让了3宗用期50年的土地使用权。其中12月1日公开拍卖的一宗商品住宅用地，经44家企业多轮竞价，最终以高出底价2倍多的价格成交。这是土地使用制度改革的根本性突破，标志着新中国土地市场的诞生，也标志着我国改革开放揭开了新的一页。

值得回味的是，试点改革突破了当时的法律，实际上是“违宪的改革”，但法律并没有禁止试点创新。1982年的《中华人民共和国宪法》和1986年的《中华人民共和国土地管理法》都有禁止土地出租的条款。为了适应改革的需要，1988年4月12日，第七届全国人大第一次会议通过宪法修正案，删除了《中华人民共和国宪法》第十条第四款中土地不得出租的条款，增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。同年12月29日，第七届全国人大常委会第五次会议对《中华人民共和国土地管理法》也作了相应修改。1988年，无疑是土地使用制度改革的“法制年”。

（二）第二个10年（1989～1998年）：土地有偿出让制度广泛推行，土地市场建设全面展开并得到初步发展

如果说，上一个10年土地使用制度改革的主要任务是实现了土地从无市场到有市场的跃变，那么，这一个10年的任务就是培育土地市场和扩大土地市场的覆盖面。从这一个10年起至今，土地使用制度改革与土地市场建设实际上融为一体，改革进入土地市场时代。

1990年5月19日，国务院发布施行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为土地使用制度改革推行和深化提供了可靠的法制保证。1992年是中国改革发展转折性的一年。邓小平同志南方谈话和党的十四大确定了建立社会主义市场经济体制的改革目标。党中央明确的经济体制改革的新目标和新任务，极大地鼓舞、推动了以市场为取向的土地使用制度改革。全国城镇国有土地出让金收入，1991年还只有11.31亿元，1993年就达到645.2亿元；土地有偿使用面积占土地供应总面积的比例，1992年还只占2.8%,1993年就达到41.22%。

在新制度广泛推行的同时，土地市场建设全面启动，对土地市场的管理逐步加强。这同样是一个矛盾展开和实践创新的过程。1992年，1993年，就在土地使用制度改革快速推进过程中，我国出现了以“开发区热”和“房地产热”为突出表现的经济过热现象。由于金融失控、固定资产投资过猛，土地供应随之失控，全国各地开发区遍地开花，房地产投资大幅增长，市场秩序混乱，一些地方出现“炒地热”，土地投机盛行。结果是，大量耕地流失，大量土地浪费闲置。

国务院从1993年7月开始采取宏观调控措施，整顿金融秩序，清理整顿开发区和房地产市场，规范土地市场。到1994年年底，省、市级以上开发区经清理后只剩下616个，房地产投资有较大回落，经济过热现象得到有效控制，城市土地市场进入一个调整发展期。1994年7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布。这部促进房地产市场、土地市场规范发展的重要法律，确立了土地市场运行的基本规则。《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，也反映了对20世纪90年代初经济和市场波动的反思。而如何寻找耕地保护的治本之策，是改革急需回答的一个更大问题。在中央部署下，原国家土地管理局会同国务院有关部门，从1994年起开展了制定耕地保护治本之策的专题调研工作。1997年初，中央作出重大决策。当年4月16日，中共中央、国务院下达《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号），提出了加强土地管理、切实保护耕地的指导思想和一系列重大措施，确立了土地用途管制和建设用地审批管理等重大制度。1998年，《中华人民共和国土地管理法》经全面修改后颁布。新的法律充分体现了1997年党的11号文件的精神，使文件提出的重大措施上升为法律制度，实现了土地管理制度一系列重大突破和根本性转变。从1997年党的11号文件到新《中华人民共和国土地管理法》，是涵盖体制机制法制的综合配套改革，是20世纪90年代土地使用制度改革深化中打出的一套漂亮的“组合拳”。

在土地使用制度改革的第二个10年里，土地配置在制度格局上仍呈行政划拨与有偿出让并存的“双轨制”，而且划拨制度的范围还相当大；在土地出让市场中，协议出让方式被滥用，长期占据主导地位；招标、拍卖出让方式受到严重抑制，徘徊不前，长期冷冷清清。据2000年测算，在出让的土地中，运用招标、拍卖等市场公开竞争方式的比例，只有5%左右。实际情况表明，一些地方政府对土地供应方式的选择仍然有很大的随意性，在土地资源配置中仍然保留着很大的权力。相当一部分协议出让形同行政划拨，行政决定土地出让对象和价格的现象十分普遍，土地价格受到扭曲，长期被人为低估。以上情况表明，改革还不到位，土地市场制度还不健全，这正是土地市场失控、失序，国有土地资产大量流失和土地滥用现象难以消除的根本原因。

（三）第三个10年（1999～2008年）：土地招标、拍卖、挂牌出让制度快速推进，土地政策参与宏观调控体系建设启动，土地市场走向规范化

经营性用地协议出让被“叫停”是新一轮改革的重大突破。1997年10月，广东、浙江等省先后在全省范围实行经营性用地一律招标、拍卖出让的新政。率先变革的地区，消除出让方式选择上政策的模糊性，要求经营性用地无条件地采取招标、拍卖出让方式。1998年，国土资源部在总结地方经验的基础上，及时提出了经营性用地必须拍卖、招标的适用范围。

2001年出台的《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），是确立土地资源市场配置制度、规范土地市场的一个纲领性文件。文件第一次明确界定了国有土地招标、拍卖的范围，向经营性用地协议出让亮起了“红灯”。2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条明确规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

2002年，中纪委第七次全体会议把实行国有土地使用权“招拍挂”出让制度，作为规范土地市场、从源头上防治腐败的一项基本制度。同年8月，国土资源部和监察部联合下发通知，要求严厉追究经营性用地出让中出现违法行为的主管部门及有关人员的责任。2004年3月，国土资源部和监察部再次联合下发通知，要求当年8月31日后，各地不得再以历史遗留问题为由，不执行经营性土地一律公开竞价出让的规定，人们称之为“8·31”大限。这实际是协议出让经营性土地制度的“大限”。

引入纪检监察机制，强化推行力度，是土地“招拍挂”制度取得突破性进展的重要原因。1999年，全国只有广东、浙江、江苏等省全面建立招标、拍卖制度，到2003年年底，全国所有省（区、市）以及90%的市、县，都建立了这项制度。经营性土地使用权“招拍挂”出让土地面积占出让总面积的比例，2001年前都在5%以下，2002年就达到15%,2003年则达到28%。

市场供地制度在商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让突破后，几乎不停顿地延展到工业用地的出让。2004年下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）提出：“禁止非法压低地价招商。”“工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”围绕国务院新的部署，国土资源部制定了一系列配套政策和规章制度，制定了全国工业用地出让最低价标准，进一步细化了工业用地“招拍挂”出让的政策措施。短短两年多时间，工业用地“招拍挂”出让制度在全国基本确立。据初步统计，2006年9月至2007年8月底，全国31个省（区、市）都开展了这项活动，工业用地出让宗数6437宗，面积达2.11万公顷，成交价款达33.129亿元。

在土地出让制度实现新一轮变革的同时，土地政策参与宏观调控的体系建设也进入一个新阶段。21世纪初，我国又出现新一轮地方政府主导型的投资热。

2003年初，党中央、国务院作出加强和改善宏观调控的重大决策，要求在全国开展土地市场秩序治理整顿活动，清理各类开发区，严格控制建设用地，并提出要运用土地政策参与宏观调控。2004年，国土资源部将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标压减23.4%。国务院办公厅发出紧急通知，决定暂停农用地转用审批半年。2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），针对当时宏观经济形势和土地管理中存在的问题，就综合运用经济、法律和行政手段加强土地调控作用作出一系列规定。这个文件标志着我国土地政策参与宏观调控的架构体系初步建成。

运用土地政策调控宏观经济取得了显著成效。2004年，全国核减各类开发区4813个，占全部开发区总数的70%，压缩规划面积249万公顷，占全部开发区规划面积的65%，清理偿还1999年以来拖欠农民征地补偿费175.46亿元，清理出欠缴新增建设用地土地有偿使用费123.29亿元。2003年以来5年间，国土资源部严把“土地闸门”，土地供应回归理性，固定资产投资增速在2004年初达到峰值后持续下降，建设用地供应中存量用地所占比重多年保持在50%以上。

在治理整顿土地市场、参与宏观调控工作中，土地管理体制改革取得了重大进展。2006年，土地督察机构正式成立，在国土资源部设立国家土地总督察办公室，并向地方派驻9个国家土地督察局。两年来，土地督察机构在机构建设的同时积极开展监督检查工作，初步显示了应有的作用和威力。

21世纪以来这几年，集体非农建设用地流转制度创新的探索实践也取得可喜进步。这项制度创新最早可以溯源到20世纪80年代末。1987年起，江苏省南通市试行乡镇企业建设用地有偿使用制度。1988年起，山东省德州地区试行农村宅基地有偿使用。这两项改革试验后来在1992年全国清理农村乱收费工作中停止下来，但集体建设用地流转的制度创新活动在江苏、浙江等地仍在活跃开展。

1999年，国土资源部批准安徽省芜湖市为农民集体所有建设用地流转试点。从2001年到2003年，国土资源部有关部门先后在江苏苏州、河南安阳、浙江湖州、安徽芜湖和广东顺德5次召开土地制度创新座谈会，交流集体建设用地流转试点进展情况和经验，讨论研究有关理论和政策问题。在此基础上，国土资源部初步形成了规范集体建设用地流转的意见和办法。

在探索集体建设用地流转的同时，征地制度改革不断得到推进和深化。国土资源部自1999年开始先后确定在19个城市开展试点工作。2002年，国土资源部与中央农村工作领导小组办公室联合就完善和改革征地制度展开专题调研。2005年以来，国土资源部稳步推进改革，完善征地补偿办法。全国各地都制订了新的征地补偿标准，补偿标准普遍提高20%～30%；大多数省（区、市）改变单一货币安置模式，逐步形成多元安置途径；有24个省（区、市）出台了被征地农民社会保障办法。

21世纪以来这几年，我国国有土地资源配置方式在改革大转折中驶入了市场化轨道，实现了由行政计划配置为主向市场配置为主的重大转变，土地市场走向全面规范发展的新阶段。

二、30年变革的巨大成就

30年改革，使我国土地使用制度发生了历史性的根本变化。改革成就之大，市场威力之大，都超出人们原先想像。

（一）城镇土地市场运行的基本制度初步确立，多层次的土地市场体系基本形成

一是初步形成以国有建设用地使用权为核心的产权制度。明晰的土地产权，奠定了土地市场的基础，成为土地在流转中得以合理配置的最基本条件。二是基本建立了城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易制度。目前土地二级市场日趋活跃。据统计，1999年土地转让面积达34213.14公顷，转让金额达304.69亿元，到2007年，转让面积和金额分别达到62332.42公顷和7183.10亿元，分别增长了0.82倍和22.58倍。

（二）初步建立了土地政策参与宏观调控架构体系，形成了以供给、需求、价格管理为主要内容的土地市场监管体系

在供给管理方面、需求管理方面、价格管理方面和市场监管服务方面都建立了土地市场和城市地价动态监测体系、土地市场信息发布和查询制度等一系列规范性的制度。

（三）实行土地资源市场化配置，市场成为国有土地资源配置的主要方式

目前，市场机制在国有土地资源配置中已经占据主导地位。据统计，2007年全国出让土地面积为234960.59公顷，划拨土地面积为76087.97公顷，出让土地面积占划拨与出让供地面积总和的75.54%。以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的比例也逐年提高。从1999年到2007年，“招拍挂”出让面积占年度出让面积的比重由2.38%上升到49.92%。

（四）促进土地资源的保护和节约集约使用，土地资源利用效率显著提高

30年来，通过推行土地使用制度改革和征地制度改革，为保护耕地、节约集约用地找到了长期有效的制度基础。随着土地市场化程度提高，单位GDP和固定资产投资规模增长消耗的新增建设用地逐步降低。1999年单位新增固定资产投资消耗的新增建设用地为92.04公顷/亿元，2006年下降到9.61公顷/亿元；单位GDP消耗的新增建设用地，从1999年的25.27公顷/亿元，下降到2006年的7.77公顷/亿元。新增建设用地消耗减少，同时缓解了农地转用的压力。

（五）促进国有土地的资产化进程，为我国社会经济发展提供有力的资金支持

据统计，仅2000～2006年，全国土地出让总价款达到3.01万亿元，2007年一年则高达12216.72亿元。土地收益成为地方政府推进基础设施建设和城市建设的重要资金来源。在企业改革中，通过依法处置国有土地资产，推动了现代企业制度的发展。据不完全统计，1996年至2001年底，原国家土地管理局、国土资源部直接为240多家国有改制企业处置土地资产9.7万多宗，涉及面积17.42万多公顷，显化土地资产价值1600亿元。

（六）适应和促进社会主义市场经济体系的发展与完善

今天，离开土地市场，经济就无法正常运行。30年来土地市场的建设，从总体上看，适应并且促进了社会主义市场经济体系的发展，并与其他要素市场在相互协调中共同成长。土地市场的完善，促进了房地产市场的发展和规范，我国人均住房面积由改革开始时的6.7m²增加到现在的28m²。目前，土地抵押贷款已成为金融市场的重要交易品。1998～2005年，全国土地抵押面积达985.56万公顷，抵押金总额达73385.77亿元，抵押金占当年固定资产投资总额的比例由4.31%提高到26.98%。

三、30年改革的基本经验

30年来，我们在取得土地市场制度建设巨大成功的同时，创造和积累了丰富而宝贵的经验。

（一）坚持以社会主义土地公有制为基础，不断改革计划配置土地资源的旧体制

30年改革的结果，不仅打破了束缚土地市场配置的旧体制，创造了富有生机、活力的土地市场体制，而且巩固和激活了土地公有制，使它在与市场制度共容中显示出基于私有制的国家所不具备的独特优越性。

（二）坚持以服务经济建设大局为中心，不断适应改革发展的新要求

在30年改革中，国土资源管理部门积极推动旧城改造、小城镇建设、企业改革、基础设施建设、房地产业、金融市场、资本市场等各项经济活动的发展，一个时期突出抓一项中心工作，集中力量解决主要矛盾，使中心工作和改革任务紧密结合，互相渗透，互相促进，同步发展。

（三）坚持以市场化改革为导向，不断完善市场配置土地资源的制度建设

纵观改革进程，市场配置土地资源的范围、规模和作用越来越大，制度化建设越来越完善，改革的市场取向越来越清晰。有人把改革中出现的问题，如土地投机、土地寻租、官商勾结牟取暴利等现象，归咎于土地的市场化改革。其实，这些现象恰恰说明改革还不到位，市场制度还不完善，只能用继续改革的办法来解决这些问题，而不是对市场体制说三道四，令改革半途而废。

（四）坚持以耕地保护为前提，不断促进节约集约用地内在机制形成

建立土地市场，目的就是要通过价格杠杆和竞争机制的功能，激发用地者节约集约的积极性，促进土地资源合理配置、有效利用。归根结底，有效运行的市场，是保护耕地、优化用地的推动力量，而不是与之方向相反的力量。目前还存在的土地供求紧张局面，主要由于城乡建设用地低效利用，根本还在于市场配置资源的作用没有充分发挥。

（五）坚持以行政改革为关键，不断加强和改善土地资源配置的调控和管理

政府在建立和完善土地市场体制中具有广泛而深刻的影响和作用。政府在主导改革的同时，又要把自己变成改革的主要对象。实际情况表明，市场配置土地的体制能否确立并发挥好作用，关键在于政府职能转变和行政管理体制改革能否到位。从一定意义上说，30年的改革是“土地走向市场”和“政府退出市场”的演变过程，政府“退”的是对土地资源配置和土地市场的直接参与，“进”的是对土地市场的必要调控和监管。

（六）坚持以群众实践创新为动力，不断促进改革经验的制度化

30年的一项项改革，从酝酿到突破，从深化到细化，土地市场的一步步成长，最初都是来自实际诉求，来自群众首创。领导者的任务则是营造解放思想、实事求是的创新环境，尊重和保护群众实践中的大胆突破和创新，使实践证明行之有效的创新经验转化为成熟的政策，直至上升为法律制度。

四、土地使用制度改革新的任务和更大挑战

历经30年的中国改革，至今仍在途中。从党的十七大到2020年，是我国改革发展一个新的关键期。应当看到，目前我国土地市场培育和建设还处于初级阶段，市场配置土地资源的作用还很不充分。国有土地有偿使用制度和市场出让制度都还没有完全到位，征地制度改革有待深化，农村集体建设用地流转制度创新有待突破。从这个角度看，我国土地使用制度改革只走了一半的路。解决长期存在的难点和深层次问题，是下一步改革面临的艰巨任务和更大挑战。

（一）提升国有土地供应市场化程度，不断缩小划拨用地范围，进一步改变建设用地高比例无偿划拨和协议出让的局面

目前划拨用地占国有土地供应总面积的比例，1992年为97.2%,2007年仍高达22.25%。划拨用地总面积，1992年为8.07万公顷，2007年仍为7.61万公顷。改革近期目标是限制和缩小划拨用地范围，除军事、社会保障性住房和特殊用地外不再划拨，远期目标是停止划拨供地。在土地有偿出让中，协议方式到2007年比例仍达50.08%，应当陆续扩大“招拍挂”制度的覆盖面。

（二）深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，实现征地补偿定价市场化

目前征地权滥用的现象仍然比较严重，加快征地制度改革，近期重点是逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，远期任务是严格实行只有符合“为了公共利益”需要的用地才可以征收，而且逐步实行按市场价格补偿，其余建设用地须全部通过市场获得。

（三）实行集体建设用地有偿使用制度，实现城乡土地市场统一

国有建设用地和集体建设用地，同地而不同权不同价，这种根由城乡二元经济体制的土地使用制度，不仅使农民数量巨大的土地资产处于流失和呆滞状态，束缚了农村的发展，而且严重制约着农村集体建设用地盘活利用和优化配置。我国农村集体建设用地总量5倍于城镇建设用地。农村存量建设用地由于布局分散、利用粗放，可以调整再利用的空间很大，搞好了可以置换出数千万亩以至上亿亩建设用地。今后，确保18亿亩耕地总量，缓解建设用地紧张局面，主要出路无疑在于农村集体建设用地的调整再利用。这是我国土地利用一个全局性的大战略。而目前影响这个战略实施的一个重大制度障碍，就是农村集体建设用地法律地位不平等、产权限制严、市场缺失，不能在自由流动中盘整利用，本应随着工业化、城镇化发展而调整和优化的原有农村土地利用格局便难以变更。

按照党的十七届三中全会精神，加快集体建设用地使用制度改革和市场建设，实现城乡土地市场统一，关系到社会主义市场体系的完整，关系到土地利用和土地国策的落实，也关系到社会主义新农村的建设，已经成为保障经济社会和谐发展迫切需要解决的全局性重大课题，是下一阶段土地使用制度改革的一个重要目标和主攻方向。

㈤ 城乡一体化发展与土地制度改革

国家发展和改革委员会经济体制综合改革司司长孔泾源

一、经过30年改革之后，从城乡一体化发展的角度看问题，我们如何审视我国的城乡土地关系

从农地经营制度看，我们改变了传统计划经济体制下的人民公社制度，建立起了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，这是我国已经以法定形式确定下来的必须长期加以坚持的农村基本经营制度。

在农地制度之外的建设用地方面，虽然农村内部或多或少地引入了市场配置资源的机制，但城市从农村获得建设用地，按照现行法律规定，依然是先以较低甚至极低的价格征归国有，然后再投入市场，变成城市或国家建设用地。这里存在着由农村向城市的利益输送问题。无论从局部还是从全局看，国家、城市与农村的利益分配都存在着严重的扭曲与不公问题。

这种体制的长期延续，带来了一系列的利益和矛盾。

（一）政府会“理性”地以地生财

由于比较效益的存在，国家或城市政府出于发展工业、经营市政、繁荣城市等诸多考虑，本身就会尽可能地取得土地。加上土地征收价格与土地市场价格的巨大差异，尽可能多地获取土地及其收益是不可抑制的利益冲动。

（二）抑制资源要素价格来发展非农产业

利用土地价格杠杆，尤其是低廉的征地价格，在用地问题上宽打窄用甚至宽打宽用亦在情理之中。这种制度设定显然侵害了农民利益，扭曲了利益关系，不利于节约集约用地。

（三）城市优先发展战略不可能改变

城乡建设用地市场的分割和土地二级市场增益向非农产业和城市建设的转移，不仅使历史上已然形成的城乡二元结构和城乡差别依然故我，而且也是若干年来城乡差距进一步拉大的重要原因。这种情形不改变，无论怎样强调“三农”的地位，城市优先的客观态势将难以改观。

（四）这种制度安排损失的不只是土地使用效率

由于政府能够合法地通过征地方式取得廉价的土地，使之在用地价格的博弈上有较大的回旋余地，这就有可能以农民群众的利益、不同层级政府的利益、市场竞争的公平环境等为代价，来招商引资或进行其他用地安排，除会导致土地和效率损失之外，或许还有从市场竞争、地区竞争的公平性到政府的公正性与公信力的损失。

二、经过30年改革开放之后，这种城乡土地关系即用地体制还能否延续或会遇到哪些方面的挑战

（一）市场法则的约束

尽管政府具有征地权力和垄断二级市场的地位，土地的真实价格往往难以实现，但面对市场主体用地竞争的格局以及次级市场对土地价格的反应，包括政府、农民等在内的各前置主体都有呼唤、发现乃至实现土地真实价格的要求，这也是逐步统一城乡建设用地市场的动力所在。

（二）比较利益的约束

由于工业化、城市化加快发展，与之相关的非农产业和基础设施建设加快，农地转为非农用地的速度也随之加快。在一些地区尤其是城市周边地区，以地生财或发展非农产业的机会迅速上升，农民不再满足于单纯的农转非的就业安排，强烈要求分享土地收益，已转为城市居民的甚至要求实行“非转农”。

（三）资源短缺的约束

土地资源是不可再生的资源，征一亩地就少一亩地。而且适合工业和城市发展的土地都在较为平坦的地区，这些地区往往也是耕地比较集中的地区。土地使用不可能长期以粗放式的方式进行开发，更不可能永远以征地方式来进行资源配置。

（四）利益冲突的约束

传统的土地配置理所当然地侵蚀了农民利益，得益更多的是当地政府或相关用地者。由此派生的利益冲突与矛盾，随着工业化、城市化发展会日益突出。近年来由此引发的群体性事件不在少数，也恶化了干群关系，损害了政府的公信力。

三、如何建立适应社会主义市场经济要求、城乡统一的建设用地制度

按照社会主义市场经济的要求，统一配置城乡建设用地资源，至少需要解决这几个方面的问题：

（1）对市场主体加以界定。农村土地主体究竟是政府还是农民集体，这个问题不解决，市场配置资源就是一句空话，其他利益主体随时都可以插手其间。

（2）必须解决市场统一配置土地资源的体制机制。不同地区土地资源的需求是不一样的，城市周边与穷乡僻壤、东部和中西部的土地资源的价格也是不一样的，市场统一配置资源就是要在较大范围内使用土地，以最有效率、节约集约方式或机制，将有限的土地配置到急需用地、产业集群程度较高的地区。

（3）必须建立起相应的组织体系和交易平台。在改革试验中，一些地区开始试行这样或那样的机构，但说到底，还要从政策法规和约束交易双方的制度层面进行基础性建设，包括现行法规的修订和完善，以及建立健全土地市场交易机制和交易平台。否则，市场就无规则可循，发现价格就没有体制基础。

（4）要建立利益共享机制。土地收益不简单地是哪个地区或哪个群体的独有收益，建设用地投入市场后，其增值收益要在国家、集体和农民之间进行合理分配。比如，在英国，土地用途可以改变，土地使用权可以转让，但因为其他外部条件变化而增加土地收益，国家会征收发展税。

（5）要健全土地规划管理机制。因为土地不是简单的商品，而是不可再生的稀缺资源，要严格保护耕地，使土地利用与经济社会发展乃至生态环境相协调，必须进行规划管理和用途监管。

四、重新构建城乡土地关系必须注意的几个问题

（一）处理好改革创新和依法行政的关系

一方面，我们要重建城乡土地关系，要打破旧的体制，改革旧的法规。另一方面，在现行的法律法规中，主要制度和核心部分依然是合理的，在这方面要审慎地处理好依法行政和改革创新的关系。

（二）处理好敢闯敢试与风险管理的关系

即一方面在改革上要提倡敢闯敢试，尽快完善制度，另一方面对不可预测的风险，要进行有效防范，必要时进行改革试验项目管理。

（三）处理好保护耕地与发展建设之间的关系

这个关系将会是长期困扰我们、又必须解决好的一个问题。

（四）处理好局部利益和全局利益的关系

有些建设项目或者建设用地从局部看是必需的，但是从全局看很可能就会影响大局或可持续发展。

（五）有相应的区域政策

因为不同的地区土地的稀缺程度、土地质量和可开发性是不一样的，其用途及效益也会有很大的差别。

㈥ 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的暂行条例是什么

1、为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

2、国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

3、中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

4、依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

5、土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

6、县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

7、土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

㈦ 什么是国有土地有偿使用制度

国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
由来：这种模式首先在深圳使用，这种模式解决了深圳特区建设的资金问题。
国有土地有偿使用的法定方式包括：
(1)土地使用权出让；
(2)土地使用权租赁；
(3)土地使用权作价出资或者入股。
此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。
一、国有土地有偿使用的法律法规和政策依据
我国实行国有土地有偿使用制度，是国家通过一系列法律法规政策和纪律规定，逐步建立和完善起来的。
（一）法律法规
1．《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，对国有土地有偿使用制度进行了明确规定。
（1）除国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得外，其他建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；
（2）土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；
（3）通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。
2．《物权法》明确了建设用地使用权取得形式和使用方式。
（1）设立建设用地使用权，可以通过出让或者划拨等方式取得；
（2）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；
（3）严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确了土地使用权出让方式。
1990年5月19日颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），第13条明确规定土地使用权出让可以采取协议、招标或者拍卖方式。
（二）国务院、中央纪委文件
1．《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》要求：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以拍卖、招标方式提供。”
2．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出：
（1）严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录；
（2）国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地的供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。
3．《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》
2002年，国土资源部、监察部联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，明确要求进一步规范领导干部从政行为，严禁干预招标拍卖挂牌出让，将其作为国土资源管理的重要制度和政治纪律。
4．《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发〔2004〕3号）
2004年年初，中纪委监察部下发了3号文件，就领导干部利用职权违反规定干预和插手经营性土地使用权出让行为明确了处理规定，加大了对违法违纪行为的查处和惩治力度。
5．《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号）
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确要求严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确了历史遗留问题的界定和处理时限，要求扩大国有土地使用权出让的公开力度。
6．《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）
2007年4月，国土资源部、监察部联合下发了《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，明确规定政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。
7．《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）
2008年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求深入推进土地有偿使用制度改革。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。
（三）国土资源部相关政策规定
1．《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）
文件规定：符合划拨用地目录范围的国有建设用地，可以划拨方式使用，不符合划拨用地目录的，应有偿使用。
2．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）
2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了招标拍卖挂牌出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；规范了招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行，按照国务院有关文件要求，进一步完善了招标拍卖挂牌出让土地使用权制度。
3．《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
2003年6月，国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，要求出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
4．《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）
国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，明确了国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
5．《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）
1999年11月25日发布的《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号），就进一步加强土地资产管理提出了六个方面的要求：一是提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务；二是区分类型，合理处置，完善土地资产配置体系，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组；三是明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管；四是发挥土地资产效益，优化资产结构，减轻企业负担，促进国有企业减债脱困和安置职工；五是明确供地政策，完善土地市场，为国有企业改革和发展创造良好的外部条件；六是依法行政，规范操作，切实做好国有企业改革中的土地资产管理工作。
6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）
44号文按照国务院关于减少政府对经济事务审批事项，强化监督管理的精神，对土地估价结果确认与土地资产处置审批进行了改革。一是取消土地估价确认审批，实行土地估价报告备案制度；二是改革土地资产处置审批管理，企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。三是明确改制企业土地资产处置政策。企业原使用的划拨土地，改制后符合划拨用地范围的，仍可继续以划拨方式使用；四是进一步明确企业的国有划拨土地权益及核定原则；五是规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用，对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批；六是细化了土地资产处置方案的报批程序。
二、国有土地有偿使用范围的确定
依据上述法规和政策，各地市、县政府国土资源行政主管部门在供应国有土地时，应当把握三个方面：
1．符合《划拨用地目录》的建设用地，申请划拨使用的，可以划拨方式供地。
2．不符合《划拨用地目录》的建设用地，应当一律以出让、租赁等有偿使用方式供应。
3．原划拨建设用地应分类处理。
现有城市划拨用地绝大多数是在《城市房地产管理法》实施（1995年1月1日）前供应的，根据法律上“从旧从轻”的原则，分两类情况处理：
（1）现有划拨用地如果不发生改变，不应强行要求立即实行有偿使用，可以继续以划拨方式使用；
（2）如果原划拨土地改变用途或发生转让、企业改制时，应当与《划拨用地目录》核对，改变后不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理出让、租赁等有偿使用手续；改变后仍符合《划拨用地目录》的，经批准可继续以划拨方式使用。
三、国有土地有偿使用方式
目前我国实施的土地有偿使用方式主要有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营四种方式。《土地管理法实施条例》第29条规定：国有土地使用权有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股。
因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。
1998年发布实施的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中提出国有企业改制中涉及的划拨土地使用权经批准可以采用“授权经营”方式处置，因此授权经营也属于土地有偿使用方式之一。

㈧ 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的介绍

1990年5月19日国务院令第55号发布，自发布之日起施行。为了改革城镇国有土地使用制度，合理专开发、利用、属经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。全文共八章五十四条。

㈨ 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，是1990年5月19日国专务院令第55号发布，自发布之日起施行属的。
为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
全文共八章五十四条。
目前该条约依然有效。