房地变物权

Ⅰ 房地产物权的设立,变更,转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自()是发生效力

C登记机构记载于房地产登记薄

Ⅱ 动产物权和不动产物权区分的法律意义

不动产主要指抄土地及袭土地上的定着物，动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。

Ⅲ 房产物权纠纷案件

您好，
不动产物权归属可提民事诉讼
现实中，围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记，就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的，应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。
对此，《解释》规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
未经预告登记权利人同意 转移不动产所有权无效
老百姓买房最怕交付房款之后，房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度，是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。
为此，《解释》第四条明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

Ⅳ 房地产物权包括哪些

两种分类：
1、房屋所有权，土地使用权，租赁权，抵押权，地役权及其他他项权利（采光，通风，通行）。
2、占有权，使用权，收益权，处分权。

Ⅳ 房产物权是什么

包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。

(5)房地变物权扩展阅读

不动产归属

物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；

在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。

对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。

参考资料来源：网络-不动产物权

Ⅵ 我国物权法规定的什么是“房地一体主义”

“房地一体主义”主义就是抵押、查封和处置的一并性。具体表现为以下三层含义：

一、房地一并抵押原则，也即房和地，要抵一起抵。

《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条都规定了应“同时抵押”。《物权法》第182条除规定了应“一并抵押”外，还规定若只抵押一个时，另一个“视为一并抵押”。

据此，当地上附有建筑物时，房和地应一并抵押，若单独办理房产抵押的，物权法强行规定“视为一并抵押”，反之亦然。

二、房地一并查封原则，也即房和地，要封一起封。

2014年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第6条规定，房屋所有权和土地使用权属同一权利主体时，应当“同时查封”。

2014年10月出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条对此进行了弥补，该条规定，除房地权属分属不同的主体外，“查封一个及于另一个”。

三、房地一并处置原则，也即房和地，要卖一起卖。

2007年施行的《物权法》第146条、第147条又分别确立了“房随地走”和“地随房走”原则。

(6)房地变物权扩展阅读：

房地一体原则的例外

（一）划拔土地上及其建筑物

根据物权法第182条的规定，房地产抵押权一经设定，抵押标的物即自动涵括了设定抵押时的建筑物所有权及土地使用权的全部价值。

但根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号文的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。

从而导致划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

（二）土地租赁中的房地分离

根据《土地管理法实施条例》第29条第2项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章之规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用。

承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体的局面出现。

（三）物权法第142条但书所指的房地分离。

《物权法》第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该条但书中对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的，按房地分属不同的民事主体处理。实践中，该种情形主要发生于：

一是该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，但为逃避税收等没有办理变更手续，地上建筑物实际上是由他人受让土地后建造的。

二是地上建筑物等是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如联建、合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有。

三是建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。

四是部分市政基础设施建设中，是通过TOT等方式进行的，政府部门按照特许经营协议的约定，将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方，但并不转让变更土地使用权的权属。

那么如果投资方另行增设的地上建筑物、构筑物等，将直接导致地上建筑物与土地在经营期内分离。

Ⅶ 《物权法》对房地产业的影响

《物权法》确立了物权概念，明确了权利人对物享有排他的权利，规定了物权强有力的保护制度，对涉及不动产投资、开发、建设、经营的房地产业影响深远，它对现行的房地产管理方式、方法提供了新的执行制度，为房地产相关的法律法规的完善提供了充足的预留空间，房地产行业需要正确的对待《物权法》，物权法对未来房地产行业的发展将会主要产生以下影响：
一、《物权法》对土地出让、取得和开发进行严格规定
1.《物权法》对土地出让方式进行严格规定
《物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。该项规定强化了土地出让制度，有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性，同时也保证了土地资源的合理配置，保证政府能够获取土地收益，维护了国家的利益。
2.《物权法》对土地取得和开发进行严格规定
《物权法》第四十三条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第一百二十八条规定：“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》做出这样的规定在一定程度上限制了市场上的土地供应量，这就可能会增加房地产开发的成本，并且影响房地产开发的速度，那种直接与集体经济组织或者地方政府协议征收土地的不规范方式将很难继续实行。这就要求房地产企业在征收集体所有的土地时应当核实其具体权限，编制具体流程，规范运作。
二、《物权法》明确住宅建设用地使用权的期限对房地产业的影响
1.使“有恒产者有恒心”，为房地产业的长远发展奠定基础
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这种规定让置业者对持有私产更有信心，为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础。
2.续展土地使用权年限有利于提升房产的内在价值和建筑品质
《物权法》关于续展土地使用权年限的规定消除了产权延续的问题，解决了土地使用权到期后的地产处置纠纷，保障了公民私有财产权，将进一步激发购房者和投资者购房置业的欲望，为开发商创造和扩大潜在的市场，有利于促成房地产市场持久的购买需求。另外，该规定还有助于提高住宅建筑质量，因为所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的期限，而并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地仍然将收归国有，这样一方面提醒广大业主要好好保护自己的物业，积极交纳物业管理费，70 年以后只要建筑物还健康，那么物业还是归业主所有。另一方面，今后房地产开发企业将更加关注产品质量和品牌的建设、购房者将更加关注房地产的整体规划、设计、建筑标准、房产质量及其使用寿命，使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。
三、《物权法》关于征地拆迁的规定对房地产行业的影响
1.《物权法》严格规定拆迁条件，改变了房地产业的发展模式
《物权法》第四十二条第一款规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收；征收的前提必须是为了公共利益的需要，这样可以在一定程度上杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象，这将从根本上改变房地产业的发展模式，特别是一些与政府联系紧密的开发商，如果不改变其运作方式就有被淘汰的风险；征收必须依照法律规定的权限和程序进行。也就是说不是为了公共利益需要不得征收，征收的主体是国家，其他任何组织、单位和个人无权征收。征收不等同于拆迁，也不一定导致拆迁，但主要是通过拆迁方式实施；拆迁也不应该就是征收行为，应当包括征收和征用以及非公益性拆迁。由此我们可以作出以下判定：一是城市房屋拆迁作为城市建设基础性的公益事业，将主要以征收方式进行；二是政府作为征收行为的主体成为拆迁人，与被拆迁人不是平等的民事主体间的法律关系，而是行政法律关系；三是非公益性拆迁将成为真正意义上的民事法律关系，由于补偿安置标准等方面的突出矛盾，加之缺乏相应的强制执行力，其拆迁数量将会很少，甚至将基本退出拆迁领域。
2.《物权法》关于拆迁补偿的规定增加了开发商的开发成本
《物权法》第四十二条第二款规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”可以看出《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。原来征收农村集体所有土地的补偿有三个部分：土地补偿、安置费、青苗费，《物权法》为了更加充分的保护农民的利益，增加了一项社会保障，这种保障不仅要保障农民当前的生活，也要充分考虑到他们以后的生活，它体现了政府对农民生活问题的现实关注，但是无疑会加大开发商的拿地成本，延缓房地产开发的速度，对其资金实力是一个严峻的考验，从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。
《物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这一规定保护了物权拥有者的权利，如果国家为了公共利益的需要而征收私人财产，这样少数人就要牺牲自己的合法的权利来满足更大的利益也就是“公共利益”,因此这少数人的合法权利必须要由国家来予以补偿。但必须看到在另一方面来讲，这些规定可能会增加房地产商开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度而影响房地产开发的速度，比如《物权法》出台后各地出现的“钉子户”正是这种可能性的反应。
这一立法更加符合我国人多地少的基本国情和严格保护耕地的宗旨,对今后的土地利用将产生重大的影响。从宏观层面看,随着土地供需矛盾日趋加 剧，国家必然会采取更加科学、严厉的政策调控房地产用地，促使房地产开发向节约型方向转变。从微观层面看，由于土地征收必须满足公共利益之需,因而以经营性为目的的土地征收难度和成本将大大提高。因此，可以预见，今后房地产增量用地将受到较大的限制,特别是大面积农用地转为房地产用地的现象将得到有效遏制，使房地产企业储备土地难度加大，城市存量土地和闲置土地将得到有力的挖潜，尤其是《物权法》第143条关于建设用地使用权转让的有关规定，更有利于房地产企业盘活存量土地，土地的利用效率和强度将得到合理提升,节地型住宅将成为政府调控的主导方向。
四、《物权法》关于登记制度的规定对房屋销售的影响
我国目前实行的不动产登记，主要采取分部门、分级登记制度。以房地产权属登记为例，国内房屋和土地登记仍分别隶属房产和土地两个管理部门。这种登记方式不但增加了房地产交易环节和成本，而且容易产生房地产权属不清，以致交易安全难以得到保障。为进一步规范不动产登记制度，《物权法》第二章第一节作出了多项创新性规定,确立了不动产登记生效原则，建立健全了不动产统一登记和预告登记等一系列制度，大大提高了不动产登记的公信力和房地产的交易安全。
1.统一登记制度可以有效的规范房地产开发和销售行为
不动产登记是建立物权制度的重要基础，是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门 ,多头登记、重复登记、遗漏登记，资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担，统一登记机构势在必然，《物权法》的颁布将促使政府加快改革建筑物与土地分设登记的不合理现状，建立统一的城乡房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来，《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责，但国家实行统一登记制度的规定，将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象，使交易过程更加清晰、统一，产权更明晰，同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割，提高登记效率，降低交易成本。对房地产开发企业而言，由于统一登记制度的建立和完善,房地产权属清晰、资料易于查询，企业的开发投资将会得到有效保障，可以有效规范房地产开发和销售行为，并购风险会大大降低。
2.预告登记制度可以有效的保护购房者的利益
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是不动产登记的一种特殊类型，它从法律层面上以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权，稳定了不动产交易秩序，因为在商品房预售制度下，经常出现购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，在等待产权证下达期间，卖房人又把房子转卖给了别人或者用已销售的房子抵押贷款的现象，这些行为严重损害了购房者利益。因此，实行预告登记制度，将对当前房地产市场普遍存在的商品房预售起到极大的规范和约束作用，不但可以保障相对弱势的购房人的权益，而且制约了开发商的投机行为，使其诚信经营，有效预防“一房多卖”等现象的发生。从另一方面讲，开发商可以充分利用预告登记制度，及时推进期房的销售，及时回笼开发资金。
五、《物权法》对解决物业管理中存在的问题产生深远影响
1.规定了“建筑物区分所有权”
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这是第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念，由此可以看出业主的建筑物区分所有权主要包括三个方面的权利：一是对专有部分的专有权；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权；三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发,明确规定了建筑物区分所有权，但是对于车库、车位共有部分的归属问题在操作上还是比较复杂，也为开发商留出了空间，有待出台相关的法律法规明确其归属和管理方式，以减少相关的法律纠纷。
2. 改变了传统的物业管理方式
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建议单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业管理公司应当根据业主的委托对建筑物及附属设施进行管理，并接受监督。”《物权法》赋予了物业管理企业之外的其他管理人可以对小区进行物业管理的权利，也就是说由非物管企业或没有物管资质的企业可以从事物业管理，没有取得物业管理职业资格证书的人也可以从事物业管理，这对于实施资质管理制度的物业管理行业来说提出了新的命题，对房产管理部门进行物业管理提出了新的挑战。
3.《物权法》对开发商的权利也进行了保护
《物权法》除了保护业主的合法权益外，《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然，业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇，只有那些真正为业主服务的，才会在同行业的竞争中优胜劣汰，在无形中,通过物业管理的重新洗牌，进一步实现房地产市场的规范与合理发展。
4.《物权法》进一步明确了业主委员会的法律地位，保护业主权利
《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。这一规定明确业主对小区的管理职责和权利，也明确了对建筑物区分所有权权利的行使。对于业主委员会,在一定程度上可以以原告身份提起诉讼，解决了现阶段争论比较多的业主委员会诉讼主体这个问题，将有利于业主进行权益的申张，保护弱势群体的合法权利。从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议，而非管理与被管理的公权关系。《物权法》其法律管辖范围涉及人民群众切身利益的方方面面，特别是在老百姓关心的土地、房屋问题上有了明确的法律规定，这必将对我国房地产行业未来的发展产生深远的影响。
六、《物权法》对物业税的征收提供了法律保障
《物权法》规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。财产平等是《物权法》最重要的基本原则,不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。《物权法》明确了对私人财产的保护,对物权的归属和利用作出了全面规定,不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据,也对物业税的开征提出了法律要求。开征物业税有利于规范房地产市场税收体系 增加保有环节税收,抑制房地产市场需求,减缓房价上涨速度。但是目前,物业税开征的法律、制度环境仍不完善,产权不明晰的情况大量存在,不动产登记制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,这些法律和制度上的障碍还需要进一步解决。

Ⅷ 房地一体（房随地走地随房走）的概念最早在哪部法律中体现

房地一体（房随地走地随房走）的概念最早在体在《中华人民共和国物权法》，该法第回146条对“房随地走”答作了规定，第147条相应地对“地随房走”作出规定。
物权法第147条和第146条规定几乎是“～个硬币的两面”。从结构和内容上都可以把第147条看作第146条的反转。这两条实际上是一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允把“房”和“地”转让给分别不同的主体。

《中华人民共和国物权法》
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

Ⅸ 动产物权和不动产物权区分的法律意义是什么

不动产主要指抄土地及土地上的定着物，动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。