土地使用权用途变更的几种情况

❶ 土地使用权出让合同规定的用途或条件为什么不可以变更

一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。

即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。

❷ 土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更

一般情况下，土地来使用者应按土自地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

❸ 改变土地用途该如何办理手续

划拨地改变用途
经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：
1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。
出让土地使用权改变用途
土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定分两种情况处理：
1.出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。
2.出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。
出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。
土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让年期下的土地市场价格－原用途在批准改变用途时剩余年期下的出让土地市场价格。

❹ 改变土地用途的准确意思是什么

改变土地用途即土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更。
土地使用权变更主要有以下几种类型：
a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；
b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；
c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；
d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；
e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；
g.更改土地使用者名称、地址等。

依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：
1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意
土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。
土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。
2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同
土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市[2] 规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。

❺ 土地使用权用途发生改变的会计处理问题

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但属于投资性房地产的土地使版用权，权应当按投资性房地产进行会计处理。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。(我们不要把土地的价值转入在建工程成本)
2.企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配;确实难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权而用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产。

❻ 土地用途发生变更后使用权是否有效

《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地；三级分类32个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
2.擅自改变土地用途处理的法律规定
《土地管理法》第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《城市房地产管理法》第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……第（五）项法律法规规定的其他情形。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
从上述相关法条中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权。二是符合城市规划的，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。 根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定来正确合理地使用土地资源，这是一个基本原则。 注意：擅自改变土地用途是一种违法占地行为，若不及时办理变更用途的相关手续，将会造成新的土地产权矛盾和纠纷。

❼ 改变土地用途该如何办理手续

变更土地登记手续：

1. 因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的,土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内,持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

新建设项目用地的土地使用者,在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续,待建设项目竣工验收后三十日内,再正式申请土地权属变更登记。

2. 以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内,持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。

3. 因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的,土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内,持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后,再申请土地权属变更登记。

4. 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有关各方在主管部门批准后三十日内,持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。

5. 依法继承土地使用权的,继承人在合法继承权确定后三十日内,持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。

6. 因处分抵押财产而取得国有土地使用权的,抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人,在土地权利变更之日起十五日内,持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。

7. 交换、调整土地的,交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后三十日内,持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

8. 出租国有土地使用权的,土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。

9. 抵押国有土地使用权的,土地使用权抵押人和抵押权人,应在抵押合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。

一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。

10. 因土地权属变更引起他项权利转移的,由土地所有者或土地使用者同他项权利者,在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。

11. 土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的,土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后三十日内,持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。

12. 登记的土地用途发生变更的,土地所有者、使用者在变更批准后三十日内,持有关批准文件向土地管理部门申请土地用途变更登记。

(7)土地使用权用途变更的几种情况扩展阅读

《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条：

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。