一、一般纳税人
(1)转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可选择适用一般计税方法,也可以按财税〔2016〕47号文件规定选择适用5%的征收率差额征税。
(2)转让2016年5月1日后取得的土地使用权,则必须采用一般计税方法,且不适用减去土地使用权原价的差额扣除,根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里只规定了房地产公司销售自行开发房地产项目可以适用土地差额扣除,其他没有差额扣除的文件依据。
二、小规模纳税人
(1)转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择按3%的征收率全额计税,也可以选择按财税〔2016〕47号文件规定采用5%的征收率差额计税。
(2)转让2016年5月1日后取得的土地使用权,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税。
(1)土地使用权差额征收扩展阅读:
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。
❷ 以房换房是的契税是就差额部分证税还是全额证税
以房换房是的契税是差额征税,是根据其交换的土地使用权、房屋的价格的差额来计算征缴的。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条
契税的计税依据:
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
(2)土地使用权差额征收扩展阅读
依据《中华人民共和国契税暂行条例》第五条
契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:
应纳税额=计税依据×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
第六条
有下列情形之一的,减征或者免征契税:
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;
(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;
(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;
(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
第七条
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。
第八条
契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第九条
纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
❸ 差额拨款事业单位是否可以通过地方土地划拨免土地出让金获得土地使用权
需要符合划拨用地目录。
如通过其他方式实现类似的效果,请咨询当地政府或国土部门
❹ 无形资产在处置时差额计入营业外收支,那么,投资性房地产中的土地使用权处置时计入什么
1》概念搞混了你,抄投资袭性房地产算是企业的日常经营活动范畴,处置时候不是直接确认差额,而应该分部确认,
《举例》成本法简单举例:处置投资性房地产土地使用权, 收到银行存款
借:银行存款
贷:其他业务收入
把投资性房地产账面价值转到其他业务成本
借:其他业务成本
投资性房地产减值准备
投资姓房地产累计摊销
贷:投资性房地产-土地使用权
差额么 肯定计入了当期利润中!
❺ 营改增后,哪些项目可以差额征税
金融商品转让。
经纪代理服务。
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租版赁业务的试点纳税人提权供的融资租赁服务。
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供的融资性售后回租服务。
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的纳税人2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务。
航空运输企业。
客运场站服务。
旅游服务。
建筑服务。
房地产开发企业。
销售不动产。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权。
特定企业为公益性机构接受捐款。
劳务派遣。
人力资源外包服务。
安全保护。
中国证券登记结算公司。
❻ 什么是差额征税
差额征税原先是营业税的政策规定,即纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他纳税人的规定项目价款后的销售额来计算税款的计税方法。
营改增后,支付给其他纳税人的支出应按照规定计算进项税额,从销项税额中抵扣。但由于原营业税差额征税扣除范围较广,差额征税在营改增后的多个行业中都还有所保留。
(6)土地使用权差额征收扩展阅读:
增值税差额征税的备案手续,纳税人需提供资料如下:
一、《纳税人减免税申请审批表》(一式两份);
二、取得的合法有效凭证(核查原件后留存复印件):
1、支付给境内单位或者个人的款项,以发票为合法有效凭证;
2、支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;
3、缴纳的税款,以完税凭证为合法有效凭证;
4、融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金,以承租方开具的发票为合法有效凭证;
5、扣除政府性基金或者行政事业性收费,以省级以上财政部门印制的财政票据为合法有效凭证;
6、国家税务总局规定的其他凭证。
7、税务机关要求提供的其他资料。
纳税人办理期限:纳税人应向主管税务机关提请备案,经税务机关登记备案后,自登记备案之日起执行。服务承诺办结时间(工作日):7个工作日。
❼ 转让土地使用权按差额征收营业税吗
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16 号)中规定的“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”,所以,转让土地使用权按差额征收营业税。
一、营业税的含义:
营业税,是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。
二、征税范围:
营业税的征税范围可以概括为:在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
1、在中华人民共和国境内是指:
(1)提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内;
(2)所转让无形资产(不含土地使用权)的接受单位或个人在境内;
(3)所转让或者出租土地使用权的土地在境内;
(4)所销售或出租的不动产在境内。
2、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围,不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务,也不属于营业税的应税劳务。
3、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。
三、计算方法:
1、营业税应纳税额=计税营业额×适用税率;
2、营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
3、营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%,出售、出租无形资产为5%,销售不动产为5%。
❽ 我公司因政府性般迁购买了土地修建厂房,收到政府财政拨回的土地差额补助款须要缴税吗
营业税:《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)文件规定:纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税。
土地增值税:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定:因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,看看土地征用补偿办法。或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
财税[2006]21号文件规定:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指生产过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),学会征用土地补偿费包括。而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
企业所得税:根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)规定,企业政策性搬迁和处置收入,是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因,企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入,以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行所得税处理:
⑴企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产),或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额。
⑵企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额,计入企业当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
⑶企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。
⑷企业从规划搬迁次年起的5年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在5年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理。
❾ 转让外购的土地使用权及地上建筑物,可否差额交增值税
不能,不属差额征税范围