房屋外墙的所有权和使用权

⑴ 物权法规定 私人住宅 外墙体 归谁所有

对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。

针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。

首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。

事实上，建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。这是因为，墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果作为专有使用则不利于整体建筑物的维护和管理。

(1)房屋外墙的所有权和使用权扩展阅读

建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”

《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

⑵ 自己房子的板下外墙是否是自己的所有权

外墙共享

⑶ 关于购房合同中小区楼宇外墙约定是否有效的咨询

从出让房屋的法律行为来看，外墙作为房屋结构不可分部分，出让人开发商必须而且已经对外墙进行了转让，按照物权法定原理，目前法律中还没有关于保留外墙面使用权或收益权的房屋转让规定，所以外墙面使用权作为所有权的一项权能也已经转让。如果在同一合同中又对外墙面使用权约定归属于非所有权人，显然开发商此时不可能是出让人，“区分所有权人全体”才是有权的出让人，而“个别的区分所有权人”也不享有对外墙面的“单独”处分权利，因此购房人与开发商签署的该约定条款，是无处分权的“个别区分所有权人”对属于“区分所有权人全体”的共有的外墙面使用权进行了处分。

按照合同法，这样的条款属于效力待定条款，是无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认该合同始为有效。从逻辑上讲，每个区分所有权人同开发商签署的都是效力待定条款，其全部集合也不能说明就是“各所有权人一致同意。”

如果开发商要主张该条款有效，则其应该能够证明每个区分所有权人与之签署该条款的“单独”处分行为系经过“区分所有权人全体”授权或者为“区分所有权人全体”行使处分权的方式或者得到“区分所有权人全体”的追认。

因此，在房屋买卖合同签署时，购房人应该针对相关权利作出限制性约定，比如可以补充约定对外墙面的使用收益归属于全体业主。而考虑到整个楼宇的外观和防止乱搭乱建，开发商提出将外墙面使用权归属于自己或物业公司等也是可以理解的，只是在约定时应该完善好相应的法律手续，以避免事后的尴尬。

⑷ 租赁商铺的外墙广告使用权到底属于谁

从现行法律法规的相关规定来看，屋面的所有权应当归属于全体业主。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，业主购买房屋的同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权; 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就说明，业主所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内的所有公共建筑，只要计入了公摊的范围，全体业主就对其享有共有权。由此可见，楼宇屋面的所有权是归全体业主所共有的。
因此从以上来看，商品房的屋面、外墙面的所有权是属于全体业主的。
所有权与使用权是不同的。
第一，从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权，比如房主可将房屋租给他人使用。因此，楼宇屋面的使用权经全体业主同意，可以让给开发商来使用。
第二，从商品房买卖合同示范文本的相关条款来看。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方应对楼宇屋面使用权的归属作出约定。那么，只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权了。
因此，开发商可以通过合同的约定，取得商品房的屋面、外墙面的使用权。所以在签订合同时一定注意合同当中对商品房的屋面、外墙面的约定。

⑸ 商品房外墙是不是属于个人所有

商品房外墙属于全体业主共有，不是个人所有的。

按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。

分析：对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。实践中，因广告、装修等事由常发生纠纷，理论界对商品房外墙面权利归属也有争议。

按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。

(5)房屋外墙的所有权和使用权扩展阅读

相关规定：

建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。

对外墙面使用权的行使及所得收益有法律规定。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”

《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

⑹ 楼顶使用权是否只归顶楼用户

从理论上说，屋顶因为计入了建筑的公摊面积，是属于全楼业主共有的，如果可以使专用，大家都能属用，如果需要维修，要大家出钱维修。

顶楼按照正常说法是属于公共部分的，不属于任何一户，也可以说任何住户都拥有所有权。但是，一般来说顶楼的话，都无人愿意管理，大多情况下，使用权都是属于顶层用户在使用。而且，很多老房子是没有物业公司的，以前也没有公共维修基金这个东西（那时候都是基建处），所以屋顶成了一个大问题。使用的时候大家都来用，坏了的时候大家都说是你家屋顶，他们不管。

(6)房屋外墙的所有权和使用权扩展阅读：

《城市异产毗连房屋管理规定》

第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。

⑺ 咨询下各位吧友，我房子的外墙是属于我自己的还是公共

如果你居住的是独体建筑（整个建筑中只有你一户居住），外墙属于你自有；如果是居住共体建筑（楼房）时，外墙和楼顶属于共有和共同管理权（共有物权）。

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分所有，是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。建筑物区分所有包括两部分：

1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分，在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。专有部分的形成条件有两个：

(1)构造上的独立性，也就是要有固定的遮蔽栏，与其他区分所有权人的专有部分相隔离。

(2)使用上的独立性，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准

2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分：

(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙等;

(2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;

(3)部分区分所有权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙

⑻ 商品房外墙面所有权及使用权属于开发商吗

不属于
属于所有居民共有，一般是由物业进行经营并将所得广告费用进行公示用于小区维护费用。

⑼ 房屋外墙空调位置使用纠纷

本案复应该属于相邻关系制纠纷，所谓相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。
相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失。在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。
放空调的地方应当是共用的，因为商品房所有权的范围是指有墙壁所构成的空间，而不包括墙壁的外空间。