违反城市规划土地使用权转让合同

① 签订土地使用权出让合同要注意哪些问题

签订土地使用权出让合同应注意的事项
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用权者向国家支付使用权出让金的行为。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地可以采用协议方式出让。土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容。
国 务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价格标准。由此可见，无论是通过 招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。如 果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不 同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
另外，土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。《城市房地产管理法》明确规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。

② 土地使用权转让合同的纠纷问题

1、道路分摊面积B平方米，我公司需要付款购买是否合理？？ 我认为不合理，应属无效：依据《中华人民共和国城市规划法 》规定：“含有城市公共设施、规划道路的属市政公共建设用地，法律规定不得转让。”
从你列的条款看， 合同如果明确了你们承担该费用，是需要你们承担的，不存在无效的问题。不是说你们购买了这个土地，这是分摊的费用而已。
2、如果第一条合理有效。那么在实际核发的《中华人民共和国国有土地使用证 》中道路分摊面积为 B+6224 平米，即比原合同规定多了6224平米的道路分摊。我公司对于这多出的6224平米的道路分摊面积是否需要补偿土地出让方？？ 我认为不需要补偿：首先合同第二条规定我公司购买实际占用面积A平米，道路分摊面积B平米；其次合同第五条规定“甲、乙双方确认，乙方共需支付土地使用权转让费共计人民币大写 xxxx元”，双方同意了确定的面积、确定的总价价格，风险合同双方共担。
具体问题是可以用显示公平或重大误解来撤销这个合同的，还是请律师介入比较好，有其他问题可以上www.laozhanglawyer.cn看看

③ 城市国有土地使用权出让，转让合同必须附具备什么条件

以下虽然是复制粘贴的，但也是经过挑选的，希望你仔细阅读。
一、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土 地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
二、国有土地的权属调查和资信能力调查。
1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证 上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的 同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以 免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
三、转让价格评估事宜
在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的， 市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府 可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构 估价，并经国土部门予以确认。
四、国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订 之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方 相互提供担保。
五、有关税费
转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担 问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正 常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
六、土地用途及相关用地条件的变更
1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及 相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要 经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用 途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土 地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权 随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达 到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地 使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门 和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
八、权属变更程序与支付转让价款问题
因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环 节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序 设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换 或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

④ 国有土地使用权转让合同

转让方(甲方)：

受让方(乙方)：

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地登记办法》等有关规定，甲乙双方就国有土地使用权转让与受让事宜，本着平等、自愿原则，订立本合同。

第一条转让地块概况

土地座落：

地号：土地证书号：

宗地总面积：m2转让面积：m2

使用权类型：终止日期：

批准用途：实际用途：

批准建设期限：实际投资比例：

国有出让土地转让时土地开发建设必须达到《国有土地使用权出让合同》所约定的条件，转让后原《国有土地使用权出让合同》所载明的权利义务随之转移。

第二条国有土地使用权转让后的终止期限不变，仍为甲方原土地使用证所载明的终止期限。若国家建设需要收回国有土地使用权的除外。

第三条根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先收购权。

第四条国有土地使用权转让价格及转让金支付方式：

(1)本合同项下地块国有土地使用权转让金每平方米为

元

(币种：人民币)

转让总金额(大写)(币种：人民币)

(2)付款方式：

第五条转让的地块，乙方须按原规定用途使用，确需改变用途的，须按有关规定办妥用途变更手续后方可转让。

第六条甲方须在年月日前将国有土地使用权交付乙方使用。

第七条甲、乙双方必须持有关手续到江阴市国土资源局土地交易中心共同签署本合同，办理国有土地使用权变更登记手续。不能到场签署需委托他人签订的，必须出具有效书面委托书。

第八条其他约定事项：

第九条本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成，可向当地法院起诉。

第十条本合同一式四份(须提供打印件原件)，甲、乙双方签字盖章有效，并经审核登记后生效，甲乙双方及土地交易中心各执一份，另一份用于办理土地变更登记手续。

甲方(盖章)乙方(盖章)

法定代表人(签名)法定代表人(签名)

地址：地址：

电话：电话：

合同签订时间：年月日

审核单位(签章)：

经办人(签名)：

（以上回答发布于2014-06-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑤ 土地使用权出让合同规定的用途或条件为什么不可以变更

一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。

即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。

⑥ 土地使用权转让需要变更出让合同吗

以出让方式取得的土地使用权在有效期内是可以转让的，《城镇国有土地使内用权出让和容转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。《土地登记办法》(2007年12月30日国土资源部令第40号)第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转移的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
根据 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如果受让方不改变土地用途的，按该条例第二十一条的规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。如果受让方要改变土地用途的，按该条例第十八条的规定，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。可以由出让方与原土地使用权人调整土地使用权出让金后，再办理转让登记手续。

⑦ 建筑密度违反土地出让合同规定，怎样处罚

我局组织人员对房地产开发项目用地情况进行了检查，发现有三宗国有土地违反了出让合同中建筑密度40%的规定。

针对以上三宗土地在使用中出现的情况，有三种处理意见。一种意见认为，这三宗地违反了出让合同中建筑密度40%的规定，属于违反《中华人民共和国合同法》，应提起民事诉讼，按《中华人民共和国合同法》有关条款处理；另一种意见认为，这三宗地违背了出让合同中所规定的建筑密度40%，扩大了建筑密度，也就是他们在房地产开发中利用了部分绿化用地和道路用地建房，扩大了建筑用地面积，使部分绿化用地和道路用地变成了商住用地，这部分土地属于改变土地用途，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十八条规定处理；再一种意见认为，这三宗地违反了出让合同中建筑密度的规定，属违反了土地出让合同中所规定的土地利用条件，应按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十七条和《中华人民共和国土地管理法》第八十条规定处理。

以上三宗土地使用是否违法?应怎样处理?江西省宁都县国土资源局 温春生

答：你提出的问题中，属于土地使用权人在确定的地块中，侵占了绿地面积，擅自扩大了房地产面积。该案土地使用权人虽然违反了国有土地使用权出让合同，但不能按照《中华人民共和国合同法》的规定向法院提起民事诉讼的方式来处理。因为国土资源管理部门是行政管理部门，其所管理的资源不是自己所有，与管理相对人不是平等的民事主体。如果管理相对人行为违反行政法，行政管理部门可以依照相关的行政法规定予以处罚；行政管理部门违法作出具体行政行为或行政处罚给管理相对人造成财产损失或人身伤害，管理相对人可以依照《中华人民共和国行政复议法》向上级行政机关提起行政复议，也可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向法院提起行政诉讼，还可以依照《中华人民共和国国家赔偿法》要求国家赔偿。

《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百二十七条规定，工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

分则中涉及的内容全部是民事主体之间的民事主体所有的经济财产活动，不包括由国家行政机关管理的自然资源。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。根据这一规定，只有民事主体之间发生纠纷，才可以向法院告诉主张自己的权益。

国有土地使用权出让合同的性质根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条、第二十一条、第二十三条的规定，是出让人与中标人、竞得人先签订《成交确认书》，依此再签订国有土地使用权出让合同，再依合同的约定付清全部土地使用权出让金，然后，再依法办理土地登记和领取国有土地使用权证书。也就是说，国有土地使用权出让合同是付清全部土地使用权出让金，申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书的有效凭据，也是行政机关监督检查土地用途的凭据，但不是提起民事诉讼的凭据。

由此可知，《国有土地使用权出让合同》与《中华人民共和国合同法》所说的合同性质是完全不同的，违反合同的处理方式和适用法律也不相同。

本案中，土地使用者可以改变土地使用权出让合同规定的土地用途，但必须依照程序。1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条与1994年发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条对此均有明确的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定是：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

土地使用者不按法定程序擅自改变土地用途属于违法行为，行政管理部门可以依照相关的行政法规定予以处罚。本案中土地使用者超过房地产面积，缩小绿地面积，属于建设用地范围内，部分改变土地用途，不是不同用途土地相互全部改变土地用途，不是全部改变土地用途，不适用《中华人民共和国土地管理法》第八十条。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”对本案土地使用者的违法行为，可按该条例第十八条规定予以纠正。

国土资源部政策法规司 陈战杰

⑧ 为什么说规划设计条件是土地使用权转让合同中的重要部分

《城乡规划法》 第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有内土地使用权的，在容国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
因此，没有规划条件的合同是无效的。并且规划部门审批你建房的图纸也是按照规划条件的指标进行审核的，房子建好后进行竣工规划核实，还是按照规划条件的要求进行的，可以说规划条件贯穿项目建设的过程，重要性就不用解释了吧，很重要呢。