景區經營權年限

1. 劃撥和出讓有什麼區別

土地使用權定義

土地出讓的定義：出讓土地是我國實行土地有償使用制度專以後出現屬的供地方式，用地人繳納土地出讓金，獲得一定年限的國有土地使用權（要注意有使用年限）。

劃撥土地是原來實行土地有償使用制度以前的供地方式，有償使用以後的基礎設施、公共建築也是劃撥土地。

劃撥和出讓是獲得國有土地使用權的兩種方式。

2.出讓劃撥的區別

劃撥土地沒有使用年限，但不能抵押、轉讓、出租，在轉讓的時候需要報國土資源局同意後，再補繳土地出讓金才能獲得出讓土地。

出讓土地有使用年限，但可以自由的轉讓、抵押、出租，轉讓的時候隨時可以辦理，不需要國土資源局同意。

希望以上回復能夠幫助到您！

2. 法律規定旅遊景區經營年限

你好！景區的經營年限沒有直接規定，但是不得超過土地使用年限，而商業、娛樂、旅遊用地的許可權為40年。

3. 旅遊景區如何進行收費權質押融資

一、可質押資產的類別
可以作為質押資產的產品，一般是各類基於穩定現金流且易於被准確估值的證券化和非證券化融資產品，如景區門票收費權和索道收費權。
由於收費權為景區企業帶來的收益的增長性和持續性較高，景區企業現金流穩定，可預測性強，除非發生大規模自然災害或疫病等，受經濟周期波動和市場變化影響相對較小，是可用來抵押的最佳資產類別。
在對資產進行充分評估後，銀行可通過向景區企業提供較優條件的授信，用於滿足景區建設或改、擴建的資金需求，並使景區收費權質押於銀行，門票和索道等收入在銀行專戶收支。
二、可質押資產的特徵
一般來說，可質押資產需滿足如下特徵：
1. 該類資產在未來一定時期內形成的現金流，可以同其他資產所形成的現金流相分離。即該資產權益相對獨立，抵押、質押或處置時不易同其他資產權益相混淆。
2. 現金收入流具有某種規律性，可以較為准確地預測。資產有較完備的歷史統計資料作為參考，收益預期明確、可測算，這是對穩定現金流估值的技術基礎。
3. 這種資產本身可以從持有者的資產負債表中完全被剝離出來。也就是說，該資產一旦被出售，在法律上可以確保與其母體不再有任何聯系，不再受其母體經營狀況、破產與否的影響。這是保證資產可以被有效處置的關鍵。
三、政策背景
政策方面，國家支持鼓勵旅遊企業採用門票質押的方式進行融資。
2012年2月16日，中國人民銀行、國家發展改革委、國家旅遊局、銀監會、證監會、保監會、外匯局就曾聯合發布《關於金融支持旅遊業加快發展的若干意見》，提出「鼓勵金融機構在依法合規、風險可控和符合國家產業政策的基礎上，探索開展旅遊景區經營權質押和門票收入權質押業務。」
2015年8月，國務院辦公廳印發了《關於進一步促進旅遊投資和消費的若干意見》，其中提到，要拓展旅遊企業融資渠道，積極引導預期收益好、品牌認可度高的旅遊企業探索通過相關收費權、經營權抵（質）押等方式融資籌資。
四、滿足條件的潛在客戶
根據過往案例，滿足條件的景區/景區運營企業往往滿足如下條件：
1. 5A級、4A級、或具備獨特文化底蘊和自然資源優勢的3A級景區經營企業；
2. 具備全國性品牌認知度的大型人造景區；
3. 年主營業務收入3000萬元以上；
4. 具有景區產權或取得授權經營協議，剰余授權經營期限不低於30年，審批手續完備；
5. 景區環保條件符合各項要求。
五、授信金額及期限
授信金額：一般來說，對景區企業的授信敞口最高達到貸款期限內預計門票等收入的20%左右。
期限：以年門票收入為3000萬元的景區企業為例，若貸款期限20年，則授信敞口為1.2億元。
六、景區門票收入額度的認定辦法
在對景區運營企業的實際收入進行認定時，可以根據企業向國稅局納稅申報的「營業額」放大一定比例，並輔以客流量等數據進行驗證。
事實上，景區運營企業上報的接待遊客數量及門票收入往往虛高。由於向旅行社、團隊客戶及特殊群體提供優惠票價，景區實際平均門票價格也遠遠低於公開價格；而景區運營企業的門票收入基本上都是現金收入，為避稅考慮，企業體現在納稅報表中的營業收入遠低於其真實營業收入。
因此，在認定景區門票收入額度時，應適度剔除虛增接待量與票價折扣因素。
舉個例子，某景區企業向政府上報數據顯示，景區年接待遊客120萬人次，按50%計算，實際約為為60萬人次；若景區公開門票價格為100元/人次，則按50%的平均折扣率，計算為50元/人次。以此推算，該企業的年門票收入約為60萬人*50元/人=3000萬元。
為滿足合規要求，應通過驗證企業的納稅申報表、稅收繳款證實書、資源佔用費繳納記錄和銀行對帳單、代表性日期實際遊客人數驗證等來對其門票收入和凈利潤進行查證，並將其主要財務指標與同類企業進行比較。
七、風險控制措施
相應的風控措施需完備，以保障正常還貸。
收費權質押。以控制景區門票及基本設施經營收入為要點，辦理景區收費權質押，應向中國人民銀行徵信中心辦理質押登記，同時應要求借款人提供景區主管機關同意收費權質押的文件。
賬戶監管。應要求借款人在銀行開立景區收費專用賬戶，景區收費收入應按比例進入該賬戶，在借款人無力償還銀行貸款的情況下，銀行有權從該賬戶中直接扣劃景區收費收入。
分期還款方式。對景區企業的授信需合理制定還貸計劃，針對項目或景區企業的現金流特徵，採取按月或按季分期還款方式；而對經營季節性突出的景區，還應要求在旺季加大還款額，防止資金被挪用，並減少企業一次性還款壓力和利息負擔。

4. 武漢的進！戶部巷幾點開始營業

6:00-24:00。
經過多年的建復設改造，戶部制巷已由原來的147米長、3米寬、12家小吃經營戶的小巷，發展成為由戶部巷老巷、自由路和民主路西段組成，集小吃、休閑、購物、娛樂為一體的年接待遊客逾千萬的漢味特色風情街區。
各類經營門點約達340個，其中從事小吃經營160餘戶，經營品種170有餘。

5. 以旅遊開發一般經營權是多少年

你好:首先要看你要申請的景區屬於什麼類別,有的景區屬於上市公司 有的屬於國家回的,其次就答是景區的檔次 有3A的 4A的... 普通的景點或公園 可以直接到地級市(景區所在)的旅遊管理部門申請,提交申請報告,然後部門下來審批,核實,然後根據公司或個人的實力來決定是否給你經營權,如果是4A或以上的,那就要先報地級市,然後由地級市上報省,然後再到國家, 建議你到國家旅遊網上看看 有這方面的資料,希望能幫到你.

6. 景區的景觀綠化費用該怎麼處理無形資產還是長期待攤

1.轉無形資產，攤銷年限按使用年限和租憑時間較短的。
2.達到使用狀態就要開始攤銷。

7. 旅遊資源性資產評估屬於哪類評估

資源性資產，屬於資產評估的范疇。我們以前做過很多。

旅遊資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅遊資源經營權的基本概念
內容提要：旅遊資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅遊資源經營權的基本概念的基礎上，結合旅遊資源的特點，構建旅遊資源經營權的價格評估的指標體系，運用資產評估的基本理論和方法，著重闡述了旅遊資源經營權的價格評估方法。

旅遊資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據不完全統計，目前全國涉及旅遊資源經營權「出讓」或者「拍賣」的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。

一、旅遊資源經營權價格評估概述

旅遊資源經營權價格的概念

1.旅遊資源的經營權

旅遊資源經營權是指對旅遊資源一定時期的佔有、使用和收益的權利，是一種以合約形式規定的法律上的財產權利。其表現為兩種形式，一是對已進行一定程度開發或投入的旅遊景區、景點的佔有、使用、和收益權利，可稱為旅遊景區經營權；另一種是對尚未進行開發或投入的旅遊資源的佔有、使用、和收益權。

2.旅遊資源經營權價格

旅遊資源經營權價格是在一定期限中持有旅遊資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅遊資源的所有權歸國家，旅遊資源經營權的價格是以旅遊資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付的旅遊資源這個非凡標的多年的資本現值總額，是旅遊資源所有權在經濟上的實現形式。旅遊資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關系調節的一般商品價格形式，如旅遊風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其稀缺性和經營壟斷性為基礎形成的價格

方式，如景區里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由於旅遊資源的非凡性，決定了旅遊資源經營權價格形成方式的復雜性，旅遊資源決不能等同於一般商品，更不能簡單採用一般商品的價格決定形式。旅遊資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種「公益性國有資產」，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅遊資源上。

旅遊資源經營權價格評估

旅遊資源經營權價格評估是根據旅遊資源屬性和特徵，以旅遊資源經營權的轉讓為目的，運用科學的方法對旅遊資源的現時價格進行評定和估算，其核心是對旅遊資源在某一時點的使用權價格進行估算。

旅遊資源作為非凡的資源，既不同於土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同於一般的國有資產，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，並以此作為經營權價格評估的重要因素，而且由於旅遊資源的「公益性」，還應對其社會價值、生態價值進行效益評價和效益貨幣化。

目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估治理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發展，但比之於發達國家的評估工作，比之於客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，非凡是對旅遊資源這種專業性、行業性較強的評估，理論研究尚待深入。

二、旅遊資源經營權價格的評估指標

旅遊資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅遊資源的轉讓和已有一定程度開發的旅遊資源的轉讓，因此，對於完全未開發的旅遊資源的經營權價格，我們只能通過旅遊資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對於已有一定程度開發的旅遊資源，由於旅遊資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產

品，其旅遊資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅遊資源中，使旅遊資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅遊資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。

旅遊資源自身價值評估指標

旅遊資源的自身價值的評估，目前業界還沒有一個統一的模式，不同專家學者基於不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅遊資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅遊資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅遊者產生吸引力的價值進行評估。

1.觀賞價值；

2.文化價值；

3.科學價值；

4.資源豐度；

5.環境指標。

旅遊資源開發程度和開發條件指標

旅遊資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅遊資源的價值評估指標兩部分。對於尚未開發的旅遊資源的價值評估仍可採用上述指標進行評價，只是在評估時需注重與已開發景觀的協調和平衡。

1.投入成本指標

旅遊資源開發、建設成本：包括旅遊資源勘測、規劃、設計成本；景點建築物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。

生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。

旅遊資源治理成本：包括治理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。

損失補償成本：如，轉讓山林搞旅

游開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。

2.開發條件指標

旅遊資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅遊資源和已有一定程度開發的旅遊資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：

地區經濟條件；

可進入性；

景區容量條件；

施工條件。

效益評估指標

旅遊資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發的旅遊資源預期效益評估以及已投入開發的旅遊景區旅遊資源現有效益的評價和未來效益的增長預期。

1.現有效益的評估指標

目前年平均接待遊人量；

旅遊者的人均消費額；

旅遊者的人均接待成本；

目前年平均凈收益；

年均收益增長率。

2.預期收益評估指標

旅遊客源市場需求量猜測

我們採用L.J.Crampon提出的引力模型：

Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數的某種量度；

Pi：客源地人口規模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數或潛在旅行的人數，它可以是幾個變數的組合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；

Dij：客源地i與

目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；

G：經驗估計系數，是個調節其他變數大小的比例常數，以盡可能准確解釋旅遊活動Tij的觀察水平；

b：經驗估計系數，其值反映距離作為一種阻力函數對旅遊影響的相對程度，不同的旅遊資源由於距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。

旅遊者人均消費水平

旅遊者的預期人均消費水平取決於未來旅遊資源的開發狀況在考慮物價因數和消費水平變化的因素等變數下的一個粗略估計。

三、旅遊資源經營權價格評估的方法

關於旅遊資源經營權價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規作為依據，惟一可以參考的是國務院1985年發布的《風景名勝區治理暫行條例》，但對於旅遊資源的出讓方面基本上處於「真空」狀態。這里筆者參考國家關於土地資源出讓使用權價格確定的方式結合旅遊資源的非凡性作一個初步探討。

旅遊資源經營權價格評估

1.出讓、委託估價主體

我國旅遊資源絕大部分屬於國家所有，各級地方的政府作為國有資產的「代理人」，應該成為旅遊資源經營權出讓的主體，同時也應是委託估價的主體。

2.價值內涵

旅遊資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅遊資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅遊資源的經營權價格評估應明確價格內涵。

旅遊資源經營權價格包括三部分，旅遊資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅遊資源投資應得利潤。

旅遊資源資產的地租本金化價格是旅遊資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率

還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。

旅遊資源經營權價格的估價方法

1.收益現值法

收益現值法是在估算旅遊資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注重的是，由於旅遊資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對於尚未開發的旅遊資源的收益確定，我們可以採用假設開發法，在結合旅遊資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅遊資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅遊資源開發後的收益狀況。

其計算式：

P=Ftk1①

P：旅遊資源經營權價格；

Ft：在對旅遊資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；

α：旅遊資源開發條件系數；

β：對旅遊資源經營權市場需求系數；

γ：其他影響因數的系數；

λI：各種影響因素的權重；

k1：經營權年限內的年金現值系數。

這里須說明一點，Ft的准確性取決於對旅遊資源自身價值的正確評估和對旅遊者需求的正確把握的基礎上。

對於已有一定程度開發的旅遊資源的收益主要以評估當年旅遊景區現有收入為准，

加上未開發旅遊資源的收益來加以確定。

其計算式：

P=I×G×k2+①

I：評估當年旅遊景區現有收入；

G：景區的年均增長率；

k2：在經營權年限內的等差年值現值系數。

①：對旅遊資源的未開發部分的經營權價格其確定方式採用①式。

2.成本法

在用成本法計算出讓旅遊資源經營權價格時，其價格為旅遊資源的投入成本價格與旅遊資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源於「增值地租」，應歸旅遊資源所有者即國家所有，相當於出讓金部分。投入成本價格為旅遊資源使用者在取得旅遊資源使用權時支付的平均成本。

其計算式：P=∑Gi+/L

GI：各種投入要素的評估值；

R1：絕對收益；

R2：級差收益；

L：本金化率。

R1+R2是旅遊資源的增值收益，它等於旅遊業平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅遊產品的銷售收入。

總之，在我國旅遊資源經營權的轉讓在許多方面還帶進一步完善和規范，而對其價格的評估還處於探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，非凡是應加強理論界和實業界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。

8. 哈爾濱海寧皮革城幾點開始營業

哈爾濱海寧皮革城通常從早上7點整開始營業，一直到晚上8點半為止。哈爾濱內海寧皮革城於容2014年9月26日建成開業，是集連鎖化、品牌化、國際化為一體的皮革類商業綜合體。

哈爾濱海寧皮革城總建築面積40萬平米，包括一棟33萬平米的專業市場和兩幢7萬平米配套商務樓，是海寧皮革城以國家AAAA級旅遊景區標准打造的冰城時尚新地標。其中，33萬平米的皮革專業市場將於2014年9月26日正式開業運營。

哈爾濱海寧皮革城引入了國內乃至國際裘皮服裝、皮革服裝和皮具箱包的知名品牌，實施批零兼營、創意研發、時尚發布並舉戰略，打造面向東北亞，集購物休閑、研發、流行發布於一體的皮革製品集散中心。