購物中心折舊年限

A. 我想買個新蓋的大商場裡面的商鋪，20平米。買完後40年使用權是什麼意思

購買的商鋪40年使用權指的是土地使用權的使用年限為40年，在使用權的使內用年限到期後可以續期容，不續期的其土地包括土地上的建設都規國家所有。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

(1)購物中心折舊年限擴展閱讀：

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。

第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

B. 商業寫字樓一定要自持一定年限才能出售嗎

是這樣，各地略有不同。真的想交易，可以先達成交易，然後到一定年限後再辦理過戶手續。

C. 商業廣場的折舊年限是幾年

是混泥土質的場地嗎？
規定折舊年限是20年，一般為15-25年，年折舊率4.85，凈殘值率3%

希望對你有所幫助~~~

D. 朋友有一台空調，3000元買的（商場的樣品機），用了快兩年了，我想買過來，應該怎麼算折舊費用

三至四折 給你算下來差不多一千一百左右 如果是他賣到市場上最多八百元

E. 商場股權轉讓時，受讓方在財務上要查哪些內容

主要查：
1、執行的會計制度；
2、現金、銀行貨幣余額；
3、資產項和負債項賬面余額，存貨盤點；
4、固定資產折舊年限；
5、待攤費用攤銷年限；
6、負債余額及賬齡（有可能進行函證）；
7、歷年審計報告。

F. 商業地產評估購物中心價值的評估方法

商業地產評估購物中心價值的評估方法

決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不動產的價值基於許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。

不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：

重建成本估價法(Reproction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而後加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式准確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標准比較的方式包括每一平方米建築物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。

現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計後的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息後直至預定時日的累計值，但是其准 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－凈現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：

1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。

3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅後收入。

5、稅後收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

6、加回折舊(因其並非實際現金支付)，則為凈現金收入。

簡言之：

－營業毛收入

－營業費用支出

－營業凈收入

－折舊

－利息

－所得稅（營業稅）

－借貸本金償還

－折舊

－凈現金流入

收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程序稱為折現(Capitalization)，它決定在公開市場上願意支付不動產的金額(Capital Sum)以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Capital Rate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Discount Rate)與資本回收報酬率(Capital Recovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

·不動產市場狀況及不同的投資機會。

·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。

·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。

凈現金收入推估不動產價值的公式如下：

不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

以下為一個簡單的計算案例：

購物中心規模：100,000

購物中心土地成本：$300,000

購物中心建築成本：$5,000,000

營業毛收入：$11

營業費用：$3

折現率：11．75％

凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

這一不動產的市場價值是$6,800,000

由於折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整後，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

營收的經營管理(Income Management)

對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入並且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

·租賃一般條款

·稅負及保險責任

·租金減免與百分比租金

·公共區域維護管理費用

·承租戶信用程度

對於長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

·廣告條款

·租賃契約中止條款

·管理費用分攤條款

·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

購物中心經理人對於其它內容也須深入了解，包括：

·當地零售市場的競爭性

·社會、經濟、政治及環境變化

·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

關鍵字： 商業地產

G. 新的鞋類三包規定

國家鞋類三包規定：

第一條 ：鞋類商品的三包有效期：50元以上100元以下(含50元)的鞋類三包有效期限為30天;

100元以上(含100元)的鞋類三包有效期限為90天三包有效期自開具發票(包括有效憑證)之日起計算。

三包有效期內消費者憑發票或三包憑證，經營者予以退貨、更換、修理。

皮面自售出之日起保修期為3個月、革鞋、布面鞋、漆皮鞋自售出之日起保修期為1個月。

第二條 ：鞋類商品有下列質量問題的，經營者承擔退貨、更換、修理的「三包」責任。

(一)出現嚴重脫膠(有側幫縫線的除外)、裂漿、裂面、裂綁、裂底、斷跟、泛硝、表皮脫落、塌芯、釘頭突出、網面破裂(如旅遊鞋)等質量問題的;

(二)經消費者協會認定有其他質量問題的;

(三)國家和省規定的其他情形的。

第三條: 鞋類商品自售出之日起7日內，出現本辦法第三條所列質量問題的，消費者可選擇退貨、更換或者修理。

退貨時，銷售者應當按發票價格一次性退清貨款。

(7)購物中心折舊年限擴展閱讀：

消費者購買的產品出現以下情況，有權要求經銷者承擔三包責任。

1．不具備產品應當具備的使用性能，而事先沒有說明的；

2．不符合明示採用的產品標准要求；

3．不符合以產品說明、實物樣品等方式表明的質量狀況；

4．產品經技術監督行政部門等法定部門檢驗不合格；

5．產品修理兩次仍不能正常使用。

H. 商場裝修暫停營業 裡面的商鋪裝修固定資產正常提折舊嗎

一、如果竣工達到可使用狀態（可以開業當月為標志），會計上就可以計提折舊回，最好能兼顧答稅法關於折舊年限的規定，避免繁瑣難懂的納稅調整。
二、稅務上一般也認可會計准則，但需注意稅法和會計准則對於計提折舊有差異：如果長期停業，稅務有可能不允許折舊費用抵稅（即稅前列支），此時一般只要不強調長期停業、閑置這些用於，改為「季節性」「暫時」等用語就可以迴避。

I. 商場裝修折舊、固定資產如何計算

裝修費通過長期待攤科目核算，每年應分攤的裝修費=350/10=35萬元。
固定資產年折舊額=（原值-殘值）/使用年限

J. 商場固定資產折舊年限規定的樣板

建議參考新《企業所得稅實施細則》上關於固定資產折舊的年限規定。一般的直線法折舊，自行操作就行。採用加速折舊，由於涉及到前幾期的折舊會高於後幾年的折舊，對企業利潤造成印象，所以要去稅務認定。