有一宗房地產假設使用期限無限

Ⅰ 房地產評估求樓面地價和土地折現率，跪求解題過程啊

（1）建築物的價格150萬元，建築物折現率12%，由收益法收益每年不變無限年公式得建築物年收益為150乘以12%得18萬元；
（2）由題可知土地每年的凈收益為15萬元，故該房地產每年的凈收益為18+15=33萬元；
（3）由房地產年凈收益及綜合折現率得，該房地產現在的價值為330萬元；
（4）土地總價值=房地產價值-建築物價值=330-150=180萬元；
（5）樓面地價=土地總價值/建築總面積=180萬/2000=900元/平方米；
（6）土地折現率：由土地總價值及土地年凈收益可得：
土地折現率=土地年凈收益/土地總價值=15/180=8.33%

Ⅱ 收益法的概念和理論依據是什麼

收益法概念：
收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
收益法的理論依據：
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基於其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基於市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，並在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。

Ⅲ 買房的時候，不動產權證是幹嘛用的什麼意思為什麼新聞說不限於40、40、70年，說無期限永久什麼意思

這個新聞是相當不專業的。

不動產權證是證明物業的產權歸屬，就是以前的產權證和土地證合二為一，方便手續登記和系統備案而已。也就是說以前產權證和土地證上的信息綜合到一個證上了，辦的手續也簡化，不用辦事機構到處跑了。

不管是什麼物業，產權都是永久屬於產權人的，就像你買本書，這個書就是一直歸你所有。

因為我國實行的是土地國有，土地的使用權是國家的，這個年限是指物業地下的土地的使用權年限。住宅性質的土地使用年限是70年，工廠等是50年，商業（商鋪，寫字樓等）是40年。

那你問的「那現在買房的時候，有的剩餘五十多年，四十多年這種，是是否應該再買。

」現在的商品房，都是開發商向政府交了土地出讓金，說白了就是向政府買了70年的使用年限。一般拿了地，審批，規劃，開發等一兩年過去了很正常，所以哪怕你買的新房，土地年限也不一定是70年整的。二手房就更是這樣了，新房買完住了幾年再賣，土地年限自然就少了。

這種房子當然可以買，目前的一種官方的說法政策是土地年限到期後自動續期，所以從這個角度來看，說土地使用年限無限永久也不為過。

只不過住宅和商業用地的稅費計算方式不一樣，這個就另談了。

(3)有一宗房地產假設使用期限無限擴展閱讀：

《中華人民共和國不動產權證》，簡稱《不動產證》。是一種針對中華人民共和國人民的不允許動的房產權利證明。又稱《中國不動產權證》。

對比差異

新的「不動產權證」和現在居民手握的「房產證」有差異，「不動產證」的外頁除了中華人民共和國不動產權證外，在其右上角寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型；

內頁內容規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。

眾所周知，「房產證」的外頁只有中華人民共和國房屋所有產權證，並無其它內容，房產證的內頁內容包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。

兩者對比得知：「不動產證」比房產證產權內容更詳細，因「房產證」對房屋使用年限和房屋價格採取了規避態度，這兩點是直接與公民利益相關，「不動產證」則對使用年限進行了明確規定「起和止日期」和房屋取得價格，讓交易透明化、明確化。

「不動產登記是和《物權法》一體的，《物權法》明確了土地使用權自動續期，至於怎麼續期還需要討論。」國土資源部一位官員表示。

實施難點

隨著《不動產登記暫行條例》執行日期的到來，各地不動產登記局開始紛紛忙碌，但全面實行登記工作非簡單之事，其主要有兩大難點：

其一、全面實現不動產登記工作需直接逾越《城市房產管理法》、《森林法》、《漁業法》、《海域使用管理法》等法規，因為《立法法》第63條規定：「有立法權的地方制定地方法規時，不得同《憲法》、行政法規相抵觸，無法逾越國家現行的有關各類不動產登記的法律法規。」

其二、淘汰房產證需要居民提供「個人稅號」。具體淘汰流程：居民持有統一的簿冊證————持有納稅人識別號————換發不動產權利登記證————全民不動產聯網。

也就是通過此舉，將個人房產納入稅務征管部門的信息系統，之前未被信息化的房屋產權將被聯網信息化，同時一並進入稅收征管部門的系統，為房地產稅的徵收奠定技術、數據、產權等基礎(這一工作不包括中央國家機關使用的房產)。

雖困難重重，但不動產登記工作仍鼓浪前行，中央編辦、財政部、住建部、農業部、國家稅務總局、國家林業局、國務院法制辦、國家海洋局8家不動產登記工作部際聯席會議制度已成立，其中財政部較積極，正緊鑼密鼓地推行房地產稅立法，

爭取2015年年底出台《房地產稅立法(草案)》，因不動產登記工作和房地產稅是一個串聯的改革制度，「我們正在調研不動產登記的技術系統，技術指標是我們房地產稅立法的參數之一。」

Ⅳ 買的房子一般使用年限是多少年到期了一般房子是怎麼處理的謝謝

在我國住宅房屋的土地使用產權為70年，在土地使用權到期後是自動續期的。內

根據《中華人民共和容國物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

(4)有一宗房地產假設使用期限無限擴展閱讀：

《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十三條 土地使用權出讓可以採取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。

依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

Ⅳ 房地產問題

找到四個，其它的網上都有，就是太散了

1、房地產價格有哪些特點？
答：由於房地產的特性決定了房地產價格具有一系列特點：
（1）房地產價格具有明顯的權利價格特徵。房地產具有空間的固定性和不可移動性，不象其它商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。例如所有權（產權房）價格、租賃權價格（租金）等。
（2）作為房地產價格基礎的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的凝結形成價值，成為價格的基礎。而房地產的物質構成中包含土地在內，土地價值的形成具有雙源性，一方面，作為原始土地是自然界的產物，是非勞動產品，其價格是地租的資本化，屬於自然資源轉化而成的價值；另一方面，加工在土地上的勞動又與其它商品一樣形成勞動價值。所以只能說房地產價格基本上是房地產價值的貨幣表現。由於土地的稀缺性、不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性與土地供給有限性的矛盾，促使地價有升值趨勢，對房價構成重大影響。
（3）房地產價格具有特殊的形成機制。房地產價格在供求機制和競爭機制調節過程中呈現出三個方面特徵：一是房地產市場供求平衡的難度特別大。房地產建築周期長和地區性的特點，使供給具有明顯的滯後性，同時又由於土地一級市場的壟斷性，使土地供給受到限制，當出現供不應求時，增加供給平衡供求不易，因而需求量對房地產價格的作用十分明顯。二是房地產價格具有一定的壟斷性。由於土地一級土地市場的壟斷以及房地產的地區性特點，使房地產市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充分展開，從而造成房地產價格一定的壟斷性。三是消費者價格預期心理對房地產價格影響很大。房地產是超耐用品，使用期特別長，未來供求關系變動和價格趨勢對購房投資置業者具有較強吸引力，不僅考慮當前，而且更多的是考慮房地產市場發展趨勢，使得消費者心理預期成為影響房價的一個重要因素。
（4）房地產價格具有顯著的個別性。由於房地產的固定性和不可移動性，使各每宗房地產的實際價值和使用價值各不相同，從而其價格也具有個別性。
（5）房地產價格具有多種表現形式。房地產是價值量大的超耐用品，房地產價格實質上又是權利價格，其交易方式多種多樣，如買賣、租賃、抵押、典當等，由此也帶來房地產價格的多種表現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等。
（6）房地產價格總水平具有上升趨勢。主要是由於土地的稀缺性和供應量的有限性，需求量的擴張，拉動地價上升；同時，加工在土地上的勞動積累的增加也使土地不斷升值，加上房地產本身內在品質、環境改善，也使房地產增值。從長時期看，房地產價格總水平呈現上升趨勢。
2、影響房地產價格的主要因素有哪些？
答；影響房地產價格的主要因素有：
（1）經濟因素。主要是指國家和地區的經濟發展水平和居民收入水平等。由於這些因素會影響房地產市場的供給和需求，特別是需求，從而影響價格。一般來說，經濟發展水平高，居民收入增長快，市場需求量大，帶動房地產價格總水平也就高；反之，則相反。
（2）社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預期等。其中人口是重要因素，因為人口的數量、密度、結構決定了對住房和其它房地產的需求，從而影響房價。
（3）行政與政治因素。主要是國家或地區政府制定的相關經濟制度、政策、法規和行政措施對房價的影響。特別是宏觀調控政策、土地政策、住房制度、城市發展規劃等，會對房地產供給和需求產生重大影響，從而影響房價。
（4）房地產內在因素和周邊環境因素。房地產生產成本、質量、品位、房型、結構、朝向等內在因素，體現房地產自身的價值和使用價值，會對房地產價格產生決定性影響。同時房地產周邊環境和區位，如地質、地貌、氣象、水文、生態環境等，會使房地產效用發生變化，因此產生價格差異。此外，交通等基礎設施狀況也會影響房價。
3、什麼叫房地產升值？升值的原因是什麼？
答：房地產升值，是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產市場交換價值不斷上升的趨勢。它不同於通貨膨脹引起的一般商品價格的普通上漲。
房地產為什麼會升值？房地產升值主要是由土地升值引起的，房地產升值的實質是土地升值。在房地產物質構成的兩大要素中，房屋建築物在使用中不斷被消耗，不僅不會升值，而且會不斷被折舊，只有土地隨經濟發展會出現升值的趨勢。土地升值的原因是：（1）土地供求關系的特性決定其不斷升值。一國或一地區土地總量是固定不變的。有限的，而隨經濟發展的人口增長，人們對土地的需求量卻不斷增長，這就使土地的需求量卻不斷增長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應求拉動土地的市場交換價值不斷提高，這是需求拉動型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，隨著社會經濟的發展，土地產出的利用效率不斷提高，促使土地價值上升。（2）勞動積累型升值。人們在土地利用過程中，投入土地的勞動不斷增加，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動量，價值量上升必然引起升值。（4）土地用途轉換升值。同一宗土地由低效益利用轉換成高效益利用時，由於土地收益水平的提高，導致土地價格上升。如農地轉換成工業、商業用地和建設用地時，就會發生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一種長遠的發展趨勢，是在一定條件下形成的客觀規律。
4、房地產價格構成有哪些基本要素？如何有效控制住房價格漲幅？
房地產價格構成是由價值構成決定的。房地產價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說中國房地產價格構成的要素有九項（1）土地取得費用；（2）前期工程費；（3）配套費；（4）建築安裝工程費（5）管理費；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）利潤。前八項是生產成本，利潤是開發商投資回報。
從上述房地產價格構成要素中，可以看到房價的高低都與此有關。商品住房價格上漲有四種類型：一是成本推進型房價上漲，即由於土地、建築材料等漲價，引起成本上升，房價上漲。二是內在品質提高型房價上漲，即由於住房品位提高科技含量增加，環境改善，引起成本增加，價值量擴大，房價上漲。三是需求拉動型房價上漲，由於供不應求拉動房價上漲。四是結構調整型房價上漲。即高檔住宅所佔比重上升，引起住房均價上漲。當前住房價格上漲有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房價漲幅過大。如果住房價格漲幅超過人均可支配收入增幅、超過房地產升值的幅度，就是房價過快上漲，應加以控制。
由於造成房價上漲的因素是多方面的，因此，有效控制房價的漲幅，必須實施綜合治理。主要可採取以下措施：（1）調整供求關系，適度增加商品住房供給，重點抑制需求過快增長，特別控制投資性需求，營造供略大於求的市場基本均衡態，抑止供不應求引起的房價上漲。（2）控制土地價格漲幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本過塊上升引起房地產價格上漲過快。（3）優化結構，增加普通商品住房、特別是中低價住房的供應，適度抑制高檔房建設，控制住房均價過快上漲。（4）制止暴利，規范房地產開發和交易行為，對獲取暴利者實施重稅，甚至根據價格法加以懲處，使開發利潤控制在平均利潤的合理水平上。（5）積極引導消費，提倡梯級改善。大力宣傳量力而行、梯級改善住房條件，逐步改變消費者心理預期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關系方面實施宏觀調控，就可以有效控制房價漲幅。

Ⅵ 房地產估價中的有限年期和無限年期除了計算公式不同，主要意義區別在哪

這里指的應該是土地的使用年限吧，因為房地產中只有土地使用權是需要進行年期修正的。年期修正公式，從無限年期到有限年期的修正，首先應該看地價內涵，看採用的方法。成本逼近法有限年期公式與基準地價修正法中有限年期公式是不一樣的。

Ⅶ 資產評估

1.(1)評估價值=100/0.1+1/0.1的平方=1000+100=1100萬
（2）評估價值=100/（0.1-0.01）=1111.11萬
2.評估價值=20/（1+0.1）+22/（1+0.1）的2次方+24/（1+0.1）的3次方+25（1+0.1）的4次方+26（1+0.1）的5次方+27/[0.1×（1+0.1）的5次方]×[1-1/（1+0.1）的5次方]+120=不好意思，自己算吧，太煩了。
3.建築面積=1000×5=5000平方米，建築費用=5000×3500=17500000元
專業費用=17500000×0.1=1750000元
利息=地價×[（1+0.06）的2次方-1]+1750000×[（1+0.06）-1]
年租金收入=2×5000×365=3650000
管理費=3650000×0.02=73000，維修費=17500000×0.015=262500，保險費=17500000×0.002=35000，稅金=3650000×0.175=638750，利潤=（地價+17500000+1750000）×0.2
房地產年凈收入=3650000-73000-262500-35000-638750=2640750
房地產價值=2640750/0.07×[1-1/（1+0.07）的48次方]=不好意思，自己算吧，太煩了
地價=房地產價值-17500000-1750000-利息-利潤=自己算吧，我沒計算器算不出來

Ⅷ 我是一名房地產企業的會計，現在公司購買了一宗地，其中有住宅開發，也有自己准備建設留著自己經營的酒店

首先說，您說到的問題也是我們為房地產開發企業做稅務籌劃設計的比較多成功案例。已經購買了地塊，不知道是用誰的名稱，是否考慮到以後的土地增值稅清算問題呢。其次說，您考慮到了是否分別計算，這很好，到時沒能羅列出數據。要通過數據比對可能夠有說服力，我是北京致通振業稅務師事務所的張開順，希望能與您詳細深入探討，幫助您分析如何籌劃才能財稅效益最大化的問題。

Ⅸ 房屋評估的有效期是多久

根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條規定：

1、估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；

2、房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期；

3、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔；

4、在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。

二手房評估採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

(9)有一宗房地產假設使用期限無限擴展閱讀：

評估原則

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。