收益法折現年限

⑴ 收益法評估預測期不是整年怎麼辦，比如基準日是6月30日

如果說基準日是2010年6月30日，而預期收益產生的日期是2010年12月31日，那麼折現期為0.5年。則復利方式折現公式為A/（1+r)^0.5

⑵ 老師關於收益法中的收益年限和建築物的折舊年限我老是要搞混在一起希望老師能夠給個思路！

收益年限是價值時點後開始算起的，土地使用權剩餘壽命跟建築物結束年限兩者取短。
建築物的折舊年限也是建築物的經濟壽命＝有效經過年限+剩餘經濟壽命。

⑶ 收益法公式

收益法的基本公式=（未來年租金-應繳納的稅費）/折現率
如果考慮未來穩定的租金增長，則：
收益法=（未來年租金-應繳納的稅費）/(折現率-增長率）
未來年租金是否會增長，取決於商鋪所在地的經濟發展所處階段、城市化進程階段，租賃市場供給與需求的情況；
折現率應該如何選取，一般可以通過存在租賃和銷售的類似房產提取（市場提取法）、復合投資收益率等方法，跟當前的貸款利率、國債利率等有關，一般認為在折現率在6%-8%左右。
由於缺少必要的信息，樓主根據這些信息，不知是否可以計算房地產價值了！

⑷ 房產評估,收益法中測算收益年限,不知道土地終止日期怎麼辦

用證載終止日期減去估價基準日就是剩餘使用年限。
如果房地產估價中，涉及回到土地剩答余使用年限短於房屋使用年限，那麼可收益年限只能按照土地剩餘年限來算了。

如果土地證登記使用年限短於或等於法定最高出讓年限，其剩餘使用年限等於出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩餘使用年限等於法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩餘使用年限短於建築物剩餘可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。

⑸ 收益法折現率和報酬率怎麼弄

報酬率及折現率一致，用折現率來計算評估價格，凈收益法下:
V=a/r（1-（1+r)^-n)
其中 V：寫回字樓價格 a：寫字樓年答凈收益 r：折現率 n：剩餘收益年期 ^-n：表示上標-n
V=420/13%（1-1/(1+13%)^-3）=991.68
故答案為A

⑹ 已知折現率，年份和凈現金流量，如何算凈現金流量現值，急啊！！

假設凈現金流量為F，年份為n，折現率為r，凈現金流量現值P。

那麼,P*(1+r)^n=F。

因而 P=F/(1+r)^n. 通常把1/(1+r)^n=(1+r)^-n稱作復利現值系數，用（p/F,r,n）來表示。

則，P＝F*（p/F,r,n）復利現值系數（p/F,r,n），可以從復利現值系數表中查出。

類型

按照企業生產經營活動的不同類型，現金凈流量可分為：

經營活動現金凈流量

投資活動現金凈流量

籌資活動現金凈流量

(6)收益法折現年限擴展閱讀

凈利潤和凈現金流量都是反映企業盈利能力和盈利水平的財務指標，其預期值均可用資產評估的收益法，這是三者的共同點；對同一企業或同一資產，這三個指標不僅在數值上是不相同的，而且在其財務含義、計算口徑和計算公式上均有重大差異。

凈利潤是靜態指標，凈現金流量是動態指標。

凈利潤指標界定的基礎是權責發生制，凈現金流量指標界定基礎是收付實現制。

凈利潤均不含折舊費和貸款的利息支出，而投資型凈現金流量含有折舊費和利息支出。營運型凈現金流量含折舊費不含利息支出。

三個指標既有重大的不同而又存在著內在的確定性的聯系：

利潤總額-所得稅金=凈利潤=營運型凈現金流量-折舊+追加投資

評估界一致認為應提倡以凈現金流量作為預期收益額。因為它以收村實現制為原則，排除了人們主觀認定的固定資產折舊費的干擾；同時，它不僅考慮了現金流量的數量而且考慮到收益的時間和貨幣的時間價值，它還是稅後指標。

因此凈現金流量比凈利潤更能客觀地反映企業或技術資產的凈收益。西方發達國家的評估界通常都是以凈現金流量作為預期收益額，如著名的美國評值公司和美國安達信財務會計公司等就是如此。國內評估界雖然也有這樣的共識，但受種種條件的限制，在評估實務中這樣做的還比較少。

一般而言，當技術資產剩餘壽命較長（5年以上）應以凈現金流量作為預期收益額。而當剩餘壽命短（3年以下）時，凈現金流量和凈利潤兩個指標差別不大，均可作為預期收益額。

參考資料來源：網路—凈現金流量

⑺ 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式不可用於( )。

正確答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要專有以下用途：(1)直接屬
用於計算價格；(2)市場法中因期限不同進行的價格調整；(3)不同類型房地產不同年限價格之
間的換算；(4)相同類型房地產比較不同年限價格的高低。

⑻ 收益法評估時，未來五年內的收益、各項費用、利潤怎樣預測呢

傳送：
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
採用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1．被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2．資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。

二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現，各年預期收益折現值之和，即為評估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，還包括期末資產剩餘凈額；
n——收益年期；
r——折現率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1．未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然後對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以採用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，並折現求和。
第二步，通過折現之和求取年等值收益額。
其中：為各年現值系數，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2．未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最後一年開始，以後各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最後，將前後兩部分收益現值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1．收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2．收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關於收益額的構成，以企業為例，目前有幾種觀點：
第一、稅後利潤，即凈利潤；
第二、現金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現率和本金化率
確定折現率，首先應該明確折現的內涵。一般來說，折現率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現率在本質上是沒有區別的。只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，用於有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據法律、契約和合同規定確定。
四、收益法評估資產的步驟
1．收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。
2．計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3．預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率。
4．將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。

⑼ 收益法全部公式是什麼

一、收益法中的必須死記的兩個公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)
二、需要巧記的公式
等比現值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]
P=nA/(1+i) [當I=s時]
三、需理解記憶的公式
1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公式，讓人一時無法記住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同報酬率下折現值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。
例6-3 已知40年土地權益價格2500元/平方米，報酬率10%，問30年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，30年土地價格=X
則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地權益價格3000元/平方米，報酬率8%，問假設報酬率為10%，50年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，50年土地價格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
這個公式也不好記，不過仔細觀察以下，就會發現，它不過是年金現值公式的變形，且是以年抵押貸款常數表示的，那樣就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押貸款常數RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
記住按年金現值公式計算出的抵押貸款常數往往要換算成年抵押貸款常數。
例6-24 購買某類房地產，通常抵押貸款佔七成，抵押貸款年利率6%，貸款期限為20年，按月還本付息，自有資本資本化率為12%，求綜合資本化率。
第一部先計算抵押貸款常數。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上為學習體會，供大家參考，歡迎指正。等差序列現值公式我至今未能記得住，不知各位可有好的方法。
補充：等差公式
四、等差序列的現值公式，記憶技巧
1、年金現值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金現值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金現值公式(總結)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
區別分母一個是i，另一個是i2(i的平方)
分子一個是1，另一個是(1+ni)