關於確定綜合用地使用年限的通知

㈠ 綜合用地應如何界定出讓年限如何確定

法律、法規或行政規定未對綜合用地進行明確界定。2000年國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》示範文本（國土資發[2000]303號）明確：合同第四條土地用途按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫。2007年國家標准《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）頒布後，應按該國標規定的土地二級分類填寫。屬於綜合用地的，應註明各類具體用途及其所佔面積比例。因此，綜合用地一般是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途，例如商業和城鎮混合住宅用地，教育和科研設計用地等。 綜合用地最高出讓年限為50年。實踐中，涉及多種用途的綜合用地出讓年限分為兩種情形：一是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者的，按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續；二是各用途不動產之間可以分割，用途界限清楚，可分別屬於不同使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年限。如一二層為商業、上面為住宅的，應當明確其中商業用地和住宅用地各自分攤的土地面積，並明確商業用地出讓年限為40年、住宅用地出讓年限為70年。【鏈接】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）相關規定：第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

㈡ 土地使用年限是如何確定的

一、有關住宅用地所使用年限，國務院早在1990年5月19日發布了第55號令，《條例》中規專定：住宅用地的出讓最屬高年限為七十年、綜合用地的出讓最高年限為五十年；您正准備購買的房產，可能是房產開發商原先辦理的綜合用地，現其中的部分已開發了商住房，其使用年限為五十年低於出讓的最高年限，因此是合法的。
二、關於補年期差價的問題，崑山市人民政府2001年8月8日昆政發 [2001]33號文通知，要求房產開發商在新開發綜合用地時，須調整土地用途，補足年期後，再開發和轉讓土地使用權(含變更)。對購房者不必補繳年期差價。您只需在購買房子時，根據土地使用年期可適當要求房產銷售商降低購房價格。至於補年期的費用，是按現行土地價格折算成年平均地價再補繳，具體按住宅用地所處土地級別的基準地價的上限標準的年平均價補繳年期差價，或按市場評估價補繳年期差價。
三、土地使用權的年限確定，是按土地使用權出讓合同及補充協議明確的，開發商應在購房合同中載明，國土使用證號和使用年限，因為將來您領到的土地證和開發商的土地證年限是一致的。

㈢ 綜合用地到期後處理方法

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統一執行的土地使用年限為70年;

工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區)：全國統一執行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛生、體育用地：全國統一執行的土地使用年限為50年;

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

綜合用地到期後處理方法：

《物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。

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例1：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.

總建築面積=20000×1.5=30000（平方米）

商業用地分攤土地面積=（4500/30000）×20000=3000（平方米）

居住用地分攤土地面積=[（30000-4500）/30000]×20000=17000（平方米）

計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.

商業用地總價=900×1.3×3000=351（萬元）

居住用地總價=600×1.1×17000=1122（萬元）估價結果

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元/平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整

居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元/平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1

同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000/20000=736.5（元/平方米），估價結果為：

土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元/平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整（註：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）

參考資料來源：網路-綜合用地

㈣ 綜合用地上的住宅樓怎麼算使用年限

綜合用地的性質不變，用地的最高年限也不變。
你購買的房子，用地年限按綜合用地年限計算，但屆滿可以按住宅用地自動續期。

㈤ 有沒有文件明確規定商業用地、綜合用地的使用范圍

1. 農業用地和商業用地的管理辦法；

2. 事實上，關於土地性質的問題，還要追溯到1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年；

3. 工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 商業、旅遊、娛樂用地四十年； 綜合或者其他用地五十年。

㈥ 綜合用地應如何確定土地用途及年限請高手指教！

要到當地國土部門辦理備案或變更.

另外,當初交納的出讓金肯定與現在你欲確定的這個數有誤差.所以,在出讓金上還得多退少補.數額計算就按商業多少錢+住宅多少錢,算總和.(這事我辦過,咨詢的國土)

㈦ 綜合用地使用年限

住宅用地為70年
土地出讓合同的約定方式支付完畢土地出讓金，方可取得國有土地使用權證