A. 房地產抵押估價中的待估宗地剩餘使用年限怎麼算
用證載終止日期減去來估價基準日就是自剩餘使用年限。
如果房地產估價中，涉及到土地剩餘使用年限短於房屋使用年限，那麼可收益年限只能按照土地剩餘年限來算了。
如果土地證登記使用年限短於或等於法定最高出讓年限，其剩餘使用年限等於出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩餘使用年限等於法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩餘使用年限短於建築物剩餘可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。
B. 有一待估宗地,使用年限40年,資本化率6%,現搜集到答案
tcyx
C. 被評估土地的剩餘使用權年限為30年，參照物剩餘使用權年限為25年，假定折現率為8%，被評估土地的年限
什麼折現率，是土地還原率吧？
參照物是什麼？是市場比較法中的比較案例嗎內？
土地使用年期修正系容數公式：
[1－1/(1+r)m]
K= ————————
[1－1/(1+r)n]
式中：K──使用年限修正系數
m──待估宗地土地使用年限
n──比較案例宗地土地使用年限
r──土地還原率
D. 評估某收益性房地產價值，該房地產剩餘經濟壽命為30年，土地剩餘使用權年限為35年，經估測，房地產
你問的是9%，是如何求得不明白?還是用9%做折現率計算現值不明白?
E. 某待估宗地剩餘使用年限為30年，還原利率為百分之6，目前有交易實例價格為60
土地使用年期修正，公式k=1-1/（1+r）m除以1-1/（1+r）n 式中m=30.n=40. r=0.06. 然後用6000乘以k,就是答案了
F. 某一待估宗地,剩餘使用年限為40年
土地使用年期修正，公式k=1-1/（1+r）m除以1-1/（1+r）n 式中m=30.n=40. r=0.06. 然後用6000乘以k,就是答案了
G. .某可比案例成交地價為3000元/平方米，對應使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率
3000x[1-1/(1+7%)^40]/[1-1/(1+7%)^30]=3223
H. 某土地使用權剩餘使用年限為35年預計未來前6年預期客觀收益分別為45萬元、50萬元、53萬元、6
題目缺少折現率，如果折現率是10%
土地價格=45/（1+10%）+50/(1+10%)^2+53/(1+10%)^3+60/(1+10%)^4+64/(1+10%)^5+70/10%/(1+10%)^5=637萬
I. 被評估土地的剩餘使用年限為30年，參照物使用年限
最接近1.054
J. 有一待估宗地,剩餘使用年限為30年,土地折現率為7%,現收集到a,b,c,d四個宗 -交易實例，
有一待估宗地，剩餘使用年限為45年，土地還原利率為7％，現收集到A、B、C三個
宗地交易實例，具體情況見下表：
宗地 成交價（元/M2） 交易時間 交易情況 容積率 區域因素 個別 因素 剩餘年限
待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年
A 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年
B 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年
C 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年
表中交易情況、區域因素和個別因素都是參照物與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數值，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加3％，該城市從2000年到2004年每年地價上升1％，試根據上述條件評估待估宗地在2004年1月的價格(計算結果以元為單位，取整數)
解答：
年限修正系數=（1-1/（1+7%）^45）/(1-1/(1+7%)^40)=1.0206 3分
宗地 時間 交易情況容積率 其他 剩餘年限
A=2150*1.01*100/99*106/103* 1.0206=2327 1分
B=2400*1.01*100/100*106/109*1/1.02 =2311 1分
c=210*1.01^2*100/98*106/103*100/99*1.0206=2139 1分
宗地價格青島三利騙押金求得=（2327+2311+2139）/3=2319（元 /平方） 2分
有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表：
宗地 成交價(元/m2) 交易時間 交易情況 容積率 區域因素 個別因素 剩餘年限
帶估宗地 2009年2月 0 1.7 0 0 50年
A 5150 2008年2月 0 1.6 0 -1% 45年
B 6700 2008年8月 0 1.9 +2% 0 50年
C 5550 2008年12月 -2% 1,6 0 -1% 45年
表中交易情況、區域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數值。經了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2008年2月份到2009年2月，地價每月環比上漲1%。
要求：試根據上述條件評估待估宗地在2009年2月的價格。(計算結果以元為單位)
解：年限修正系數=[1-1/（1+6%）^50]÷[1-1/（1+60%）^45]=1.020
交易實例修正後價格青島三利騙兩萬押金為：
交易時間 交易情況 容積率 個別因素 年限
A=5150×（1＋1%）^12× 163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）
B=6700×（1＋1%）^6× 163/181×100/102 =6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）^2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）
宗地單價=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）
宗地總價=6302×40000=252 080 000（元）