① 二手房的真實年限應該怎樣進行判斷
如何辨別二手房的真實「年齡」，有幾個簡單的方法：
一、是先到房產管理部門查檔回
無論是單位建答的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最准確的房齡;還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多。
二、觀察廚衛的裝修
屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
三、查看產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位分房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
（以上回答發布於2017-03-07，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點為您提供全面的新房、二手房、租房、家裝信息
② 二手房真實房齡原來要這么查 你知道嗎
說起「房齡」相信大家都是很清楚的，自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。簡單來說就跟人的年齡一樣，房齡說的就是房子的年齡。而二手房房齡是指一手房主轉讓的房屋，二手房是不如新房「新」，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不過，很多人在糾結二手房的房齡。爭議比較大的是房齡大於20年的老房子，行家表示，房齡超過20年不僅要貶值，還會出現很多風險。但是很多人也會忽悠購買二手房的購房者，造假「真實房齡」。
房齡和房屋使用年限及房產證日期
很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；
房房產證日期，則反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發商的房子可能並非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯後性。
怎樣獲得真實的房齡
正因為房齡的影響很多，所以出於利益驅使，很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，發生逆向選擇和道德風險，賣方或者中介會虛報房齡，裝嫩以博得買房的青睞，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。
1.最可靠穩妥的方式——到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以。
2.看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。
3.看外立面、廚房等情況+房產專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以後修建的房屋在戶型設計上開始出現「廳」的概念等，但非專業人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛生間情況告知房產專家進行咨詢。
二手房房齡過長的風險
1.房齡會影響房子的硬體設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發嚴重，不管是房子的硬體環境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。
2.房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡愈高，意味著剩餘土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3.房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限，一些商業銀行規定，譬如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
所以當我們有意欲購買二手房的時候，必須要自己了解，這個房子的真實房齡是多少，上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中，註明賣方堅持出具(承諾)房齡，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。城市套路深，所以購買二手房還是應該注重細節問題！
③ 二手房的使用年限是多久
一般住宅的適用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第二十二條規定，土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
二手房中的已購公房、經濟適用房、二手商品房、央產房具體如何計算：
1、已購公房、央產房。
已購公房和央產房同屬福利分房制度下的「產物」。取消福利分房後，已購公房和央產房也可上市進行交易，由於是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。
(1)如已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
例如：某棟鋼混結構房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000 年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業主將這套房屋出售，那麼購房者購買後的土地使用年限為70年-(2003年-2000 年)=67年。也就是說，新業主即將有67年的土地使用時間，該套房屋的新購買時間2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
(2)如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為准。(一般是從竣工日期算起)
例如：某磚混結構的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發時間為2000年，而該房屋所下發的《國有土地使用證》上標注的使用年限為 「1997年至2067年」，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起。那麼，如果這套房屋的業主於2004年出售該房產，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。該套房屋的新購買時間2004年+交易後核定的土地年限年63年=2067年，即這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。
2、二手商品房、經濟適用房。
經濟適用房是為了適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，適合於中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤並不具備土地使用權證。基於這種情況，通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為准。而這一種土地使用年限的計算方式也等同於二手商品房，因此，經濟適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。
例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，如果該房屋2006年出售，那麼，購房者所購買這套房屋的土地使用年限=70年-(2006年 -2000年)=64年。該套房屋的新購買時間2006年+交易後核定的土地年限年64年=2070年，即這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。
④ 二手房的真實年限很重要 告訴你如何判斷
買二手房，真實年齡一定要搞清楚，不僅影響貸款，還影響房價。
一、是先到房產管理部門查檔
無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最准確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多。
二、觀察廚衛的裝修
屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
三、查看產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位分房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
（以上回答發布於2017-01-10，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊查看更全面，更及時，更准確的新房信息
⑤ 如何正確的判斷二手房真實房齡
二手房房齡不能只看房產證上的日期！為什麼？怎樣才能看清二手房的真實年限？下面購房指南結合實例來給你做解答。
【案例】
准備購買二手房的王小姐，近被房子的真實「年齡」搞昏了頭。「我相中一套二手房，房東說房子是1998年建的，但我看房產證上的日期卻是1999年5月，土地使用權證上顯示的土地截止日期則是2060年5月20日。房子到底是哪年的啊？我是不是被騙了？」王小姐疑惑，這房子到底「芳齡」幾許？二手房的房齡關繫到貸款、今後的再次轉讓等問題，弄不清楚肯定不行。
【陷阱】
房產證和土地使用權證都無法准確反映房屋的建造年限。
①房產證上的日期只能反映房屋權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，可能已經轉手了兩至三次，房證體現的是後下房證的時間，後看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
②土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋是於1990年5月20日取得土地使用權的，但建樓和拿地並非同一時期，開發商拿到地後並不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間多可以相差10年。
二手房的真實年限該怎樣進行判斷？
據介紹，辨別二手房的真實「年齡」，有幾個簡單的方法：
（一）到房產管理部門查檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是准確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多；
（二）屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊；
（三）查看產權證，產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
【保障】
為了避免房齡「陷阱」，購房者還可在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。
（以上回答發布於2017-04-19，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點為您提供全面的新房、二手房、租房、家裝信息
⑥ 二手房為什麼有年限的區別年限代表什麼
您好：一，房抄子是沒有使用襲年限限制的，只要具備使用條件，就可以繼續使用。
二，我們常說的使用年限是指土地的使用年限，是根據不同的土地性質來決定，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。 三，土地使用年限到期以後怎麼辦，目前國家沒有政策出台，不過根據物權法第一百四十九條之規定： 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。感謝您的提問，希望能夠幫到您！
⑦ 掃盲：二手房的真實年限怎樣判斷
如何辨別二手房的真實「年齡」，有幾個簡單的方法：
一、是先到房產管理部門查版檔
無論是單位建的權房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最准確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多。
二、觀察廚衛的裝修
屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
三、查看產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位分房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
（以上回答發布於2017-01-10，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊查看更全面，更及時，更准確的新房信息