房屋共有期限優先購買權

❶ 優先購買權行使期間一般是多少天

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》規定，將優先購買權行使期間確定為15日有三種情況：一是轉讓人未通知的；二是轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間；三是轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的。具體分析如下：
(一)轉讓人未通知的
1、此時的期間起算點為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日
實踐中，在轉讓人轉讓其享有的共有份額時未通知其他按份共有人的情況下大量存在，而優先購買權行使的前提是其他按份共有人對轉讓人轉讓共有份額的條件確切知道，否則，無法行使優先購買權，因此，轉讓人對轉讓同等條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，應以其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日作為優先購買權行使期間的起算點。對於何謂知道或應當知道，實踐中涉及舉證責任的問題。根據民事訴訟法的一般原理，當事人只能對積極的事實舉證證明，無法對消極的事實進行舉證，故對於要求主張行使優先購買人的其他按份共有人來講，無法對其不知道同等條件的事實舉證證明，且一般是以轉讓人抗辯主張其他按份共有人知道該同等條件為訴訟結構，根據誰主張誰舉證的基本原理，也應就轉讓人對其他按份共有人知道或者應當知道共有份額轉讓以及同等條件的事實承擔舉證證明責任。
2、優先購買權行使期間為15日
在知道或者應當知道轉讓條件後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，此時，如果對優先購買權的行使沒有期限限制，無疑將不利於財產關系的穩定，也將可能會對轉讓人和其他買受人的合法權益造成損害。考慮到按份共有人對共有物的情況很熟悉，在已經知道轉讓條件的情況下，只要期限足夠讓其他按份共有人有合理時間考慮是否先行購買即可，從平衡轉讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發，參考最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第(3)項關於「出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的。」的規定，本條沒有區分動產還是不動產，確定了優先購買權的行使期間為15日。
(二)轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間
1、此時的期間起算點為通知送達之日
在轉讓人就轉讓共有份額一事進行了通知的情況下，對其他按份共有人來講，就已經具備了行使優先購買權的條件，可以認定為知道的情形，應以此為優先購買權行使期間的起算點。相反，即便轉讓人作出了通知，但是如果該通知沒有到達其他按份共有人，則對於其他按份共有人來講，該通知應視為不存在，因此，本條司法解釋明確，在轉讓人發出通知的情況下，將通知到達之日作為優先購買權期間的起算點。當然，如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優先購買權行使期間的起算點應分別計之，自不待言。
對於通知義務的履行期限，有人主張，可參照承租人優先購買權制度中出租人之通知義務的規定，轉讓人應在3個月內告知其他按份共有人。在司法實踐中，基於按份共有人優先購買權制度的目的，完全可以認定轉讓人應當在與第三人確定了轉讓條件後毫不遲延地將轉讓條件通知其他按份共有人，當然，違反該義務並不會直接導致轉讓人與第三人的轉讓合同無效，其法律後果是使得其他按份共有人行使優先購買權的期限起算點從其應當知道時起算。
2、行使期間仍為15日
在收到轉讓人就轉讓條件的通知後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，在轉讓人未載明行使期間的情況下，應根據上述規定統一認定為15日。
(三)轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的
由上所述，本解釋將優先購買權的行使期間確定為15日，前提是需要通知到達其他按份共有人，對於其他按份共有人來說，確切地知道轉讓的同等條件，以便作出是否購買該轉讓份額的決定。15日是其他按份共有進行慎重考慮的合理期間。因此，如果轉讓人通知載明的時間短於15日或者雖然長於15日，但通知到達之日時已經不足15日的，就會導致其他按份共有人因時間緊張，欠缺考慮，導致影響對優先購買權的行使。故在此情況下，亦應以通知到達之日為起算點。行使期間順延為15日。
此外，由於優先購買權的性質應為附有條件的形成權，因此，根據形成權的基本理論，本解釋確定的15日為不變期間，性質上應屬於除斥期間，不得中止、中斷或者延長。該期間的經過將導致優先購買權確定地喪失。

❷ 房屋共有人的優先購買權如何實現

共有關系中優先購買權的實現方式 （一）共有人內部優先購買權的實現 在共有關系中，內某一共有人擬轉讓其份容額，其他共有人都要行使優先購買權時是否有優先順位，可以參照司法解釋（2004）16號《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條第二款順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人 （二）共有人優先購買權與承租人優先購買權競合的處理，《合同法》第230條規定:「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」 （三）共有人優先購買權與第三人善意取得沖突的處理，某一共有人轉讓其共有份額未盡通知義務，而將其財產份額讓給不知情的第三人，侵害共有人的優先購買權。

❸ 房產共有人不肯寫放棄優先購買權,另一方如何出售

這個聲明不是很重要。你簽訂買賣合同之後，有沒有聲明都沒關系，你們的交易已經達成，不會因為任何第三方的介入而作廢。優先購買權，不代表他又知情權。你也查了，在同等情況下，他們可以優先購買，這是共有人主動才有的權利，他不主動就相當於放棄了。

❹ 你知道租客有優先購買權嗎其時效性多久

提問：我提前告訴了租客我要賣房，但租客沒有任何錶示。20多天後，我和別人簽了買賣合同，但租客說要優先購買，我一定要賣給他嗎?

解答：租客已經無權優先購買此房。依照法律規定，出租人履行了告知義務後，承租人應在15日內明確表示購買，未明確表示購買的，則無權主張優先購買權。

（以上回答發布於2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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❺ 共同共有人與房屋的承租人，誰的優先購買權優先受到保護

您好 希望我的回答對您能有所幫助

首先要明晰 共同共有人 實際上就是該套房產的所有權人
或者是部分產權所有人 比方有兩個共同共有人 那麼如果以百分比劃分則兩人各占該房產產權的50%

在這樣的情況下 如果是需要出售該房產 則需所有的共同共有人都同意才可以
因此 在購買權上共同共有人是完全高於承租人的

如果您還有其他問題 可以網路給我留言

❻ 行使房屋優先購買權的注意事項有哪些

1、注意是在同等條件下的優先購買權

在這里，小編要提醒大家，這里的「同等條件」指的是房屋的出賣價格，也就是說房主告知享有優先權人的房屋賣價必須等同於賣給他人的房價，而不能高於賣給他人的房價。

2、注意房屋優先權的順位

順位的含義就是按著一定的規定順序進行，很簡單，房屋優先權的順位就是共有人的優先購買權優於承典人的優先購買權，承典人的優先購買權優於承租人的優先購買權，承租人的優先購買權優於單位的優先購買權。

3、必須在一定期限內行使優先購買權

優先購買權也是有時間限制的，不是您想什麼時候使用都可以的，如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，並提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失，一般來說，行使優先購買權的時間一般為15天。

❼ 房屋共有人的優先購買權是否優先於共有人親屬的繼承權

這個不是一個概念上的問題，房屋共有人是有優先購買權，但沒有優先於共有人親屬的繼承權這一說法，嚴格來說，共有人是有優先購買權，而共有人親屬只能繼承共有人共有的那部分，這兩者並不沖突，你可以從共有人那邊先把房屋買下來，然後過戶掉，這樣的話你的購房款就可以給共有人親屬，作為動產的繼承。

❽ 租房者的優先購買權怎麼解釋

優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先於他人購買財產的權利。承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據本條規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限於房屋。

1、租客享有優先購買權的情形：

房東要賣的是租客在租的房子，至少提前15天通知租客，讓租客決定是否購買。若租客出的條件和其他欲買房的第三方所出的條件相同，就可以享有優先購買權。

比如若房東欲將房子以100萬的價格轉讓給第三人，那麼租客在出價100萬的條件下是可以優先購買他正租的房子的。而在這15天內，房東是不能將房子賣出的。

在有轉租的情況下,租客與轉租客都享有優先購買權。如果這二者發生沖突的,現在正租住於出租房屋的租客優先於轉租人。

❾ 共有人優先購買權的法律特徵

一是共有關系的存在。共有優先購買權人行使優先購買權時共有基礎存在，若不存在則不享有優先購買權。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關系中的共有份額不確定，則應首先確定各自共有份額。其次，出賣人共有財產必須是沒有被司法機關和行政機關採取控制性措施和處分性措施的財產。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機關和行政機關查封或將被強制執行。根據《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條第二項的規定：「司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的不得轉讓」的規定。優先購買權人在司法機關、行政機關對該項財產處置前不能行使優先購買權。
二是共有優先購買權人行使優先購買權人必須受「同等條件」限制。「同等條件」必須是按照通常交易習慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價格條件相同，優先購買權人可行使優先購買權。支付條件，如是即時支付還是分期支付，若是價格相同都是即時支付，共有人優先購買權人則可行使優先購買權，若分期支付，優先購買權人與第三人分期付款期限相同則可行使優先購買權，否則即不具備同等條件，即不能行使優先購買權，另外優先購買權人行使優先購買權必須在合理期限內行使。我國法律現沒有對優先購買權人的合理期限作出明文規定。但應根據出賣標的物的特點確定合理期限，給優先購買權人以足夠的籌款等行使優先購買權的必要准備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優先購買權人無限制期限的行使優先購買權。若是不需要登記的動產應以一個月以內酌定合理期限，若是不動產或需要登記的動產，可參照《民法通則意見》第118條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」參照以上規定，綜合考慮出賣人的利益和享有優先購買權人的優先權的保護。