土地使用年限綜合用地

1. 商業用地與綜合用地的區別

一、1樓是全是門市，2樓以上都是住房，這種情況屬於綜合用地。

商業用地：指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

綜合用地：指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

三、土地使用權年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定范圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。

但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。

3土地使用年限縮水的原因多

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

(1)土地使用年限綜合用地擴展閱讀

用地性質：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。

根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，包括居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

而常用的用地性質實際上是指其中一小類——R11。

2. 什麼是綜合用地

綜合用地指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。

對於第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續；對於第二種情況，由於不同用途界限清楚，可分別屬於不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

(2)土地使用年限綜合用地擴展閱讀：

綜合用地可轉為商業用地：

依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業和綜合用地，其中商業用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限五十年。

因此，商業用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價等是不相同的。

在土地轉讓中，受讓人除了要查驗轉讓方的《國有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請轉讓方提供土地出讓或轉讓時簽訂的《土地使用權出讓合同》以兩相核對，查清規定的土地用途，避免用購買商業用途土地的價格只買到綜合用地而造成損失。

依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

參考資料：網路-綜合用地

3. 綜合用地的商品房土地年限為40年，到時候辦房產證和土地證是記多少年相對於70年的有什麼影響

40年或70年的這個期限是固定的。辦理產權證是以竣工驗收，開發商申請辦理房產證為專基點屬。如：2009年取得土地使用權，40年或70年的是2049或2079年到期，但是開發商2012年辦理房產證，那麼業主所享有的土地使用權都分別在2049年或2079年到期。

4. 綜合用地使用年限

住宅用地為70年
土地出讓合同的約定方式支付完畢土地出讓金，方可取得國有土地使用權證

5. 綜合用地還剩30年新蓋樓是多少年

綜合用地剩下抄的30年是土地使用權襲的年限，蓋樓一般的建築物使用年限有15年、25年、50年和100年之分，是根據建築物的類別來區分的；建築物使用年限和土地使用年限是分開計算的！根據國家相關政策，土地使用權到期後可以續期，各地的相關措施hai沒有具體統一，可能需要補交土地出讓金！所以綜合用地蓋樓可以認為新蓋樓也是30年，畢竟如果土地使用權到期之後不續期的話就相當於違建了，土地被收回地上建築也要拆除！

6. 綜合用地應如何界定出讓年限如何確定

法律、法規或行政規定未對綜合用地進行明確界定。2000年國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》示範文本（國土資發[2000]303號）明確：合同第四條土地用途按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫。2007年國家標准《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）頒布後，應按該國標規定的土地二級分類填寫。屬於綜合用地的，應註明各類具體用途及其所佔面積比例。因此，綜合用地一般是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途，例如商業和城鎮混合住宅用地，教育和科研設計用地等。 綜合用地最高出讓年限為50年。實踐中，涉及多種用途的綜合用地出讓年限分為兩種情形：一是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者的，按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續；二是各用途不動產之間可以分割，用途界限清楚，可分別屬於不同使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年限。如一二層為商業、上面為住宅的，應當明確其中商業用地和住宅用地各自分攤的土地面積，並明確商業用地出讓年限為40年、住宅用地出讓年限為70年。【鏈接】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）相關規定：第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

7. 行政劃撥綜合用地是否有土地使用權為無期限或70年情況

你的問題里其實有兩個概念，一個是土地用途以及使用年限，一個是國有土地取得方式。版一般情況下，土地權使用證上沒有登記使用年限的國有土地大多都是通過劃撥方式取得的（不排除沒有記載清楚），而劃撥方式取得的土地是沒有使用年限的。目前已經沒有綜合用地這個概念了，出讓時土地用途是綜合用地的會被區分為具體的，（比如是商住綜合的，會記載成商業40年、住宅70年，這個要看原來土地出讓時是怎麼綜合的），因此，你的土地是劃撥的話，在轉讓並補交土地出讓金時，會具體記載明確的用途和使用年限。