1. 你好，請問50年產權商改住項目和大產權70年住宅相比有哪些缺點產權年限可以續嗎
50年產權商改住項目相對70年住宅來說，存在的問題就是：
1、產權年限少20年
2、類似於公寓，梯戶比要比平常住宅高一些
3、目前來說，天津區域沒有出台相關政策，具體情況還得看後期政策的變化
2. 商改住可以拿到房產證嗎
商業房的用地性質是商業，
住宅房的用地性質是居住用地，
兩種房都是房，但用地性質不一樣，
土地使用年限也不一樣，商業是40年，住宅是70年。
商改住首先申請變更用地性質，然後才能變更房屋使用性質。
3. 南京出台商辦新政：擅自「商改住」，將無償收回土地使用權
絕版挑高、一層變兩層、「雙鑰匙」房型、一套變兩套……對於市場上存在的「商改住」亂象，2月5日，南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產局等四部門發布《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（以下簡稱《意見》），重點監管商辦類項目拆改銷售等違規行為，並圍繞項目開發全過程進行了各類政策的制定。
《意見》規定，針對商辦項目應嚴格依據經批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款「受讓人擅自改變土地性質、規劃用途，將商辦項目改為『類住宅』的，出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權」。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規劃局等多部門就聯合發布文件，嚴禁「商辦改住宅」，同時要求開發商在銷售時要明示房屋的規劃用途，但仍有不少開發商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球屢禁不止。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，「政策對於房企拿地和項目開發具有很強的約束性，同時靈活度比較高，充分考慮了房企、企業用戶和個人用戶的相關需求，也是比較務實的政策。」
開發商自持比例至少50%
《意見》指出，各類違規的商辦項目用地來源廣泛，包括商業用地、商務用地、商辦混合用地、工業用地、生產研發用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業及辦公建築。
但此次在商辦項目的業態配比方面，首度提出「功能混合性」的概念，要求規劃資源部門應對商辦項目總量進行評估，根據區域位置和存量情況，科學規劃商辦用地規模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經營，確保規劃供給與市場需求有機結合。
其中，地上建築總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建築自持比例不小於50%，可配建不大於地上商辦建築面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建築自持比例不小於50%；政府設立的各類園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。
「這一規定客觀上使商辦用地的業態配比更為靈活，能夠督促開發商積極做好物業經營。對於不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導。」嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：「其中地上建築面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過20%的物業給中小企業、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防範此類商務集中區『空心化』的風險。」
對於商辦項目可分割銷售部分，《意見》進行了全方位規定，嚴防投機行為。對於可分割銷售的最小單元，建築面積不得小於300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小於45平方米；除停車位外的地下空間、規劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設施等不得分割銷售。
「以往確實出現很多違規拆改，以小戶型的方式進行轉讓的做法，投資客也比較認可此類小戶型。而現在限定了此類戶型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對於衛生間等設施，應該集中設置，也不允許隨意預留上下水管位，這都是為了防範部分物業銷售後違規改造成類住宅的風險。」嚴躍進表示。
規范商辦項目銷售宣傳行為
由於以往在銷售環節的「靚麗包裝」和不規范宣傳用語，購房者往往會被誤導，進而導致後續房屋交付後糾紛不斷，而此次《意見》對銷售環節進行了明確規定，封死了前端銷售渾水摸魚的漏洞。
《意見》明確要求，開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標准以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，並在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。
同時要求市場監管部門要規范商辦項目的銷售宣傳行為，加大對開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開發企業和中介機構發布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：「明確物業指標公示制度，是為了防範物業糾紛，有助於購房者清晰物業屬性，相關違規銷售行為自然也會被抵觸。而違規項目也難以通過規劃核實，自然在不動產登記方面也會面臨壓力。」
此外，《意見》還明確，商辦項目相關企業也將統一納入誠信管理體系，對開發企業、銷售代理公司、設計單位違反本實施意見的，相關部門要及時約談、通報，並依照有關規定予以查處，及時推送給市場監管平台、公共信用信息歸集和服務平台。同時，對其後續的建設項目進行嚴格審查、從嚴要求，在符合上位法律、法規的情況下，採取必要的市場准入限制措施予以懲戒，情節嚴重的，限制或禁止參與土地市場交易。
4. 買房時，申請商改住須滿足哪些要求
商改住後房產證性質不改變
《意見》進一步明確了「商改住」的實施條件和工作流程。《意見》明確,其適用於已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
《意見》提出要「整體確權,性質不變」:改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。換言之,「商改住」後,房產證性質不改變。
此外,還要統一監管,強化統籌。改建租賃住房的運營、管理應遵照廣州市對新增租賃住房有關管理工作的規定。市住建部門依託平台建立項目庫統一監管。
按建面6%集中配套公服設施房
要申請「商改住」,須具備哪些條件?《意見》列出了七項要求。
首先要權屬清晰:申請項目應為已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的合法建築。房屋不存在查封登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的,還應取得他項權益人對改造和轉化的書面同意意見。
其次是保障結構、消防安全。申請項目房屋結構應安全牢固。項目建設單位及設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,應確保房屋結構安全。申請項目設計和施工的技術標准應不低於宿舍建築設計規劃的標准與要求,日常消防管理應符合本市相關要求。
此外,還在環保衛生、物業規范方面提出要求。改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和採光等居住條件,符合環保、衛生部門的專業要求;應當具備良好物業管理能力,符合物業管理的相關規定。
《意見》還提出要完善配套,即申請項目應按照改造建築面積6%集中設置配套的公共服務設施用房,位置宜在首層。同時要求,申請項目其他設計、建設和管理要求、最小居住面積應符合國家相關規范。
《意見》明確,將改造後的租賃住房分割銷售轉讓和抵押的,或者弄虛作假將改造項目用於非租賃住房的,須限期改正,並依法承擔相應的法律責任。
5. 商業改住宅的房子能不能買
房子能不能買，主要看5證是否齊全，同時購買住宅還要了解土地使用性質。
五證：
(1)國有土地使用證： （著重關注，是否是70年產權）
國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
(2)建設工程規劃許可證：
建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建築也是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
（3）建築工程用地規劃許可證：
建築工程用地規劃許可證是辦理建築工程用地規劃許可證後必須經過的程序
(4)建設工程施工許可證：
建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。建委負責開工審批等項工作。
(5)商品房預售許可證：
商品房預售證的主管機關是城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書。
6. 什麼是商改住
住改商-採取措施
顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業用房。隨著經濟的快速發展，目前在中國各個城鄉結合部「住改商」之風愈演愈烈，廣東為主要現象代表地。 目錄• 採取措施 • 缺點 • 採取措施 • 缺點 龍洞經驗：先給合法身份 天河的龍洞就給出了一個範本：將所有這些一條街上的商鋪統一起來，由區政府和街道辦開證明令其辦理合法營業執照，規范後再進行升級改造，將其打造成一條龍洞商業步行街，並設置宣傳欄、文化休閑地。 而工商部門相關負責人也表示，對這類「住改商」，的確應該引導其從「地下」走到「地上」，先給予其合法身份再來規范管理。
[編輯本段]住改商-缺點
目前城鄉結合部沒有房產證或宅基地證就變成「住改商」的建築，如果經有關部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時場地使用證明，再進行相關備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來估計前前後後需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費用問題外，最怕花的就是時間精力，這一問題也亟待解決。
所以商改住就是商品房改住房。
7. 商業住宅產權多少年 商改住的土地使用
商業住宅產權少、關於土使用限我土產權屬於家百姓購買商品房產權及房產所土使用權並沒土產權土使用限面幾種商業用40、綜合用50、住宅用70、工業用50所房產土使用權證所示准 二、關於期處理辦： 土所權始終歸家所獲土使用權期土使用權處理幾種式： 1、土使用者向土管理部門提交續期申請書除根據社公共利益需要收應予批准獲批准續期重新簽訂土償使用合同支付土償使用費房產所權便延續變危房強制拆除除外 2、土使用者未申請續期土使用權房產由家償收房屋所權自消失 3、土使用者提續期申請根據律規定沒批准續期(即根據社公共利益需要收)土使用權家償收於房產根據收殘余價值給予相應補償 外土使用權未期家徵用應剩餘使用限土使用權及房產進行補償 三、關於土使用性質改變： 般講土原規劃性質商業、綜合、住宅幾類發商簽訂土使用權合同改變 於市場同需要發商做與原土使用性質同產品比商業性質用建設產品定位住宅房產或者住宅性質用建設產品定位商業房產雖購房者終取產權證用性質仍原土使用權證土性質購房者房產做其用途使用 其商業用建住宅用房近兩由於嚴格禁止土協議讓實行招拍掛導致住宅供應幅減少稀缺性增強發商始採用新興做；住宅用建辦公用房購房者所熟識商住房（產權70產品定位辦公建造標准介於住宅寫字樓間或者完全寫字樓標准） 四與原土性質同用途房產利弊 新興商業用建住宅利弊歸納： 弊端主要幾點： 1、使用限 商業配套40辦公50比住宅70縮水嚴重； 產權間我理解應該土使用權間房屋產權間房屋購買房屋產權屬於土使用權所權土所權屬於家規定純住宅土使用權讓限限高70商業用高讓限40所住房40土使用權間能現40家權收土及附著物5070聽起象現業主影響《物權》綜合用房產使用權否能夠自續期規定並明確購買綜合用商住住宅定風險《物權》第149條規定：住宅建設用使用權期間屆滿自續期非住宅建設用使用權期間屆滿續期依照律規定辦理該土房屋及其產歸屬約定按照約定；沒約定或者約定明確依照律、行政規規定辦理2、交易稅費 商業住宅購房契稅少初購買或者轉讓契稅按照3%收取住宅1.5%；家征物業稅、土增值稅商業用房標准比住宅高3、按揭式 能申請公積金貸款少數項目發商努力能夠辦另50產權或者40產權住宅採用銀行貸款式能五或六按揭貸款限10 4、本 按公建用途規定其水、電、暖等使用費用都採取商用價格所於購房者應該購房詢問清楚目前發商前期發採取相應補救措施能按民用價格繳納 水費：3.7（住宅）/5.6（工業商業）/6.1（賓館、飯店、餐飲業） 5、設計標准 設計導向同公建物業受朝向、採光、進深等限制較少普通住宅要求較高 6、落戶問題 遷入戶口 優點主要幾點： 1、關於保值性 發商能土建造本都較高商用房改住宅售主要由於住宅變現性強風險銷售速度快資金籠間短等素關鍵原於區域住宅稀缺性強能實現較高利潤價值購房者購買類住房往往由於缺乏其選擇導致房產相應保值性比較 2、關於建造標准 非住宅房屋建設標准同按照公建相關要求防消防等建設標准都較高發商言本提高購房者使用影
8. 商業房改住宅房弊端有哪些
「商業房改住宅房」是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。 一般來說，「商業房改住宅房」有以下幾種情況：
①該區域不適合商，適合住;
②開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用;
③「商改住」後的售價高於早先商業用途的價格。
從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了『住改商』、『商業房改住宅房」的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。 但是，需要說明的是，「商改住」是一種違法行為。相關法律條文規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途。
商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面：
1.產權年限不同
住宅能用70年，商業房只能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。
同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而「非住宅建設用地土地使用權」，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。
2.配套設施不同
商改房無法遷入戶口，無法就近入學。
據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
3.容積率及用於綠化、公共設施面積不同
由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
4.安全級別不同
商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。
5.物業費、管理費以及轉讓契稅不同
商業房改住宅房住後，費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標准。
另外，商業房改住宅房住項目還無法按照住宅的標准繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。
9. 住宅、商辦、商改住分別是什麼意思
住宅是70年產權年限的民用住房可以落戶，民用水電氣
商辦是40年產權年限的商辦用房可以注冊公司，商用水電，小部分通氣
商改住意思是原為商辦性質的房源後期改成了民用的住宅由40年產權年限變為了70年產權年限
10. 商業用地改為住宅用地後使用期限也要改變嗎
在中國土地的所有權是國家的，我們只能有土地的使用權，而且這個是有年限的 一般商業用地使用權年限是40年，住宅70年，從開發商從一級土地市場取得使用權開始計算，比方說一個開發商2009年取得土地使用權，開發一個項目，2011年開盤銷售，你2012年才能入住並辦證，那麼你的房子所佔土地的使用要從2009年開始計算。 一般高層住宅的房屋所分攤的土地面積只有幾個平方米，70年到期後，如果房子沒有質量問題還能繼續居住，那麼你就要按照你房屋所分攤的土地面積再叫70年的使用權的出讓金，就算一個平方在70年後漲價到1萬一個平方米，也就幾萬元呢！目前最高的土地出讓價格也就5000左右每平方米。