房地產收益年限

① 房地產公司固定資產折舊年限

房屋所有權證 與 土地使用證 按時間短的算

一般都是按土地使用證 上的終止日期-估價時點日期 得出其收益年限、折舊系數的
一般都是土地 時間短點

② 房產產權年限40年和70年有什麼區別

主要區別是：

1、使用權年限不同

（1）居住用地是七十年；

（2）商業、旅遊、娛樂用地四十年。

2、適用對象不同

（1）房產產權年限40年適用於商業、旅遊、娛樂用地的房屋建築；

（2）房產產權年限70年適用於民用住宅建築。

3、稅費不同

70年產權的民用住宅初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而40年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

4、建設標准不同

如果按照公建相關要求，40年產權的商用建築的人防和消防等建設標准較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。70年產權的民用建築標准會相對較低。

(2)房地產收益年限擴展閱讀

1、50年產權住宅，從嚴格意義上來說，屬於房地產開發過程中出現的土地規劃用途與開發用途並不完全一致的情況，用40或者50年產權的公建用途土地開發住宅 物業只是其中的一種，在房地產市場上，還存在著其他的類似情況，例如工業用途土地開發辦公物業，70年居住用途土地開發辦公物業等等。

2、使用年限是根據不同的土地性質來決定，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。

參考資料來源：網路—《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、網路—土地使用年限、網路—產權年限

③ 寫字樓房地產評估收益空置率及收益年遞增額一般為多少

空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
自己把握，看你想要收益法評估出來多少錢。
收益年遞增額？
我把，我們的步驟給你發過去，你看看。
eg：
考慮到目前該商圈商業服務用房的供應量不大，區域內1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計算有效毛收益。
估價對象無租約限制。
2、計算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算運營費用
委估房地產出租時，主要產生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、保險費等。
A、維修費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B、保險費：指房地產意外損失的財產保險費用，結合估價對象的實際情況，取年有效毛收入的0.15%。
C、稅金：根據國家現行稅收政策，估價對象出租主要繳納房地產稅、營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加，其中房產稅為年有效毛收入的12%；營業稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業稅稅額的7%；教育費附加為營業稅稅額的3%；地方教育附加為營業稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
D、租賃管理費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年總運營費用=維修費＋保險費＋房產稅＋營業稅＋城建維護稅＋教育費附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、計算年總凈收益
年總凈收益=年有效毛收入-年總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的確定
估價對象房產建成年份為2010年，建築結構為鋼筋混凝土結構，依據鋼筋混凝土結構非生產用房使用年限為60年，建築物剩餘使用年限為56年，另根據《國有土地使用證》證號為XXXX號，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計時點土地剩餘使用年限為35.47年。故本次估價收益期按土地剩餘年限計算，即剩餘收益年期n=35.47年。
6、選用適當的報酬率
報酬率採用累加法，累加法是將報酬率視為包含無風險率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
根據估價對象特點，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
風險調整值：風險分低、中、高、投機四個檔次，相應的調整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價對象為臨街經營性商業網點，根據同類房地產行業投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業網點投資風險因素，本次估價風險調整值取4.0%。
故報酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
7、計算收益價格
通過調查發現，估價對象所處商圈類似經營的狀態較好，結合估價對象的實際狀態及所在區域未來發展趨勢，並考慮牛馬行商圈發展較為成熟，採用凈收益每年不變公式。
收益價格計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——綜合報酬率
n——收益年限
A——年凈收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個位）

④ 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎

房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權內價值的，用於抵押你容單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。

⑤ 房地產估價中，無法提供土地使用證的收益年限如何確定

沒有土地使用證的，要看土地的原始來源資料，接合評估目的和地上物情況來確定收益年期

⑥ 房屋產權年限怎麼算

什麼是房屋產權？房屋產權年限應該如何計算？小編來為您解答。

房屋產權是什麼？

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。普通住宅產權只有70年，70年後政府可以無償收回。

按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：

(l)國家所有住宅;

(2)勞動群眾集體所有住宅;

(3)公民私人所有住宅;

(4)其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。

房產證上房產「產權來源」方式分如下幾種：分割、合並、購買、繼承、贈與、變更、交換、析產。購買方式是最普遍的，目前市場上放盤的大部分盤源都為購買所得再轉讓。分割與合並是一對相反的方式，分割是指產權人對物業進行重新間隔，房產證由一個變成多個;合並則是逆操作，房產證由多個變一個。

繼承與贈與的獲得方式之前已多次討論過，贈與房交易有可能出現巨額稅費(評估價全額的20%)，買家碰到這類型的房源一定要小心。變更是指業主曾經改名，以新名字再重新出證。

只要業主能提供有效證明文件，即使曾經改名也不影響出售轉讓，不需要特別為改名而專門重新出證。交換一般是指徵用補償，析產與婚姻變動或繼承、贈與息息相關。

如果房產證上「房產產權來源方式」寫有「分割」字樣，這就顯示了業主名下肯定不止有一套物業，故此業主起碼要承擔1%的個稅。自從出現「房中房」以來，房管局對住宅分割的審批非常嚴格，目前很難對物業進行分割。因此，在「限購」令之下，住宅分割房產證對業主「無數為」;而房產證合並則有可能使業主增加購房名額，房管局也不易批准有關申請。

房屋產權年限

房屋建築產權的歸屬年限包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長於這個年限。這個問題對於私人購房尤其顯得重要，不少業主在購房時不禁產生疑問：當使用期限到了之後，房子還屬於自己嗎?

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂，將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

房屋使用年限分兩個概念：

一個是房屋本身的使用年限，另一個是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，並不是房屋所有權的年限。

房屋是你的私人財產，享有永久的所有權和使用權。土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年)。

實際上，現在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發周期，最短也得1-2你年，到你手裡使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手，就更短了。有可能是30幾年、60幾年的。

以上是關於房屋產權年限的相關知識。

（以上回答發布於2015-11-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑦ 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式不可用於( )。

正確答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要專有以下用途：(1)直接屬
用於計算價格；(2)市場法中因期限不同進行的價格調整；(3)不同類型房地產不同年限價格之
間的換算；(4)相同類型房地產比較不同年限價格的高低。

⑧ 房產的投資回收期是不是很長

現在是會很長了，因為現在政府已經轉變經濟增長方式了，不可能出現以前那種漲幅了。
以前是的，12年之前，房子長得都很快，不管你在哪買，買什麼樣的房子，都漲。我記得那個時候買的5000多一平，一年左右漲到了9000多，，這個回報率還是可以的。
我同學他以前買的時候才2300，現在也市值一萬了，他那更早，估計是02、03年買的了。