既有住宅又有商業的土地使用期限

A. 關於土地使用年限問題

說明這塊土地上既有住宅又有商業，商業在下面幾層，上面的是住宅。合同上是住宅，那句證明是70年產權。最好在問問開發商，落實一下吧。

B. 商業用土地的使用年限為40年，期滿後如何呢

《城市房地產管理》中的第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定年限屆滿，如土地使用者需要繼續使用，應當至遲與屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地，應當予以批准。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

總結來看，主要有以下處理方式：

土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。

雖然法律有規定，但是對於土地使用權到期後是否需要交費，如若交費要按什麼標准，這些問題並沒有細則規定。溫州部分住房20年土地使用證到期問題已經引發了國家層面關於這一點的初步解決方案。

(2)既有住宅又有商業的土地使用期限擴展閱讀：

土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。

2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。

農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。

建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。

C. 商業土地使用法定年限是多久

1、法定期限是從拿地時開始計算，不是房屋竣工驗收，也不是交房時。版
2、住宅的土地使用年限為權70年，自取得該地的土地使用權之時算起。
3、房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋為准。
4、經濟適用房的使用年限為50年。工業用地50年 教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年。
5、商業、旅遊、娛樂用地40年。
6、綜合或者其他地50年。

D. 請問同一塊土地上的商業單位和住宅單位（即一二樓商場、三樓以上住宅）的土地使用年限是否一定相同

1. 不同

2. 商業用地按40年使用期計算

3. 住宅按70年使用期計算
   

E. 關於土地使用年限的問題，求解！

我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。」因此，實踐中土地管理部門根據法律規定，在與受讓人簽訂土地使用權出讓合同時根據不同用途確定不同的使用年限。

一般用於住宅的商品房，其土地使用權年限為70年，這一點很容易了解。這里主要提出在認定幾種特殊房產的期限時所應注意的問題：

1、經濟適用房：經濟適用房因其土地使用權由劃撥方式取得，在土地使用權上沒有明確的年限。但是在出租和轉讓時須注意以下幾個方面：(1)關於出售，我國《經濟適用住房管理辦法》第二十六條的規定，「經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限後，方可按市場價上市出售;出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。」(2)關於出租經營，個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用於出租經營。

2、二手房：(1)二手商品房，即原來就屬於商品房，已經取得了土地使用權的，此類二手房的購買者實際取得的使用年限為土地使用證上所載明的年限減去已經過的年限。(2)通過劃撥方式取得土地使用權所建成的房產，如：單位集資房、房改房、經濟適用房等。根據我國法律的規定，房產和地產必須同時轉讓，而且只有國家出讓的土地使用權才可以依法轉讓，但是這些房產所對應的土地使用權是通過劃撥形式取得的，所以不能轉讓。因此，通常這些房產的轉讓包括一個土地使用權的更改程序，即將土地使用權的取得由劃撥改為出讓，表現為購買人在購買房產的同時向國家交納土地使用費，由此取得土地使用權。

3、商住房：按照上述《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，居住用地最高年限70年，商業用地最高年限40年，混合用地最高年限50年。目前，對商住用地的性質尚未有統一認定，實踐中有的開發商在報批土地時報為住宅，取得的是70年的使用年限，有的開發商可能報的商用，得到40年的使用年限，也有開發商報為綜合用地，取得50年使用年限的。因此，購房者一定要看清楚土地使用證上所標注的土地用途和年限，在簽訂合同時做出相關的違約責任約定。因為不同的年限以及房產性質的不同直接決定著房產價格的高低以及購房者將來的利益。實踐中，也有開發商交付了70年的土地使用費，後因土地用途的改變變更為50年或40年的，這種情況下，開發商應將實情通知給購房者，同時開發商也有權要求土地管理部門變更土地出讓合同，要求退回多交的土地使用費。

此外，前述我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對出讓土地年限的規定，其70年、50年或40年都是關於最高年限的規定，實踐中，開發商實際報批和取得的使用年限可能低於該最高年限。還有一種情況就是，從開發商取得土地使用權到購房者得到房產已經過了很長時間，購房者實際取得的房產年限則實際低於土地使用證所標明的年限。這些都是購房者在簽訂合同時所應該注意到的問題。

最後，關於土地使用權年限屆滿後房產的歸屬。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照該條例的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。因目前尚未有土地使用權年限屆滿的情況出現，因此上述法律的規定，而實踐中尚無具體的執行政策。

F. 商業用地與住宅用地使用年限的問題

根據物權法規定，土地系國有，房屋屬私人財產，房屋年限不得大於土地使用年限，所以根據你提供的情況，開發商是在誤導購房者，你所買的房屋只有40年的使用年限，甚至更少，因為開發商建房子也需要時間的。

G. 同一套商品房產權和土地使用權年限一樣嗎

1. 同一套商品房產權和土地使用權年限不一樣的，房屋產權包括房屋所有版權和土地使用權權。

2. 房屋所有權是永久性屬於購房業主的，土地使用權是有使用期限的，一般住宅為70年，商業為40年，土地使用權年限到期後，自動續約的。

   
   

H. 商業用地最高使用年限是多少年

商業用地最高使用年限為40年，但若是商住兩用，那麼使用年限則為50年，兩種說法都回對。根據1990年《城答鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

(8)既有住宅又有商業的土地使用期限擴展閱讀：

《土地法》關於國有土地使用權收回的規定：

第五十八條，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

I. 在網上看樓盤，發現凡是現房的，土地使用年限都是40年，是商業用地。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。
如果現房是商業用地，它使用年限就是40年（你注意一下上述條例中「最高」兩個字，意思說商業用地也可定為更低的年限，但不能超過40年）。
至於商業用地當住宅用地的利弊，我綜合網上的意見，談談看法。1、2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」房屋的土地性質，不會因為你當它住宅就成為住宅，也就是住宅用地已經可以說基本上不受先前約定「40年」或最高年限「70年」的束縛，但非住宅用地上的房產期滿後如何續期，是個未知數。2、有個問題，有些買房者就根本沒注意過，土地性質是商業用地的，大部分地方它的用水、用地標准也要按商業來收取，一般比普通生活用電、用水高出30%，你可咨詢房開或者相關部門。3、貸款。住宅用地首付一般三成，但商業用地首付最少四成，而且不能享受住房貸款利率方面的優惠，有些貸款還清年限，商業用地比住宅用地短，商業用地的短期資金壓力要更重。4、有些地方，如果買的商業用地，購房者是不可以通過房產落實戶口的。5、從專業角度來說，商業用地一般從開發商拿到地、中期相關手續和規費繳納、中後期房屋基建、後期竣工驗收交房，要好幾年，但商業用地的使用年限一般是從開發商跟土地部門簽訂合同日算起的，商業用地使用年限本身就短，而且使用期滿後，還不知何去何從？5、商業用地，也不是一無是處，現在大部分有投資頭腦的人，已轉向炒商業用地；商業用地從取得土地價格來說，同面積同等條件的，比住宅用地要高；商業用地直接可出租作為商業用房可省去好多審批環節。6、最後，我說一下，開發商和購房者，必須對商業用地在國家政策方面所表現出跟住宅用地的不同性，有個根本認識，免得由於購房合同寫不清，引起不必要的合同糾紛。