收益法評估預測年限

A. 什麼是收益法收益法適用的前提條件是什麼

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法，是房地產評估中常用的方法之回一。

收益法答是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

收益法適用的前提條件：

1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在較為穩定的比例關系。

2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

（V：房地產價格，a：房地產年凈收益，r：折現率，n：剩餘收益年期）

B. 在收益法估價中,對於單獨土地的估價,是根據什麼確定收益年限

有土地使用權年限的，按土地使用年限
建築設計年限小於土地使用年限的，按建築設計年限

C. 在收益法下被評估資產的評估價值怎麼計算

這個問題太大太空抄泛了。。有個具體的題目就好了
總體思路當然是現金流折現了
第一步 考察被評估資產的未來現金流特點 是永續還是有限期 是恆量還是不定量 是固定增長（包括等差和等比增長）還是分階段增長
第二步 選擇相應的收益模型 書上都有
第三步 計算相應的參數 包括現金流 收益期 資本化率或折現率 回收額神馬的
第四步 參數代入模型 即得到評估值

D. 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎

房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權內價值的，用於抵押你容單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。

E. 房產評估,收益法中測算收益年限,不知道土地終止日期怎麼辦

用證載終止日期減去估價基準日就是剩餘使用年限。
如果房地產估價中，涉及回到土地剩答余使用年限短於房屋使用年限，那麼可收益年限只能按照土地剩餘年限來算了。

如果土地證登記使用年限短於或等於法定最高出讓年限，其剩餘使用年限等於出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩餘使用年限等於法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩餘使用年限短於建築物剩餘可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。

F. 資產評估收益法中，預測期的更新資本性支出如何測算遵循什麼原則

這個要根據評估項目具體假設和收益預測的前提和基礎，一般情況如果版是按照目前現狀持續權經營的話，可以結合企業歷史年度資產更新和折舊情況，預測未來資產更新改造支出。
即預測未來資產更新改造支出等於企業正常經營折舊與攤銷金額。一般不按評估值計算。

G. 怎麼預測一個企業的收益年限 要考慮哪些方面

玩財學長為您解答~

凈資產收益率的計算公式是：凈資產收益率=凈利潤÷凈資產
上市公司的資產中，除去負債，其餘都屬於全體股東，這部分資產稱為凈資產（所有者權益）。凈資產就如同做生意當中的本金。如果有兩家上市公司，A公司一年賺1億，B公司一年賺2億，僅從這個數據，無法判斷哪家公司經營得更好。因為我們不知道，A、B兩家公司賺這些錢時用的本金（凈資產）是多少。如果A公司的凈資產是5億，B公司的凈資產是20億，可以肯定地說，A公司的盈利能力要比B公司強很多。因為A公司的凈資產收益率是20%，而B公司則是10%.

在分析盈利能力時要注重公司主營業務的盈利能力,還有以下具體的分析指標與方法:

1、銷售毛利率,是毛利占銷售收入的百分比

其計算公式為:銷售毛利率=[(銷售收入-銷售成本)/銷售收入]×100%。它反映了企業產品銷售的初始獲利能力,是企業凈利潤的起點,沒有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。與同行業比較,如果公司的毛利率顯著高於同業水平,說明公司產品附加值高,產品定價高,或與同行比較公司存在成本上的優勢,有競爭力。與歷史比較,如果公司的毛利率顯著提高,則可能是公司所在行業處於復甦時期,產品價格大幅上升,2003年的鋼鐵行業就是典型的例子。在這種情況下投資者需考慮這種價格的上升是否能持續,公司將來的盈利能力是否有保證。相反,如果公司毛利率顯著降低,則可能是公司所在行業競爭激烈,在發生價格戰的情況下往往是兩敗俱傷的結局,這時投資者就要警覺了,我國上世紀90年代的彩電業就是這樣的例子。

2、銷售凈利率,是凈利潤占銷售收入的百分比

計算公式為:銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)×100%。它與凈利潤成正比關系,與銷售收入成反比關系,企業在增加銷售收入額的同時,必須相應地獲得更多的凈利潤,才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。通過分析銷售凈利率的升降變動,可以促使企業在擴大銷售的同時,注意改進經營管理,提高盈利水平。

3、營業利潤率,是營業利潤占銷售收入的百分比

計算公式為:營業利潤率＝(營業利潤/銷售收入)×100%。它比銷售凈利率能更好地刻畫公司主營業務對盈利的貢獻情況,因為凈利潤是以營業利潤為基礎加上投資收益,補貼收入及營業外支出凈額後得到的,而這些收入或損失的持續性較差,排除這些影響能更好地反映公司盈利能力變化及不同公司盈利能力的差別。

4、資產凈利率,是凈利潤除以平均總資產的比率

計算公式為:資產凈利率=(凈利潤/平均資產總額)×100%＝(凈利潤/銷售收入)×(銷售收入/平均資產總額)=銷售凈利潤率×資產周轉率。資產凈利率反映企業資產利用的綜合效果,它可分解成凈利潤率與資產周轉率的乘積,這樣可以分析到底是什麼原因導致資產凈利率的增加或減少。

5、凈資產收益率,是凈利潤除以平均所有者權益的比率

計算公式為:凈資產收益率=凈利潤/平均所有者權益總額×100%＝(凈利潤/平均總資產)×(平均總資產/平均所有者權益)×100%＝(凈利潤/平均總資產)/(1-平均資產負債率)

這是綜合性最強、最具有代表性的一個指標,數值越高,表明企業的盈利能力越好,它受資產凈利率與平均資產負債率的影響。

H. 收益法評估時，未來五年內的收益、各項費用、利潤怎樣預測呢

傳送：
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
採用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1．被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2．資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。

二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現，各年預期收益折現值之和，即為評估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，還包括期末資產剩餘凈額；
n——收益年期；
r——折現率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1．未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然後對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以採用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，並折現求和。
第二步，通過折現之和求取年等值收益額。
其中：為各年現值系數，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2．未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最後一年開始，以後各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最後，將前後兩部分收益現值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1．收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2．收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關於收益額的構成，以企業為例，目前有幾種觀點：
第一、稅後利潤，即凈利潤；
第二、現金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現率和本金化率
確定折現率，首先應該明確折現的內涵。一般來說，折現率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現率在本質上是沒有區別的。只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，用於有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據法律、契約和合同規定確定。
四、收益法評估資產的步驟
1．收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。
2．計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3．預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率。
4．將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。

I. 收益法評估預測期不是整年怎麼辦，比如基準日是6月30日

如果說基準日是2010年6月30日，而預期收益產生的日期是2010年12月31日，那麼折現期為0.5年。則復利方式折現公式為A/（1+r)^0.5