二手樓二手樓購房合同有效期

Ⅰ 買二手房，購房合同上的日期可以隨意寫嗎

您問答是兩個問題，第一，合同上的日期是不能隨便亂寫的，那都是具有法律效力的，如果將來打官司或者是做別的事情，都能做到有據可查！
第二，您說的那個婚前財產是以房本日期為准！
婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑（以取得房產證為准），然而如果是婚後夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚後兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚後雙方共同償還銀行貸款獲得婚後房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。 要弄清楚這個問題前先要弄清楚其中的法律關系，簡單地說，購房者與賣房者是房屋買賣關系，而購房人與貸款人則是房款借貸關系。當購房人與賣房人簽訂了購房合同，並在找貸款人借到了錢，同時也辦理了房產證後，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之後，購房人向貸款人償還借款的行為，屬於購房人與貸款人因貸款行為而產生的債權債務行為，並不影響所購房屋所有權的歸屬。 買房人買房行為得到了房產所有權是屬於物權，還貸行為是屬於債權法律關系，物權優於債權，所以婚後共同還貸的行為不能造成房產所有權的變更，且房產作為不動產，其所有權變更必須經過房產部門的登記公示程序，才能產生法律效力，婚後共同還貸的行為只能產生債權債務的法律關系，也就是說在婚後還貸的行為中你也出了一半的財力，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補償。

Ⅱ 通過中介買二手樓,購房合同是誰和誰簽署什麼時候簽

三方協議並不是辦理公積金所需的合同，這個協議你仔細看下，一般在最後都會有這么一條：該合同在買賣雙方購房行為結束後作廢。
真正為公積金管理中心認可的購房合同是：你過戶時，由房管局提供的，買賣雙方簽署的房地產買賣協議。
這個買賣協議隨房產證一起從房管局領取。
委託書和授權書並無明顯意義。
去辦理公積金提取還需要你提供貸款合同，這個及時向中介或銀行索取。
如果當地是雙證合一的房地產權證，你就不必辦理土地證，如果是房屋所有權證，那還需拿到房產證以後再辦土地使用證.

Ⅲ 購買二手房購房合同需要注意哪些事項

二手房合同簽訂：
查驗房屋產權和手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣，所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。有些房屋共有權共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無效的。
明確成交價格和稅費責任
簽訂合同中一定要註明房屋最終的成交價格，還有交易的時間、交易稅費，以及稅費到底由買賣雙方的哪一方擔負。從現行稅收政策來看，房產買賣過程中歸房主交納的稅費為：土地轉讓費（買賣雙方各一半）、營業稅、個人所得稅；歸客戶交納的稅費為：契稅、土地出讓金、土地轉讓費(買賣雙方各一半)、制證費。
明確付款方式和時間
雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如首付款的支付比例、具體金額和時間，確保買方出現拖欠或減少支付金額的情況時有據可依，較好地維護自身權益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。
過戶時間要明確
過戶時間要明確，買房人最在乎的莫過於什麼時間房屋最終屬於自己，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過戶的具體時間。買方需慎重和簽訂准確具體的時限。
明確買賣雙方的責任
簽訂此條款時十分重要，如果有一方出現違約責任，應擁有怎樣的權利，在簽訂合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數量以及交付時間應寫得毫無異議。
物業交割要清楚
在簽訂買賣合同時候千萬不要忘記物業交割階段，附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間。對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，都應在合同中明確註明。

Ⅳ 二手房交易注意事項 哪些購房合同屬無效合同

一、農村集體土地上的房屋

近些年來，城鎮居民購買農村房屋的糾紛多發，有些甚至已居住多年，一旦發生拆遷、增值等情況，仍會引發糾紛。

不管是農村的平房小院還是樓房(所謂小產權房)，只要是集體土地上的房屋，城鎮居民不能購買。原則上不單城鎮居民，就連非本村集體組織的農民也不能購買，否則無效。當然在一些特殊情況下，比如購買後已把戶口遷入該村成為該村村民，之後可以考慮承認其效力。

有時當地村委會或鎮政府，會為此類房屋發證或背書承諾，但是按法律規定，房屋所有權證的發證機關應該是區縣級政府部門，鎮政府並無此發證職能，這種證不能保證效力。

二、承租公房

承租的公房，所有權屬於國家或相應的單位，不屬於具體使用的人，既然承租人沒有所有權，當然也無權出售了。

有些情況下可以採取變通的方法出讓承租權，是否可以如此操作，建議向該公房管理單位核實。即使可以，轉讓的也是承租權而非所有權。這一點購買者必須明確。

三、房改中取得的部分產權或有回購限制的房屋

我國的房屋所有權體系比較復雜，也有一些歷史原因，比如央產房、軍產房之類的。其中有些單位進行房改後單位是保留部分產權或回購權的，這些房子的出售受到原來約定或承諾的限制，不能自由上市交易。

碰到此類特殊房產，要先確認是否可以交易，可以到該房產所在地的房屋管理機關具體確認交易的手續和限制。

即使可以交易，一般也涉及補交土地出讓金等費用問題，關於此類費用的數額和承擔，最好提前有個准備與賣方溝通並做明確約定。

四、經濟適用房等限制上市交易的住房

有些房子上市交易是受一定時間和條件限制，甚至不能上市交易的。比如經濟適用房，以前規定要滿5年才能上市交易，且交易時要繳納相應的土地出讓金。今後也可能改為禁止上市交易，政府按一定價格回購。回遷房、標准價購買的房產也都涉及類似的問題。

另外，還有「兩限房」，類似於這樣的房產，其交易條件往往受到政府和國家的限制，交易前要先查清，確定能否交易，如何交易。這種情況實際與第三種情況類似。

五、涉及共有產權的房屋

涉及共有產權的房屋，出售應該經過共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。

要特別注意一點：有些情況下，房屋所有權證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發生的爭議也是相當多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉讓等方式轉移財產，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。

在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產證上配偶是否登記為共有人，律師建議要求賣方的配偶出具相應證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什麼意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

六、未取得產權證的房屋

這種情況是指可以取得產權證，但是暫時未取得產權證的情況。商品房的產權證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發商出現什麼問題，入住後三五年無法辦理產權證甚至最終無法取得產權證的情況也可能出現。

在未取得產權證前，原來的商品房購房者可能會因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風險比較大，尤其是賣方的房產證短期內不能辦下來時，未來的變數太多，購買需要謹慎。

非要購買，建議找律師起草相對完善的協議，就各種可能出現的情況，提前做出應對處理方案。

七、涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋

按《物權法》規定房屋所有權以產權登記為准，所以要取得房屋所有權一定要辦理過戶，但是如果該項房產被抵押或被司法機關採取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。

通過貸款購房在貸款還清前房子會抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機關查封或保全。

房產被抵押或查封並不改變所有權，理論上產權人也有權簽訂買賣協議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。

但如果購買的房子被法院查封，說明賣方或房產涉及重大糾紛，對買方而言，風險就太大了。很可能最後房子被拍賣而無法取得房產，而付出去的錢還要費力去追。楊文戰律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應該到房管部門核實房產的抵押、查封情況。

八、已經被列入拆遷公告范圍的房子

房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對房屋所有權人，這時再買房子，顯然是沒什麼必要。

九、產權有爭議的房屋

如果您要購買的房屋存在爭議，尤其是產權爭議，您購買時就要謹慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產權爭議的房子，爭議的另一方在法院起訴時會申請財產保全，就是我們前面說的提示七當中的情況。但也有訴訟期間不申請保全的。

涉及爭議的房屋就算最後您可以合法取得所有權，但麻煩還是離得遠一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭議，要綜合考慮清楚再決定。

十、正在出租的房屋

房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個問題，否則很可能造成買賣關系無效，造成買方或賣方的損失：

第一是要注意「承租人的優先購買權」。

《合同法》第二百三十條規定「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」

在房主出售房屋的時候，房屋的承租人是有優先購買權的。意思就是房屋所有權人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優先購買的權利。

在房主出售房屋時，如果有承租人，應核實承租人是否購買，如無意購買應該要求承租人提供放棄購買的書面證明。

對「合理期限」是多長時間《合同法》並無規定，一般理解是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規定「房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。」

第二是要注意「買賣不破租賃」。

《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

這就是「買賣不破租賃」，很多人往往沒注意到這一點。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認為原來的租賃合同是原房主簽的，現在我是房主，我說了算，原來的協議不算數。這個想法是絕對錯誤的，新房主也要接受原租賃協議的約束，因為你買的就是有這個租賃關系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。

基於「買賣不破租賃」的原則，律師特別提醒在購買二手房時如果涉及房屋被出租，購房人要與原房主和原承租人共同確認原租賃協議的內容，了解自己做為新房主將來的權利和義務。而且，對於租金的收取情況、何時起租金開始交付新的產權人，都要做出明確的約定。如果原房主已經提前收取了租金或收取過押金，對於原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協議到期或解除時，誰返還已收取的押金和租金也要一並協商確定。最好通過三方協議的方式確認，以免發生爭議。

Ⅳ 二手房購房合同這幾種情況無效，千萬別犯傻

二手房買賣合同在哪些情況下無效？
（一）非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事後又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。
（二）出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：
1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；
2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有；
3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 「共有房地產，未經其他共有人書面同意的；」不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
（三）因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的「小產權」房屋，因沒有辦理土地徵用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建築也屬於此類房屋。
（四）已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋。

Ⅵ 買了二手房沒過戶，只有購房合同。是否有法律效應

合同有效，但房子還不屬於您，可以要求賣方協助辦理過戶手續。

根據《中華人民共和國合同法》：

第四十四條 合同的生效

依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。

第四十五條 附條件的合同

當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。 當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。

第四十六條 附期限的合同

當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。

第四十七條 限制行為能力人訂立的合同

限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。

相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

(6)二手樓二手樓購房合同有效期擴展閱讀：

根據《中華人民共和國合同法》：

第六十條 嚴格履行與誠實信用

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第六十一條 合同約定不明的補救

合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十三條 交付期限與價格執行

執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行。

價格下降時，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。

第六十四條 向第三人履行合同

當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。

Ⅶ 二手房購房合同是否有法律效應

如果你們已經簽訂了買賣合同，買方給你交了定金，如果是你不想賣了，你需要賠給買方雙倍的錢，因為是你違約了。
至於你說的房子沒有交易成功，你的中介費是不是可以收回來？這個問題沒有看懂，麻煩您補充。

Ⅷ 二手房多久未過戶可解除購房合同

要看當初簽訂的合同是怎麼約定的，以合同為主。
在二手房交易過程可能出現違約情形主要有以下幾種：
1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口；
2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續；
3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；
4.房屋質量問題的違約責任；
5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；
6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形；
上面提到的1、2兩項屬於逾期履行義務的違約行為，3屬於不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬於履行義務不當或不符合約定的違約行為。

Ⅸ 購買二手房後我該如何調取登記有效的購房合同

二手房交易在交定金的時候就簽定了三方合同，這就是三方有效的購房合同;交首付的時候一般簽的是「過戶合同」，過戶合同是房管局制定的，用於過戶和報稅的時候為方便管理而統一印製的合同格式，現實交易中，為了少交稅「過戶合同」中的成交總價一般比三方合同中的成交價低。

二手房交易指導流程：

一、全款購買

1、看房，買賣雙方達成協議、支付購房定金

2、房屋過戶，支付首付款

3、交稅、領取新房產證

4、物業交割、支付尾款

二、貸款購買

1、看房，買賣雙方達成協議、支付購房定金

2、提交貸款申請、簽署貸款合同

3、物業評估，第三方擔保

4、銀行審批

5、房屋過戶，支付首付款

6、交稅、領取新房產證

7、銀行領取貸款合同、房屋抵押登記

8、銀行放款給賣方、物業交割、支付尾款

9、買方還款，結清後取回房本，注銷抵押登記。