房屋年限修正

⑴ 房產評估時，影響因素修正裡面的新舊程度是怎麼計算的。

該計算公式如下：
修正值=案例成交價
X
交易時間修正系數K1
X
交易情況修正系數K2
X
區域因素修正系數K3
X
個別因素修正系數K4
X
容積率修正系數K5
X
剩餘年期修正系數K6
其中：
交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）
交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1
之間修正系數A
/
案例宗地與容積率為1
之間修正系數B
待估宗地與容積率為1
之間修正系數A=容積率為1
時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%
案例宗地與容積率為1
之間修正系數B=容積率為1
時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%
剩餘年期修正系數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限))
/(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))
望採納

⑵ 土地使用年限修正的原理是什麼

土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期回的長短，直接影響可利用土答地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。 造成的主要原因是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

⑶ 關於房產的使用年限

住宅土地的最高使用年限是70年。屆滿自動續約，是否繳納土地出讓金或者繳納多少目前不得而知。
現在劃撥土地的土地出讓金是按房價的2％計算的。

⑷ 求解： 工業用地剩餘出讓年限修正系數怎麼計算如工業用地出讓50年，已使用七年，怎麼計算它的修正系數

提供年期修正系數K1=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]，其中r為土地還原利率，n為土地剩餘使用年期，m為最高出讓年限。n與m都是前邊的多少次方。

⑸ 土地出讓年期修正系數 怎麼算

土地使用權年期修正
1．實質
土地使用權年期是指土地交易中契約版約定的土地使用權年限權。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。
2．修正方法
(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權年期；
n——比較案例的使用權年期。
(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價＝比較案例價格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正後的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

⑹ 房產證上面的土地使用年限為什麼是空白的

一塊新的住宅土地是70年，商業是40年。

有的土地證已經過了一定年限，那房產證上有的使用年限為土地證的餘下年限。

如有空白，在「登記時間」欄上會有登記時間，年限從登記時間算起70年。

(6)房屋年限修正擴展閱讀：

土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。

土地使用權包括對土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。

土地使用權年限土地使用年限根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

居住用地70年;

工業用地50年;

教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;

商業、旅遊、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

1.土地使用權年期修正

實質土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。

如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

2.修正方法

(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算:

K=[1-1/(1+r)m ]/[1-1/(1+r)n]式中:K--將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數;

r--土地還原率;

m--待估宗地的使用權年期;

n--比較案例的使用權年期。

(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有:年期修正後地價=比較案例價格×K

案例3:若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，

而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下:年期修正後的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m

⑺ 土地估價中有土地剩餘年限修正而房產怎麼沒有

房產估價中，如果用的是市場比較法的話。選取案例大多會選擇同一個小區的成交案例！所以年限基本是一樣的，可以不考慮這方面因素

⑻ 什麼叫「房屋重置成新價」

房屋成新是指被拆遷房屋拆遷時幾成新，也就是房屋折舊率，房屋重置成新價是房屋重置價格乘以折舊率，房屋重置成新價格＝房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。

在房屋拆遷過程中，需要對被拆遷的房屋進行一定補償。房屋的拆遷補償款是根據房屋的性質和面積來確定的，雙方需要簽訂拆遷補償協議。

宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積即宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。

補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定並公布。

(8)房屋年限修正擴展閱讀：

房屋拆遷補償的分類

(一)按土地性質分類

拆遷補償根據土地性質可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。以前，國有土地和集體土地上的房屋徵收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調整。城鄉間兩種不同的地權，適用兩種不同的徵收補償制度。

2011年新頒布的《徵收條例》適用於城市范圍內國有土地上的房屋徵收，對於集體土地上的拆遷仍然依據《土地管理法》，這導致了同樣是房屋徵收與補償，城鎮與農村適用不同的法律法規，造成了立法和執法上的不公平。

為了解決城鄉實行不同的徵收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《徵收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現同價同權。

(二)按使用用途分類

拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

房屋用途取決於兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向;二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容。「住宅」是專供居住的房屋，「商業服務用房」是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。

正是房屋的用途區別，其在設計規劃上和建築結構上還有價值產生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

⑼ 成本逼近法和基準地價系數修正法的使用年限修正系數為什麼不同

成本逼近法的年限系數一般是從無限期修正到委估宗地的剩餘使版用年限，比如從無限期修正權到45年。但是基準地價要看基準地價本身的內涵，現在一般政府公布的基準地價都是有限期，比如工業50年、商業40年，住宅70年，這樣在年限修正的時候，就必須從基準地價的有限期年限修正到委估宗地的實際年限，比如工業用地從50年修正到45年。

⑽ 為什麼還要進行年期修正呢

房屋和土地的使用年期不一致。
現在沒拿著書，記得例題前面的講義里有講房屋與土地年期不一致時如何修正的一段內容。