租賃改良期限

A. 房屋租賃的期限有什麼特殊規定，最長租期為多久

根據我國稅法相關復規定製,城鎮房屋買賣需要繳納一定的稅費，為了防止當事人 「以租代買」規避稅費，我國合同法對租賃合同約定的期限有特殊要求。根據《合 同法》第214條和第236條的規定，我國房屋租賃合同的租賃期限最長為20年，如 果約定的租期超過20年，則超過部分無效，租賃關系存續20年時,租賃合同被視為期限屆滿,當事人需要續訂合同，續訂的期限同樣最長為20年。如果20年期滿 後當事人沒有續訂，承租人仍使用租賃房屋的，則租賃變為不定期，雙方可以隨時 解除租賃合同。綜上可見,法律允許多次續租最終達到承租人可以無限期使用房屋的效果，但 是不允許當事人一次性約定「一輩子」，此處，立法者不僅僅是為了防止雙方串通， 「以租代買」規避房屋土地流轉稅，也意在給租賃雙方一個重新考慮的機會，就個 人利益而言，市場上房屋租金價格不斷變化，一錘子買賣難免使其中一方利益 受損。

B. 租賃期限到底指的是什麼

租賃到期來是指在約定的期間內，自出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的行為。租賃存在的主要原因有以下方面：節稅；降低交易成本；減少不確定性。

租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利。

C. 租賃合同期限的規定

租賃合同期限，根據抄我國合同法的襲相關規定：
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
租賃合同訂立可以採用書面形式，也可以採用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要採用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。

D. 經營租入固定資產改良支出應該怎麼處理

經營租入固定資產改良支出的財務處理：
1、企業以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應通過「長期待攤費用」科目核算，賬務處理為：
借：長期待攤費用
貸：銀行存款等
2、企業發生租入固定資產改良支出，應當自支出發生月份的次月起，按照合同約定的剩餘租賃期限分期攤銷，賬務處理為：
借：管理費用等

貸：長期待攤費用

《企業會計准則第4 號——固定資產》應用指南（財政部財會[2006]18 號）企業以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷。

《企業會計准則應用指南-會計科目和主要賬務處理》（財政部財會[2006]18 號），「1801 長期待攤費用」科目：
一、本科目核算企業已經發生但應由本期和以後各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用，如以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出等。
二、本科目可按費用項目進行明細核算。
三、企業發生的長期待攤費用，借記本科目，貸記「銀行存款」、「原材料」等科目。攤銷長期待攤費用，借記「管理費用」、「銷售費用」等科目，貸記本科目。
四、本科目期末借方余額，反映企業尚未攤銷完畢的長期待攤費用。

《企業所得稅法》
第十三條在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，准予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

《企業所得稅法實施條例》
第六十八條企業所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建築物結構、延長使用年限等發生的支出。企業所得稅法第十三條第（一）項規定的支出，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；第（二）項規定的支出，按照合同約定的剩餘租賃期限分期攤銷。

E. 經營租賃方式租入的固定資產改良支出,在剩餘租賃期與租賃資 產尚可使用年限兩者中較

經營租入的固定資產不計提折舊,但是其改良支出要資本化

F. 終止固定資產租賃，請問租賃改良未攤銷的部分怎麼處理

租賃是出租人在約定期間將所擁有的財產使用權轉給承租人，並向其收取租金作為其使用代價的合同或協議。由於租賃具有將一項資產的所有權和使用權相分離、融物與融資為一體、租賃形式靈活多樣等優點，使其成為許多國家企業取得資產使用權的重要方式。

我國按租賃資產所有權有關的風險和報酬歸屬於出租人或承租人的程度劃分為經營租賃和融資租賃。經營租賃為了滿足臨時需要，並沒有購置目的；融資租賃是以融資為主要目的，具有明顯的購置特點。
（一）經營租賃會計處理
在經營租賃情況下，由於與資產所有權有關的風險和報酬仍歸出租方所有，就出租方而言，仍然保留出租資產的帳面價值，承擔出租資產的折舊以及其他費用，其享有的權利為按期取得作為其他業務收入的租金收益和為承擔所有權上的風險應得的報酬。
承租方對租入資產不需要作為本企業的資產計價入帳，不需要計提折舊。由於租賃合同是暫時的，一般可以由任何一方於比較短的期限內通知取消，因此，對承租人允諾的支付租金的義務，一般不需要在資產負債表上列為一項負債，而應在租賃期限內均衡地計入費用。如果該項租金於租賃月份的次月支付，在發生支付租金義務的當月，應貸記「其他應付款應付租賃費」；如果採取預付租金方式，其預付租金應在「待攤費用」科目核算；如果採取支付押金方式，則在「其他應收款存出保證金」科目核算。
（二）融資租賃會計處理
1、承租方的會計處理
承租方融資租入的資產，雖然從法律形式上未取得該項資產所有權，但根據實質重於形式的原則，應將融資租入資產作為一項資產計價入帳，將取得的融資，作為一項負債。承租方涉及的主要會計問題有：
（1）融資租賃資產、負債的入帳價值
我國稅法規定，企業以融資租賃方式租入的固定資產，以租賃協議或合同確定的價款加上運輸費、途中保險費、安裝調試費以及投入使用並辦理竣工決算前發生的利息支出和匯兌損益等後的價值作為固定資產的原價。由於融資租入固定資產而產生的負債，一般也包括這些內容。但有時，按照租賃協議，某些費用不包括在租賃費用中，如運輸費、途中保險費等。在這種情況下，資產的入帳價值與負債的的入帳價值可能不一致。按照租賃會計准則<徵求意見稿>的規定，以租入資產的租賃付款額加上因租入行為發生的運輸費、保險費、調試安裝費，以及改、擴建支出的凈額作為入帳價值。這一規定具有較強的可操作性，但由於租賃付款額包含了利息費用，往往會大於租賃資產的公正價值，這違背了謹慎原則；另外，由於沒考慮折現因素，這就與在確定出租人各期租賃收益時又要考慮租憑內含利率這一折現因素的處理不一致。
（2）融資租入資產的折舊及其他費用處理
<徵求意見稿>規定，按租賃期和使用期孰短來確定折舊期限，承租人對於該資產修理費用和改良支出的處理與自有固定資產一致。
（3）融資費用的分攤
承租人利息支出的是折現率，<徵求意見稿>沒有考慮折現因素，但規定支付租賃金應從中列出財務費用部分。
（4）稅收優惠
我國對融資租賃人減半徵收關稅和增值稅。
（5）租期滿後，按照租賃協議規定，可以由承租方以較低價格購買，也可以續租，也可以將其退還出租方。如以較低價格購買，在租賃開始時，其租賃費用中，應該包括這部分行使選擇權而廉價購買該資產的價值；如果在租賃開始時不能確定是否會行使廉價購買權選擇權的，則在租賃付款額中應包括由承租人擔保的租賃資產的余值。如續租，則按租賃新的固定資產一樣處理；如果退還出租方，則沖減固定資產的帳面價值。

G. 為什麼租賃的不可撤銷期間越短，租賃期越長

租賃期是承租人有權使用租賃資產的 不可撤銷的期間，以及：如果存在續租選擇權並合理確定將行使該選擇權，應當包括續租選擇權期間；如果存在終止租賃選擇權並合理確定將不行使該選擇權，應當包含終止租賃選擇權涵蓋的期間。

在確定租賃期時，應考慮合同的 可強制執行的期間。如果承租人或出租人均有權在未經另一方許可的情況下終止租賃，且懲罰不重大，則該租賃不再可強制執行；若只有其中一方有權在未經另一方許可的情況下終止租賃，且懲罰不重大，則合同在該可終止期間仍為可強制執行的，主體應根據IFRS16.19和IFRS16.B37-B40進一步評估承租人是否合理確定將不會行使終止租賃選擇權，才能確定租賃期。

在分析 懲罰是否重大時，主體應考慮 更廣泛的經濟因素而非僅限於合同約定的終止租賃罰金，這種經濟因素可能包括放棄或拆除仍處於可使用狀態的租賃物的改良。

解釋委員會還認為，在確定不可拆除租賃物改良的使用壽命時，如果主體認為租賃期結束後將不再繼續使用該租賃物改良，則不可拆除的租賃物改良使用期限與租賃期一致。反之，如果主體預期在合同可終止期限之後將繼續使用租賃物改良，這些改良資產的存在可能表明如果主體終止租賃將面臨超出不重大的懲罰，主體應考慮租賃期是否應至少等於租賃物改良的使用壽命。

運用舉例

背景

一項租賃初始不可撤銷的期限為2年，承租人和出租人在第2年末之前均不能取消合同。自第3年起，合同可以月為基礎再延期3年，在此期間，承租人和出租人均有權在不經對方許可的情況下終止合同。假設租賃期開始日時的情形如下：

從第3年起到第5年末按月續期的租賃條件已經包含在合同中；

對出租人而言，考慮了所有經濟因素，兩年之後的任何時間終止租賃不會帶來超出不重大的懲罰；

對承租人而言，考慮到租賃資產的特有用途、位置和對租賃物改良的重要性等經濟因素，如果承租人在第3年末之前行使終止租賃權，將面臨超出不重大的經濟損失。此外，承租人還認為能合理確定不會在第3年末之前終止租賃。

解析

初始的2年不可撤銷期限符合合同的定義。由於在第3年內終止合同將會給承租人帶來超出不重大的經濟損失，因此第3年包含在合同可強制執行的期限內。第3年末之後，由於無論出租人還是承租方均有權在未經對方許可的情況下終止租賃，且不會帶來超出不重大的懲罰，因此第3年末以後不再有可強制執行的權利和義務。基於上述分析，確定租賃期為3年。

進一步提示

盡管該議程僅具體談及可撤銷租賃，但議程的初衷是涵蓋「可撤銷」和「可續租」的兩類租賃合約。同理推論，在判斷是否有權續租的時候，也應考慮所有相關經濟因素。例如，某企業為管道填埋租用特定地下區域，租賃合約為三年期，未提及任何續租安排。然而相關管道的使用年限為20年，且管道用於政府公用事業，服務於當地居民，如果合約到期不再續租，可能對當地民生帶來重大影響。在此情況下，應從更廣泛的經濟角度判斷有關續租的權利。

租賃期與附著的租賃資產改良的使用壽命的相互印證，不應視為對相關期限的選擇，即並非任意指定租賃期同使用壽命，或是反之。企業應根據《國際財務報告准則第16號——租賃》及《國際會計准則第16號——不動產、廠場和設備》，基於實際存在的各項經濟因素，分別對上述期限做出判斷。如存在差異，應分析差異的原因，反思在判斷過程中是否有遺漏或矛盾，再進行必要的調整修正。

所以，你的問題，解答就是，租賃的不可撤銷期限越短，承租人不行使終止租賃選擇權的可能性就越大，因為不可撤銷期限越短，獲取替代資產的相關成本就相應地越高。

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