持有物業irr年限

1. 房產投資回報率怎麼算 最好是詳細點啊

房產投資回報率演算法

房產的投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言有三種計算形式：

1、房產收益模式計算公式：投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

投資房產的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款的「月供」，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。

2、房產投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

3、房產投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12

這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

衡量房產投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業內人士常用的兩種計算房產投資價值的方法，前者較適用於一次性付款購房者，後者更適用於按揭貸款購房者。

(1)持有物業irr年限擴展閱讀

利率和投資回報率的區別

利率又稱利息率。表示一定時期內利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：

利息率=利息量/本金 利息率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產力或資本的供求關系。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔風險的程度。

利息率政策是西方宏觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預經濟，可通過變動利息率的辦法來間接調節通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應，刺激經濟發展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應，抑制經濟的惡性發展。

2. IRR怎麼計算

內部收益率（IRR），是指項目投資實際可望達到的收益率。實質上，它是能使項目的凈現值等於零時的折現率。IRR滿足下列等式：
計算內部收益率的一般方法是逐次測試法。
當項目投產後的凈現金流量表現為普通年金的形式時，可以直接利用年金現值系數計算內部收益率，公式為：
（P/A，IRR，n）=1/NCF
2.內部收益率的優點是可以從動態的角度直接反映投資項目的實際收益水平，又不受行業基準收益率高低的影響，比較客觀。其缺點是計算過程復雜，尤其當經營期大量追加投資時，又有可能導致多個IRR出現，或偏高或偏低，缺乏實際意義。
只有內部收益率指標大於或等於行業基準收益率或資金成本的投資項目才具有財務可行性。
投資利潤率
1.投資利潤率，又稱投資報酬率（記作ROI），是指達產期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。其計算公式為：
投資利潤率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%
2.投資利潤率的優點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用凈現金流量信息。只有投資利潤率指標大於或等於無風險投資利潤率的投資項目才具有財務可行性。
ROI往往具有時效性--回報通常是基於某些特定年份。IRR(內部收益率)是一種用來表示年度
企業綜合收益率的指標。

3. 貸款的年限是越長越好嗎

很多人有這樣的問題，貸款是否越長越好、是否提前還款、採用等額本金還是等額本息法，這三個問題，如果不考慮個人現金流壓力方面的問題，其實本質上是同一個問題：我是盡量多佔據現金，還是盡快把手中的現金給銀行？占據現金顯然是要用於投資，不可能放床頭，所以這個問題再變一下：我是盡量占據資金去投資，還是盡快還給銀行？ 這個問題再翻譯一下：我持有資金的投資收益率是否可以超越貸款利率？

結論：A.對於投資收益率能超過貸款利率的人來說，期限越長越好、本金還的越慢越好、越晚還款越好。B.對於投資收益率低於貸款利率的人來說，期限越短越好、越提前還貸越好、等額本金好。

注意：這里的投資收益率，是指長期來看，平均的年化收益率（根據現金流算出來的IRR）。

為什麼投資收益率和貸款利率的大小關系就決定了是期限長短好、是否提前還貸好呢？

本質的原因在於：利率就是資金的價格。 如果我們以一個利率買入資金（比如以6%的利率獲得銀行貸款），然後可以以8%的利率將資金賣出（將錢去投資獲得8%的回報），那麼顯然我們賺了2%個點，這樣賺錢的買賣我們應該多做為好，多佔用資金「這種存貨」 。反過來，如果我們買入資金的價格成本高於我們賣出資金的價格，那麼顯然我們盡量不要佔用資金這種「存貨」，盡快脫手為好。

理解了這個本質，也就很好理解貸款期限是否越長越好這樣類似的問題了。

對於大家關心的通脹對於該結論的影響，再補充一些信息：

通脹率一般不直接影響我們這個決策邏輯（貸款利率和投資收益率的大小關系），而是通過分別影響貸款利率和投資利率來實現對結果一定程度的影響：當通脹上升時，央行基準利率上升，市場利率上升，因此貸款利率和投資利率也往往跟著上漲，對哪個影響更大就不好說了。

但是如果是惡性通脹，比如一年200%的通脹率，那麼把貸款、投資、買實物三者就有可比性：如果通脹率高於投資利率和貸款利率，那麼囤貨是最優的——儲備貨物的回報率最高。 如果： 貸款利率<通脹率<投資利率，那麼投資是最優，囤貨其次，還貸款是最差的，貸款後去買貨或投資都是合適的。所以我們教科書有一個結論就是惡性通脹時期債權人吃虧，債務人佔便宜。

當然需要注意的是，一般情況下我們的貸款利率投資利率都是要高於通脹水平的，所以一般不需要考慮通脹水平。且在許多情況下囤貨的可行性是要打折扣的，許多東西沒辦法長期儲存。

（以上回答發布於2016-12-29，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

4. 什麼是內部收益率（IRR）其經濟含義是什麼

內部收益率，指的是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等於零時的折現率。內部收益率是一個宏觀概念，它衡量的是項目投資收益能承受的貨幣貶值，通貨膨脹的能力和項目操作過程中抗風險能力。

5. IRR如何計算

使用插值法計算。
（10%-X）/（10%-8%）=(3.791-3.967)/(3.791-3.993)
X=8.26%

6. 萬科為什麼開始做商業地產和持有型物業

問題抄很簡單。現在地產開發已襲經走過了暴利時代，特別是住宅開發項目，國家採取了一系列打壓政策和限購政策，住宅不單單是利潤低了，而且資金流轉很慢，影響力企業的現金流。商業地產沒有太多的政策調控，購房按揭也不受住宅那些限制，包括提供常住戶口、納稅證明等等。萬達地產就是主要從事商業地產運作的。持有物業是指在城市核心區，物業升值空間較大，而且經營收益較好。萬達是榜樣。

7. 請教IRR的公式原理

（1）計算年金現值系數(p/A，FIRR，n)=K/R；

（2）查年金現值系數表，找到與上述年金現值系數相鄰的兩個系數(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及對應的i1、i2，滿足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；

（3）用插值法計算FIRR：

（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]

若建設項目現金流量為一般常規現金流量，則財務內部收益率的計算過程為：

1、首先根據經驗確定一個初始折現率io。

2、根據投資方案的現金流量計算財務凈現值FNpV(i0)。

3、若FNpV(io)=0，則FIRR=io；

若FNpV(io)>0，則繼續增大io；

若FNpV(io)<0，則繼續減小io。

（4）重復步驟3)，直到找到這樣兩個折現率i1和i2，滿足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超過2%-5%。

（5）利用線性插值公式近似計算財務內部收益率FIRR。其計算公式為：

（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpV1/ │NpV1│+│NpV2 │

註：│NpV1│+│NpV2 │是指兩個絕對值相加

(7)持有物業irr年限擴展閱讀

IRR在房地產中的應用及注意事項：

irr其實反映的是項目的收益率，即：在項目中沉澱的每一分錢所能產出的回報率，並用於和銀行利率、通脹率等外部指標進行對比，從而評判項目好壞。

1、計算持有的經營性房地產物業

若項目為全可售，在房地產企業普遍採用的高周轉策略之下，項目開發的IRR會奇高無比，已經失去了參考意義，房地產企業會更多的用銷售凈利率這個指標去評判項目。

但是不可售的經營性物業，由於沒法一次性變現算凈利率，但是存在非常明確的一次性凈投入，後期穩定收益產出的特點（後期大修費用可以分攤不至於變號），所以只能採用IRR去評價。

國外的物業大多持有經營，所以IRR使用非常普遍，就算要資產證券化，機構或小散也是要看穩定IRR收益的。

2、項目層面IRR和股東層面IRR

項目層面的IRR一般都是採用經營性凈現金流量去計算，融資一般不參與計算，因為算的是項目本身的收益情況。此外股東層面的IRR一般都是通過股東的投入和產出的凈現金流量去計算，算的是股東回報的收益率。

8. IRR的計算年限是否會超過40年

irr的計算是沒有年限多少的限制的，如果你想精確的計算該商業地產項目的irr，你可以計算到40年，或者後續的清理收入也可以算進去。
不過計算irr一般不計算到那麼久遠，我個人認為原因有如下幾個：
1、20年後的現金流在今天來估計，准確性欠佳；
2、對計算結果的影響也不是很大，舉一個例子：40年後的1000萬元，暫按10%的折現率，（經查表等於0.022），現值為22萬元。對計算結果影響非常小。
所以如果你的項目後續的收入仍然非常高的話，一般計算到20年，就已經比較精確了。沒有必要計算到那麼久遠。