構築物設計年限

『壹』 普通民用建築物和構築物的設計使用年限為多少年

普通民用建築物和構築物的設計使用年限為多少年
建築學術語，設計使用年限 design working life 設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按其預定目的使用的時期。
設計使用年限的取值： 在設計使用年限內，結構和結構構件在正常維護條件下應能保持其使用功能，而不需進行大修加固。設計使用年限應按現行國家標准《建築結構可靠度設計統一標准》GB50068確定：
（1）臨時性結構，設計使用年限為5年；
（2）易於替換的結構構件，設計使用年限為25年；
（3）普通房屋和構築物，設計使用年限為50年；
（4）紀念性建築和特別重要的建築結構，設計使用年限為100年。若建設單位提出更高要求，也可按建設單位的要求確定。
建築結構的「設計使用年限」，明確了設計使用年限是設計規定的一個時期，在這一規定時期內，只需進行正常的維護而不需進行大修就能按預期目的使用，完成預定的功能，即房屋建築在正常設計、正常施工、正常使用和維護下所應達到的使用年限，如達不到這個年限則意味著在設計、施工、使用與維護的某一環節上出現了非正常情況，應查找原因。所謂「正常維護」包括必要的檢測、防護及維修。設計使用年限是房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程「合理使用年限」的具體化。
當結構的使用年限超過設計使用年限後，並不是就不能使用了，而是結構失效概率可能較設計預期值增大。
對於商品房，開發商設計使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規范最低要求確定，統一為50年。亦有少數較負責的開發商要求設計院將設計使用年限取值與土地使用一致即70年。

『貳』 什麼是構築物估價構築物的價格特徵是什麼

基本要求：
掌握：建築物與構築物估價的概念和基本方法。
熟悉：建築物與構築物的價格特徵，房屋質量缺陷損失評估的概念。
了解：建築物價格評估現場勘察的要求與技巧，房屋質量缺陷損失評估的方法。
授課學時：5學時
主要內容：
一、建築物與構築物估價的基本方法
1、重置價格折舊法
(1)重置價格折舊法概念：求取估價對象在估價時點的重置價格，然後扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(2)重置價格：又稱重置成本，是採用估價時點時的建築材料、建築構配件、建築設備和建築技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建築物具有同等效用的新建築物的正常價格。
(3)重置價格的求取方法：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。
(4)建築物與構築物折舊：建築物與構築物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建築物與構築物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。
①折舊概念
建築物的折舊，指建築物因時間經過所造成的損耗。這種損耗包括緣於物理因素的有形損耗和基於功能和經濟退化因素的無形損耗。其中，物理的折舊包括因使用建築物而產生的磨滅或破損、風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞；功能的折舊指功能退化而造成的折舊，通常由於同類型建築物因技術革新、設計優化等導致其變得落伍而引起的相對減價；經濟的折舊是指建築物與其所處的附近環境不協調而產生的價值減低。
②建築物折舊的影響因素
建築物折舊的影響因素，可歸納為物理因素、功能因素與經濟因素。相應的有物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
A、物理的因素。 B、功能的因素。 C、經濟的因素。
這三類因素對建築物折舊的影響並不是相互獨立作用的，物理的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經濟的折舊，可見三者互為因果關系。因此，在估價實務上，通常將三種因素作為一體，同時考慮。
③確定建築物折舊的方法
Ⅰ、新舊程度折舊法。
Ⅱ、平均年限折舊法。
假設每年的折舊額是D，則：
D=(C-CR)/N=C(1-R)/N
C——重置價格； R——殘值率； N——耐用年數； CR---殘值
Ⅲ、定率折舊法。
Ⅳ、年數合計法。
Ⅴ、償還基金法。
④折舊方法的比較
平均年限折舊法每年的折舊額均相同，由於簡單易行，常為人們普遍採用。但這種方法的假設前提往往不符合實際。
定率法與年數合計法兩者都屬於加速折舊的方法。早期折舊額多些，後期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同，而折舊額不同。
償還基金法每年的折舊額相同，每年的折舊額加算利息，每年折舊額比平均年限折舊法少。
平均年限折舊法、定率法、年數合計法、償還基金法與新舊程度折舊法相比，前四種方法的優點是具有理論基礎。缺點是不考慮使用者的使用、保養情況，不論建築物如何，只要重置價格、耐用年限、經過年數等相同，所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優點是針對建築物的實地觀察，可把握建設物的個別狀態。缺點是成新度須依估價人員判斷，結果粗略。
⑤計算折舊應注意事項
估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學地說不是折舊，而是「減價修正」；會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。在會計成本上，C為資產原值，不隨時間變動而變化；在估價上，C為重置造價，而且是估價時點上的，因此估價時點不同，C值就不同。
建築物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經濟耐用年限(又稱經濟壽命)之分。對於房地產估價來說，所採用的耐用年限應為建築物的經濟耐用年限。
實際求取建築物的折舊時，還應劃分建築物的主體與附屬設備，因它們的耐用年限不同，折舊率也不同。建築物的附屬設備是指與建築物不可分割的各種附屬設備，如水、暖、電、衛、通風、電梯等設備。
⑥建築物耐用年限的確定
房屋建築物耐用年限一般是根據房屋的建築結構和建築材料等確定。《經租房屋清產估價原則》中對房屋建築物耐用年限和殘值率規定了評定標准。
⑦建築物折舊額的計算
利用各種計算折舊額的方法，首先需要確定建築物已使用年限，然後將重置價格、耐用年限、折舊率等代入相應的公式，即可計算得到建築物的折舊額。
最後得出計算公式:
建築物價格=建築物重置價格-已使用年限的折舊額
=建築物重置價格*成新度
2、對照法
對照法亦稱標准法，就是把評估對象的客觀條件與標准房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標准房價。
應用對照法評估建築物主要步驟是：
1）確定待估房屋建築物結構等級
對評估房屋的結構、裝修、設備等做認真的查勘分析，並做詳細記載。需要特別注意的是，不屬於不動產范圍的裝飾、設備和設施不應作為評估標的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。把查勘得到的標的物特徵與房屋等級劃分標准細目相對照。如評估標的與對照標的條件基本吻合，就可以確定對照標的結構等級就是評估房屋的結構等級。
2）對照標准查房價
在此之前，首先需要制定出一個城市的標准房價。標准房價制定一般以房屋建築成本為測算依據。標准房價的測算數據是通過調查和直接計算取得的。標准房價制定的主要方法步驟是：
(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實際平均價格。
(2)對樣板房的造價調查測算。對選中的樣板房進行測算，計算出單位造價。對近期竣工新建類型的房屋的測算數據，可通過調查的方式取得。對建造年代久遠，近年來又沒新建的舊式房屋，可採用做預算的方法，計算出房屋的重置價格。
(3)對樣板房的造價進行時間修正。由於選定的樣板房在建造時間上和施工用料的價格上都有差異，這些差異的程度直接影響計算出來的平均造價的准確程度，所以在平均計算前應對每個樣板房的造價按照確定的評估期日的建築材料正常市場價格進行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進行比較和應用。
與時間有關的修正主要包括材料費價格指數、人工費指數、機械使用費價格指數、其他費用價格指數等。
(4)把選定的同一等級的樣板房的現值加權平均，其結果就可作為這個等級房屋的標准房價。
根據標准房價測定標准，把確定的評估標的的結構等級與標准房價的結構等級相對照，從中查出相應的標准價格，作為評估標準的基礎房價。
3）對基礎房價進行調整
由於標准房價是按幢、新房、排除環境影響測算出來的，但實際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此必須對查出的標准房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標的物的實際價值。
(1)房屋新舊程度的修正，就是計算房屋的折舊，計算房屋折舊的方法可採用重置價格折舊法中提供的幾種計算方法。
(2)房屋坐落朝向、採光對房屋評估價格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、採光情況是各異的，其使用效能和價值有大有小，因此在房屋價格上應該有所區別，使用效能大的，其價格應該高一些，使用效能小的其價格就應低一些。這就需要在評估某處房屋價格、應用標准房價時，對標准房價進行朝向、採光、影響程度的修正，計算出房屋朝向、採光的差價。房屋的朝向、採光一般表達式為：
房屋朝向、採光差價：標准房價X房屋朝向、採光修正系數。
(3)樓房層次對評估價格影響的修正，樓房分層評估時，還要考慮各層次使用功能的差異對價格的影響。
(4)房屋共用部位對評估價格影響的修正。
(5)時間的修正。如果標准房價頒布的時間，與評估期日間距較長，且在這段時間內建造房屋的各種費用有較大的變動，還應對採用的標准房價進行時間的修正。
4）確定房產評估價格
房產評估價格試算公式為：
房屋評估價格=[(標准房價X共用部位修正系數±朝向差價±樓層差價)X折舊率]X評估總建築面積
3、建築物殘余法
建築物殘余法是指用收益還原法以外的方法，能求出建築物所佔用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬於土地的純收益，得到歸屬於建築物的純收益，再根據建築物的還原利率與折舊率，採用收益還原法求出建築物的收益價格的方法。
用建築物殘余法估算建築物價格時，其估價步驟為：
一是計算土地與建築物總收益；
二是計算土地的收益；
三是計算建築物收益；
四是確定還原利率；
五是估算建築物價格。
4、比較法
所謂比較法，是在求取估價對象建築物價格時，將估價對象建築物與在較近時期內已發生了交易的類似建築物加以比較，從已發生了交易的類似建築物的已知價格，修正得出估價對象建築物的價格的一種估價方法。所謂類似建築物是指在用途、建築結構、所處地區等方面與估價對象建築物相同或相似的建築物。
運用比較法進行建築物價格評估，同比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。進行建築物的比較評估，選擇的因素主要是影響建築物質量的建築結構、建造年份、設計標准、裝修設備、建築面積、層次、朝向、用途、產權狀況等。通過比較分析、對評估建築物的條件與買賣實例的建築物條件有差別的，則通過系數進行調整修正。其計算公式為：
建築物價格=買賣實例單價x (評估時建材價格指數/交易時建材價格指數)X
(評估對象交易情況/交易實例交易情況)×(評估對象的比較因素條件系數/交易實例的比較因素條件系數)×建築面積
二、建築物估價方法應用
1、建築物估價中應注意的問題
(1)經常了解建材價格的變動狀況。
(2)全面了解建築有關的法律法規。
(3)建築物估價應注意各樓層的差異。
(4)區分動產與不動產。
(5)增建建築物的折舊問題。
(6)分析建築物自然條件。
(7)說明建築物所具備的必要的內部設施。
2、建築物估價例題
某房屋佔地面積30m2，建築面積36m2，耐用年限55年，已用5年，重置單價每平方米1500元，殘值率為20％，求該棟房屋的現值。
解析：
1、計算房屋重置價格(總價)：重置價格=1500X36=54000(元)
2、計算房屋已折舊額：
(1)依平均年限折舊法計算年折舊額：
年折舊額=54000X(1-20％)/55=785．5(元)
(2)計算已折舊總額：
總折舊額=785．5X5=3927．5(元)
3、計算房屋現值
房屋現值=54000-3927．5=50072．5≈50070(元)(取整)

『叄』 普通商品房的設計使用壽命是多長時間

隨著國民對不動產、產權等的重視，對於50年房屋設計使用年限與70年土地使用年限的關系問題，近年來逐漸被重視。
近日，全國政協委員、九三學社中央研究中心研究員許進呼籲修訂設計標准，延長建築設計使用年限（見《政協委員：住宅設計使用年限應從50年提到70年》，《許進委員：住宅設計使用年限應從50年提高到70年》），主要理由如下：
（1）提高普通建築設計使用年限，不僅能夠減少對生態環境的破壞，還能夠節約大量的資金。「若把普通房屋的設計使用年限提高20%，每年就可以少堆起3座喜馬拉雅山了」。
（2）住宅的設計使用年限從50年提高到70年，增加成本有限。「以北京市為例，如果將住宅的設計使用年限從50年提高100年，需要提高建築的地震安全性等安全指標，經估算，住宅的建設和安裝成本將提高10%左右，約佔北京市住宅平均銷售價格的1%。」
（3）「住宅的產權是70年，那我買來的房子怎麼是50年的設計壽命?剩下的20年，我的權益怎麼保障?」（此觀點為網路上其他觀點，和許委員的觀點放到一起相信他不會有意見）
此觀點不是剛剛提出，以往就曾在社會上引起過相關討論，如2009年南方都市報就發表過《住宅使用年限50年與70年產權相矛盾網友質疑20年哪去了》。
既然是政協提案，就要給出回復。是否將我國的房屋設計使用年限提高，提高到多少？相關部委也參與了回復，據說住房和城鄉建設部最近也在組織專家討論這個問題。我僅發表一些個人的觀點：
（1）設計使用年限的定義是「設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按預定目的使用的年限」，設計使用年限不是房屋壽命。就算在設計使用年限內，也要對房屋進行日常的檢查和必要的維修（非結構構件的使用壽命一般都達不到50年）。房屋實際壽命的長短，主要與使用維護有關。無論是50年，還是100年，使用中（包括設計使用年限內和年限外）都是需要正常維護的。
（2）我國房屋平均壽命較短，很多提前拆遷，這與房屋設計使用年限沒有關系，很多被拆遷房屋很多都沒有達到50年的設計使用年限。就算提高到70年，按現在的社會情況和城市發展情況，該拆一定還會被拆。國內很多竣工5年內的公建和住宅都因後期城市發展、規劃修改而被拆，並不鮮見，這些都與房屋設計使用年限無關。
（3）房屋壽命短的另一個因素就是建造質量問題，在近10年的快速發展過程中確實存在很多問題，但應該說因為建造質量問題造成房屋壽命減少的「事故」目前來看還不多，且也與設計使用年限無關。如果是建造質量有問題，50年、70年的關系不大，不會到這么久就會出現問題了。如海砂屋，一般10年就會完全暴露，房屋無法使用。
（4）普通房屋的設計使用年限取50年，是國際通行。與50年設計使用年限對應，還有50年的設計基準期（定義為「為確定可變作用等取值而選用的時間參數」）。重要房屋或土木工程結構，設計使用年限一般取為100年獲更長年限（港珠澳大橋設計使用年限是120年）。對於普通房屋，如果希望提高設計使用年限，可以直接按現行規范採用100年設計使用年限。對於100年設計使用年限的房屋，從技術上主要涉及設計過程中地震作用、荷載作用的取值增大，建造中材料性能要求提高。除在耐久性方面仍需要進行一些研究補充（目前對於非房屋建築，耐久性方面研究較多；對於100年使用年限的普通房屋，如何採用低成本的技術措施，仍需要進行一些研究），總的來說難度並不大，實際造價可能增加也不多（個人隨便估，對於普通混凝土住宅，10%-20%，不一定準確）。
綜上，我覺得不存在50年、70年的矛盾問題，採用70年的設計使用年限沒有必要。房屋建築設計可由建設方、設計方共同確定，採用50年或100年的設計使用年限。但個人覺得，盲目對普通房屋採用100年的設計使用年限，還不如建立完善房屋使用中的檢修、修繕機制，這方面的意義更大。
討論上述問題，還會產生一個疑問，為什麼我們的土地使用年限是70年？是否會改變呢？我找到一些有用的資料，大家可以自己看看，《世界各國土地產權制度及其啟示》、《土地年期的界限街》（這篇文章的作者肖喜學的博客中有很多香港土地及房屋方面的信息，很有有意義，大家可以多看看）、《住宅土地使用年限70從何而來?》
我個人覺得，70年的問題真應該好好考慮一下了。70年當初提出的參考來自香港，而在香港，又有999年、75年、50年等多種土地使用年限，對於土地使用年限到期怎麼處理，都是目前我國應該正確對待的問題了。這個問題全國人大代表、湖南萬家麗集團董事長黃志明提出了（《人大代表建議取消住宅土地使用70年限制》），我覺得他提才更有意義。

『肆』 普通房屋和構築物的設計使用年限是多久

結構的耐久性是指結構在規定的工作環境中，在預期的使用年限內，在正版常維護條件下不需進行大權修就能完成預定功能的能力。
設計使用年限是設計規定的一個時期，在這一時期內，只需正常維修（不需大修）就能完成預定功能，即房屋建築在正常設計、正常使用、正常使用和維護下所應達到的使用年限。

『伍』 普通房屋和構築物的設計使用年限是多久

結構的設計使用年限一般分為：
1、臨時性結構——5年
2、易於替換的結構構件——25年
3、普通房屋和構築物——
50年
4、紀念性建築和特別重要的建築——100年
所以，常見的民用建築都是50年年限。

『陸』 建築物的折舊年限是多少

最低年限是20年，根據實際情況由企業自行決定。

一、固定資專產折舊年限屬
企業在固定資產的預計使用壽命時，應考慮以下因素：
(1)該固定資產的預計生產能力或實物產量。
(2)該固定資產的有形損耗，如因設備使用中發生磨損，房屋建築物受到自然侵蝕等。
(3)該固定資產的無形損耗，如因新技術的進步而使現有的資產技術水平相對陳舊、市場需求變化使產品過時等。
(4)有關固定資產使用的法律或者類似的限制。
二、最新固定資產折舊年限計算
根據新企業所得稅法，固定資產折舊年限規定：
第六十條：除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：
(一)房屋、建築物，為20年;
(二)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年;
(三)與生產經營活動有關的器具、工具、傢具等，為5年;
(四)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年;
(五)電子設備，為3年。

『柒』 普通民用建築物和構築物的設計使用年限為多少年

結構的設計使用年限一般分為：1、臨時性結構——5年2、易於替換的結構構件——25年3、普通房屋和構築物——50年4、紀念性建築和特別重要的建築——100年所以，常見的民用建築都是50年年限。

『捌』 問：構築物最低折舊年限是多少

答：根據《企業所得稅法實施條例》（國務院令（2007）第512號）第六十條的規專定，除國務院財政、稅務主管部屬門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：房屋、建築物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；與生產經營活動有關的器具、工具、傢具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設備，為3年。因此，地上構築物的折舊年限不得少於20年。

『玖』 問：構築物最低折舊年限是多少

地上構築物最低折舊年限不得少於20年。

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》：

第六十條除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：

（一）房屋、建築物，為20年；

（二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；

（三）與生產經營活動有關的器具、工具、傢具等，為5年；

（四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

（五）電子設備，為3年。

(9)構築物設計年限擴展閱讀：

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》：

第五十八條固定資產按照以下方法確定計稅基礎：

（一）外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎；

（二）自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎；

（三）融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎，租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；

（四）盤盈的固定資產，以同類固定資產的重置完全價值為計稅基礎；

（五）通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎；

（六）改建的固定資產，除企業所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項規定的支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。

第五十九條固定資產按照直線法計算的折舊，准予扣除。

企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的固定資產，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。

企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。

『拾』 巷道是否屬於固定資產如果是固定資產，是屬於建築物還是構築物或者其他類型其使用年限如何規定

構築物,