北京二手房貸款年限

1. 北京的新房二手房，首付及成本是怎麼界定的

一、新房與二手房的定義 ：

①、新房是指房地產開發商依法取得土地使用權後，在土地上建造並取得政府批准銷(預)售的商品房。房屋根據用途分為住房和商用房。

②、二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。

③、二手房是相對開發商手裡的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

二、貸款過程或繳費過程中的不同：

1、貸款年限不同 新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。 新房貸款年限長為25年，但二手房貸款年限，由於受到房齡的限制，很多時候不能貸款到25年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為15~20年。

2、首付款及貸款額度不同

新房：一般是按照新房房屋總價乘以對應的首付比例，來計算首付款。貸款額度，高可貸款到房屋總價的6.5成或6成。

二手房：首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低於市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。 二手房可貸款額度=評估價-評估價*首付比例 二手房凈首付款=成交價-可貸款額度.

舉個例子： ①購買100萬的新房，若首付比例是35%，則首付款為35萬，可貸款額度為65萬。 ②購買100萬的二手房，評估價為90萬，若按照政策35%的首付比例來計算。其可貸款額度為：90萬-90萬*35%=58萬，其首付款則為：100萬-58萬=42萬。

3、稅費不同

新房：需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業費和取暖費等主要稅費。

二手房：需要繳納契稅、個人所得稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。

與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。此外，新房與二手房，契稅徵收的標准一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應的契稅比例。二手房是按照成交價、評估價或者指導價乘以對應的契稅比例。

三、交易補充

4、交易方式不同 新房：主要是個人與開發商進行交易。 二手房：一般是委託中介進行交易，即買賣雙方、中介等三方進行交易。二手房也有自行交易，即不通過中介進行交易。

5、程序繁簡不同 新房：很多程序都由開發商辦理，對於購房者而言，新房交易的程序要簡單一些。 二手房：自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。 通過中介進行交易但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風險大。

6、二手房原值低，升值空間低，價格虛高。新房拿地價就高，升值空間有保障。

7、新房品質高設計新，居住舒服。二手房居住體驗差。

8、二手房買房潛在風險較大。

2. 北京二手房組合貸款的期限怎麼算

如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請個人住房商業性貸款，兩項貸款總額不超過房價的80%，這叫組合貸款。組合貸款只有繳存公積金的職工才可以申請。那麼組合貸款的期限怎麼算呢？我們可以來看一下。

在北京，如果購買的二手房是磚混結構，那麼組合貸款期限的計算方式就是：

在「47減去實際房齡」和「65-購房者年齡」兩個數值中區取值，則為組合貸款的期限。

如果購買的二手房是鋼混結構，那麼組合貸款期限的計算方式就是：

在「57減去實際房齡」和「65-購房者年齡」兩個數值中區取值，則為組合貸款的期限。

具體的年限，還跟每個銀行的具體規定有關系。但一般組合貸款的期限不能超過公積金貸款的最高年限。

組合貸款可以選擇提前結清商業貸款，而保留繼續償還住房公積金貸款。借款人在還款期間可以根據償貸能力的變化，申請縮短貸款期限。前提是借款人應正常還款一年以上，信譽良好，無不良還款記錄，申請時點無逾期還款且同意抵押物抵押期限不做變更。若你的組合貸款未結清商業貸款，申請期限變更，應徵得組合貸款銀行的同意，且變更期限應保持一致。沒有貸款期限變更的次數限制，但要根據你申請變更時實際的償貸能力進行審核。

（以上回答發布於2015-06-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 二手房公積金貸款年限問題

根據您情況，最長公積金貸款25年哦！

申請公積金貸款，如何內計算貸款年限容（如何確定貸款的最長年限）？

【按借款人年齡計算】：貸款最長時間：市屬及中直：70-夫妻雙方最高年齡；國管：69-夫妻雙方最高年齡；

【按房齡計算】：貸款最長時間：磚混結構：房齡+貸款年限≤47年；鋼混：房齡+貸款年限≤57年； 【銀行要求】：最多貸款25年。

希望能夠幫到您！祝您生活愉快！

4. 貸款買二手房的年限是多久

二手房按揭貸款，最多能按揭30年，
但還要根據購房年限，房齡與貸款年限之和必須小於等於40

5. 貸款買二手房 影響貸款年限的因素都有哪些

採用貸款方式買二手房不僅要考慮貸款額度，還要考慮貸款年限，它直接影響著還款月供。購房者所能申請到的貸款年限與很多因素有關，例如借款人年齡、房齡、土地使用年限、借款人的經濟實力等。

一、關於房貸款最長年限的相關規定

不同的銀行其具體規定有所不同，但常見的為如下幾種：

1、二手住房貸款期限最長不超過30年。

2、二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年。

3、不能超過抵押房產剩餘的土地使用權年限。

4、貸款期限與借款人年齡之和不得超過60年（65年、70年）。

二、與貸款年限有關的幾個因素

1、借款人年齡

以工商銀行為例，二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長，而借款人年紀越大，貸款期限較短。一般，兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

2、房齡

根據銀行的相關規定，房齡較新的房產比較容易申請貸款且申請貸款年限較長。以中國銀行為例，二手房貸款要求房齡加貸款年限之和最長不超過30年。一般而言，由於老房子建造時間久遠，銀行在貸款時可控的風險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎，超過20年房齡的二手房更容易被銀行「拒之門外」。

3、土地使用年限

土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規定：二手房貸款年限不能超過抵押房產剩餘的土地使用權年限。購房者需要注意的是：土地使用年限≠房齡。土地使用年限是從開發商拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小於土地使用年限。

由於不同銀行規定不同，購房人不僅要查清購買房屋的土地使用年限，還要在貸款前咨詢貸款銀行，確認銀行規定。

4、借款人的經濟實力

對購房者來說，經濟實力也同樣決定著貸款年限。經濟能力可以從工作收入、穩定程度、儲蓄存款、投資收益等幾個方面來判斷。一般而言對於剛需自住型的購房者，建議還款期限為15~20年，這時支付的利息總額較為合理，正常生活水準不會受到很大影響。對兼顧投資的購房者，如果有其他投資渠道，且回報大於房貸利息，那麼貸款時間越長越好，如果沒有其他理財渠道，建議期限盡量縮短。總而言之，購房者要綜合考慮收入支出，不要讓房貸壓垮自己的理性選擇。

在選購二手房前，建議購房者提前了解銀行規定和貸款知識等相關內容，以免辦理貸款過程中發現問題，交易無法順利進行。

（以上回答發布於2017-03-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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6. 關於天津二手房貸款年限，是怎麼規定的呢

二手房交易怎麼收費？
答：要看你是找中介購買的還是直接找到房東購買的。中介購買的會另有中介費需支付，每個中介會有報價。
商品房
1.契稅：面積140平以上.容積率小於1.成交價是地區指導價1.2倍的屬於非普通住宅,需要交納3%的契稅.反之普通住宅交納1.5%的契稅.
2.印花稅:1‰×成交價.
3.營業稅:5.5%×成交價
注:房產證或契稅票時間滿兩年則免交營業稅
4.個人所得稅:(
現成交價－原購買價－合理費用)
×20%或現出售價×1%.
注:房產證或契稅票時間滿兩年則免交個人所得稅,合理費用必須提供各種票據的發票
5.土地增值稅:3年之內交總房款的1%.3-5年交0.5%.兩年以上免收
注:商品房面積在140以下(含)或房產證購兩年,免徵土地增值稅.
購買二手房貸款的年限是怎麼規定的？公積金怎麼貸款？
利息是多少？
答：首先先確定房屋使用年限；一般商業貸款男性可貸到65歲，女性則可貸到60歲，最長不超過三十年；貸款最多70%；公積金貸款分省公和市公，根據每個地區的不同貸款情況也是不同的，目前最高的公積金貸款不超過30萬。年限則與退休年齡為准
，但最長不超過三十年。公積金貸款需先到公積金管理中心購買公積金貸款申請表，一式兩份，填好後拿到自己的所在單位蓋章確認（此前需與單位確認是省公還是市公）。公積金的利率目前為3.87%（6年-30年）1年-5年的則為3.33%。建議做等額本金貸款，對於提前還款的話會更有利。

7. 北京二手房可以貸款嗎

若是抄招行個人住房貸款：1、「首襲套房」首付比例最低30%，即貸款金額最高不超過所購房產價值的70%；2、「二套房」的首付比例最低40%。具體您的可貸金額需您提交相關資料，網點審核之後才能確定，您可以直接與當地網點個貸部門聯系咨詢。

8. 如果我要在北京買二手房首付怎麼算，貸款怎麼算

房產現在首付的情況可以分為：

1、在首套房的情況下，購買新房並且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%；

2、在二套房的情況下，購買房產的最低首付為60%；

3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款；

4、其他的情況最低首付為30%。

(8)北京二手房貸款年限擴展閱讀：

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。

二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

中介費用

依據物價局相關文件規定，房產交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。

比如，一套房產的成交額為100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=100萬元×3%=3萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。

再比如，一套房產的成交額為1100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=1100×0.5%=5.5萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。

注意事項

（1）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；

還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。

根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。

買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。