商品房合同解除期限

1. 房屋買賣合同解除權期限有多久

您好！合同解除權期限

我國《合同法》合同法第九十五條條第一款規定：「版法律規定或當事人權約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。」、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定：「法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。」由此可見，解除權應在上述法定期限內行使，否則將會導致該權利的消失。且解除權行使期限是除斥期間，應自解除權發生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。

如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

2. 商品房合同解除權時限多長

權利因主張而成就來，因放棄而消自滅，合同解除權同樣如此。《合同法》第九十五條規定：「法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅；法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅」。合同解除權是個形成權，它適用除斥期間，具體可去律師港灣咨詢專業律師。而最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定：「法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人(合同違約方)催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅」。就目前來看，你已經放棄了解除權，那隻能主張對方繼續履行合同。

3. 商品房買賣合同備案後可以取消嗎

商品房買賣合同備案注銷分為直接注銷、審查注銷和不予注銷三種情形。

直系親屬間變更買受人姓名的；經法院裁定或仲裁調解解除合同的；當事人死亡的；因買受人資格問題而解除保障性住房合同的；買賣雙方同意在同一項目內調整合同標的物的；買受人辦理房屋抵押貸款手續未獲批准，導致無法繼續履行購房合同等情形，可辦理直接注銷手續。

因出國留學、到外地定居、患重大疾病等原因，導致無法繼續履行購房合同的；符合購房合同中有關解除合同約定條款的；合同條款信息錄入有誤的；因夫妻雙方解除婚姻關系，原買受人需變更為另一方的；多個買受人共同購買同套商品房，其中部分買受人解除房屋買賣關系的等情形，可以辦理審查注銷手續。

如果符合辦理直接注銷或審查注銷的情形，但房屋已經竣工交付使用的，擁有2套及以上房屋產權(含已合同備案的房屋)的；已經辦理商品房買賣合同初始登記的，不予辦理注銷手續。

按照規定，直接辦理合同備案信息注銷工作時限為2個工作日；審查辦理時限為10個工作日。商品房買賣合同解除後，所退房源在鄭州市房地產網電子樓盤表上同步公示，開發企業需公開銷售所退房源。商品房買受人不得將預購商品房再行轉讓；房地產經紀機構不得受理預購商品房轉讓委託代理業務，不得向購房人提供未取得房屋所有權證的房源信息。

房地產開發企業對買受人要求注銷商品房買賣合同備案信息的申請要進行確認，不得以非正當理由申請合同備案信息注銷，不得收取相關費用。

（以上回答發布於2017-02-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 開發商違規銷售商品房買受人解除合同有時效嗎

如果開發商違規銷售商品房，買受人要求解除合同沒有時效要求。因為開發商違規銷售也是違法行為，這個合同是無效的，無效合同從來沒有法律效力。解除也不會有期限。

5. 房產證超過多長時間，買房人可以解除商品房買賣合同

商品房買賣來合同約定或者《源城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。

6. 什麼情況下可以解除商品房買賣合同

概括起來主要有以下幾種情況：（1）協議解除；（2）根本違約；（3）遲延履行；專（4）法律規定的其他情屬形。根本違約是指商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出售給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年的，或者由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、但因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能履行的。

7. 商品房買賣合同法定解除情形有哪些

您好：
1、合同無效情形下的退房。
合同無效有很多原因，在此不能一一細數，只能擇實踐中之大端進行分析。
首先，違反法律和行政法規強制性規定的合同未經法律規定之效力補正，則合同確定、自始、當然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據相關法律規定，實踐中，如果開發商在預售房產時，未取得預售許可證(或提供虛假預售許可證)，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點要說明，很多咨詢者說「五證」不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現在不能以「五證」來評判合同的效力。
其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房?不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調空提供數據基礎，法律規定不是作為效力依據。購房者不能以此為由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實踐中經常提到的「小產權房」。根據我國相關的房地產經營法律以及土地管理的法律，房地產開發只能在二級土地市場進行操作，所用於開發的土地，必須是國有土地，在農地、集體土地上開發的「商品房」由於土地的原因會導致購房者後續的辦證不能，而土地不合法也會導致其「合同」無效。因此，購房者可退房。
又次，開發商的嚴重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押後賣。即故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;B、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。應當注意的是，並不是所有的「先押後賣」行為都是「嚴重不誠信行為」。還要注意法律上的界定是「故意隱瞞」。當然，考察實踐中的做法，這種情況很少發生。因為，一般來講，開發商不會也沒有這個能力「不押」，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式，只要按照法律規則辦理就是合法的;第三，現有的商品房買賣合同(四川版)也已經明確把抵押情況列明在合同中，只要開發商預售時在合同中列明就不屬於「故意隱瞞」。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發商賣給他的房子是已經抵押了的，是不合法的，要退房。但其實這就是一種對法律的「誤讀」，因為，抵押行為是否導致退房在法律上有嚴格界定，並不是只要房產是抵押了的就會導致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難於得到支持。關於B點其實也是一房數賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時的一房數賣。另外，由於拆遷房的特種債權性質，法律上也把這種情況作為法定退房理由。
最後，購房者不能以房價下降為由要求降低現有合同價款、也不能以此為由要求退房。關於這一點，可能是所謂「金融危機」後最為集中的一個問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因為從法律上來講，降價屬於合同價格條款的變更，退房屬於整個合同的解除，而合同變更須得雙方達成一致，合同解除(法定解除除外)也須得雙方達成一致或事先解除權之保留。否則，不能變更或解除，在司法實踐中要得到支持相當困難。
2、根本違約情形下的退房。
根本違約是違約行為中最為嚴重的形態，它直接導致合同相對方不能依據合同實現合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經沒有意義，法律允許解除。對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規定。針對商品房買賣合同中的具體情況，最高法院對根本違約作出了細化規定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣後押。即：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;B、一房數賣。即商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權，購房者可以要求退房。當然，此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的，必須以「商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋」為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣後押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權，則不會導致購房者「不能取得房屋」，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數賣的情形下，如果開發商與後手並未辦理產權登記也並不必然導致購房者「不能取得房屋」，因此，也不能主張退房，除非開發商與後手辦理了產權登記，後手已確定地取得了房屋產權。
3、面積誤差情形下的退房。
關於面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示範文本，均予以了明確規定(但允許約定優先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%(無論是增加還是減少)購房者可以選擇退房;沒有超過3%一般是據實補算差價。至於具體的規則，合同文本中有詳細的規定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點值得注意，在房屋總建面不變而套內改變或公攤改變的情況下，解除權的約定問題。最好要爭取只要其中一項的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。
4、質量缺陷情形下的退房。
此種情形主要是指房屋的主體結構或地基基礎發生質量問題，導致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實踐中這種情況一般不多見。因為工程質量是非常重要的一個方面，如果連工程質量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實踐中一般會出現房屋的滲漏、門窗開關問題、地面空鼓、牆皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬於質量瑕疵，不屬於質量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發商維修，費用由開發商承擔。
5、規劃設計變更情形下的退房。
實踐中開發商改變規劃條件、更改戶型等情形是經常出現的，根據合同的約定，這種情況下，開發商要書面通知購房者，徵求其是否退房的意見。如果開發商怠於通知，則購房者可以要求退房。
6、延期交房情形下的退房。
開發商逾期交房是我們在實務中最常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險，所以不管法律還是合同對開發商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權益。歸結起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實踐中比較常見的是兩個點：60日和90日。一般逾了這個期限，購房者即可要求退房。
7、逾期付款情形下的退房。
這種情形下的解除權一般是保留給開發商。主要指購房這未在合同約定期限內付款，開發商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護開發商的利益。
8、辦證遲延(不能)情形下的退房。
辦證遲延(不能)將嚴重影響購房者的利益，故法律規定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據合同約定的辦證最後期限屆滿之日起一年後，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當復雜，有開發商的土地問題、資金問題、規劃問題等等，但不管是由於哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產權，那麼購房者無法實現自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權，所以，這種情況下，購房者最好選擇退房。
9、按揭辦理不能情形下的退房。
這種情形下，又分兩種情況。A、當事人一方的原因導致。或者開發商，或者購房者。這種情況下，對方當事人可以請求解除合同。即，開發商的原因導致，購房者可以解除;購房者的原因導致，開發商可以解除。此為一方解除權。B、不可歸責於當事人雙方的事由。此種情況下既不是開發商的原因也不是購房者的原因，則開發商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權。

8. 注意！商品房買賣合同在什麼情況下能解除

按理說，一旦簽了房屋買賣合同就必須履行，然而「不怕一萬，只怕萬一」，要真是履行不了，合同是否能夠解除呢？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）有關規定以及其他法律法規的規定，商品房買受人在以下情況下可以行使解除權，解除與開發商之間的買賣合同：

1、 房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同。

按照《解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

2、 開發商將商品房出賣後，又將同一房屋進行抵押的，買受人可以請求解除合同。

按照《解釋》第八條規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。

此外，買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

3、 由於出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同。

按照《解釋》第十九條規定，商品房買賣合同約定或辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

4、 出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情後可以解除合同。

按照《解釋》第九條第二項規定，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

5、 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。

按照《解釋》第十三條第一款規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

6、 套內面積或建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同。

按照《解釋》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

7、 出賣人遲延交房經催告後三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。

按照《解釋》第十五條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

（以上回答發布於2017-02-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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9. 商品房買賣合同的解除

已寄信方式通來知業主交房實際源上就是開發商的一種免責行為，如果您的通信地址發生變更而您又沒有及時通知開發商的話，那我只能說您太大意了。這里開發商是沒有法律責任的。。公寓和寫字樓這個問題嘛，就看他們報建時規劃局是按什麼性質批的，如果原本就按寫字樓批的，那麼開發商在宣傳中存在欺詐行為，如果是後來變更的土地性質，那從手續上來講是合法的。。說到接觸合同，如果您沒有辦理收房手續的話，可以以任何理由申請退房，開發商應該沒有理由拒絕的，不過這樣您還是會有損失的。

10. 商品房買賣合同解除權如何行使，有哪些相關的法律規定

一、如何解除商品房買賣合同
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上特別規定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。
根據《合同法》第九十六條的規定，當事人主張解除合同，應當以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對於合同解除的效力便處於不確定狀態，須由法院裁判。
作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述法律規定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。
二、商品房買賣合同解除權的期限
當事人應當在法律規定或者當事人約定解除權行使期限內行使解除權，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。
值得特別注意的是，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十五條對開發商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規定。在上述遲延履行的情形下，經催告後違約當事人在三個月的合理期限內仍不履行，另一方當事人才享有合同解除權。而且，當事人享有解除權後在一定期限內不行使，則會喪失解除合同的權利：如果法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
因此，對於商品房買賣合同的當事人來說，要保留好催告對方的通知手續，在三個月內對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時違約一方當事人有權催告享有解除權的一方在合理期限內行使解除權，享有解除權的一方收到催告後應盡早通知是否解除合同，否則超過規定期限就會喪失解除權。