香港土地制度年限

㈠ 如何解讀黨的十八屆三中全會土地制度改革精神

土地制度改革是十八屆三中全會全面深化改革重大戰略部署的一個重要方面。《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)發布後，社會各界對於土地制度改革內容的解讀出現了一些嚴重分歧、誤解。概括起來，主要集中在土地承包經營合同的期限、土地承包經營權抵押、農村集體經營性建設用地流轉和宅基地流轉幾個方面。前不久召開的中央農村工作會議又提出「落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權」，從而使承包經營權分化為「承包權」和「經營權」。從十八屆三中全會以來土地制度改革新論斷的產生背景及其爭論來看，法律工作者貢獻不夠、參與不深。因此，從法學的視角分析、梳理這些爭論問題及改革新思路，對於貫徹落實《決定》及中央農村工作會議精神，加快土地制度改革、保證土地改革又好又快推進意義重大。
一、關於土地承包經營期限
《決定》繼續堅持十七屆三中全會農村土地承包關系長久不變的基本思路。目前，圍繞《決定》土地承包經營期限的主要爭論或誤解有兩點：
(一)長久不變是否為「永久不變」
對於《決定》「穩定農村土地承包關系並保持長久不變」表述中「長久不變」的含義，自從十七屆三中全會將原來制度確立的「長期穩定」改為「長久不變」以來，一直有不同理解。有觀點認為，「長久不變」就是指土地承包期永久不變，但遭到了權威觀點的否定。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在2008年十七屆三中全會後的解讀是「從哲學上講沒有什麼東西可以永久不變，但是『長久不變』肯定比現在的30年不變要長。實際上，農民對農地的承包經營權，盡管在大部分省區都是按照國家統一規定的30年來執行，但貴州省政府將這個期限定為50年並得到了中央認可。國家希望農民長久珍惜土地，持續投資土地，以及在從事別的行業時進行土地流轉，因此，《決定》規定了這種承包關系長久不變。」［1］
正確理解土地承包經營合同的期限問題，首先需要了解土地承包經營期限的歷史演變。改革開放以來，農村土地承包期限主要經歷了兩次調整：(1)從15年延長到30年，並明確提出「長期穩定」。1984年中央提出土地承包期一般應在15年以上，1993年又提出在原定的耕地承包期到期之後再延長30年不變。1998年修訂的《土地管理法》將土地承包經營期限延長到30年。2002年《農村土地承包經營法》在規定「國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定」的同時《農村土地承包經營法》第4條。，又規定「耕地的承包期為30年」《農村土地承包經營法》第20條。。2002年修訂的《農業法》再次重申「依法保障農村土地承包關系的長期穩定」《農業法》第10條。。2007年頒布的《物權法》不僅規定「耕地的承包期為30年」，而且規定「承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包」《物權法》第126條。，但沒有規定《農村土地承包經營法》規定的「國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定」的內容。(2)從「長期穩定」到「長久不變」。2008年十七屆三中全會《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》指出：賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定並長久不變。《決定》再次堅持農村土地承包關系長久不變的提法，這足以表明黨中央堅持穩定農村土地承包經營關系，保障農民土地承包經營權的決心。不過需要指出的是，雖然十七屆三中全會將「長期穩定」的提法調整為「長久不變」，但這並沒有在之後的立法中體現出來。2012年《農業法》修訂時也沒有改變原來「長期穩定」的表述。
其次，對於農村土地承包經營期限的理解還應當考慮到現行農村土地集體所有的性質，以及農民的承包地至少在未來一段時期內仍將擔負一定社會保障功能的現實。十八屆三中全會之後的權威解讀特別強調農村土地集體所有的性質不能動搖，中央農村工作會議進一步提出「落實集體所有權」。落實集體所有權，不僅要落實集體土地所有權的主體，更重要的是要落實集體土地所有權的內容。在集體土地所有權禁止轉讓，土地承包經營權人的土地承包利益不再與集體分享的背景下大包干初期實行的「上交國家的，留足集體的，剩下全是自己的」，這一分配土地承包經營收益的做法早已不再堅持。，如果賦予土地承包經營權人無限期或者永久的土地承包經營權，就意味著農民集體的土地所有權將徹底成為「空殼」，未承包到集體土地的農民作為集體成員的成員權將在很大程度上被減損。從本質上講，所有權是最為完整的物權，土地承包經營權是基於土地所有權而產生的用益物權。在集體土地所有權的處分權能被嚴格限制，收益權能被基本剝奪的情況下，如果規定土地承包經營權期限永久不變，那就意味著集體土地所有權的權利屬性不再存在，「落實集體所有權」將很難實現。而且，如果土地承包經營權期限特定，即使經過流轉，在承包經營期屆滿或其他原因受讓人喪失土地承包經營權後，農民可以再次通過繼續承包行為獲得土地承包經營權，這有利於鞏固集體土地所有制，保護農民權利和維護社會穩定。從目前來看，《物權法》「承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包」的規定是比較好的思路，在現階段賦予農民永久土地承包經營權並不現實。
(二)「長久不變」是否指土地承包經營合同期限長久不變
對於《決定》「穩定農村土地承包關系並保持長久不變」的表述，有觀點認為「長久不變」是指土地承包經營關系長久不變，而不是指農民的土地承包經營合同期限長久不變。對此，需要予以澄清。
「長久不變」指稱的對象究竟是什麼？土地承包經營關系「長久不變」已為《決定》所明確，因此，問題的關鍵在於如何理解土地承包經營關系和具體的土地承包經營合同的關系。無論從土地承包經營有關的文件、制度演變過程來看，還是從理論上分析，都應當肯定土地承包經營關系與土地承包經營合同二者本質上的一致性，「長久不變」也可以理解為土地承包經營合同期限「長久不變」。因為，從理論上講，土地承包經營關系就是土地承包經營合同關系，正是由於發包方和承包方之間簽訂合同的行為，才使他們之間產生土地承包經營關系，這一關系的內容就是雙方的權利義務。反之，如果沒有土地承包經營合同，沒有具體的發包方和承包方的存在，就不可能存在土地承包經營關系。由此可見，相對於土地承包經營關系，土地承包經營合同更具有本原性。因此，土地承包經營關系長久不變具體指的就是土地承包經營合同期限長久不變。
二、關於土地承包經營權抵押
《決定》對現行土地承包經營制度的一個重大突破性規定就是允許土地承包經營權抵押、擔保《決定》關於土地承包經營權可以「抵押、擔保」的表述本身需要進一步探討。因為抵押屬於擔保的一種形式，從邏輯上講二者不應並列。同時，不動產權利的擔保形式主要是抵押，《決定》是否有在抵押之外創設其他擔保形式的意圖並不明確，而且，即使如此，也應當表述為「抵押或其他擔保形式」。。對此，有觀點認為，《決定》允許抵押擔保的是從承包經營權中單獨分離出來的經營權，承包權作為物權依然不許抵押。如果說這一爭論在十八屆三中全會後還停留在學術爭論的層面的話，那麼中央農村工作會議「落實集體所有權、穩定承包權、放活經營權」的提法已經將這種學術觀點上升到了政策的層面。在這一背景下，更有深入探討分析承包權和經營權關系的必要。主要理由是：按照現行法律，農民對承包地只享有佔有、使用、收益的權利，並沒有處分權，而抵押是一種處分行為，一旦抵押擔保，債務人到期無法償還貸款，土地被處分給他人，就變成事實上的農村土地買賣，因此土地承包經營權不允許抵押。而允許經營權抵押既能緩解農民的貸款難，又能做到風險可控，即便到期還不上貸款，農民失去的也不過是幾年的經營收益，並不會威脅到農民的承包權。《農村土地制度改革，底線不能突破》，《人民日報》2013-12-05。那麼，究竟《決定》允許抵押的是《農村土地承包經營法》、《物權法》等法律規定意義上的土地承包經營權，還是從土地承包經營權分離出來的經營權？
解決這一問題，關鍵在於如何理解承包經營權的性質。從農村土地承包經營制度的演變來看，當初的農村土地承包經營類似於國有企業的承包經營，這兩種承包經營權均來自承包合同，屬於債權性權利，只不過，前者的承包方的資格有特殊限定，表現在作為集體土地所有權共有主體的農戶有優先承包的權利，這種優先權的根據就是農戶對於農民集體的成員資格。然而，與國有企業承包經營不同的是，國家出於穩定土地承包經營關系、調動農民經營土地積極性的考慮，逐漸通過立法將土地承包經營權固化為一種用益物權。也就是說，從《物權法》等法律的規定來看，土地承包經營權就是用益物權的一種，其特點就是作為集體成員的農戶承包本集體所有的農業用地，從事耕作等使用行為的權利，這種權利以農民的成員資格為前提，通過農戶的承包行為而產生，以承包合同約定的合同期限為存續期間，本質上就是農用土地使用權。因此，承包經營權的流轉、抵押，實際上就是對承包土地使用權的流轉、抵押。由於土地承包經營權本身是有期限限制的用益物權，土地承包經營權人所流轉、抵押的土地承包經營權是有期限限制的，即使土地承包經營權因債權人行使抵押權等行為而被流轉，受讓土地承包經營權之人也只能獲得土地承包期的剩餘期限的土地使用權。期限屆滿之後，原土地承包經營權自動消滅，原土地承包經營權人可通過繼續承包土地行為重新獲得土地使用權。因此，土地承包經營權的流轉、抵押並不必然導致農戶完全喪失土地使用權，除非國家法律賦予農民沒有期限限制或者永久不變的土地承包經營權。
之所以在十八屆三中全會之後，出現對承包經營權抵押對象的不同看法，主要原因是對承包經營權作為一中用益物權本身的理解沒有到位。從邏輯上講，承包經營包含承包和經營兩個先後相繼的行為，承包經營權自然可以分解為承包權和經營權兩個權利。經濟學界將承包經營權細分為承包權和經營權的主張比較多見，法學界持這種看法的人也有。1998年黨的十五屆三中全會《中共中央關於農業和農村工作若乾重大問題的決定》指出：要切實保障農戶的土地承包權、生產自主權和經營收益權，使之成為獨立的市場主體。然而，正如學者指出的那樣，「承包權是成員獲得承包土地的資格，還不是一種實實在在的財產權。當集體成員通過承包合同獲取一份承包土地時， 承包權就轉化為另一種形態的權利：承包土地使用權。承包土地使用權是一種實實在在的財產權， 表現為農戶對承包土地的佔有、使用和收益的權利。」［2］因此，既然承包權僅僅為一種承包土地的資格，還不是真正意義上的物權，而經過承包獲得的土地使用權才是真正的用益物權，那麼，流轉、抵押的就只能是承包土地使用權。而且，流轉、抵押意義上的土地承包經營權並不是強調其權利來源，而是強調其權利實在。此外，現行法律並沒有禁止土地承包經營權人對於土地承包經營權的處分權。《農村土地承包經營法》和《物權法》均允許土地承包經營權人通過轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權。土地承包經營權人對土地承包經營權的流轉就是對該權利的處分行為。當然，在現行法律制度之下，土地承包經營權人對土地承包經營權的處分權能是有限制的。《物權法》在規定「以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權」可以抵押的同時，明確規定「耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」不得抵押。《物權法》第180條、184條。將土地承包經營權(或承包權)處分等同於土地買賣的觀點，無疑是將農村集體土地承包經營權的處分權等同於集體土地所有權的處分權。
從法學理論分析，如果將承包經營權再次區分為承包權和經營權，那麼就需要從法律上重新界定承包權和經營權的性質。從目前權威觀點的解讀來看，似乎將承包權界定為物權，而將經營權界定為債權。但這一理解與《決定》允許承包經營權抵押的思路不吻合，現行《物權法》和《擔保法》規定的土地使用權抵押都是物權抵押。承包權和經營權分立的新提法面臨以下理論困境：如果將承包權理解為從集體土地所有權產生的用益物權，而將經營權理解為債權，就需要澄清《決定》允許抵押的究竟是承包權還是經營權，如果是承包權，其與《物權法》等規定意義上的「承包經營權」究竟有何不同？如果是經營權，又如何落實《決定》允許承包經營權抵押的政策思路。所有權之上可以產生用益物權，但不能共存內容相同的兩個用益物權。也就是說無法將承包權和經營權同時規定為用益物權。由此可見，當前迫切需要深入探討「落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權」的實現途徑。
三、關於農村集體建設用地流轉
《決定》指出：「在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。」對於《決定》的這一表述，有觀點認為：「只有屬於集體經營性建設用地的，如過去的鄉鎮企業用地，在符合規劃和用途管制的前提下，才可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。」［3］另一種觀點認為，經過前些年的改制，鄉鎮企業已基本退出歷史舞台，鄉鎮企業用地的規模不大，將允許流轉的土地范圍僅僅限於既有的鄉鎮企業用地意義不大。
需要指出的是，農村集體經營性建設用地是動態變化的，對於這一問題的認識應當統籌考慮不同用途土地的動態變化以及我國征地制度的改革方向。不僅規劃調整、農用地轉用、土地整理等會影響到不同用途土地面積的變化，征地制度的改革也會影響到農村經營性建設用地的范圍。十七屆三中全會《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》指出：改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益。十八屆三中全會《決定》再次強調「縮小征地范圍」。在征地制度嚴格公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍的情況下，集體經營性建設用地的增長是必然趨勢。而且，從理論上講，徵收作為公權力強制剝奪集體土地所有權的手段，只能以公共利益為前提，非公益的集體建設用地理應與國有土地同權同價。因此，對於《決定》意義上的農村集體經營性建設用地的范圍，應當統籌考慮征地制度改革、不同用途土地動態變化等因素，予以動態、適度把握。既不能將其等同於原來的鄉鎮企業用地(因為鄉鎮企業用地早已允許入市流轉)，也不能過度擴大范圍，畢竟征地制度的改革需要時間。
四、關於宅基地制度改革
《決定》指出：保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。可以說，《決定》關於宅基地制度改革的內容是十八屆三中全會土地制度改革的亮點之一，同時也是當前爭論比較大的問題之一。一種觀點認為住房財產權可轉讓就是宅基地可轉讓，城裡人就可以去農村買宅基地了，這是放開宅基地市場的信號，宅基地的改革方向就是自由流轉。另一種意見認為：「改革的方向是進一步擴大權能，賦予農民更多財產權利，而不是宅基地可以自由買賣。」「按照我國現行法律制度，農村宅基地是本集體經濟組織的農民所分配的用於建房的土地。宅基地的取得是和本集體經濟組織成員密切關聯的，也就是說，只有本集體經濟組織的人才能使用這塊宅基地。所以，非本集體經濟組織成員無論是購買還是以其他方式使用佔有農村宅基地，都是違反法律的，不受法律保護。」［4］ 「宅基地不等於農民住房財產權，這是一個誤讀。宅基地是我國的特有概念，簡單來說就是『自有的土地、自用的建築』，即只能由本集體經濟組織的成員申請，用於自住，不能建商業住房。」 ［5］
其實，對於《決定》關於宅基地改革基本精神的理解，應當從准確理解現行宅基地法律法規政策，全面把握當前宅基地制度擔負的功能及存在的突出問題入手，進行全面、系統分析。首先，現行法律法規並沒有禁止宅基地使用權的流轉，國務院的規范性文件也只禁止城市居民通過買賣取得或變相取得宅基地使用權。1986年《土地管理法》第38條第3款僅僅規定「出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准」。盡管《土地管理法》已在1998年和2004年兩次修訂，這一規定至今沒有改變。而且，實踐中宅基地使用權的流轉沒有停止過，有些地方政府推行的宅基地換房、換保障等改革事實上是變相的宅基地流轉。其次，有權擁有宅基地使用權的也並非只有農民。1986年《土地管理法》有條件地允許城鎮非農業戶口居民使用申請使用宅基地。而且，城市居民可以通過繼承等取得宅基地的使用權。第三，宅基地使用權人取得宅基地也並非完全無償。2010年《國土資源部關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》明確指出：經濟條件較好、土地資源供求矛盾突出的地方，允許村自治組織對新申請宅基地的住戶開展宅基地有償使用試點。實踐中，宅基
地有償使用也並非個別地區。參見1990年1月3日《國務院批轉國家土地管理局關於加強農村宅基地管理工作的請示的通知》。第四，宅基地的閑置、浪費問題非常突出。「在全國2.4億畝村莊建設用地中，『空心村』內老宅基地閑置面積佔10%至15%」。［6］第五，宅基地的非商品化、非資本化和非市場化，是造成當前市場發展中農民財產利益損失的一個重要因素。在住房大約占城市居民資產總量70％-80％的情況下，農民住房不能享受同城市居民住房一樣的財產權利和可能獲得的財產性收入，對農民來講就不再是利益保護，而是一種財產利益的制度性損失。［7］最後，《決定》雖然沒有使用宅基地使用權，而是使用了「住房財產權」這一現行法中不存在的概念，但農民在抵押房屋所有權的同時，不可避免地要抵押宅基地使用權。
從法學理論上講，宅基地使用權作為集體建設用地使用權的一種特殊形式，即使不允許自由流轉，也應當規定可能的退出機制，比如無償分配宅基地已經喪失原來分配基礎的，應當由集體統一收回，作為經營性建設用地允許集體流轉並分配利益於其成員。對於宅基地的流轉過於保守既不利於農民權利保護，也不利於土地的有效利用。因此，在試點、謹慎、穩妥的條件下，允許宅基地使用權與房屋所有權一並抵押、流轉是十八屆三中全會土地制度改革的基本方向

㈡ 土地承包期「再延長30年不變」指的是具體承包期限還是承包制度

土地承包期「再延長30年不變」指的是具體承包期限。
根據《農村土地承包法》第二十條專規定，耕地的承包屬期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。

㈢ 房子的70年拆了以後再給你房子還能住70年

《物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。根據法律規定，70年後，自動續期，不存在會被拆掉的問題。

(3)香港土地制度年限擴展閱讀：

《中華人民共和國物權法》

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

㈣ 商品房買了就是永久屬於買家的嗎 還是有一定的年限

房子是永久的，但土地使用權是40－70年，740－0年後還要再次購買！
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如今，福利分房的大幕已經落下，貨幣分房政策正在加緊出台，公民個人購買商品房已成為一個必然的趨勢。但當公民購買了商品房拿到商品房產權證書時，他是否就真的對該套商品房享有了永久產權？這是在當前住房制度改革中每一個公民所關心的問題。本文試根據我國現行有關房地產產權的法律規定，對商品房永久產權問題進行探討。

一、我國房地產制度改革及相關的主要法律規定

土地是財富之母，以土地為基礎的房地產是人類最重要的財富之一。80年代後期，我國開始進行城市房地產制度改革。1987年下半年，深圳特區率先試行了土地使用權有償出讓，其後，福州、海口、廣州、廈門、上海等城市參照深圳模式，在土地發展、 使用中導入市場機制。1988年4月， 在第九屆全國人民代表大會上對中有關土地使用的條款進行了修改，明確規定土地使用權可以依法轉讓。隨後，《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）也作了相應的修改。1990 年5月，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱暫行條例），這一系列法律的出台，不但規范了土地使用權轉移的形式和原則，也促進了我國房地產業的快速發展。

二、我國現行的房地產產權

房地產產權是指房地產權利人以房地產為標的物，對其直接進行支配並享受其利益的排他性權利。我國目前有法律依據的房地產產權包括國家土地所有權、國家土地使用權及房屋所有權。《憲法》規定：城市市區的土地屬於國家所有。這表明國家是國有土地所有權的統一和唯一主體，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但土地使用權可以依法轉讓。它是現階段我國唯一可作為流通物的土地權利。根據權利取得和效力的不同，國有土地使用權分為出讓土地使用權，劃撥土地使用權和城鎮私房用地使用權。房屋所有權是房屋所有人在法律規定的范圍內對其所有的房屋享有的佔有、使用、收益和處分的權利。一般分為國有房屋所有權、法人房屋所有權和公民個人房屋所有權。其中公民個人房屋所有權是一種最純粹、最商品化的所有權。但由於我國房地產市場尚不健全，公民個人因獲得房產所有權的來源和代價不同，因此其權利的內容和效力亦不盡相同。如城鎮私房所有權、自建（購）公助住宅所有權、商品房所有權等。

三、商品房所有權的性質

商品房產權是指商品房所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有財產的權利。商品房所有人可以對其所擁有的房屋行使佔有、使用、收益、處分的權利，並可以排除他人對其財產違背意志的干涉。它是一種最充分、最完整的財產權或物權。但由於我國目前的商品房一般建於出讓土地上，因此其所有權受以下有關法律和出讓合同的限制。

依《暫行條例》的有關規定：國家以土地所有者的身份，按照所有權與使用權分離的原則，將城鎮土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓年限一般為40—70年。也就是說，國家作為土地所有者的身份不變，而土地使用權受讓人取得一種獨立的財產權利，包括所有權中佔有、使用、收益和一定程度的處分權利，該土地使用權是一種與土地所有權相分離的獨立物權，同時，這個土地使用權又是有年限的，土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規定，實際年限由土地使用權出讓與受讓方在最高年限以內於合同中約定。

如上所述，我國現行的商品房產權是很復雜的，與國外成熟的不動產制度相比，顯得很不規范，可以這樣說，就以上法律規定來看，商品房的產權不是永久性的，而是有期限的，它由此引出以下二個法律問題：第一，有限期的土地使用權和無限期房屋所有權之間的矛盾；第二，憲法保護的公民私人財產所有權的永久性與商品房屋所有權實際上的有限期性的矛盾。

四、我國土地使用權期滿後有關商品房產權的法律後果

我國土地所有權不進入流通領域，因此商品房的產權是由房屋所有權和土地使用權結合在一起共同構成的。現階段我國存在著土地使用的「雙軌制」，即在同一房地產的標的物上可以分別設立兩個獨立的產權，即土地使用權和房屋所有權。土地使用制度改革以前，在房地產轉讓中就已經存在著土地公有制和房產的法人或私人所有制的矛盾，但過去一直未能引起人們的重視。當土地有償使用制度試行後，有期限的土地使用權與無期限的房屋所有權之間的沖突就日趨明顯了。對於這個問題多數公民至今不甚了解，許多公民在購買商品房時，往往只注意到了房屋產權證的重要性，而忽略了土地使用權的問題。根據《暫行條例》規定，城鎮土地使用權的出讓期限因土地用途的不同而有所不同，其最高年限為70年。這期限為除斥期限，即城鎮出讓土地使用權的存續期限，期限屆滿土地使用權終止。對於土地使用權期滿後，地上物如何處理的問題，《暫行條例》第40條作了明確的規定：「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。」但1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱城市房地產管理法）迴避了《暫行條例》中地上建築物或其他附著物由國家無償取得規定，該法第21條第2 款僅對土地使用權的收回作了規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。」新法不作規定意味著對前法規定的內容不作否定，所以《暫行條例》規定中的無償收回仍然有效，只不過僅針對期滿收回的一種情況。可見土地使用權終止後產生兩種法律後果：第一，土地使用者不再享有該土地的使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間關於該塊土地上的權利義務隨之解除，土地使用權由國家無償收回。第二，地上建築物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得，土地使用權受讓人不得以任何理由提出地上建築物和其他附著物的所有權請求，亦不得擅自毀壞之。對上述第一種法律後果的規定，應持有疑義，但第二種法律後果的規定有以下幾個缺陷：其一，從原則上講，土地使用權出讓合同的標的僅是土地使用權，並無地上物，地上物的所有權為土地使用人所有。既然是所有權，就不受期限限制，而土地使用權期限屆滿時，國家無償取得地上建築物及其他附著物的所有權，其所有權就是受期限限制的所有權，在法理上講不通。其二，《暫行條例》第47條規定：「……無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。」對無償取得的劃撥土地使用權的土地使用人尚且補償，對有償取得土地使用權的使用人不僅不補償，反將地上物無償收回，這顯然是不公平的。其三，不符合公平原則。在國有土地使用權出讓法律關系中，國家是作為一個特殊的民事主體而存在的，應與受讓方處於平等的地位。國家出讓土地使用權，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經賦予國家根據社會公共利益的需要，可以提前收回土地使用權，明顯有利於國家一方，再規定無償收回地上建築物及其附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則。其四，我國房地產制度改革的重心是大力發展房地產二級市場，而二級市場的法律行為，如土地使用權轉讓、抵押等交易行為，必然受制於一級市場的土地使用權出讓年限的限制，若土地使用權期限屆滿地上物收歸國家，則房地產市場交易主體必然要考慮交易成本及以後的投資能否在有限的年限內收回。這樣，無疑限制了房地產二級市場的發展。

五、目前我國土地使用權年限有關規定的缺陷

我國《憲法》規定：「國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其它合法財產的所有權。」從民法有關所有權的原理看，所有權是一種最充分、最完整的物權，公民個人商品房所有權也應該是這樣一種所有權。依照民法的一般原理，商品房所有權的絕對滅失，只在以下情況下發生：「首先，因所有權人拋棄其所有權；其次，因國家徵用，在這種情況下，房屋所有人通常會得到補償；第三，因所有權客體滅失（如失火、地震等）。除以上三種情況外，房屋所有權人行使所有權應該是無期限的和不受剝奪的。但是，由於商品房是建築在出讓土地上的，土地使用權人只能在土地使用期限內行使佔有、使用、收益和部分處分的權能，期滿後土地使用權被國家收回，商品房的所有權也就失去了賴以存續的基礎。目前，我國將土地使用權的年限規定為40—70年，一般居住用的商品房最高年限為70年。眾所周知，現代建築物的質量已大大提高，使用壽命已大大延長，一些鋼混結構的建築物完全可以使用100 年以上，即使磚混結構的建築物，使用七八十年也不可能自然滅失。那麼，當土地使用權期滿而地上房屋尚存價值時，房屋所有人的權益實際上不會得到必要的保護。

由此可以看出，我國目前有關土地使用權年限的規定有以下幾個不足：一是與民法有關所有權的一般原理相沖突，沒有充分體現《憲法》、《民法》保護公民私有財產所有權的立法精神。商品房所有權雖然是建立在土地使用權之上的權利，但其一經設立就應具備所有權的基本屬性-無期限性，如果將其理解為有期限的權能，那就不成其為所有權，而變成了與土地使用權同時滅失的房屋使用權了。二是在實踐中會造成一些不良後果。首先，開發商因考慮到土地使用權期滿後，國家將無償收回土地及地上物，因此一般僅會熱衷於短期投資，而避免長期投資，特別是不願在土地使用年限屆滿前對土地繼續投資，這不利於社會經濟的發展；其次，公民花巨資只能取得商品房有期限的使用權（盡管名義上是房屋所有權）到期將被國家無償收回，而政府優惠出售的福利房，因是建立在行政劃撥的土地上，其產權不受土地使用年限的限制，可以行使到房屋自然滅失之時等因素，在進行投資置業時往往心存疑慮，持幣觀望，不利於推進住房商品化和建立並完善房地產市場；三是不符合國際慣例。據考證，世界上大多數國家均無此類規定。大陸法系國家在法律上一般設置地上權，如德國、日本民法均有規定，按這些民法典的規定，地上權是指利用他人土地營造建築物、其他工作物及竹木並對其營造物及竹木取得所有權的一種權利。地上權最大的特徵是排除了土地所有人依添附原則取得營造物之所有權的可能性，使地上權人得到單獨享有營造物之所有權。

六、允許續期是否可以避免商品房所有權和土地使用權的沖突

《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權年限屆滿前，土地使用者可以申請續期。有人據此認為這項規定可以避免沖突。我認為續期制度雖是使用者避免被無償收回去地上物的一種法律補救措施，但僅僅是權宜之計，並不能從根本上解決沖突本身。中國政法大學趙紅梅教授曾從四個方面進行分析，結論是：續期制度仍有相當大的局限性，仍不能從根本上解決商品房房屋所有權與使用權的沖突問題。

七、立法建議

土地使用權出讓制度在我國僅有幾年的實踐，出讓期限屆滿後的法律問題目前表現得尚不突出，但這直接涉及土地使用權人、房屋所有人的權益和國家的利益。有鑒於此，我國現行法律規定的土地使用權期限屆滿，地上建築物、其他附著物由國家無償取得的作法以及出讓年限的有關規定，有修改的必要。

第一，應借鑒大陸法系的地上權制度。大陸法系國家在法律上一般設置地上權，民法上的地上權是為建築物而設立的，它是無期限或假定無期限的。土地上的建築物、其他附著物的所有權歸屬於土地使用人。如德國、日本在處理地上權消失的法律後果方面有兩種較成熟的作法可供我們學習借鑒：日本民法規定，地上權消失時，地上權人的基本義務是恢復土地原狀，但有權取回其工作物，如果取回工作物在經濟上至為不利時，則允許土地所有人有優先以時價購買的權利。德國民法規定，地上權消失時，土地所有人應按建築物的時價對地上權人進行補償，如果單方面由土地所有人承擔補償義務對所有人過於苛刻，土地所有人在建築物可使用的期限內，可延長地上權的期間，地上權人拒絕延長時，則不得請求補償。

第二，適當延長土地使用權的年限，使其超過或接近一般建築物的使用壽命。 如我國香港地區土地批租的年限除游樂場、 碼頭等一般為999年、99年和75年三種。其中999年的租期具有永業權的性質，99年的租期一般已經能夠滿足地上建築物所有權人行使其所有權的需要，而75年的租期一般都可以續訂。

第三，不延長土地使用權年限，但制定相應的行政條例或司法解釋，將「土地使用權使用期限屆滿後，由國家有償取得土地之地上物所有權」確定為法律，對《城市房地產管理法》起補充作用；同時修改土地使用權出讓合同的有關條款，或將「由國家無償取得」改為「國家有償取得」或將「地上物所有權歸屬問題條款劃歸為約定條款」，規定當土地使用權期滿而地上物尚有價值時，土地使用權人可以在與政府續簽土地使用權出讓合同和終止合同請求政府對其進行補償兩種方法中任選其一。這種辦法在一個完整的物業由一人擁有產權或雖由多人擁有產權，但產權人意見一致時，比較適用；當一個物業由多個產權人擁有且多個產權人意見不一致時，比較麻煩，還有待於進一步研究。

㈤ 土地承包期「再延長30年不變」指的是具體承包期限還是承包制度

再延長30年不變是指承包期限再延長30年，使農村土地承包關系從第一輪承包開始保持穩定長達回七十五年。
即現答有承包地在第二輪土地承包到期後由農戶繼續承包，承包期再延長三十年，以各地第二輪土地承包到期為起點計算。

㈥ 新的行政單位會計制度下土地累計攤銷年限

看看《行政單位會計制度》和《事業單位會計制度》，裡面有各自的內會計科目。按照財政部規容定，行政單位會計「撥入經費」、「撥出經費」應分別設置基本支出和項目支出兩個二級科目，行政單位「經費支出」和事業單位「事業支出」科目應按基本支出和項目支出分設二級科目，二級科目下的「目」級科目按財政部《政府收支分類科目》中的《支出經濟分類科目》規定設置。

㈦ 房屋產權年限70年到期後怎麼辦

房屋產權年限70年到期後可以自動續期。

1、屆滿自動續期，續費按當時的專1%-10%來增收（即土地使用權屬出讓金）。

2、也可以由房屋業主聯名提出，補交低於同類的土地出讓金，再次申請不超過30年的期限。

3、該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定執行；沒有約定或約定不明確的不動產，依照法律、行政法規的規定辦理。

(7)香港土地制度年限擴展閱讀：

按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：

（1）國家所有住宅;

（2）勞動群眾集體所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。

㈧ 農村「三塊地」改革試點期限將延長嗎

10月31日，為進一步深入推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度改革試點，全國人大常委會31日審議關於延長授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定期限的決定草案，擬將農村土地制度三項改革試點期限延長至2018年12月31日。

全國人大常委會2015年2月27日經表決，決定授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定，試點期限將於2017年12月31日屆滿。

改革試點期限延長，有利於基層開展更全面、深入的探索，為系統總結試點經驗打好基礎。

㈨ 什麼是設計使用年限

1、設計使用年限的定義：《混凝土結構設計規范》（GB 50010-2002）第2.1.19條 設計使用年限版 design working life 設計規定的結權構或結構構件不需進行大修即可按其預定目的使用的時期。
2、設計使用年限的取值：第3.1.7條 在設計使用年限內，結構和結構構件在正常維護條件下應能保持其使用功能，而不需進行大修加固。設計使用年限應按現行國家標准《建築結構可靠度設計統一標准》GB50068確定。若建設單位提出更高要求，也可按建設單位的要求確定。《建築結構可靠度設計統一標准》（GB 50068-2001）1.0.5 結構的設計使用年限應按表1.0.5採用。（如圖）
3、對於住宅區，開發商設計使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規范最低要求確定，統一為50年。亦有少數較負責的開發商要求設計院將設計使用年限取值與土地使用一致即70年。